Wyrok NSA z dnia 16 lutego 2017 r., sygn. I OSK 1661/16

Nieruchomości

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Wiesław Morys Sędziowie: Sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska Sędzia del. WSA Marian Wolanin (spr.) po rozpoznaniu w dniu 16 lutego 2017 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej H. B. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 17 marca 2016 r., sygn. akt II SA/Bk 616/15 w sprawie ze skargi H. B. na decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 17 marca 2016 r., sygn. akt II SA/Bk 616/15, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku oddalił skargę H. B. na decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia [...] lipca 2015 r., Nr [...], w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną.

W uzasadnieniu wyroku wskazano, że decyzją Prezydenta Miasta B. z dnia [...] marca 2009 r., Nr [...], ustalono lokalizację drogi dla inwestycji polegającej na budowie ulic wymienionych w tej decyzji, w tym na nieruchomości położonej w B., ozn. jako dz. nr [...], o pow. 0,0174 ha, w obr. [...]. Decyzji tej nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Decyzja stała się ostateczna w dniu [...] czerwca 2009 r. i z tym dniem wskazana nieruchomość stała się z mocy prawa własnością Gminy B. Z uwagi na przeznaczenie w całości pod wnioskowaną drogę wskazana działka nie została objęta projektem podziału. Decyzją z dnia [...] czerwca 2009 r., Nr [...], Wojewoda Podlaski uchylił powołaną decyzję w częściach dotyczących między innymi błędnie oznaczonych imion i nazwisk stron oraz udziału strony we współwłasności innej nieruchomości, natomiast utrzymał ją w mocy w części zawierającej rozstrzygnięcie merytoryczne.

Decyzją z dnia [...] lutego 2015 r., Nr [...], Starosta B. orzekł o ustaleniu A. i H. B. wysokości i wypłacie odszkodowania za przejętą pod drogę publiczną nieruchomość, oznaczoną nr geod. [...], o pow. 0,0174 ha, położoną w obrębie [...] w B. W wyniku rozpatrzenia odwołania A. B. i H. B., decyzją z dnia [...] lipca 2015 r., Nr [...], Wojewoda Podlaski utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji stwierdzając, że wysokość odszkodowania ustalono na podstawie wartości nieruchomości określonej w sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie szacunkowym z dnia [...] września 2014 r., gdzie wskazano kwotę 174.061,00 zł. Organy uznały operat za prawidłowy, nie zawierający błędów ani niejasności, które nie pozwoliłyby na uznanie go za dowód w sprawie. Ze względu na charakter nieruchomości (istnienie na nieruchomości składnika budowlanego - reklama stojąca typu billboard) określona została wartość odtworzeniowa nieruchomości. Dokonując wyceny rzeczoznawca majątkowy odrębnie określił wartość rynkową działki, a odrębnie wartość składników majątkowych, tj. reklam stojących typu biilboard. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Organ orzekający podkreślił, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r. poz. 518, ze zm.). O taką ocenę może zaś wystąpić każdy, skoro powołany art. 157 ust. 1 nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracji, skoro w ich ocenie zastosowane współczynniki nie wzbudziły wątpliwości co do ich prawidłowości. Dokonując analizy operatu szacunkowego pod względem formalnym, organy obu instancji nie stwierdziły wystąpienia nieprawidłowości, które pozwoliłyby na uznanie go jako dowodu wadliwego w sprawie. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości oraz o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Sporządzony w sprawie operat szacunkowy był ważny w chwili wydawania decyzji przez organy obu instancji i zawierał elementy, o których mowa w § 56 ust. 1 i 4 oraz § 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2014 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), dlatego - w ocenie organów - nie było podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Organ dodatkowo wskazał, że jeżeli strona skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości jego oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości jego sporządzenia, do czego była uprawniona na mocy art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżący z tej możliwości nie skorzystali, opierając stawiane zarzuty jedynie na własnym rozumieniu przepisów prawa oraz własnej analizie operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę wydanej decyzji. Za nieuzasadnione organ uznał zarzuty dotyczące powiększenia kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości oraz nieprzeprowadzenia negocjacji przed wydaniem decyzji ustalającej odszkodowanie. W ocenie organu odwoławczego prawidłowo zastosowano art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013 r. poz. 687, ze zm.) i uznano, że niespełnione zostały przesłanki do powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia, czy właściciele byli poinformowani o przysługującym im uprawnieniu do powiększenia kwoty odszkodowania. Uprawnienie to wynika bowiem z samej treści przepisu, a jego przyznanie nie zależy od uprzedniego poinformowania przez organ o konieczności dokonania określonych działań w celu uzyskania powiększonej kwoty odszkodowania.