Umowę rezerwacyjną można zawrzeć na dziurę w ziemi

Kiedy przedsiębiorca może zawrzeć umowę rezerwacyjną na sprzedaż danej nieruchomości? Czy będzie ona skuteczna, jeśli dana inwestycja jest dopiero w planach budowlanych i nie jest znany jeszcze konkretny termin jej sprzedaży? Czy taką umowę może zawrzeć deweloper z innym deweloperem?

Umowa rezerwacyjna jest zawierana między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną rezerwującym. Jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Uregulowała ją dopiero obowiązująca w znacznej części od 1 lipca 2022 r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska z 2021 r. lub ustawa z 2021 r.). Określono w niej zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej, która stała się nową umową nazwaną. Wcześniejsza ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska z 2011 r.) nie regulowała umowy rezerwacyjnej, która w transakcjach nieruchomościami była powszechnie stosowana jako umowa nienazwana prawa cywilnego. Bazowała ona na zasadzie swobody umów wynikającej z art. 3531 kodeksu cywilnego.

Moment podpisania

Obowiązująca ustawa deweloperska z 2021 r. nie precyzuje momentu zawarcia umowy rezerwacyjnej choćby w stosunku do momentu rozpoczęcia sprzedaży. Ten jest zdefiniowany w jej art. 5 pkt 12 jako podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich albo umów zobowiązujących do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego po wybudowaniu budynku (dalej: umowy zobowiązujące) lub umów dotyczących lokalu użytkowego.