Wyrok WSA w Łodzi z dnia 26 kwietnia 2017 r., sygn. II SA/Łd 166/17

Zagospodarowanie przestrzenne

Dnia 26 kwietnia 2017 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zygmunt Zgierski (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędzia WSA Barbara Rymaszewska Protokolant st. asystent sędziego Agnieszka Gortych-Ratajczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 kwietnia 2017 roku sprawy ze skargi A. M. i J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. a.bł.

Uzasadnienie

II SA/Łd 166/17

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł., na wniosek T. G., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego o powierzchni sprzedaży do 900 m2, parkingu dla samochodów osobowych do 60 stanowisk, wewnętrznego układu drogowego, przebudowie zjazdu z ul. B, budowie zjazdu z ul. A, budowie totemu reklamowego i urządzeń budowlanych, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A/B, na działkach nr: 493/1, 493/2, fragmencie działki nr 504/14 i fragmencie działek drogowych nr: 483/2, 483/12, 449/20, w obrębie [...].

Organ, powołując się na sporządzoną analizę urbanistyczną, linię zabudowy wskazał na załączniku graficznym do decyzji oraz ustalił:

1/ wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek budowlanych objętych wnioskiem od 0,20 do 0,23;

2/ szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki, czyli ul. A - 25,2 m (+-20% tj. od 20,1 m do 30,2 m);

3/ wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - od 3,5 m do 6,2 m.

4/ kąt nachylenia połaci dachowych - od 5° do 20°, wysokość kalenicy - od 4,0 m do 7,5 m, układ połaci dachowych wskazano jako wielospadowy, zaś kierunek głównej kalenicy dachu - równoległy lub prostopadły do północnej granicy działki nr 504/14.

W decyzji określono warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego, zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, jak również wymagania w zakresie ochrony osób trzecich. Wskazano, że obsługa komunikacyjna inwestycji jest planowana z ul. A (drogi powiatowej) przez projektowany zjazd z ul. B (drogi gminnej) przez istniejący zjazd do przebudowy. Organ podał, że projekt decyzji o warunkach zabudowy został uzgodniony z właściwymi organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.), dalej u.p.z.p. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że przy przyjętym do analizy minimalnym obszarze, który stanowi jedynie niewielki wycinek C i nie tworzy wyodrębnionej czytelnej jednostki urbanistyczno-architektonicznej, nie można jednoznacznie stwierdzić, czy została spełniona zasada dobrego sąsiedztwa, określona w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., która nakłada obowiązek dostosowania nowej zabudowy do cech zabudowy już istniejącej na danym terenie z uwzględnieniem kontynuacji funkcji zabudowy. Znaczną część minimalnego obszaru analizowanego stanowi park, który rozciąga się po wschodniej stronie ul. A oraz działki o dużych powierzchniach, jeszcze niezabudowane (lub zabudowane w niewielkim stopniu, z dużymi odległościami między budynkami znajdującymi się na nich), położone na południe od terenu objętego wnioskiem (od ul. A nr 42/46 do ul. D 1/3). Zachodnia strona, na północ od terenu objętego wnioskiem, stanowi niewielki fragment regularnego osiedla mieszkaniowego, które rozciąga się dalej wzdłuż ulicy A. Organ zwrócił uwagę, że teren objęty wnioskiem oddziela od siebie tereny charakteryzujące się dużą różnorodnością zabudowy, bowiem na północ dominują niewielkie działki o dużej intensywności zabudowy, zaś na południe działki o dużych powierzchniach i małym zainwestowaniu. Wskazał na istotną różnicę w sposobie ukształtowania ładu przestrzennego wschodniej strony ul. A w porównaniu ze stanem zagospodarowania strony zachodniej, na północ od terenu objętego wnioskiem. Istniejąca zabudowa mieszkalna jednorodzinna z towarzyszącą zabudową gospodarczą i usługową, znajdująca się po stronie zachodniej, występuje wzdłuż ul. A, E, F, G. Obszar położony po drugiej stronie stanowi teren [...] i jest wolny od zabudowań. Organ I instancji uznał, że ocenie pod względem spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa powinien podlegać fragment C, ograniczony drogami publicznymi - ulicami A - H - J - K, tworzący pewną spójność urbanistyczną, charakteryzujący się określonym układem urbanistycznym. Dlatego organ rozszerzył obszar analizowany i wyznaczył granice tegoż obszaru pomiędzy ulicami A(z parkiem rozciągającym po wschodniej strony ulicy) - E - L - Ł - M - G- D, który w jego ocenie w pełni uwzględnia cechy zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej w tej części miasta i jednocześnie znajduje się w bliskości w stosunku do wnioskowanego terenu. Tak wyznaczony obszar analizowany umożliwia zachowanie ładu przestrzennego w ramach wyodrębnionej zwartej jednostki urbanistycznej, jaką stanowi teren C. Planowane zagospodarowanie terenu działek nr 504/14, 493/1 oraz 493/2 stanowić ma przede wszystkim uzupełnienie licznej zabudowy zachodniego ciągu ul. A oraz uzupełnienie wyraźnie wykształconej przestrzeni pomiędzy ulicami D - A - E - G- M. W wyniku przeprowadzonej analizy, zgodnej z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz.1588), dalej rozporządzenie, wykazano, że nieruchomości w obszarze analizy są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Ponadto organ wskazał, że teren, na którym planowana jest inwestycja, ma dostęp do drogi publicznej. Uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Nie istnieje również konieczność uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.