Wyrok WSA w Lublinie z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. II SA/Lu 798/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Sędzia NSA Witold Falczyński, Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Protokolant Referent Bartłomiej Maciak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 kwietnia 2014 r. sprawy ze skargi M. G. na decyzję S. K. O. w L. z dnia [..] nr [..] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta L. z dnia [...] ustalającą na wniosek L. G. N. Z. G., J. G. Sp.j. oraz Agencji Nieruchomości G. - G. Sp.j. warunki zabudowy dla realizacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną, wewnętrznym układem komunikacyjnym oraz obiektami małej architektury na działce nr 17/1 (obręb: 36, arkusz: 2) położonej w L. przy ul. D. 3 -go M. 3, pas drogowy - działka nr 17. Organ stwierdził przede wszystkim, że zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Jak stanowi art. 59 ust. 1 ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Stosownie natomiast do art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1/ co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2/ teren ma dostęp do drogi publicznej; 3/ istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4/ teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5/ decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Natomiast zgodnie z § 3 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy (ust. 1), granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Według Kolegium powołane wyżej warunki zostały w sprawie spełnione. Z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że spełniona jest zasada tzw. "dobrego sąsiedztwa" określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, gdyż w sąsiedztwie znajdują się działki dostępne z tej samej drogi publicznej, zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Sama zaś planowana inwestycja kontynuuje funkcje i cechy sąsiedniej zabudowy. Ponadto istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla przedmiotowego zamierzenia budowlanego, o czym świadczą znajdujące się w aktach sprawy pisma dysponentów mediów, tj. wody, gazu i energii elektrycznej. Stosownie do § 4 ust. 1 i ust. 4 wspomnianego rozporządzenia prawidłowo wyznaczono obowiązującą linię zabudowy, przy czym określenie jej jako nieprzekraczalnej linii zabudowy, nie stanowi, zdaniem Kolegium, o wadliwości decyzji. Wadą decyzji nie jest także brak doręczenia załączników graficznych do decyzji oraz załącznika w postaci "Analizy uwarunkowań zagospodarowania terenu", gdyż zaskarżona decyzja, a wcześniej jej projekt zawierają informację, że załączniki te pozostają do wglądu w aktach sprawy i odwołujący mógł się z nimi zapoznać (miał taką możliwość), zarówno w organie pierwszej instancji, jak i w Kolegium, ale z niej nie skorzystał. Według organu prawidłowo ustalono również wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy "max. 40,7 %" dotyczący terenu całej działki łącznie z zabudową już istniejącą. Wynika to ze znajdującej się w aktach sprawy "Analizy uwarunkowań zagospodarowania terenu". Zgodnie z analizą określono również szerokość elewacji frontowej, która ma wynosić do 17m wzdłuż ulicy oraz wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (gzymsu lub attyki ) projektowanego budynku na max. 14,0 m. Organ zaznaczył, że w analizowanym obszarze występują różne zadaszenia z przewagą zadaszeń wielopołaciowych, stąd zastosowanie przykrycia płaskiego w nawiązaniu do takiego przykrycia na istniejącym na terenie inwestycji budynku usługowym, nie jest niezgodne z prawem. Podkreślono ponadto, że decyzja nie narusza prawa własności, gdyż nie uprawnia ona do rozpoczęcia robót budowanych, a jedynie uprawnia do wystąpienia z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Tym samym za przedwczesne uznano zastrzeżenia dotyczące głębokości wykopów, czy zacienienia ich budynków, które mogą być podnoszone na etapie wydawania pozwolenia na budowę.