Wyrok NSA z dnia 4 kwietnia 2017 r., sygn. I OSK 2381/16

Kluczowym kryterium podejścia porównawczego, stosowanego do wyceny nieruchomości będącej lub mogącej być przedmiotem obrotu, jest cena uzyskiwana w obrocie nieruchomościami podobnymi do wycenianej, ponieważ wartością nieruchomości wycenianej w takim przypadku jest jej najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, określana na podstawie cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne do wycenianej.

Teza od Redakcji

Dnia 4 kwietnia 2017 r. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Małgorzata Borowiec Sędzia NSA Wiesław Morys Sędzia del. WSA Marian Wolanin (spr.) po rozpoznaniu w dniu 4 kwietnia 2017 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 1 czerwca 2016 r. sygn. akt II SA/Gd 85/16 w sprawie ze skargi Prokuratora Rejonowego w L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] września 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 1 czerwca 2016 r., sygn. akt II SA/Gd 85/16, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, po rozpatrzeniu skargi Prokuratora Rejonowego w L., uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] września 2015 r., Nr [...], w przedmiocie opłaty adiacenckiej.

W uzasadnieniu wyroku wskazano, że decyzją z dnia [...]lipca 2015 r., Nr [...], wydaną na podstawie art. 98a ust. 1 i 3 oraz art. 148 ust. 1 - 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.), Wójt Gminy C. ustalił wobec M.M. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B., stanowiącej działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obrębu Bukowina powstałe wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy C. z dnia [...] lipca 2013 r., Nr [...]. W wyniku podziału nieruchomości jej wartość wzrosła o kwotę [...]zł, co wynika z operatu szacunkowego z dnia [...] stycznia 2015 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ pierwszej instancji wskazał na treść uchwały Rady Gminy C. z dnia [...] kwietnia 2005 r., nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich, która określiła wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału na 25 % wzrostu wartości w przypadku wydzielenia z nieruchomości działek gruntu pod drogi publiczne lub poszerzenie istniejących dróg publicznych, które z mocy prawa przeszły za odszkodowaniem na własność Gminy, oraz na 5 % wzrostu wartości nieruchomości, gdy nie zaszła konieczność wydzielenia działek pod drogi publiczne i gdy nie ma roszczeń ze strony właściciela gruntu o odszkodowanie za przejęte działki gruntu pod drogi publiczne. Omawiana decyzja wydana została po ponownym rozpatrzeniu sprawy w wyniku uprzedniego uchylenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] marca 2015 r. poprzedniej decyzji organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy wyraził uprzednio wątpliwość co do wartości dowodowej operatu szacunkowego, albowiem do porównań po podziale przyjęto działki o nieadekwatnej powierzchni do nieruchomości wycenianej. Zdaniem Kolegium, błąd rzeczoznawcy polegał na zsumowaniu wartości każdej z poszczególnych działek w celu ustalenia wartości nieruchomości po podziale, a nadto na braku zobrazowania sposobu dokonywanych wyliczeń. Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organ pierwszej instancji zgodził się tylko częściowo z zarzutami Kolegium co do operatu szacunkowego, tj. w części dotyczącej zobrazowania sposobu dokonywanych wyliczeń. W związku z tym wystąpił do rzeczoznawcy o uzupełnienie operatu. Uzupełnienia tego rzeczoznawca dokonał przesyłając uzupełniony operat. Odmiennie natomiast organ pierwszej instancji ocenił stanowisko kwestionujące przedstawienie w operacie do porównania nieruchomości, które nie były podobne do nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], przywołując w tym zakresie poglądy zawarte w orzecznictwie sądów administracyjnych, w których za prawidłowe uznano obliczenie wartości nieruchomości po podziale poprzez zsumowanie wartości poszczególnych działek. W konsekwencji organ pierwszej instancji stwierdził, że operatowi szacunkowemu sporządzonemu w dniu [...] stycznia 2015 r., uzupełnionemu w dniu [...] lipca 2015 r., należy przyznać moc dowodową. Z operatu tego wynika, że wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...]zł. Operat ten został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa - tj. § 55 i 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) - elementy treści. Nie zawiera niejasności, pomyłek, ani braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione. Rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Nieruchomości przyjęte do porównania, jako nieruchomości podobne, wskazał z terenu gminy C.. W kwestii lokalizacji szczegółowej, nieruchomości wzięte do porównań położone są w pobliżu zabudowy, na terenach wiejskich oraz posiadają podobny stan prawny. Nieruchomości przyjęte do porównań przeznaczone są na cele mieszkaniowe jednorodzinne oraz zagrodowe lub z potencjałem dla tego typu zabudowy. Operat szacunkowy odpowiada wszelkim wymogom prawnym, jest wiarygodny a wartość nieruchomości w nim przyjęta nie nasuwa żadnych uzasadnionych wątpliwości. Organ zaznaczył przy tym, że nie jest uprawniony do oceny obejmującej zakres metodologiczny i merytoryczny operatu. W związku z tym, że przy dokonywaniu podziału działki oznaczonej ewidencyjnie nr [...] została wydzielona działka pod drogę publiczną, opłatę adiacencką wyliczono w wysokości [...] zł, tj. 25 % wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy określaniu wartości nieruchomości jej powierzchnię pomniejszono o powierzchnię działki gruntu wydzielonej pod drogę publiczną.