Jak rozliczyć VAT od wynajmu

Rozliczenie najmu może przysporzyć wielu problemów praktycznych w zakresie VAT. Przepisy ustawy o VAT nie rozróżniają bowiem najmu prywatnego i prowadzonego w ramach zarejestrowanej działalności, jak robi to ustawa o PIT.

Najem polega na tym, że świadczący usługę (wynajmujący) zobowiązuje się oddać najemcy (usługobiorcy) rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. 

Czy dla obowiązku rozliczeń VAT ma znaczenie, że nie wynajmujemy w ramach działalności gospodarczej?

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jeśli więc dana osoba dokonuje najmu składników swego majątku (nawet prywatnego), to ma miejsce ciągłe pobieranie pożytków. Stąd, co do zasady, mówimy wtedy o prowadzeniu działalności gospodarczej według ustawy o VAT.

Najem czy podobnie dzierżawa gruntu cechują się zazwyczaj pewną powtarzalnością, dłuższym okresem trwania, stąd dana rzecz (zwykle nieruchomość) jest wykorzystywana w sposób ciągły do celów zarobkowych, czyli właściciel prowadzi działalność gospodarczą (jest w tym zakresie podatnikiem). O zarobkowaniu w sposób ciągły może świadczyć właśnie cyklicznie otrzymywany z tego tytułu czynsz.

Dla ustalenia, że z punktu widzenia VAT mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, nie są też kluczowe kwestie podatku dochodowego (gdzie dokonuje się odróżnienia najmu prywatnego od działalności gospodarczej) czy zarejestrowanie danej osoby w CEIDG.

Czy zatem podatnik, który otrzymał mieszkanie w spadku i je wynajmuje, powinien się bać? Otóż niekoniecznie. Pamiętajmy bowiem o zwolnieniu:

- podmiotowym, gdy limit obrotu nie przekracza 200 000 zł, oraz

- przedmiotowym, na podstawie którego ze zwolnienia korzystają usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w ustawie o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

Czytaj więcej: Biuletyn VAT