Interpretacja indywidualna z dnia 3 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-2.4012.606.2022.2.MB

Dotyczy opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży niezabudowanej działki oraz obowiązku wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 grudnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 31 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 oraz obowiązku wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 lutego 2023 r. (data wpływu 22 lutego 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiotem wniosku jest niezabudowana działka numer 1 obszaru (…) ha, położona w miejscowości (…), województwo (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą numer KW (…).

Sprzedająca wyżej opisaną nieruchomość nabyła pierwotnie w udziale wynoszącym (…) część w wyniku dziedziczenia po zmarłych rodzicach, co zostało potwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego w (…), z (…), a następnie na postawie wydanego przez Sąd Rejonowy w (…), postanowienia o dział spadku i zniesienie współwłasności z (…), stała się wyłączną właścicielką przedmiotowej nieruchomości.

Przedmiotową nieruchomość nabyła będąc w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej i żadnych umów rozszerzających wspólność ustawową nie zawierała.

Przy nabyciu działki nie wystawiono faktury VAT.

Nabycie nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym, Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości.

Działka objęta została Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i zgodnie z tym planem została oznaczona w części symbolami: 10.MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, 11.ZP tereny zieleni urządzonej, parki, zieleńce, tereny sportu i rekreacji, l.MN tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka oznaczona jest jako grunty orne (Rlllb).

Nieruchomość będąca przedmiotem umowy posiada dostęp do drogi publicznej.

Sprzedająca wraz z małżonkiem odpłatnie, na okres (…) miesięcy, wydzierżawiła przedmiotową nieruchomość Kupującej. Działka, poza umową dzierżawy z Kupującą, nie była wcześniej przedmiotem innej umowy najmu.

Przy nabyciu działki nie wystawiono faktury VAT.

Nabycie nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym, Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości.

Wnioskodawczyni podkreśla, że wykonywane przez Kupującą (jako pełnomocnika Sprzedającego) czynności na przedmiotowej/przedmiotowych działce/działkach, są/będą wykonywane w części na rzecz i w imieniu Sprzedającej.

Wnioskodawczyni przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywała innych czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp. albowiem po zawarciu przedmiotowej umowy czynności te nie są konieczne dla znalezienia potencjalnego nabywcy.

Działka nie była i nie jest obecnie wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej oraz nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Działka nie była wykorzystywana, poza dzierżawą innemu podmiotowi niż Kupująca, obecnie stanowi nieużytek.

Wnioskodawczyni nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług i nie prowadzi obecnie, ani nie prowadziła w okresie ostatnich 5 lat, działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym.

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać.

Wnioskodawczyni nie dokonywała w przeszłości sprzedaży innych (oprócz wskazanej we wniosku) nieruchomości (zabudowanych lub niezabudowanych) z majątku prywatnego.

Działka nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

Nabywcą jest spółka akcyjną będącą czynnym podatnikiem VAT. Spółka zamierza kupić nieruchomość w celu wybudowania na nich obiektu handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy ok (…) m². (…) r. Wnioskodawczyni podpisała przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależniała zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:

‒ uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (…) m² ((…)), w tym sala sprzedaży o powierzchni (…) m² ((…)) wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych,

‒ uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydaną przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu, według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t (dwudziestu pięciu ton), bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyska zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

‒ nie stwierdzi ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

‒ potwierdzi badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

‒ zmieni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działki numer 1, zgodnie z którym Kupujący będzie mógł posadowić na przedmiotowej nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy o powierzchni (…) m² (…), w tym sala sprzedaży o powierzchni (…) m² (…) wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych,

‒ uzyska warunki techniczne przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie (…) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

‒ uzyska warunki techniczne usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,

‒ zniesie istniejące ograniczenia tonażowe lub uzyska zgodę zarządcy drogi na przejazd pojazdów powyżej 25 ton do jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego w celu realizacji dostaw oraz budowy zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki,

‒ uzyska promesę na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym,

‒ uzyska służebność przechodu i przejazdu przez działki drogowe lub zmieni klasyfikację gruntu działek drogowych, w celu zapewnienia działce numer 1 dostępu do drogi publicznej.

