Wyrok WSA w Łodzi z dnia 14 grudnia 2018 r., sygn. II SA/Łd 736/18

Zagospodarowanie przestrzenne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca: Sędzia WSA Magdalena Sieniuć Sędziowie: Sędzia NSA Bogusław Klimowicz Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.) Protokolant: St. sekretarz sądowy Magdalena Rząsa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi K. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. A.B.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] nr [...] Prezydent Miasta Z. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na terenie położonym w Z. przy ul. A 19, obejmującym działkę o nr ewid. 289, obręb geodezyjny [...]. W uzasadnieniu wydanej decyzji organ podał, że przeprowadzona w sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykazała spełnienie przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017, poz. 1073 ze zm.).

Od powyższej decyzji odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. złożyli: K. R., T. R., A. P., A. T., M. K., E. K., Z. K., M. Z. i T. Z.

Decyzją z dnia [...], znak: [...]. [...],[...],[...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W wyniku rozpoznania skargi A. P. i K. R., wyrokiem z dnia 26 kwietnia 2017 r., sygn. akt II SA/Łd 749/16, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Z. z dnia [...]. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd wskazał, że wbrew wymogom § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588), autor analizy zaniechał ustalenia zabudowy wszystkich nieruchomości w obszarze analizowanym, zupełnie bezpodstawnie ograniczając ustalenia do nieruchomości położonych przy tej samej drodze publicznej, co nieruchomość objęta wnioskiem. Podniesiono, że sam sposób wyznaczenia obszaru analizowanego determinuje konieczność badania cech zabudowy wszystkich znajdujących się w jego granicach nieruchomości. Tylko w taki sposób możliwe jest zweryfikowanie tezy, czy nowa zabudowa nie naruszy ładu przestrzennego. Ustalenie rodzaju i gabarytów istniejącej zabudowy w całym obszarze niezbędne jest, zdaniem Sądu, również dla prawidłowego określenia wskaźników nowej zabudowy, pozwala bowiem na określenie średnich wielkości w obszarze badanym. Pominięcie części działek obszaru analizowanego nie pozwala zbadać, czy przyjęte średnie wskaźniki poszczególnych elementów zabudowy odzwierciedlają rzeczywisty stan zabudowy. Jak wskazał Sąd, pominięcie prawie połowy działek obszaru analizowanego, ma też wpływ na weryfikację podstawowego zarzutu skarżących, że planowana inwestycja zakłóci ład przestrzenny w osiedlu domów jednorodzinnych. Podniesiono, że zabudowa wielorodzinna spełnia tę samą funkcję mieszkaniową, co zabudowa jednorodzinna, jednak zarzut o naruszeniu zasady zachowania ładu przestrzennego zasługuje na uwzględnienie przy założeniu, że zgodnie z twierdzeniem skarżących teren inwestycji znajduje się w obszarze jednorodnej zabudowy jednorodzinnej. Dla potwierdzenia tej tezy konieczne jest jednak poddanie badaniu wszystkich nieruchomości w obszarze analizowanym. Natomiast brak pełnej analizy, zdaniem Sądu, czyni zasadnym zarzut niewyjaśnienia wszystkich okoliczności istotnych dla podjęcia prawidłowego rozstrzygnięcia. Jak wskazał Sąd w uzasadnieniu wyroku, poza niezbadaniem całego obszaru, analiza urbanistyczna zawiera również inne wady. Zdaniem Sądu wątpliwości budzi ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni terenu, gdyż ustalono ten wskaźnik na poziomie nie tylko znacznie odbiegającym od średniej wielkości w obszarze badanym, ale nawet przekraczającym maksymalną jego wielkość wśród nieruchomości badanych. Tym bardziej, że z treści analizy ani decyzji nie wynika, czy wskaźnik ten obliczony został dla nowej zabudowy, czy też łącznie z zabudową istniejącą na działce inwestora. Ponadto, co w tej sprawie istotne, decyzja nie ustala wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu ani attyki. Natomiast z uzasadnienia decyzji Prezydenta Miasta Z. nie wynika, dlaczego organ odstąpił od ustalenia tej wartości. Na zakończenie Sąd wskazał, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy w szczególności winny uzupełnić materiał dowodowy o właściwie sporządzoną analizę oraz ocenić zgodność planowanej inwestycji z prawem materialnym z uwzględnieniem zawartych w uzasadnieniu wskazań co do wykładni zasady zachowania ładu przestrzennego.