Wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 16 listopada 2009 r., sygn. II SA/Wr 60/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Andrzej Cisek Sędzia NSA Julia Szczygielska Protokolant Malwina Jaworska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 listopada 2009r. sprawy ze skargi J. C. i R. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia [...]r. nr SKO [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę zespołu wielorodzinnych budynków mieszkalnych przy ul. [...] we W. oddala skargę.

Uzasadnienie

Decyzją Nr [...]z dnia [...] Prezydent W. na podstawie art. 59 ust. 1 w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zmianami, dalej u.p.z.p.) ustalił warunki zabudowy dla teren położonego przy ul. [...]we W. obręb O. [...] działki nr [...] oraz [...], dla inwestycji obejmującej budowę zespołu wielorodzinnych budynków mieszkalnych z podziemnymi parkingami wraz z elementami infrastruktury technicznej. W decyzji ustalono obowiązującą linię zabudowy od ul.[...] w odległości 8 m od granicy działki w nawiązaniu do istniejącej zabudowy, z możliwością odstąpienia na 30% długości elewacji w głąb działki, nieprzekraczalną linię zabudowy od strony nieruchomości nr [...] w odległości 10 m od granicy tych działek, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy 0,30, szerokość elewacji frontowej od 15 do 51 m, wysokość górnej krawędzi gzymsu, okapu (dla dachów płaskich i spadzistych) do 10 m, przy zastosowaniu dachów płaskich dopuszczono maksymalną wysokość budynku do 13 m ? 5%, przy czym ostatnią kondygnację należy wycofać z lica budynku o min. 1,5 m, dalej ustalono kąt uchylenia dachu od 30° do 45 °, wysokość głównej kalenicy do 15,5m, połacie dwu - lub wielospadowe z dopuszczeniem dachów płaskich, kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki równoległy lub prostopadły. W zakresie infrastruktury technicznej przewidziano wykonanie uzbrojenia terenu niezbędnego do dostarczenia paliwa gazowego zgodnie z umową wstępną nr [...] z dnia[...] . w sprawie możliwości przyłączenia obiektu do sieci gazowej oraz wykonanie uzbrojenia terenu niezbędnego do przyłączenia obiektu do sieci elektroenergetycznej zgodnie z umową nr [...]z dnia [...]w sprawie możliwości przyłączenia obiektu do sieci elektroenergetycznej. W zakresie komunikacji przewidziano obsługę od ul.[...], zjazdy odsunąć możliwie najdalej od skrzyżowania z ul.[...], minimalny wskaźnik miejsc postojowych ustalono 1,5 miejsca parkingowego na 1 mieszkanie. W zakresie wymagań dotyczących ochrony osób trzecich odesłano do przepisów szczególnych. Zamieszczono ponadto dodatkowe ustalenia wynikające z przepisów odrębnych (prawo budowlane, rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, art. 11 ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych Dz. U. z 2004r. Nr 121, poz. 1266, ustawa o odpadach, ustawa o ochronie przyrody, prawo wodne). Wymieniono uzyskane uzgodnienia i opinie pomocnicze, w szczególności Biura Rozwoju W. na temat ustalenia zawartego w Studium o położeniu nieruchomości w zespole urbanistycznym mieszkaniowym jednorodzinnym [...]-[...], w którym dopuszcza się jako uzupełniającą zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (maksymalnie 3 kondygnacje nadziemne, z dopuszczeniem 4 w formie poddasza ze stromym dachem), oraz opinie od dostawców mediów - negatywne, stąd inwestor przedłożył umowy stosownie do art. 61 ust. 5 u.p.z.p. oraz zrezygnował z ogrzewania z sieci ciepłowniczej. W załączniku nr 1 graficznym w skali 1:500 przedstawiono linie rozgraniczające teren inwestycji, w załączniku nr 2 część tekstową, a w załączniku nr 3 część graficzną analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W uzasadnieniu decyzji organ ten podał, że do dnia 31 grudnia 2003r. obowiązywał na tym terenie plan ogólny zagospodarowania przestrzennego z dnia 10 czerwca 1988r. (Dz.Urz. Woj. Wrocławskiego Nr 11, poz. 165), w którym nie przewidziano tam inwestycji celu publicznego (art. 39 ust. 3 pkt 3 i art. 48 u.p.z.p.). Wpłynęły zastrzeżenia stron i innych osób, z zarzutami sprzeczności wniosku inwestora z ustaleniami Studium, naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa, obawy zacienienia działek przy ul. Nenckiego (działek skarżących). Jednak organ ustalił spełnienie warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1 -5 u.p.z.p., gdyż w szczególności projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające, zaś teren posiada zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze wydaną przez Ministra Rolnictwa, Leśnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia [...].[...]. Obszar analizowany wyznaczono wokół działki nr [...] o szerokości frontu 50m, co najmniej na szerokość 150 m w każdą stronę od jej granic, z uwzględnieniem pełnego obrysu działek skrajnych. Inwestor w dniu [...]. zmodyfikował wniosek, dostosowując go do wyników analizy. W obszarze analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz wielorodzinna. Dlatego w decyzji ograniczono możliwość zbliżenia się planowanej zabudowy do istniejącej zabudowy jednorodzinnej w układzie szeregowym. Wyliczony średni wskaźnik wielkości zabudowy wynosi 0,24, jednak zabudowa jest zróżnicowana i występują wskaźniki od 0,06 do 0,50, co uzasadniało odstąpienie od średniego wskaźnika i wyznaczenie wskaźnika charakterystycznego dla zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej na obszarze analizowanym. Średnia szerokość według średniej, lecz nawiązano do szerokości elewacji frontowych wynosi 15,04 m, zaś szerokości te wynoszą od 6 do 101 m, w tym dla zabudowy wielorodzinnej 50,96 m, stąd odstąpiono od wyznaczenia tej szerokości elewacji w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji, wynoszących od 10 do 40 m, ale również 101 m, gdy zwarta zabudowa jednorodzinna przy ul.[...] na szerokość 79 m. Wysokość gzymsów istniejącej zabudowy przebiega tworząc uskok. Średnia wysokość gzymsu wynosi 6,25 m, przy występujących wysokościach od 2,5 do 16 m. Wyznaczona wysokość 10 m jest charakterystyczna dla trzykondygnacyjnych wielorodzinnych budynków w obszarze analizowanym. Możliwe jest łagodne podwyższenie zabudowy w kierunku wyższych budynków sąsiednich. Projektowana inwestycja będzie stanowić kontynuację funkcji występującej na obszarze analizowanym tj. mieszkaniowej jednorodzinnej. Uwagi zgłoszone przez strony wobec wyników analizy były nieuzasadnione, gdyż na obszarze analizowanym zlokalizowane są budynki wielorodzinne przy ul.[...] , ul. [...] czy ul. [...] a i ul.[...] ,ponadto dokumentacja fotograficzna miała znaczenie uzupełniające.