Interpretacja indywidualna z dnia 26 września 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.508.2023.1.MM

Nieuznanie Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości, brak zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży niezabudowanej Nieruchomości oraz prawo Kupującego do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w części dotyczącej:

• nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości (powstałej w wyniku podziału działki nr) - jest nieprawidłowe,
• braku zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży niezabudowanej Nieruchomości (powstałej w wyniku podziału działki nr 1 ) – jest prawidłowe,
• prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości (powstałej w wyniku podziału działki nr 1) – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

6 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej z 29 sierpnia 2023 r., który dotyczy nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości (powstałej w wyniku podziału działki nr 1), braku możliwości zwolnienia od podatku VAT dla ww. transakcji oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego w sytuacji uznania, że transakcja sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• Pani K. K.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest spółką kapitałową, zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku VAT, prowadzącą działalność gospodarczą m.in. w zakresie projektów budowlanych związanych ze wnoszeniem budynków.

Wnioskodawca zamierza nabyć od osoby fizycznej („Sprzedającej” - zainteresowana niebędąca stroną postępowania, wskazana w załączniku ORD-WS/B) opisaną poniżej działkę.

Sprzedająca jest wyłącznym właścicielem działki ewidencyjnej oznaczonej nr 1 „(Nieruchomość”), dla której prowadzona jest księga wieczysta (…).

Nieruchomość stanowi grunt zabudowany, której sposób korzystania oznaczony jest w księgach wieczystych jako „Nieruchomość zabudowana”. Działka zawiera użytki stanowiące tereny mieszkaniowe (symbol użytku”B”) i grunty orne (symbole użytków: „Rlllb”, „RIVa” i „RIVb”) oraz ma obszar 0,58 ha (pięćdziesiąt osiem arów).

Nieruchomość położona jest na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów położonych we wsi (…) w Gminie (…) - część I na terenach oznaczonych symbolami:

i.1UPUC zabudowa usługowa, w szczególności z zakresu usług handlu detalicznego,

ii.1KDL drogi publiczne klasy lokalnej z urządzeniami infrastruktury technicznej,

iii.2UP - zabudowa usługowa, w szczególności z zakresu usług handlu detalicznego, oraz

iv.5MNU - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie wolnostojącej i bliźniaczej, zabudowa usługowa, w szczególności z zakresu usług handlu detalicznego.

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającą na podstawie umowy darowizny, udokumentowanej aktem notarialnym, sporządzonym w dniu 19 grudnia 1990 roku. Nieruchomość została nabyta i była wykorzystywana w celach prywatnych - jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym mieszka Sprzedająca.

W dziale III Księgi Wieczystej wpisana jest nieodpłatna i dożywotnia służebność osobista mieszkania na rzecz wskazanej tam osoby fizycznej.

W dziale III Księgi Wieczystej wpisane są prawa i roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży na rzecz spółki A. Sp. z .o.o. (dalej jako „Spółka A.”) na podstawie umowy przedwstępnej umowy sprzedaży, z której wynika, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta najpóźniej do 31 marca 2023 r. W związku jednak z upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej przedmiotowa umowa przedwstępna wygasła. Umowa przedwstępna zawarta ze Spółką A. jest inną umową niż opisana poniżej umowa przedwstępna zawarta z Wnioskodawcą.

Umowa przedwstępna ze Spółką A. zawierała następujące warunki, które winny być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży:

a)dokonanie podziału geodezyjnego działki nr ewid. 1, w wyniku którego powstanie Przedmiot Sprzedaży;

b)uzyskanie na rzecz Sprzedającej zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

c)przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

d)uzyskanie przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację na nim Inwestycji;

e)potwierdzenie przez Kupującego, na jego koszt, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację Inwestycji;

f)potwierdzenie, że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;

g)uzyskanie przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji;

h)uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji;

i)zawarcie przez Kupującego umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na przedmiocie Sprzedaży;

j)przedstawienie przez Kupującego uchwały Wspólników Kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Sprzedaży;

k)uzyskaniu przez Kupującego indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, wydanej na podstawie przepisów powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, z której wynikać będzie, czy sprzedaż przez Sprzedającą Przedmiotu Sprzedaży, podlegać będzie opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług (VAT).

Zgodnie z umową przedwstępną zawartą ze Spółką A:

• Kupujący miał prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży do upływu wskazanej w umowie przedwstępnej Daty Ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, wskazanych w umowie przedwstępnej, pod warunkiem złożenia Sprzedającej przez Kupującego, najpóźniej w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży;
• Kupujący zobowiązany był przedłożyć Sprzedającej uchwałę Wspólników Kupującego zawierającą zgodę na nabycie Przedmiotu Sprzedaży pod rygorem wygaśnięcia umowy.