Ponadto Wnioskodawczyni w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia kupującej nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu oraz wyraziła zgodę na usytuowanie przez Kupującą, kosztem i staraniem Spółki, na działce tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Sprzedająca zobowiązuje się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywać się od dokonywania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych, jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Uprawnionego do Kupna na nabywanej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W piśmie uzupełniającym z 22 lutego 2023 r. doprecyzowała Pani, że w ostatniej dekadzie sprzedała Pani 3 działki z majątku prywatnego, w związku z tym sformułowanie „Wnioskodawczyni nie dokonywała w przeszłości sprzedaży innych (oprócz wskazanej we wniosku ) nieruchomości (zabudowanych lub niezabudowanych) z majątku prywatnego” należy traktować jako oczywistą omyłkę.

Pytania

1.Czy sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług?

2.Czy (w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1) Wnioskodawczyni winna udokumentować fakturą obrót uzyskany z tytułu sprzedaży Nieruchomości stanowiący podstawę naliczenia podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w związku z tym w stosunku do planowanej sprzedaży nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT.

Z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki będzie Pani podatnikiem w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT prowadzącym działalność gospodarczą, stosownie do art. 15 ust. 2, w związku z tym będzie zobowiązana opodatkować VAT sprzedaż nieruchomości z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

W konsekwencji, przy sprzedaży wystąpi konieczność naliczenia VAT, gdyż sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U.2022.931 t.j. z dnia 2022.04.29.).

Uzasadnienie Pani stanowiska

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów, zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby taką czynność opodatkować tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku towarów i usług.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Pani zdaniem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży Nieruchomości, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż Nieruchomości była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z przywołanych przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Pani wątpliwości dotyczą opodatkowania VAT sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości oraz zastosowania zwolnienia przedmiotowego dla transakcji.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotne jest również, że udzieliła Pani pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy, Spółce do działania w Pani imieniu do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru, podejmowała więc działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział i Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. w myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej. Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmie pewne działania w sposób zorganizowany. Pani zdaniem, podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy, w Pani ocenie, planowana sprzedaż ww. nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla przedmiotowej transakcji, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp. Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego, tj. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r w sprawie C-468/93 GemeenteEmmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Uwzględniając powyższą okoliczność, Pani zdaniem, w momencie dostawy niezabudowana przedmiotowa nieruchomość stanowić będzie teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji dostawa tej nieruchomości nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

‒towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

‒w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W analizowanej sprawie, transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podkreśla Pani, że przedmiotowa nieruchomość, przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, nie była wykorzystywana do celów związanych z działalnością gospodarczą. Natomiast po dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomość została wydzierżawiona Kupującemu na okres (…) miesięcy.

Zatem z okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość nie będzie wykorzystywana przez Panią od momentu nabycia do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano powyżej warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Panią opisanej we wniosku nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, nie będzie Pani korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji jest Pani zobowiązana do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości.

Odnosząc się do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży nieruchomości, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2.sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

3.wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4.otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

‒ czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,

‒ sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118 - jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży Nieruchomości, skoro Wnioskodawczyni będzie występowała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, to przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji jest Pani zobowiązana udokumentować fakturą obrót uzyskany z tytułu sprzedaży Nieruchomości stanowiący podstawę naliczenia podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W związku z tym, uzasadnione jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, którego nie nabyli z zamiarem odsprzedaży, lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem jeżeli wykorzystywanie majątku prywatnego jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych, to stanowi działalność gospodarczą. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co powoduje konieczność uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w powołanym przez Panią orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Przy tym jak wyjaśnił Trybunał, inaczej jest w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Oznacza to, że dla rozstrzygnięcia, czy dany podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

We wniosku wskazała Pani informacje, z których wynika, że przedmiotem wniosku jest niezabudowana działka nr 1, którą nabyła Pani, a następnie na postawie wydanego postanowienia o dział spadku i zniesienia współwłasności z 19 maja 2011 roku, stała się Pani wyłączną właścicielką ww. nieruchomości. Nabycie nieruchomości nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym, nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości. Działka objęta została Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i zgodnie z tym planem została oznaczona w części symbolami: 10.MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, 11.ZP tereny zieleni urządzonej, parki, zieleńce, tereny sportu i rekreacji, I.MN tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wydzierżawiła Pani odpłatnie, na okres (…) miesięcy działkę nr 1 Kupującej. Działka, poza umową dzierżawy z Kupującą, nie była wcześniej przedmiotem innej umowy najmu. Przed dokonaniem sprzedaży nie będzie Pani dokonywała innych czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży. Działka nie była i nie jest obecnie wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej oraz nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Działka nie była wykorzystywana, poza dzierżawą innemu podmiotowi niż Kupująca, obecnie stanowi nieużytek. Nie jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług i nie prowadzi Pani obecnie, ani nie prowadziła w okresie ostatnich 5 lat, działalności gospodarczej. Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym. Nie posiada Pani innych nieruchomości, które zamierza sprzedać. W ostatniej dekadzie sprzedała Pani 3 działki z majątku prywatnego. Działka nr 1 nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT. Nabywcą jest spółka akcyjną będącą czynnym podatnikiem VAT. Spółka zamierza kupić nieruchomość w celu wybudowania na nich obiektu handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy ok (…) m². (…) r. podpisała Pani przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależniała zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:

