Gmina nie może zarządzać nieruchomościami wspólnot, nawet jeśli znajdują się w nich lokale komunalne

Po przeprowadzeniu kontroli regionalna izba obrachunkowa nakazała, by miejski zarząd nieruchomości (gminna jednostka budżetowa) zaprzestał zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych. Tymczasem zadanie to zostało mu powierzone na mocy uchwały rady miasta, gdyż w budynkach wspólnot są lokale samorządowe. Czy RIO ma rację?

W podanym stanie faktycznym trzeba przeanalizować przepisy ustawy o samorządzie gminnym (dalej: u.s.g.) oraz ustawy o gospodarce komunalnej (dalej: u.g.k)

Zadania własne

Ogólny katalog zadań własnych gminy ustawodawca określił w art. 7 u.s.g. W myśl jego ust. 1 zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. Dodano, że „w szczególności zadania własne obejmują sprawy: ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej; gminnych dróg, ulic, mostów, placów oraz organizacji ruchu drogowego; wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną oraz gaz; działalności w zakresie telekomunikacji; lokalnego transportu zbiorowego; ochrony zdrowia; pomocy społecznej, w tym ośrodków i zakładów opiekuńczych; wspierania rodziny i systemu pieczy zastępczej; czy gminnego budownictwa mieszkaniowego”.

Z kolei zgodnie z art. 9 u.s.g. w celu wykonywania zadań gmina może tworzyć jednostki organizacyjne, a także zawierać umowy z innymi podmiotami, w tym z organizacjami pozarządowymi. Przy czym gmina oraz inna gminna osoba prawna może prowadzić działalność gospodarczą wykraczającą poza zadania o charakterze użyteczności publicznej wyłącznie w przypadkach określonych w odrębnej ustawie.

Rola jednostek budżetowych

W myśl art. 2 u.g.k. gospodarka komunalna może być prowadzona przez jednostki samorządu terytorialnego w szczególności w formach samorządowego zakładu budżetowego lub spółek prawa handlowego. Zgodnie z art. 7.u.g.k. działalność wykraczająca poza zadania o charakterze użyteczności publicznej nie może być prowadzona w formie samorządowego zakładu budżetowego. Uzupełnienie zadań realizowanych przez zakłady budżetowe ustawodawca zawarł w ustawie o finansach publicznych (dalej: u.f.p.). Z art. 14 u.f.p. wynika, że niektóre zadania własne jednostki samorządu terytorialnego mogą być wykonywane przez samorządowe zakłady budżetowe. Są to zadania w zakresie:

• gospodarki mieszkaniowej i gospodarowania lokalami użytkowymi;
• dróg, ulic, mostów, placów oraz organizacji ruchu drogowego;
• wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną oraz gaz; lokalnego transportu zbiorowego; targowisk i hal targowych;
• zieleni gminnej i zadrzewień;
• kultury fizycznej i sportu, w tym utrzymywania terenów rekreacyjnych i urządzeń sportowych;
• pomocy społecznej, reintegracji zawodowej i społecznej oraz rehabilitacji zawodowej i społecznej osób niepełnosprawnych.

Artykuł 15 stanowi z kolei, że samorządowy zakład budżetowy odpłatnie wykonuje zadania, pokrywając koszty swojej działalności z przychodów własnych. Ponadto może otrzymywać z budżetu JST: dotacje przedmiotowe, dotacje celowe na zadania bieżące finansowane, dotacje celowe na finansowanie lub dofinansowanie kosztów realizacji inwestycji.

Orzecznictwo

W rozwiązaniu problemu pomocne może być stanowisko zawarte w wystąpieniu pokontrolnym Regionalnej Izby Obrachunkowej w Katowicach z 20 września 2024 r. (znak WK-612/1/2024/4). W trakcie kontroli izba stwierdziła, że miejski zarząd nieruchomości „w imieniu miasta zarządzał nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych. Zadania w zakresie prowadzenia zarządu wspólnot zostały mu powierzone uchwałą rady miasta w sprawie nadania statutu”. Izba oceniła, że było to niedopuszczalne, bo niezgodne z art. 9 ust. 1 u.s.g. w związku z art. 2 i art. 7 u.g.k.

RIO wyjaśniła w dokumencie pokontrolnym, że zarządzanie nie ruchomością wspólną wspólnot mieszkaniowych nie jest zadaniem własnym gminy. Jak podkreśliła: „Wprawdzie zadaniami użyteczności publicznej są zadania własne gminy w zakresie gospodarki nieruchomościami oraz gminnego budownictwa mieszkaniowego, jednak zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych nie może być uznane za realizację zadań w charakterze użyteczności publicznej”. Natomiast w ramach wniosku pokontrolnego RIO nakazała jednostce:

• zaprzestać zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, mając na uwadze ww. przepisy u.s.g oraz u.g.k.;
• zmienić statut jednostki budżetowej w zakresie zarządu wspólnot w celu doprowadzenia jego zapisów do zgodności z ww. przepisami prawa.

Podsumowanie: gmina oraz jej jednostki organizacyjne nie mogą zarządzać nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych. Wykracza to poza zadania o charakterze użyteczności publicznej, a jednocześnie nie ma przepisów, które legalizowałyby wykonywanie tych czynności nawet wtedy, gdy w budynkach wspólnot są lokale, których właścicielem jest gmina. ©℗

Marcin Nagórek