Dodatkowo, z umowy przedwstępnej ze Spółką A. wynikało, że:

• Jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży Przedmiot Sprzedaży obciążony będzie hipoteką lub prowadzona będzie egzekucja z Przedmiotu Sprzedaży, wówczas Kupujący może podjąć decyzję o zawarciu Umowy Sprzedaży i wówczas zapłaci Sprzedającemu kwotę Ceny, pomniejszoną o uzgodnione przez Sprzedającego z wierzycielami na piśmie: (i) kwoty wierzytelności zabezpieczonych hipoteką na Przedmiocie Sprzedaży lub (ii) kwoty, w zakresie których prowadzona będzie egzekucja z Przedmiotu Sprzedaży;
• Jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży zaświadczenia uzyskane przez Sprzedającą wskazywać będą jakiekolwiek zaległości Sprzedającego względem urzędu gminy, urzędu skarbowego, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, to według wyboru Kupującego: (i) Sprzedająca bezzwłocznie i nie później niż w terminie 2 (dwóch) dni od dnia wystawienia rzeczonych zaświadczeń ureguluje te zaległości i przedstawi Kupującemu dowód dokonania takich opłat, albo (ii) w przypadku nieuiszczenia zaległości wynikających z powyższych zaświadczeń w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży Kupujący zapłaci Sprzedającemu kwotę Ceny, pomniejszoną o kwotę zaległości wskazanych w powyższych zaświadczeniach;
• Kupujący uprawniony jest do żądania zawarcia Umowy Sprzedaży przed dniem 2 stycznia 2023 roku, o ile zwróci Sprzedającej kwotę odpowiadającą wysokości renty planistycznej w rozumieniu ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.: Dz. U. z 2021 roku poz. 741 ze zm.), naliczonej Sprzedającemu w wyniku sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży - w terminie 30 (trzydziestu) dni, licząc od dnia uzyskania zawiadomienia o jej prawomocnym naliczeniu wraz z dowodem uiszczenia renty planistycznej przez Sprzedającego przy czym Kupujący będzie zobowiązany do powyższego pod warunkiem, że Sprzedająca poinformuje Kupującego o toczącym się postępowaniu niezwłocznie, ale nie wskazaną później niż w terminie 7 (siedmiu) dni roboczych od otrzymania zawiadomienia Kupującego osobę lub o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej i ustanowi wskazaną przez Kupującego osobę lub osoby jako swego pełnomocnika/pełnomocników w powyższym postępowaniu;
• Sprzedająca wyraża zgodę i zezwala Kupującemu - od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia ostatecznej umowy na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością (z prawem do dalszego udzielania tego prawa na rzecz dowolnej osoby trzeciej) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji. Kupujący nie jest uprawniony do wejścia na teren w celu rozpoczęcia prac budowlanych (z wyjątkiem wskazanych wyżej badań i odwiertów);
• Kupujący zobowiązany będzie do przygotowania wniosku o ustalenie odszkodowania należnego Sprzedającej w wyniku wywłaszczenia części Nieruchomości pod drogi publiczne w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział Nieruchomości stanie się ostateczna, przy czym Kupujący będzie zobowiązany do powyższego pod warunkiem, że Sprzedająca ustanowi wskazaną przez Kupującego osobę lub osoby jako swego pełnomocnika/pełnomocników w powyższym postępowaniu o ustalenie odszkodowania;
• Sprzedająca wyraża zgodę na przeniesienie wszelkich praw i obowiązków wynikających z umów przedwstępnych dokonane przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej („Cesjonariusz”) i przejęcie przez Cesjonariusza obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej. Kupujący ma obowiązek zawiadomić Sprzedającą o dokonanym przeniesieniu praw i przejęciu obowiązków w terminie 14 (czternastu) dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której przeniesienie to oraz przejęcie obowiązków zostanie dokonane. Po dokonaniu zawiadomienia Sprzedająca będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem umowy przyrzeczonej;
• Sprzedająca zobowiązuje się, że okresie obowiązywania umowy przedwstępnej nie dokona żadnych obciążeń Nieruchomości, nie będzie prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do sprzedaży Nieruchomości;
• Na każdej ze stron umowy przedwstępnej ciąży obowiązek zachowania w tajemnicy wszelkich informacji, które pozyskała w związku z zawarciem i realizacją umowy.

Umowa przedwstępna zawarta ze Spółką A. przewidywała, że na wezwanie Kupującego Sprzedająca udzieli Kupującemu (lub wskazanej przez Kupującego osobie) pełnomocnictwa do wystąpienia do właściwego organu o wydanie na rzecz Sprzedającej indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, z której wynikać będzie, czy sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy też podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowo, zgodnie z umową przedwstępną zawartą ze Spółką A. Sprzedająca ustanowiła pełnomocnikami wskazane w umowie przedwstępnej ze Spółką A. osoby i upoważniła każdą z nich z osobna do:

1)przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) Księgi Wieczystej, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w Księdze Wieczystej,

2)uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości oraz Przedmiotu Sprzedaży, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości oraz Przedmiotu Sprzedaży,

3)uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości,

4)uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla strony Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedająca nie figuruje w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,

5)uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Przedmiotu Sprzedaży uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach,

6)wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,

7)wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Przedmiocie Sprzedaży oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,

8)wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Przedmiotu Sprzedaży z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

9)wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny działki będącej Przedmiotem Sprzedaży;

10)złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży.

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej ze Spółką A. wszelkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami, określonymi w punktach 1-10 powyżej obciążają Kupującego.

Dodatkowo, umowa przedwstępna zawarta ze Spółką A. przewidywała oświadczenie, że Sprzedająca na każde wezwanie Kupującego udzieli mu (albo wskazanym przez Kupującego osobom) wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, a także niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich (w tym także nieujawnionymi w księdze wieczystej), w tym prawem najmu, dzierżawy lub użyczenia, ograniczeniami w rozporządzaniu nią, w tym prawem pierwokupu. Nieruchomość nie jest zadrzewiona i nie jest objęta żadną formą ochrony przyrody, nie znajduje się na terenie parku narodowego, ani na terenie specjalnej strefy ekonomicznej. Nie jest objęta uchwałą rady gminy w sprawie wyznaczenia obszaru rewitalizacji ani nie znajduje się w granicach obszaru rewitalizacji, a zatem gminie nie przysługuje prawo pierwokupu na podstawie art. 11 ust. 5 pkt 1) ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji (t. j.: Dz. U. z 2021 roku poz. 485) oraz art. 109 ust. 1 pkt 4a) lub 4b) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t. j.: Dz. U. z 2021 roku poz. 1899 ze zm.).

Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasów, a nadto dla Nieruchomości nie została wydana decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach (t. j.: Dz. U. z 2021 roku poz. 1275 ze zm.), wobec czego Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 37a ust. 1 wymienionej ustawy o lasach.

Nieruchomość wolna jest od zadłużeń, a także nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego.

Nie były udzielane żadne pełnomocnictwa osobom trzecim do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości, jak również prowadzące do jej oddania do używania lub pobierania z niej pożytków.

Sprzedająca nie prowadzi ani nie prowadziła działalności gospodarczej, w związku z czym Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana na działalność gospodarczą. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu lub dzierżawy.

Wnioskodawca zawarł ze Sprzedającą umowę przedwstępną dla sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego (dalej: Umowa Przedwstępna”), zgodnie z którą strony umowy (Sprzedająca oraz Wnioskodawca) zobowiązały się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przyrzeczona”) w stanie wolnym od wszelkich obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich.

Z uwagi na fakt, że Nieruchomość położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczona jest częściowo na zabudowę mieszkaniowo-usługową i częściowo usługową. Przedmiotem sprzedaży będzie tylko część Nieruchomości przeznaczona na zabudowę usługową. Dodatkowo, Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym należącym do Sprzedającej. Powyższy podział geodezyjny jest więc konieczny z pespektywy samej możliwości sprzedaży majątku prywatnego Sprzedającej na rzecz Wnioskodawcy. Przedmiotem sprzedaży na podstawie Umowy Przyrzeczonej będzie więc Nieruchomość niezabudowana.

W Umowie Przedwstępnej zostały ustalone następujące prawa i obowiązki, ciążące na stronach umowy. Zgodnie z Umową Przedwstępną:

• Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży do upływu wskazanej w Umowie Przedwstępnej Daty Ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej, pod warunkiem złożenia Sprzedającej przez Kupującego, najpóźniej w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych warunków;
• Kupujący zobowiązany jest przedłożyć Sprzedającej uchwałę Wspólników Kupującego zawierającą zgodę na nabycie Nieruchomości pod rygorem wygaśnięcia Umowy Przedwstępnej.

Dodatkowo, z Umowy Przedwstępnej wynika, że:

• jeżeli w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej Nieruchomość, stanowiąca przedmiot sprzedaży, będzie obciążona będzie hipoteką lub prowadzona będzie egzekucja z przedmiotu sprzedaży, wówczas Kupujący może podjąć decyzję o zawarciu Umowy Przyrzeczonej i wówczas zapłaci Sprzedającej kwotę Ceny, pomniejszoną o uzgodnione przez Sprzedającą z wierzycielami na piśmie: (i) kwoty wierzytelności zabezpieczonych hipoteką na Przedmiocie Sprzedaży lub (ii) kwoty, w zakresie których prowadzona będzie egzekucja z Przedmiotu Sprzedaży;
• jeżeli w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej zaświadczenia uzyskane przez Sprzedającą wskazywać będą jakiekolwiek zaległości Sprzedającej względem urzędu gminy, urzędu skarbowego, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, to według wyboru Kupującego: (i) Sprzedająca bezzwłocznie i nie później niż w terminie 2 (dwóch) dni od dnia wystawienia rzeczonych zaświadczeń ureguluje te zaległości i przedstawi Kupującemu dowód dokonania takich opłat, albo (ii) w przypadku nieuiszczenia zaległości wynikających z powyższych zaświadczeń w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej Kupujący zapłaci Sprzedającej ustaloną kwotę ceny za Nieruchomość pomniejszoną o kwotę zaległości wskazanych w powyższych zaświadczeniach;
• Sprzedająca wyraża zgodę na przeniesienie wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej dokonane przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Polsce („Cesjonariusz”) i przejęcie przez Cesjonariusza obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. Kupujący ma obowiązek zawiadomić Sprzedającą o dokonanym przeniesieniu praw i przejęciu obowiązków w terminie 14 (czternastu) dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której przeniesienie to oraz przejęcie obowiązków zostanie dokonane. Po dokonaniu zawiadomienia Sprzedająca będzie zobowiązana do zawarcia z Cesjonariuszem umowy przyrzeczonej;
• Sprzedająca zobowiązała się, że okresie obowiązywania Umowy Przedwstępnej nie dokona żadnych obciążeń Nieruchomości, nie będzie prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do sprzedaży Nieruchomości;
• Na każdej ze stron Umowy Przedwstępnej ciąży obowiązek zachowania w tajemnicy wszelkich informacji, które pozyskała w związku z zawarciem i realizacją Umowy Przedwstępnej.

