Wyrok NSA z dnia 21 lipca 2020 r., sygn. I OSK 3284/19

Nieruchomości

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Czesława Nowak-Kolczyńska Sędziowie: Sędzia NSA Zygmunt Zgierski Sędzia del. WSA Arkadiusz Blewązka (spr.) po rozpoznaniu w dniu 21 lipca 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Z.K. i L.K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 12 lipca 2019 r. sygn. akt II SA/Gl 181/18 w sprawie ze skargi Z.K. i L.K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia 12 lipca 2019 r. sygn. akt II SA/Gl 181/19, oddalił skargę Z.K. i L.K. na decyzję Wojewody S. z dnia [...] grudnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod inwestycję drogową.

Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Starosta Z. decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2015 r. zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi do Strefy Aktywności Gospodarczej w [...] - Etap III - od skrzyżowania z ul. [...] do skrzyżowania z ul. [...] " w ramach zadania pn. "Poprawa atrakcyjności inwestycyjnej Gminy [...] poprzez budowę drogi w Strefie Aktywności Gospodarczej". Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] maja 2015 r. Na podstawie ww. decyzji, z dniem [...] maja 2015 r. została przejęta z mocy prawa na własność Gminy [...] m.in. nieruchomość położona w [...], oznaczona jako działka nr [...] o powierzchni 0,1399 ha, powstała z podziału działki nr [...], której właścicielami byli Z.K. i L.K. W związku z powyższym Starosta [...] wszczął postępowanie w sprawie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. W jego ramach sporządzono kilka operatów szacunkowych. Pierwszy, z dnia [...] maja 2016 r., wyceniał wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 145.400,00 zł. W trakcie dwóch rozpraw administracyjnych (w dniu [...] października 2016 r. i [...] listopada 2016 r.) Z.K. i L.K. zakwestionowali wycenę nieruchomości. W sprawie został sporządzony kolejny operat szacunkowy (z dnia [...] grudnia 2016 r.), gdzie sporną nieruchomość wyceniono na 200.500,00 zł. W związku z tym, że Z.K. i L.K. podnieśli szereg zarzutów do operatu, sporządzony został kolejny, z dnia [...] lipca 2017 r., gdzie wartość nieruchomości ponownie wyceniono na 200 500,00 zł. W dniu 7 sierpnia 2017 r. Z.K. i L.K. przesłali do Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych wniosek celem wydania oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, w odpowiedzi na który zespół opiniujący stwierdził, że przedmiotowe opracowanie zostało wykonane zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, nie jest obarczone błędami w zakresie formalno-prawnym, jak i błędami metodycznymi. W następstwie powyższego Starosta [...] decyzją z dnia [...] lutego 2018 r. nr [...] ustalił odszkodowanie w wysokości 200.500,00 zł za nieruchomość o uregulowanym stanie prawnym położoną w [...], obejmującą działkę nr [...] o powierzchni 0,1399 ha, powstałą w wyniku podziału działki nr [...], nabytą z mocy prawa na własność przez Gminę [...] na podstawie decyzji Starosty [...] z dnia [...] marca 2015 r. oraz zobowiązał Gminę [...] do wypłacenia ww. odszkodowania na rzecz byłych właścicieli w wysokości 200 500,00 zł. W uzasadnieniu organ wskazał, że sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2017 r. jest zgodny z przepisami prawa, został sporządzony prawidłowo i tym samym daje podstawę do uznania, że określona wartość jest wartością rynkową prawa własności, czyli najbardziej prawdopodobną jej ceną, możliwą do uzyskania na rynku według stanu na dzień [...] marca 2015 r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego tj. [...] listopada 2016 r. Wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego ustalająca wartość prawa własności ww. nieruchomości została przyjęta jako dowód w sprawie i stanowi podstawę do ustalenia wysokości należnego odszkodowania. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli Z.K. i L.K. W następstwie jego rozpoznania Wojewoda [...] utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji, uznając za prawidłowe zarówno ustalenia dokonane przez organ I instancji, jak i wywiedzione z nich skutki prawne. W uzasadnieniu Wojewoda przywołał treść art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.), dalej w uzasadnieniu przywoływanej jako "u.g.n.", a nadto stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb przedmiotowego postępowania jest zgodny z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), dalej w uzasadnieniu przywoływanego jako "rozporządzenie". Organ odwoławczy podał, że autorka operatu dokonując charakterystyki działki nr [...] wskazała, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. na dzień [...] marca 2015 r. działka posiada kształt zbliżony do prostokąta o długości około 260 m i szerokości około 87 m. Teren działki jest płaski, niezabudowany, stanowiący tereny nieużytków rolnych, porośniętych trawą, zakrzaczone. Z jednej strony działka graniczy z drogą krajową - DK 78, z drugiej strony działka przylega do drogi publicznej - ul. [...] (droga krajowa). Media tj. woda i prąd znajdowały się w zasięgu ul. [...]. Działka nr [...] została wydzielona ze wschodniej części działki nr [...]. Nad północno-wschodnią częścią działki nr [...] przebiegała napowietrzna linia energetyczna średniego napięcia. Nieruchomość położona jest w strefie peryferyjnej miasta, na terenie zabudowy usługowej oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Odległość od centrum administracyjno-handlowego miasta [...] wynosi około 3 km, odległość od stacji PKP około 1,5 km, działka na bezpośrednia dostęp od drogi krajowej, a jej odległość od dróg wojewódzkich nr [...] i [...] wynosi około 1,5 km. Sąsiedztwo działki stanowią tereny zabudowy usługowej oraz obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Zgodnie z Uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod tereny oznaczone symbolem 5 UC - tereny zabudowy usługowej oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. W ocenie Wojewody [...] autorka operatu szacunkowego wszechstronnie uzasadniła wyrażone stanowisko, w szczególności jakie elementy stanu faktycznego i prawnego nieruchomości miały wpływ na wycenę nieruchomości, a wyprowadzone wnioski pozostają w zgodności z poczynionymi ustaleniami dotyczącymi wyceny przedmiotowej nieruchomości. Opinia rzeczoznawcy jest spójna i logiczna. Wojewoda podkreślił, że kwestia doboru nieruchomości porównawczych oraz analiza rynku, stanowi część warsztatu zawodowego rzeczoznawcy majątkowego i wymaga posiadania wiedzy specjalistycznej, stąd w omawianym zakresie organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną ocenę biegłego, chyba że narusza ona przepisy powszechnie obowiązującego prawa.