Wyrok NSA z dnia 16 lutego 2017 r., sygn. I OSK 964/15

Nieruchomości

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Wiesław Morys, Sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska, Sędzia del. WSA Marian Wolanin (spr.), Protokolant starszy inspektor sądowy Kamil Wertyński, po rozpoznaniu w dniu 16 lutego 2017 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Gminy C. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 22 grudnia 2014 r. sygn. akt II SA/Bk 1008/14 w sprawie ze skargi Gminy C. na decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia [...] września 2014 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Białymstoku do ponownego rozpoznania; 2. zasądza od Wojewody Podlaskiego na rzecz Gminy C.kwotę 696 (sześćset dziewięćdziesiąt sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 22 grudnia 2014 r., sygn. akt II SA/Bk 1008/14, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku oddalił skargę Gminy C. na decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia [...] września 2014 r., Nr [...], w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość.

W uzasadnieniu wyroku wskazano, że decyzją Starosty Powiatu B. z dnia [...] kwietnia 2008 r., znak [...], o ustaleniu lokalizacji drogi gminnej K. - K. nr [...], gm. C., doszło do przejęcia z mocy prawa na własność Gminy C. działki nr [...]stanowiącej własność F.K.. Wnioskiem z dnia [...] października 2009 r. F. K. wystąpił do Starosty Powiatu B. o ustalenie i wypłatę odszkodowania za działkę. Sprawa ustalenia odszkodowania była przedmiotem kilkukrotnych decyzji. W konsekwencji, decyzją z dnia [...] lipca 2014 r., wydaną po kolejnym ponownym rozpatrzeniu sprawy, Starosta Powiatu B. ustalił wartość rynkową nieruchomości oraz wysokość odszkodowania na kwotę 23.697 zł i zobowiązał do jego wypłaty Burmistrza C. Organ ten stwierdził, że w nowym operacie, sporządzonym na dzień [...]listopada 2013 r., ustalono wartość 1 m2 gruntu na kwotę 89,23 zł, a wartość rynkową prawa własności działki na 12.135 zł. Wartość odtworzeniową znajdującego się na działce ogrodzenia oszacowano na kwotę 11.562 zł. Wyceniana działka na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, tj. [...] kwietnia 2008 r., przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w około 60% pod poszerzenie istniejącej drogi gminnej, a w około 40% pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny drobnego przemysłu i rzemiosła usługowego oraz inne nieuciążliwe usługi nieokreślone w planie miejscowym. Następnie organ pierwszej instancji zreferował ustalenia biegłego, zgodnie z którymi działka na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej stanowiła teren zabudowany fragmentem ogrodzenia, położony na obszarze zabudowy mieszkaniowej wsi K., pomiędzy ulicą wiejską a ogrodzonym obszarem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. To wskazywało na jej przyszły "drogowy" charakter, zwłaszcza że w przeważającej części znajdowała się poza granicami nieruchomości budowlanej, od której ogrodzona była parkanem. Stąd też biegły do wyceny wartości działki przyjął jej drogowe przeznaczenie, a odwołując się do § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) poszerzył zakres badania rynku o inne, niż Gmina C., gminy powiatu b. oraz wydłużył okres badania do 34 miesięcy wstecz od daty sporządzenia operatu szacunkowego. To jednak nie pozwoliło ustalić wartości rynkowej całej nieruchomości, bowiem ta posiada element zagospodarowania w postaci parkanu, a nieruchomości z takim elementem brak na analizowanym rynku lokalnym. Stąd też biegły wskazał na konieczność określenia wartości rynkowej prawa własności gruntów nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a wartości znajdującego się na działce ogrodzenia - według kosztu jego odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Ostatecznie biegły oszacował wartość rynkową prawa własności gruntów działki nr [...] w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej (po wyselekcjonowaniu 20 nieruchomości gruntowych ocenionych przez biegłego jako podobne, nabytych przez jednostki samorządu terytorialnego pod drogi publiczne, po obliczeniu jednostkowej ceny średniej i określeniu wag cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz zakresu współczynników korygujących), a wartość składników budowlanych (ogrodzenie o długości 31 m i wysokości 1,50 m) metodą odtworzeniową. W piśmie z dnia [...] kwietnia 2014 r. rzeczoznawca ustosunkował się do zgłaszanych w toku postępowania zarzutów Gminy C. Wyjaśnił w szczególności powód poszerzenia zakresu badanego rynku (z gminnego na powiatowy), wybór podejścia, metody i techniki szacowania. Organ pierwszej instancji zaakceptował wyjaśnienia biegłego dotyczące sposobu skonstruowania tabeli nr 1 (wybrane do obliczeń transakcje nieruchomościami drogowymi, stanowiącymi obrazową próbę 20 transakcji nieruchomości nabywanych przez jednostki samorządu terytorialnego pod drogi publiczne), wyjaśnienie dotyczące transakcji nr 14 z tabeli nr 1 jako nienaruszającej zasad wynikających z § 5 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. oraz wyjaśnienie odnoszące się do przywołanego przez stronę wyroku NSA w sprawie I OSK 1087/09 (zdaniem biegłego dotyczy on okresu obowiązywania innej treści rozporządzenia). W celu skonfrontowania rozbieżnych stanowisk rzeczoznawcy majątkowego i Gminy C., organ pierwszej instancji wyznaczył rozprawę administracyjną, na którą przybył właściciel działki nr [...] F. K. (nie zgłaszając zastrzeżeń do operatu), natomiast nie przybył przedstawiciel Gminy C. Organ pierwszej instancji ocenił, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i nie budzi zastrzeżeń formalno-prawnych, a określona w nim wartość odejmowanego prawa odpowiada wartości rzeczywistej działki. Za bezzasadne uznał zarzuty Gminy C., jakoby rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo poszerzył rynek lokalny, przyjmując poza obszarem Gminy C. inne gminy o podobnych walorach położenia z terenu tego samego powiatu. Poszerzenie rynku, zdaniem organu, pozwala na prawidłowe określenie wartości rynkowej nieruchomości zgodnie z art. 151 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Organ uznał również za bezpodstawne zarzuty dotyczące wybranej metody ustalania wartości nieruchomości. Końcowo wskazał, że w sprawie nie ma zastosowania art. 18 ust. 1e pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013 r., poz. 260, ze zm.), bowiem został wprowadzony ustawą z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. Nr 154, poz 958) i obowiązuje od dnia [...] września 2008 r., zaś decyzja o lokalizacji drogi z dnia [...] kwietnia 2008 r. stała się ostateczna z dniem [...] czerwca 2008 r. Natomiast w sprawie miał zastosowanie art. 7 powołanej ustawy zmieniającej, uprawniający do powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego, jednakże podwyższenie nie było uzasadnione, bowiem zarówno z pisma F. K. z dnia [...] czerwca 2014 r., jak i pisma Gminy C. z dnia [...] maja 2014 r. wynika, że nieruchomość nie została wydana inwestorowi.