W Umowie Przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia Umowy Przyrzeczonej tj.:

a)dokonanie podziału geodezyjnego Nieruchomości;

b)uzyskanie zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

c)przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

d)uzyskanie przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zaplanowanej inwestycji;

e)potwierdzenie przez Kupującego, na jego koszt, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zaplanowanej inwestycji;

f)potwierdzenie, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

g)uzyskanie przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (w szczególności gazociąg, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z planowaną inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji;

h)zawarciu przez Kupującego umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na Nieruchomości;

i)uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji;

j)przedstawienie przez Kupującego uchwały Wspólników Kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej, Sprzedająca od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej wyraża zgodę na dysponowanie przez Wnioskodawcę Nieruchomością (z prawem do dalszego udzielania tego prawa na rzecz dowolnej osoby trzeciej) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (t. j.: Dz. U. z 2021 roku poz. 2351), to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Wnioskodawcy - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji. Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej, Kupujący nie jest uprawniony do wejścia na teren w celu rozpoczęcia prac budowlanych (z wyjątkiem wskazanych wyżej badań i odwiertów).

Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej, Sprzedająca oświadczyła, iż udzieli pełnomocnictwa osobom wskazanym przez Wnioskodawcę, zgodnie z którym osoby umocowane przez Sprzedającą będą upoważnione do:

1)przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz do składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w księdze wieczystej;

2)uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

3)uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości;

4)uzyskania zaświadczeń, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedająca nie ma zaległości, nie figuruje w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości;

5)uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach;

6)wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

7)wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych organów w celu wydania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych;

8)wystąpienia w imieniu Mocodawcy do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości lub jej części z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

9)wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny Nieruchomości;

10)złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży, w szczególności o braku sprzeciwu do każdego z kroków procesu wydzielenia geodezyjnego.

Z treści Umowy Przedwstępnej wynika też, że na wezwanie Kupującego, Sprzedająca udzieli Kupującemu pełnomocnictwa do wystąpienia z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego w zakresie uzyskania odpowiedzi na pytanie czy sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Sprzedająca nie dokonywała oraz nie będzie dokonywać prac przygotowawczych do sprzedaży Nieruchomości ani żadnych działań ulepszających jej stan, poza niezbędnymi czynnościami pielęgnacyjnymi i porządkowymi. Sprzedająca nie korzysta z pośrednictwa wyspecjalizowanych podmiotów trudniących się obrotem nieruchomościami. Sprzedająca nie podejmowała działań w zakresie reklamy, publikacji ogłoszeń o sprzedaży czy aktywnego poszukiwania nabywcy Nieruchomości.

Sprzedająca nie prowadziła działalności gospodarczej ani nie była podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość nie była wykorzystywana do żadnej działalności, w tym do działalności zwolnionej z podatku VAT. Sprzedająca nie dokonywała sprzedaży nieruchomości poza wskazaną we wniosku. Sprzedająca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku).

Wnioskodawca (Kupujący) zamierza wykorzystywać nabytą Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Pytania

1.Czy Sprzedająca z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej będzie podatnikiem podatku od towarów i usług?

2.Czy w przypadku udzielenia przez organ podatkowy negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 (i w rezultacie uznanie, że Sprzedająca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości) - sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić dostawę podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT?

3.Czy jeżeli sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić dostawę opodatkowaną podatkiem VAT, to Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego?

Stanowisko Zainteresowanych

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1:

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości w ramach Umowy Przyrzeczonej Sprzedająca nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 1

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT definiuje zaś działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Pierwszą przesłanką, którą należy wziąć pod uwagę w kontekście uzasadnienia stanowiska Wnioskodawcy, jest wymieniona w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT przesłanka wykonywania czynności polegających na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W ocenie Wnioskodawcy, sposób w jaki Sprzedająca zamierza zadysponować posiadaną Nieruchomością nie może zostać uznany za działalność ciągłą, prowadzoną w celu zarobkowym.

Podkreślić należy, że omawiana „ciągłość” nie jest zdefiniowana na gruncie Ustawy o VAT, zatem należy posłużyć się definicją słownikową. Zgodnie ze słownikiem języka polskiego (sjp.pwn.pl), przymiotnik „ciągły” oznacza: 1. trwający bez przerwy; 2. powtarzający się stale; 3. ciągnący się nieprzerwanie w przestrzeni. Żaden z przywołanych opisów nie może charakteryzować jednorazowej sprzedaży dokonywanej przez Wnioskodawcę, który dokonuje jednorazowej sprzedaży towaru stanowiącego element majątku osobistego, który nie został nabyty w celu późniejszej odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Co istotne, pogląd ten potwierdza ugruntowana linia orzecznicza organów podatkowych, reprezentowana np. w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 8 października 2019 r. (sygn. S-ILPP1/4512-1-185/16/19-S/JKU), w której organ podkreślił, że: „(...) nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności”.

Drugą z przesłanek, które należy poddać szczegółowej analizie, a która wynika z przywołanych wyżej art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o VAT, jest działalność handlowców - bo za taką potencjalnie (choć niesłusznie, co zostanie dalej wykazane) mogłaby być uznana działalność Sprzedającej Nieruchomości.

Ponownie, należy odwołać się do poglądów prezentowanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach indywidualnych, w których organ wskazuje: „(...) istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy”. (interpretacja indywidualna z 8 lutego 2019 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.323.2018.2.PJ).

W kontekście rozgraniczenia sytuacji prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami oraz zarządu własnym majątkiem, niestanowiącym takiej działalności, zasadne wydaje się również przywołanie wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, powoływanego wielokrotnie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Z orzeczenia TSUE płynie wniosek, że transakcję należy oceniać całościowo, z uwzględnieniem wszystkich jej elementów. Nieprawidłowe jest zatem skupianie się tylko na jednym wycinku opisu transakcji, który osobno - bez uwzględniania całokształtu - wskazywałby na działanie podmiotu jako podatnika VAT bądź też podmiotu zarządzającego majątkiem prywatnym.