‒ uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (…) m² ((…)), w tym sala sprzedaży o powierzchni (…)m² ((…)) wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) postojowych,

‒ uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydaną przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu, według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t (dwudziestu pięciu ton), bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyska zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

‒ nie stwierdzi ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

‒ potwierdzi badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

‒ zmieni Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla działki numer 1, zgodnie z którym Kupujący będzie mógł posadowić na przedmiotowej nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy o powierzchni (…), w tym sala sprzedaży o powierzchni (…) wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych,

‒ uzyska warunki techniczne przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie (…) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

‒ uzyska warunki techniczne usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,

‒ zniesie istniejące ograniczenia tonażowe lub uzyska zgodę zarządcy drogi na przejazd pojazdów powyżej 25 ton do jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego w celu realizacji dostaw oraz budowy zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki,

‒ uzyska promesę na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym,

‒ uzyska służebność przechodu i przejazdu przez działki drogowe lub zmieni klasyfikację gruntu działek drogowych, w celu zapewnienia działce numer 1 dostępu do drogi publicznej.

Ponadto w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzieliła Pani Kupującej pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. W ramach zawartej umowy przedwstępnej wyraziła Pani zgodę na dysponowanie przez Kupującą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia kupującej nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu oraz wyraziła zgodę na usytuowanie przez Kupującą, kosztem i staraniem Spółki, na działce tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Pani wątpliwości dotyczą między innymi ustalenia, czy sprzedaż działki nr 1 powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy zbadać czy w analizowanej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że z tytułu planowanej transakcji, będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Wskazała Pani, że odpłatnie, na okres (…) miesięcy, wydzierżawiła Pani nieruchomość Kupującej.

Należy wyjaśnić, że umowa dzierżawy jest umową cywilnoprawną nakładającą na strony (wydzierżawiającego i dzierżawcę) - określone przepisami prawa obowiązki.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Wobec powyższego odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem skoro działka nr 1 została oddana w dzierżawę podmiotowi trzeciemu (Kupującej), należy stwierdzić, że działka ta jest wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wykazano, oddanie działki w dzierżawę wpisuje się w definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, jest bowiem wykorzystywaniem towaru (działki) do celów zarobkowych. Tym samym podmiot dokonujący tej czynności staje się podatnikiem w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, z którego wynika, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z innym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. Podobnie w wyroku z 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Należy podkreślić, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Orzeczenie to dotyczyło opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych (np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych). Potwierdził to również wyrok TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Powyższe w analizowanej sprawie nie ma miejsca, gdyż nie wykorzystuje Pani posiadanej działki wyłącznie do potrzeb osobistych, lecz przekazała Pani działkę Kupującej w odpłatną dzierżawę, a zatem wykorzystuje Pani działkę w celach zarobkowych.

Ponadto w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzieliła Pani Kupującej pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej wyraziła Pani także zgodę na dysponowanie przez Kupującą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Pani Kupującej nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu oraz wyraziła Pani zgodę na usytuowanie przez Kupującą, kosztem i staraniem Spółki, na działce tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Kwestię udzielenia pełnomocnictw reguluje Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 99 § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik - na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje poprzez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt, że działania związane z przyszłą inwestycją na zbywanej działce nr 1 faktycznie podejmuje pełnomocnik nie oznacza, że nie wywołają one skutków prawnych dla Pani. Jak wynika bowiem z przytoczonych regulacji zawartych w Kodeksie cywilnym, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Pani.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Panią (wykonywanych przez pełnomocnika) działań, świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż działki nr 1 przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o Pani formalne pełnomocnictwo, podejmie działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na zakupionej działce, tj. działania zmierzające do uzyskania końcowego pozwolenia na budowę obiektu handlowo-usługowego wraz z parkingiem oraz dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania wymaganych decyzji i pozwoleń, świadczy o wykorzystaniu działki do celów zarobkowych. Pomimo, że w analizowanej sprawie działania dotyczące sprzedaży działki nr 1 podejmuje pełnomocnik, to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Pani, tj. zmierzają do sprzedaży opisanej działki i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Działania dokonywane za Pani zgodą, wpływają na podniesienie atrakcyjności działki nr 1 będącej przedmiotem sprzedaży jako towaru i wzrost jego wartości.

