Wyrok NSA z dnia 16 lutego 2017 r., sygn. I OSK 1403/15

Nieruchomości

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Wiesław Morys, Sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska, Sędzia del. WSA Marian Wolanin (spr.), Protokolant starszy inspektor sądowy Kamil Wertyński, po rozpoznaniu w dniu 16 lutego 2017 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Gminy C. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 17 lutego 2015 r. sygn. akt II SA/Bk 1153/14 w sprawie ze skargi Gminy C. na decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia [...] października 2014 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Białymstoku do ponownego rozpoznania; 2. zasądza od Wojewody Podlaskiego na rzecz Gminy C. kwotę 816 (osiemset szesnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 17 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Bk 1153/14, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku oddalił skargę Gminy C. na decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia [...] października 2014 r., Nr [...], w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną.

W uzasadnieniu wyroku wskazano, że decyzją Starosty Powiatu B. z dnia [...] kwietnia 2008 r., znak: [...], o ustaleniu lokalizacji drogi gminnej K. - K., działki nr [...] o pow. 0,0050 ha i nr [...] o pow. 0,0060 ha, położone w K. gm. C., stanowiące własność G. K., na podstawie art. 2 ust. 1, art. 12 i art. 17 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. Nr 80, poz. 721 ze zm.), zostały przejęte na własność Gminy C. Wnioskiem z dnia [...] marca 2009 r. G. K. wystąpił do Starosty Powiatu B. o ustalenie i wypłatę odszkodowania za przedmiotowe działki. Wysokość tego odszkodowania była ustalana kilkakrotnie. W konsekwencji, decyzją z dnia [...] lutego 2012 r., Nr [...], wydaną po kolejnym ponownym rozpatrzeniu sprawy, Starosta Powiatu B. ustalił wartość rynkową nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] na kwotę 21.162,00 zł i na taką samą kwotę ustalił wysokość odszkodowania za tę nieruchomość i zobowiązał do jego wypłaty Burmistrza C. Wojewoda Podlaski, po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza C., decyzją z dnia [...] maja 2012 r., Nr [...], utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji, lecz w wyniku skargi złożonej przez Gminę C., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku wyrokiem z dnia 6 grudnia 2012 r., sygn. akt II SA/Bk 479/12, uchylił decyzje organów obu instancji. Po ponownie przeprowadzonym postępowaniu, Starosta Powiatu B. decyzją z dnia [...] lutego 2014 r., znak: [...], ustalił odszkodowanie za działki nr [...] i nr [...] w wysokości 17.843 zł., ale Wojewoda Podlaski, po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza C., decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r., Nr [...], uchylił powołaną decyzję z dnia [...] lutego 2014 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Po kolejnym rozpatrzeniu sprawy, Starosta Powiatu B. decyzją z dnia [...] lipca 2014 r., znak: [...], ustalił odszkodowanie za działki nr [...]i nr [...] w wysokości 17.843 zł, a w uzasadnieniu decyzji wyjaśnił m.in., że przedmiotowa nieruchomość nie została wydana przez dotychczasowego właściciela w terminie uprawniającym do podwyższenia wysokości odszkodowania o 5 %. Wojewoda Podlaski, po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza C., decyzją z dnia [...] października 2014 r., Nr [...], utrzymał w mocy decyzje organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy stwierdził, że organy były związane stanowiskiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wyrażonym w wyroku z dnia 6 grudnia 2012 r., sygn. akt II SA/Bk 479/12, w którym Sąd nakazał rozszerzenie rynku lokalnego do obszaru powiatu. Stąd rzeczoznawca w swoim operacie określił rynek lokalny, jako obszar powiatu białostockiego. W ocenie organu, wprawdzie rzeczoznawca może wziąć pod uwagę (jako materiał porównawczy) transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od dnia wyceny, ale nie może przy tym pominąć umów zawartych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu, a więc i do daty wydania decyzji. Stąd w operacie przyjęto do porównań transakcje z lat 2011 - 2013, gdyż dokonana przez biegłego analiza transakcji sprzedaży nieruchomości nie powinna wykraczać poza okres 2 lat od daty sporządzenia operatu szacunkowego. Zdaniem organu, o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu szacunkowego na podstawie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. W przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu, w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, która posiada uprawnienia do oceny prawidłowości zastosowanej metodologii sporządzenia operatu, zachowania zasad i procedury szacowania nieruchomości. W ocenie organu, operat szacunkowy odpowiada wymogom określonym w przepisach. Rzeczoznawca majątkowy właściwie określił przedmiot i cel wyceny. Wybrał właściwe podejście i metodę szacowania nieruchomości, prawidłowo określił jej przeznaczenie i inne cechy. Treść operatu jest logiczna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Nie znaleziono też jakichkolwiek nieprawidłowości, które mogłyby mieć wpływ na ustaloną wartość nieruchomości.