Wyrok NSA z dnia 14 czerwca 2018 r., sygn. I OSK 1833/16

Wywłaszczanie nieruchomości

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Jan Paweł Tarno Sędziowie NSA Wiesław Morys (spr.) del. WSA Mirosław Wincenciak Protokolant asystent sędziego Katarzyna Kudrzycka po rozpoznaniu w dniu 14 czerwca 2018 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 lutego 2016 r. sygn. akt IV SA/Wa 1723/15 w sprawie ze skargi Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania; 2. zasądza od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad kwotę 1394 (tysiąc trzysta dziewięćdziesiąt cztery) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 18 lutego 2016 r., sygn. akt IV SA/Wa 1723/15, oddalił skargę Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad (dalej zamiennie Generalny Dyrektor albo skarżący) na sprecyzowaną w sentencji decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju.

Jak wynika z jego uzasadnienia wyrok ten zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym: nieruchomość położona w gminie [...], obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0247 ha, decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2013 r., Nr [...], zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] października 2013 r., nr [...], została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...], wraz z połączeniem z drogą krajową nr [...]. W następstwie czego Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2014 r., nr [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 188.762 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności ww. nieruchomości, w tym na rzecz S. i J. L. (mających udział w 2/4 częściach) 94.381 zł, na rzecz T. M. L. (mającego udział w 1/4 części) 47.190 zł i na rzecz W. M. L. (mającego udział w 1/4 części) 47.190 zł. Nadto orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 21.900 zł za wygaszenie na ww. nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego w postaci prawa przejazdu do działek nr [...] i nr [...], przyznając na rzecz: [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...] kwotę 7.300 zł, T. N. i J. N. kwotę 7.300 zł oraz B. R. i J. R. kwotę 7.300 zł. Odmówił powiększenia ustalonego w pkt 1 odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Wreszcie zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna. W odwołaniu od powyższej decyzji Generalny Dyrektor zarzucił, że sposób sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania uniemożliwia dokonanie jego rzetelnej oceny, gdyż autorka operatu szacunkowego nie wskazała danych ewidencyjnych nieruchomości przyjętych do porównań, co wyklucza ich jednoznaczną identyfikację oraz weryfikację cech posiadanych przez te nieruchomości i w rezultacie potwierdzenie trafności dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru nieruchomości. Ponadto biegła bez należytego uzasadnienia wybrała do obliczeń trzy transakcje z najwyższymi cenami jednostkowymi, co spowodowało kilkukrotne zawyżenie wartości nieruchomości wycenianej, niekonsekwencje w zakresie deklaracji przyjęcia do porównań wyłącznie działek zbliżonych powierzchniowo, podczas gdy działki te zostały wyeliminowane, a także przyjęcia współczynnika określającego odbieganie cech rynkowych gruntu wycenianego od nieruchomości porównawczych ze względu na powierzchnię mniej korzystną od powierzchni działek porównawczych, który nie został jednak ujawniony i uwzględniony w obliczeniu wartości nieruchomości. Zaskarżoną decyzją Minister Infrastruktury i Rozwoju uchylił zaskarżoną decyzję w części orzekającej o odszkodowaniu za wygaszenie ograniczonego prawa rzeczowego (pkt 2) i ustalił to odszkodowanie w wysokości 21.900 zł na rzecz [...] sp. z o.o. z siedzibą w [...], odmawiając jednocześnie ustalenia odszkodowania z tego tytułu na rzecz T. N. i J. N. oraz B. R. i J. R., zaś w pozostałej części utrzymał w mocy tę decyzję. Zdaniem organu odwoławczego ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, iż prawo przejazdu do działek nr [...] i nr [...] drogą szerokości 4 metrów na podstawie oświadczeń T. N. i J. N., będących współwłaścicielami działek nr [...] i nr [...], z dnia [...] stycznia 2014 r., oraz B. R. i J. R., będących współwłaścicielami działki nr [...], z dnia [...] stycznia 2014 r., o zrzeczeniu się służebności, zostało wykreślone z księgi wieczystej. W tej sytuacji stwierdził, że służebność przejazdu przysługuje jedynie [...] sp. z o.o., jako właścicielowi działek nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]. Następnie wyjaśnił, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności ww. nieruchomości, stanowił operat szacunkowy z dnia [...] stycznia 2014 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego E. W. Oszacowania nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W ocenie Ministra ww. operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), dalej "rozporządzenie", zatem mógł stanowić postawę do ustalenia odszkodowania. Biegła w piśmie z dnia [...] lutego 2015 r. wyjaśniła, iż działkę wycenianą oszacowała z uwzględnieniem cech rynkowych działki [...] (działki pierwotnej - przed wydzieleniem działki drogowej). Ponadto wskazała, że działkę wyceniono przez porównanie z trzema najbardziej podobnymi nieruchomościami, wybranymi z tych będących obiektem transakcji wolnorynkowych na rynku lokalnym, które miały bardzo zbliżoną do siebie powierzchnię, tj. ok. 3000 m2. Z kolei działka pierwotna ([...]) miała powierzchnię nieco mniejszą, ok. 2100 m2, zatem w świetle atrybutów cenotwórczych, mniej korzystną. Różniła się więc od wszystkich działek porównawczych, w tym samym stopniu, tą samą pojedynczą cechą i stąd nastąpiła konieczność dodatkowej korekty współczynnikiem w dopuszczalnej wysokości 90%. Minister wskazał również, iż wobec złożenia oświadczeń przez T. N. i J. N. oraz B. R. i J. R. o zrzeczeniu się służebności prawa przejazdu do działek nr [...] i nr [...], uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] w zakresie pkt. 2, orzekając o ustaleniu odszkodowania za wygaszenie na ww. nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego w postaci prawa przejazdu do działek nr [...] i nr [...] jedynie na rzecz [...] sp. z o.o., jako jedynego uprawnionego do wykonywania służebności przejazdu.