W analizowanej sprawie nie można również pominąć okoliczności, że łącząca strony umowa przedwstępna wyraźnie uzależnia sfinalizowanie transakcji sprzedaży działki nr 1 od spełnienia warunków umożliwiających Kupującej realizację inwestycji na zakupionej działce.

Jak wynika z przytoczonego powyżej wyroku TSUE (sygn. akt C-180/10 i C-181/10), czynności podjęte w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu czy też wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru (obok działań polegających np. na uzbrojeniu terenu, wydzieleniu dróg wewnętrznych itd.) przesądzają o tym, że aktywność osoby sprzedającej działkę przybiera formę zawodową i zorganizowaną, a osoba ta działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Odnosząc tezy sformułowane przez TSUE w ww. wyroku na grunt rozpatrywanej sprawy należy uznać, że fakt iż strony uzależniły przeniesienie własności działki nr 1 od uzyskania m.in. prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, świadczy o tym, że w analizowanej sprawie mamy do czynienia z taką Pani aktywnością i zaangażowaniem w zakresie obrotu nieruchomościami, które są typowe dla producentów, handlowców i usługodawców. Mimo, że w analizowanej sprawie czynności te faktycznie podejmie pełnomocnik to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Pani, tj. zmierzają do zbycia działki i osiągnięcia pożytku z tego tytułu.

Jak wcześniej wykazano, oddanie działki gruntu w dzierżawę wpisuje się w definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, jest bowiem wykorzystywaniem towaru (działki gruntu) do celów zarobkowych, a tym samym podmiot dokonujący tej czynności staje się podatnikiem w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Nie można również pominąć zapisów zawartych w umowie przedwstępnej dotyczących uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej Kupującemu realizację inwestycji na zakupionej działce, jak również nie można pominąć zakresu czynności podjętych przez Pani pełnomocnika. W konsekwencji przedmiotem dostawy nie będzie składnik Pani majątku osobistego, a sprzedaż działki nr 1 nie będzie stanowiła realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Wskazane okoliczności przesądzają o tym, że Pani zaangażowanie w czynności związane z planowaną transakcją zbycia działki nr 1 należy uznać za zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców oraz powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży.

Tym samym z tytułu planowanej transakcji, będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji dostawa działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działka, zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego leży w terenie oznaczonych symbolami: 10.MW – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, 11.ZP-tereny zieleni urządzonej, parki zieleńce, tereny sportu i rekreacji, I.MN-tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Oznacza to, że działka, którą zamierza Pani sprzedać, na dzień transakcji będzie stanowić teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, który nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

‒przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazała Pani, że nabycie nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym, nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości. Ponadto, działka nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Oznacza to, że w analizowanym przypadku nie zostały spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji dostawa działki nr 1 nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem do dostawy działki nr 1 nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ani z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji opisana transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Pani wątpliwości dotyczą również kwestii udokumentowania fakturą obrotu z transakcji sprzedaży działki nr 1 stanowiącej podstawę naliczenia podatku od towarów i usług.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

W świetle art. 106b ust. 2 ustawy:

Z przyjętego rozstrzygnięcia wynika, że sprzedając działkę nr 1 będzie Pani występowała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i będzie Pani wykonywała czynność opodatkowaną podatkiem VAT. Dostawa działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. W opisie sprawy wskazała Pani, że Kupująca jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zatem mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawione okoliczności sprawy należy stwierdzić, że będzie Pani zobowiązana udokumentować fakturą sprzedaż działki nr 1, na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja jest wiążąca tylko dla Pani i nie wywiera skutków prawnych dla Pani małżonka.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).