TSUE podkreślił w przywołanym wyroku, że w szczególności zakres transakcji i uzyskana ze sprzedaży kwota nie są decydujące dla wskazania właściwego modelu sprzedaży. TSUE wskazał wprost, że: „(...) sama liczba zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”. TSUE zaznaczył w uzasadnieniu swego orzeczenia, że przesłanką wskazującą na podejmowanie działań w zakresie obrotu nieruchomościami (które mogą zostać potencjalnie zakwalifikowane jako działalność gospodarcza) może być podejmowanie przez podmiot aktywnych działań, przy użyciu środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców - jako przykład takich działań TSUE wprost wskazał uzbrojenie terenu bądź działania marketingowe. Jak wskazał TSUE: „Działania takie (uzbrojenie terenu, działania marketingowe - przyp. wł.) nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Jako przykłady innych działań świadczących o przekroczeniu zwykłego zarządu nad majątkiem prywatnym, w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (m.in. interpretacja z 14 sierpnia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.341.2019.2.RD; interpretacja z 8 października 2019 r., sygn. S-ILPP1/4512-1-185/16/19-S/JKU; interpretacja z 8 lutego 2019 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.323.2018.2.PJ) wymienia się m.in. wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego terenu, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Co jednak kluczowe w kontekście wnioskowania organu, na prowadzenie przez podmiot działalności „handlowej” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych czynności, a nie jedynie stwierdzenie wystąpienia pojedynczych z nich.

W interpretacji indywidualnej z 3 marca 2023 r. o sygn. (0114-KDIP4-2.4012.606.2022.2.MB) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził: „Należy podkreślić, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Orzeczenie to dotyczyło opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej (...). Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych (np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych). Potwierdził to również wyrok TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych”.

Wnioskodawca wskazuje także, że powyższe rozważania prezentowane w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej znajdują również oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA). NSA w wyroku z 1 czerwca 2017 r. (sygn. I FSK 451/17), który podkreślił, że: „To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z: 29 października 2007 r., sygn. akt IFPS 3/07; 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; 27 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 729/14)”.

NSA w swoim wyroku potwierdził również w jednoznaczny sposób konieczność dokonywania całościowej oceny okoliczności towarzyszących sprzedaży: „W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE (wyrok TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 - przyp. wł.) przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15)”.

W kontekście powyższego, w ocenie Wnioskodawcy, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Odnosząc ogół powyższych rozważań do analizowanego opisu zdarzenia przyszłego, należy wskazać, że uzasadnia on prawidłowość stanowiska Wnioskodawcy, iż Sprzedająca nie będzie działała jako podatnik VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

Niewątpliwie Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającej - została nabyta zgodnie z takim przeznaczeniem. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana na cele działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy czy najmu na rzecz osób trzecich, z których Sprzedająca czerpałby dochody. Sprzedaż zostanie dokonana w sposób typowy dla zarządzania majątkiem osobistym tj.: jako jednorazowa czynność, bez udziału pośredników czy agencji nieruchomości, bez ogłaszania zamiaru sprzedaży Nieruchomości, podejmowania szeroko zakrojonej działalności marketingowej czy podejmowania przez Sprzedającą czynności mających na celu zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości celem maksymalizacji ceny.

Czynności mające na celu dokonanie podziału geodezyjnego Nieruchomości są podyktowane tym, iż Nieruchomość zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przeznaczona jest częściowo na zabudowę mieszkaniowo-usługową i częściowo usługową. Przedmiotem sprzedaży będzie tylko część Nieruchomości przeznaczona na zabudowę usługową. Powyższy podział geodezyjny jest więc konieczny, aby dokonać transakcji sprzedaży. Podjęcie ww. czynności zmierzających do dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości przed jej sprzedażą nie stanowią jednak okoliczności przesądzających o tym, że Sprzedająca powinna zostać uznana za podatnika podatku VAT z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości, co wynika przykładowo z interpretacji Dyrektora KIS z 14 lipca 2021 r. (0114-KDIP4-2.4012.296.2021.1.MMA) oraz z interpretacji indywidualnej z 22 kwietnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.112.2021.1.KM, w której Dyrektor KIS uznał, że: „(...) co prawda Wnioskodawca wydzielił działkę gruntu, która została sprzedana i kolejną będącą przedmiotem transakcji opisanej we wniosku i wystąpił do władz gminy o zmianę MPZP oraz zgłosił wnioski do projektu nowego planu miejscowego, jednak jednocześnie nie podjął żadnych innych działań mających na celu sprzedaż Nieruchomości Wydzielonej. Samego wydzielenia działki gruntu, która ma być sprzedana oraz wystąpienia do władz gminy o zmianę już istniejącego MPZP, zgodnie z którym nieruchomość posiada przeznaczenie do zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej oraz zgłoszenia wniosków do projektu nowego planu miejscowego, nie można uznać za podejmowanie aktywnych działań w przedmiocie zbycia Nieruchomości Wydzielonej porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem”.

