Wyrok WSA w Krakowie z dnia 29 maja 2017 r., sygn. II SA/Kr 99/17

Zagospodarowanie przestrzenne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Irla Sędziowie: WSA Aldona Gąsecka-Duda (spr.) WSA Tadeusz Kiełkowski Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 maja 2017 r. sprawy ze skargi A . sp. z o.o. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 7 listopada 2016 r., znak: [....] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia 7 listopada 2016 r., znak: [...] , wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 - dalej u.p.z.p.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednol. Dz.U. z 2016 r. , poz. 23 ze zm. - dalej k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania A. Sp. z o.o. w K. , Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 21 grudnia 2012 r., nr [...] , znak: [...] , którą orzeczono o ustaleniu jednorazowej opłaty w wysokości 3 230 449,17 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w stosunku do skarżącej Spółki, będącej zbywcą udziału wynoszącego 49929/57353 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni 5,7353 ha, obr. [...] jedn. ewid. P. , objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr [...] .

W uzasadnieniu powyższego Kolegium nawiązało do motywów rozstrzygnięcia wydanego przez organ pierwszej instancji w oparciu o przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 u.p.z.p. Jak wyjaśniło, Prezydent Miasta K. ustalił, że aktem notarialnym z dnia 18 marca 2009 r., Rep. A Nr [...] , A. Sp. z o.o. w K. dokonała przeniesienia prawa użytkowania wieczystego udziału wynoszącego łącznie 49929/57353 części nieruchomości gruntowej położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] , o powierzchni 5,7353 ha, obr. [...] , objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr [...] . Przedmiotowa nieruchomość w przeważającej części podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] ", zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. nr [...] z dnia 8 lutego 2006 r., obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r., zgodnie z którym znajduje się w terenie zabudowy usług wielofunkcyjnych, oznaczonym na rysunku planu symbolem UC. Bezpośrednio przed jego wejściem w życie nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z uwagi na utratę mocy prawnej poprzedniego po dniu 1 stycznia 2003 r. Z treści § 37 miejscowego planu obszaru "[...]" wynika, iż stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi dla terenów U, U.l, UC - 30 %, dla terenów MWU - 10 %, a dla terenów innych - 0 %. Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego zostało wpisane do ksiąg wieczystych. Następnie Prezydent Miasta K. wyjaśnił zasady i podstawy naliczenia jednorazowej opłaty zawarte w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. Podał jakie przesłanki muszą zaistnieć, aby opłata taka została ustalona. Ustalił, że przesłanki formalne dotyczące terminu sprzedaży nieruchomości, terminu wszczęcia postępowania w sprawie naliczenia opłaty i ustalenia stawki procentowej zostały w sprawie spełnione. Ustalenie czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego, wymagało uzyskania dowodu z opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Operat taki na zlecenie organu pierwszej instancji został sporządzony w dniu 2 lipca 2012 r. Prezydent Miasta K. ocenił go, jako wykonany zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p., oraz zgodnie z obowiązującymi standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca ustaliła, iż nieruchomość w przeważającej części podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r. Przyjęła stan nieruchomości z dnia wejścia w życie powyższego planu miejscowego 29 kwietnia 2006 r. Przedmiotowa nieruchomość, zgodnie z tym planem, znajduje się w terenie zabudowy usług wielofunkcyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem UC, natomiast jej nieznaczny, wschodni fragment nie podlega ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowej nieruchomości nie została wydana obowiązująca w dacie wejścia w życie planu miejscowego decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z uwagi na fakt, iż bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" nie obowiązywał tu plan miejscowy, rzeczoznawca przy określaniu wartości przyjęła faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego. Ustaliła że był to teren przemysłowy, zabudowany budynkami byłych Zakładów [...]", przeznaczonymi do rozbiórki. Autorka operatu ustaliła ponadto, że do dnia 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość podlegała ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. nr [...] z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. [...] ), zmieniającą uchwałę Nr [...] Rady Narodowej Miasta K. z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (Dz. Urz. Woj. [...] .). Zgodnie z tym planem miejscowym nieruchomość znajdowała się w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego, oznaczonym na rysunku planu symbolem PS 14, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 14, nr 16 i nr 19, oraz na Obszarze Tras Komunikacyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem KTG 1/4 (ulica główna) oraz Obszarze Miejskiej Zieleni Publicznej, oznaczonym na rysunku planu symbolem ZP 98, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 4, nr 5, nr 17 i nr 19. W celu ustalenia, czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w operacie dokonano określenia trzech wartości rynkowych nieruchomości, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, tj. według stanu na dzień wejścia w życie nowego planu miejscowego 29 kwietnia 2006 r. oraz cen z dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisów w księgach wieczystych 20 marca 2009 r. przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] ", faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowych nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego oraz przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. Na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego ustalono, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " spowodowało wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości. W świetle powyższego uznano przedłożony operat szacunkowy za wiarygodny dowód w prowadzonym . Jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości wyniosła w niniejszej sprawie 3 230 449, 17 zł.