Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 15 grudnia 2010 r., sygn. II SA/Gl 596/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant Barbara Urban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.

Uzasadnienie

W dniu [...] r. Rada Gminy Z. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru sołectwa Z. Uchwała została opublikowana w Dzienniku Urzędowym [...] z dnia [...] r. nr [...], poz. [...] i weszła w życie [...] r.

Aktem notarialnym z dnia [...] r. R. K. sprzedał stanowiącą jego własność działkę nr "1" o pow. [...] m2 położoną w Z. za kwotę [...] zł. W akcie podano, że nieruchomość jest niezabudowana, posiada dostęp do drogi publicznej przez działki nr "2" i "3" po istniejącej drodze, a na działkach tych na rzecz każdoczesnego właściciela działki "1" została ustanowiona nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność gruntowa. Zgodnie z obowiązującym planem miejscowym zatwierdzonym uchwałą [...] z [...] r. działka przeznaczona jest na cele budownictwa mieszkaniowego niskiej wysokości z możliwością lokalizacji nieuciążliwych usług zajmujących do [...] % powierzchni mieszkalnej wyłącznie w obrębie kubatury obiektów mieszkaniowych.

Pismem z dnia [...] r. Wójt Gminy Z. zawiadomił R. K. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. W sprawie został sporządzony operat szacunkowy [...] r. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Przyjął, że przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego planu, działka była położona w terenie planu pozbawionym. W dniu zawarcia transakcji plan przewidywał dla działki przeznaczenie pod budownictwo mieszkaniowe niskiej wysokości z możliwością lokalizacji usług nieuciążliwych. Wartość rynkową działki przed uchwaleniem planu ustalono na [...] zł, po uchwaleniu na kwotę [...] zł. Faktyczny sposób użytkowania działki oznaczono jako teren niezabudowany, położony w pobliżu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Analizie poddano 19 transakcji z rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod uprawy polowe, które z racji położenia można traktować jako potencjalnie budowlane z obszaru gminy Z. oraz 20 transakcji nieruchomościami gruntowymi pod zabudowę mieszkaniową i usługi nieuciążliwe, zawarte w okresie od [...] r. do [...] r. W operacie podano, że analizując rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych ustalono, iż wyższy poziom cen osiągały nieruchomości rolne o niewielkich powierzchniach i położone w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy, z dobrymi dojazdami i łatwym dostępem do uzbrojenia. O wartości gruntów nie decydowały czynniki typowe dla gruntów rolnych, lecz lokalizacja. W związku z cechami nieruchomości wycenianej przyjęto je do obliczeń wartości. Ustalono [...] % trend wzrostu cen. Cenę rynkową 1 m2 wycenianej nieruchomości ustalono na [...] zł. (przy cenie średniej [...] zł). Szacując wartość działki po wejściu w życie planu analizie poddano rynek sołectw gminy. Kryzys rynku spowodował zahamowanie cen transakcyjnych, wobec czego nie zastosowano współczynnika aktualizacji. Wartość rynkową 1 m2 wycenianej nieruchomości ustalono na [...] zł (przy cenie średniej [...] zł).