W interpretacji indywidualnej z 26 kwietnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.48.2021.2.MP Dyrektor KIS uznał, że: „(...) Podział odziedziczonej nieruchomości na 3 działki był działaniem koniecznym, żeby ww. działki sprzedać (...). Analiza przedstawionych okoliczności sprawy prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystać z przysługującego jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług”.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, w szczególności konieczność brania pod uwagę całokształtu transakcji (a ten wskazuje jednoznacznie, że Sprzedająca działa w ramach zarządu majątkiem własnym), oraz przytoczone powyżej stanowiska organów podatkowych odnośnie podobnych okoliczności sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że Sprzedająca nie będzie działała jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o VAT, w odniesieniu do przyszłej sprzedaży Nieruchomości.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 2:

W przypadku udzielenia przez Dyrektora KIS negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 (i w rezultacie uznanie, że Sprzedająca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości), zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości, będzie stanowić dostawę podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 2:

W przypadku uznania przez organ podatkowy, że Sprzedająca będzie działała jako podatnik VAT z tytułu transakcji sprzedaż Nieruchomości, w ocenie Wnioskodawcy przedmiotowa sprzedaż będzie stanowić odpłatną dostawę opodatkowaną podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy o VAT.

Dostawa ta nie będzie korzystać z żadnego ze zwolnień przedmiotowych określonych w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT; w szczególności nie będzie korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca wskazuje w tym kontekście, że zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Nieruchomość nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku oraz nie będzie wykorzystywana w taki sposób do momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać także ze zwolnienia przedmiotowego opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 9) Ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Pojęcie terenów budowlanych definiuje art. 2 pkt 33) Ustawy o VAT, który stwierdza, że rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Biorąc pod uwagę, że zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, Nieruchomość znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przeznaczonym zgodnie z tym planem na zabudowę usługową i mieszkaniową jednorodzinną, dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 9) Ustawy o VAT.

Dostawa Nieruchomości nie będzie wiązać się także z dostawą jakichkolwiek budynków, budowli lub ich części. Przedmiotem sprzedaży będzie bowiem, zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, Nieruchomość niezabudowana.

Tym samym, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać również zwolnieniom z art. 43 ust. 1 pkt 10) i 10a) Ustawy o VAT.

W konsekwencji, skoro żadne z wyżej przywołanych zwolnień przedmiotowych nie znajdzie zastosowania, przedmiotowa dostawa Nieruchomości będzie zdarzeniem opodatkowanym podatkiem VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 3:

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowić dostawę opodatkowaną podatkiem VAT, to Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 3

Wnioskodawca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych, w związku z czym stoi na stanowisku, iż będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, stosownie do dyspozycji art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Zastosowania nie znajdzie żadne z wyłączeń przewidzianych w art. 88 Ustawy o VAT. W szczególności zastosowania nie znajdzie art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, dotyczący transakcji udokumentowanych fakturą, niepodlegających opodatkowaniu albo zwolnionych z opodatkowania - pytanie Wnioskodawcy dotyczy bowiem sytuacji, w której czynności sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie stanowić odpłatną dostawę towarów dokonywaną przez podatnika VAT, do której nie będą miały zastosowania żadne zwolnienia przedmiotowe z art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT.

W interpretacji o sygn. (0114-KDIP4-2.4012.21.2023.1.KS) Dyrektor KIS 10 marca 2023 r., potwierdza wyżej postawioną tezę: „Wskazaliście Państwo, że jesteście czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych.

Skoro, jak przyjęto wyżej, transakcja nie będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki właściwej dla przedmiotu sprzedaży (Nieruchomości niezabudowanej, ale przeznaczonej pod zabudowę), to będziecie mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem tej Nieruchomości na podstawie wystawionej przez Zbywcę faktury. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Jesteście Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Nieruchomość będzie wykorzystywana - do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT”.

W interpretacji indywidualnej 8 lutego 2023 r. o sygn. (0113-KDIPT1-3.4012.733.2022.2.OS), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zaznaczył: „W rozpatrywanej sprawie Kupujący jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług a zakup przedmiotowych działek będzie związany tylko i wyłącznie ze sprzedażą opodatkowaną. Zatem, w omawianej sprawie warunki uprawniające Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia zabudowanej działki nr 2 będą spełnione. W konsekwencji stwierdzam, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Sprzedających dokumentujących sprzedaż ww. nieruchomości”, co również potwierdza stanowisko Wnioskodawcy odnośnie możliwości odliczenia VAT naliczonego z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości (powstałej w wyniku podziału działki nr 1 ) oraz jestprawidłowe w części dotyczącej braku zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży niezabudowanej Nieruchomości (powstałej w wyniku podziału działki nr 1 ) i prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości (powstałej w wyniku podziału działki nr 1 ).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwaną dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości (powstałej w wyniku podziału działki nr 1 ), istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży gruntu Sprzedająca podjęła lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Sprzedającą za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

We wniosku wskazali Państwo, że:

• Sprzedająca jest wyłącznym właścicielem działki ewidencyjnej oznaczonej nr 1 „(Nieruchomość”), dla której prowadzona jest księga wieczysta (…).
• Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy darowizny i była wykorzystywana w celach prywatnych - jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym mieszka Sprzedająca.
• Sprzedająca nie prowadziła działalności gospodarczej ani nie była podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość nie była wykorzystywana do żadnej działalności, w tym do działalności zwolnionej z podatku VAT.
• Sprzedająca nie dokonywała sprzedaży nieruchomości poza wskazaną we wniosku. Sprzedająca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku).
• W dziale III Księgi Wieczystej wpisane są prawa i roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży na rzecz spółki A. Sp. z .o. (dalej jako „Spółka A. ”) na podstawie umowy przedwstępnej umowy sprzedaży, z której wynika, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta najpóźniej do 31 marca 2023 r. W związku jednak z upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej przedmiotowa umowa przedwstępna wygasła.
• Umowa przedwstępna ze Spółką A. zawierała następujące warunki, które winny być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, m.in.: dokonanie podziału geodezyjnego działki nr ewid. 1 , w wyniku którego powstanie Przedmiot Sprzedaży; uzyskanie przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację na nim Inwestycji; potwierdzenie przez Kupującego, na jego koszt, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację Inwestycji; potwierdzenie, że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej; uzyskanie przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji; uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji; zawarcie przez Kupującego umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na przedmiocie Sprzedaży.
• Wnioskodawca zawarł ze Sprzedającą umowę przedwstępną dla sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego (dalej: Umowa Przedwstępna”), zgodnie z którą strony umowy (Sprzedająca oraz Wnioskodawca) zobowiązały się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przyrzeczona”) w stanie wolnym od wszelkich obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich.
• Z Umowy Przedwstępnej wynika, że Sprzedająca wyraża zgodę na przeniesienie wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej dokonane przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Polsce („Cesjonariusz”) i przejęcie przez Cesjonariusza obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. Kupujący ma obowiązek zawiadomić Sprzedającą o dokonanym przeniesieniu praw i przejęciu obowiązków w terminie 14 (czternastu) dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której przeniesienie to oraz przejęcie obowiązków zostanie dokonane. Po dokonaniu zawiadomienia Sprzedająca będzie zobowiązana do zawarcia z Cesjonariuszem umowy przyrzeczonej.
• Z uwagi na fakt, że Nieruchomość położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczona jest częściowo na zabudowę mieszkaniowo-usługową i częściowo usługową. Przedmiotem sprzedaży będzie tylko część Nieruchomości przeznaczona na zabudowę usługową. Dodatkowo, Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym należącym do Sprzedającej. Przedmiotem sprzedaży na podstawie Umowy Przyrzeczonej będzie więc Nieruchomość niezabudowana.
• W Umowie Przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia Umowy Przyrzeczonej tj.:
• dokonanie podziału geodezyjnego Nieruchomości;
• uzyskanie zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
• przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
• uzyskanie przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zaplanowanej inwestycji;
• potwierdzenie przez Kupującego, na jego koszt, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zaplanowanej inwestycji;
• potwierdzenie, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;
• uzyskanie przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (w szczególności gazociąg, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z planowaną inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji;
• zawarciu przez Kupującego umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na Nieruchomości;
• uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji;
• przedstawienie przez Kupującego uchwały Wspólników Kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.
• Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej, Sprzedająca od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej wyraża zgodę na dysponowanie przez Wnioskodawcę Nieruchomością (z prawem do dalszego udzielania tego prawa na rzecz dowolnej osoby trzeciej) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane, to jest dla:
• składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Wnioskodawcy - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji.
• Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej, Sprzedająca oświadczyła, iż udzieli pełnomocnictwa osobom wskazanym przez Wnioskodawcę, zgodnie z którym osoby umocowane przez Sprzedającą będą upoważnione do:
• przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz do składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w księdze wieczystej;
• uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;
• uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości;
• uzyskania zaświadczeń, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedająca nie ma zaległości, nie figuruje w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości;
• uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach;
• wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
• wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych organów w celu wydania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych;
• wystąpienia w imieniu Mocodawcy do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości lub jej części z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
• wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny Nieruchomości;
• złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży, w szczególności o braku sprzeciwu do każdego z kroków procesu wydzielenia geodezyjnego.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości (powstałej w wyniku podziału działki nr 1) będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedająca podjęła w odniesieniu do sprzedaży ww. Nieruchomości.

Należy więc ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości (powstałej w wyniku podziału działki nr 1 ) Sprzedająca będzie spełniać przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjęła lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Sprzedającą za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielonego przez Sprzedającą osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do działania w jej imieniu i na jej rzecz.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa osobom wskazanym przez Kupującego m.in. do przeglądania akt, uzyskiwania wymaganych zaświadczeń, wypisów i wyrysów, do właściwych organów w celu wydania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów na Nieruchomości, uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości lub jej części z produkcji rolniczej oraz uzyskania decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny Działek, złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży, w szczególności o braku sprzeciwu do każdego z kroków procesu wydzielenia geodezyjnego.

Ponadto Sprzedająca wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością (z prawem do dalszego udzielania tego prawa na rzec dowolnej osoby trzeciej) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z Prawo budowlane, tj. dla składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej – na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej zaplanowanej inwestycji.

Po udzieleniu pełnomocnictwa i zgody do dysponowania Nieruchomością do celów budowlanych oraz do podejmowania pozostałych czynności opisanych w umowie przedwstępnej, czynności wykonane przez Kupującego i osobę wskazaną przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej jako mocodawcy. Stroną podejmowanych czynności będzie Sprzedająca, a nie Kupujący bądź jego pełnomocnik – Kupujący nie działa we własnym, lecz w imieniu Sprzedającej.

Jak wskazano we wniosku planowana sprzedaż części działki nr 1 zostanie zrealizowana pod warunkiem, że Nieruchomość będzie terenem przygotowanym do inwestycji planowanej przez Kupującego, co nastąpi po uzyskaniu pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy oraz uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany, udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy mieć na uwadze, że Kupujący dokonując wskazanych we wniosku działań, dokonał/dokona uatrakcyjnienia działki ‑ stanowiącej do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedającej – skutkującą wzrostem ich wartości. Czynności te były i będą dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości (powstałej w wyniku podziału działki nr 1) do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez osoby trzecie (Kupującego lub jego pełnomocnika), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającej. Po zawarciu umowy przedwstępnej czynności wykonane przez Kupującego lub osoby wskazane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umów przedwstępnych.

W konsekwencji, mimo że w analizowanej sprawie działania dotyczące mającej być przedmiotem sprzedaży nieruchomości podejmuje Kupujący, to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Sprzedającej, tj. zmierzają do sprzedaży Nieruchomości i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Fakt, że Kupujący, działając na podstawie umowy przedwstępnej jest upoważniony w imieniu Sprzedającej do prowadzenia wszelkich spraw formalno-prawnych związanych z całym procesem przygotowawczym, poprzedzającym wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji, jakie będą wymagane podczas prowadzenia całego procesu przygotowywania inwestycji – świadczy o przygotowaniu nieruchomości do inwestycji, czyli o wykorzystaniu nieruchomości do celów zarobkowych.

Ponadto, jak Państwo wskazaliście we wniosku, Sprzedająca dwukrotnie zawarła umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna ze Spółką A., która miała zostać zawarta najpóźniej do 31 marca 2023 r. również przewidywała szeroki zakres zgody Sprzedającego na dysponowanie nieruchomością w celach budowlanych przez Kupującego, a także zobowiązywała Sprzedającą do udzielenia pełnomocnictwa na rzecz Kupującego (Spółki A. ) zgodnie z jego planami inwestycyjnymi. Zatem należy uznać, że Sprzedająca podejmowała aktywne działania w celu sprzedaży Nieruchomości.

Przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedającej wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do Nieruchomości (powstałej w wyniku podziału działki nr 1), a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedająca będzie działać jak podatnik podatku VAT. Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości (powstałej w wyniku podziału działki nr 1), nie będzie korzystała z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Podejmowane przez Sprzedającą działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż Nieruchomości (powstałej w wyniku podziału działki nr 1 ) w ramach zarządu majątkiem osobistym. Wyrażając zgodę do podjęcia przed sprzedażą opisanych wyżej czynności, Sprzedająca wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego przyspieszając proces realizacji inwestycji (również w odniesieniu do zawartej z poprzednim nabywcą przedwstępnej umowy). Zatem wszystkie podjęte przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży, czynności zmierzają do uatrakcyjnienia Nieruchomości i doprowadzenia jej do stanu zgodnego z wymaganiami Kupującego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż opisanej Nieruchomości (powstałej w wyniku podziału działki nr 1 ) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedająca, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki nr 1 przez Sprzedającą podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy dla analizowanej we wniosku transakcji sprzedaży Nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki nr 1 znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 977):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym należącym do Sprzedającej, lecz przedmiotem sprzedaży będzie tylko część Nieruchomości, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 1 . Zgodnie z Państwa wskazaniem przedmiotem sprzedaży na podstawie Umowy Przyrzeczonej będzie więc Nieruchomość niezabudowana. Nieruchomość położona jest na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, oznaczonym zgodnie z tym planem symbolami:

(i)1UPUC zabudowa usługowa, w szczególności z zakresu usług handlu detalicznego,

(ii)1KDL drogi publiczne klasy lokalnej z urządzeniami infrastruktury technicznej,

(iii)2UP - zabudowa usługowa, w szczególności z zakresu usług handlu detalicznego, oraz

(iv)5MNU - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie wolnostojącej i bliźniaczej, zabudowa usługowa, w szczególności z zakresu usług handlu detalicznego.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości (wydzielonej z działki nr 1 ) nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ wydzielona działka na moment sprzedaży stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, Sprzedająca nabyła działkę nr 1 na podstawie umowy darowizny. Tym samym nie można uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało bądź przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem (nie jest zatem spełniony drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia). Ponadto, Sprzedająca nie prowadziła działalności gospodarczej ani nie była czynnym podatnikiem podatku VAT, a Nieruchomość nie była wykorzystywana do żadnej działalności, w tym do działalności zwolnionej z podatku VAT. Wobec tego pierwszy warunek zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie jest spełniony.

Zatem w rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku Nieruchomości (wydzielonej z działki nr 1) nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione warunki określone w tym przepisie, niezbędne do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości - wydzielonej z działki nr 1 przez Sprzedającą będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, z zastosowaniem właściwej dla przedmiotu dostawy stawki podatku VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą możliwości odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, aby przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu otrzymanej faktury, faktura taka musiałaby dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy, są Państwo spółką kapitałową, zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku VAT, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie projektów budowlanych związanych ze wnoszeniem budynków. Zgodnie z Państwa wskazaniem nabytą od Sprzedającej Nieruchomość (wydzieloną z działki nr 1 ) zamierzają Państwo wykorzystywać do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Skoro, jak wyjaśniono wyżej, Sprzedająca będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy na Państwa rzecz Nieruchomości (wydzielonej z działki nr 1 ), a sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki dla przedmiotu sprzedaży, to będą mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości z faktury wystawionej przez Sprzedającą. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta Nieruchomość będzie służyła – zgodnie ze wskazaniem – do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Podsumowując, będą mieli Państwo prawo od odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości wydzielonej z działki nr 1 .

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnośnie powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięć, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Natomiast odnosząc się do przywołanych przez Zainteresowanych w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego. Specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane. Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Zainteresowanych orzeczenia sądowe, choć stanowią element argumentacji Zainteresowanych, to nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Końcowo wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).