Wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 września 2019 r., sygn. I SA/Wa 1722/19

Nieruchomości

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Gabriela Nowak (spr.) po rozpoznaniu w dniu 13 września 2019 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze sprzeciwu R. S. od decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lipca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala sprzeciw.

Uzasadnienie

Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją z [...] lipca 2019 r. nr [...], na skutek odwołania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad w W., uchylił decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2018 r. nr [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Wojewoda [...] (dalej jako "Wojewoda") decyzją z [...] kwietnia 2016 r. nr [...] (dalej jako "zrid") udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa drogi [...], odcinek [...]". Decyzja objęła m.in. nieruchomość położoną w obrębie [...], gmina [...], oznaczoną jako działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 16 września 2016 r.

Wojewoda decyzją z [...] lutego 2018 r. ustalił na rzecz R. S. (dalej jako "skarżący") odszkodowanie w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności ww. nieruchomości oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że na potrzeby postępowania rzeczoznawca majątkowy P. I. w operacie szacunkowym z [...] września 2016 r. dokonał wyceny nieruchomości na [...] zł, w tym wartość gruntu na [...] zł, a wartość zasiewów na [...] zł. Przy piśmie z 28 lutego 2017 r. skarżący przedłożył jednak opinię nr [...] Komisji Arbitrażowej i Opiniowania Wycen Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych we W. z [...] lutego 2017 r., z której wynika, że operat ten nie może być wykorzystywany w celu do jakiego został sporządzony. Organ pismem z 27 marca 2017 r. poinformował biegłego, że operat szacunkowy, w odniesieniu do którego wydano negatywną ocenę, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, wobec czego zobowiązano go do wykonania opinii o wartości nieruchomości z uwzględnieniem uwag i zastrzeżeń Komisji Arbitrażowej i Opiniowania Wycen Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych we W. W piśmie z 11 kwietnia 2017 r. rzeczoznawca majątkowy P. I. poinformował, że nie jest możliwe wykonanie nowej wyceny z uwzględnieniem uwag zawartych w opinii z [...] lutego 2017 r. i wniósł o odwołanie go z funkcji biegłego w niniejszym postępowaniu. Wobec tego postanowieniem z [...] maja 2017 r. organ uchylił własne postanowienie z [...] lipca 2016 r. dotyczące przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego P. I. Z kolei skarżący w piśmie z 15 listopada 2017 r. wniósł o ustalenie odszkodowania w oparciu o przedłożony przez nich operat szacunkowy z [...] stycznia 2017 r. sporządzony przez M. W., załączając do niego pozytywne opinie Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w W. w sprawie oceny prawidłowości operatów szacunkowych autorstwa tego biegłego (sprawy nr: [...] z [...] sierpnia 2017 r., [...] i [...] z [...] października 2017 r.). W dniu 26 stycznia 2018 r. do organu wpłynęło pismo z aktualizacją operatu z [...] stycznia 2017 r. Mając na uwadze, obowiązującą w dacie sporządzania opinii Komisji Arbitrażowej z [...] lutego 2017 r., treść art. 157 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (w dacie wydania opinii - Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm., zaś w dacie orzekania przez organ pierwszej instancji - Dz.U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.g.n.", organ uznał, że operat szacunkowy P. I. stracił moc opinii, a tym samym do ustalenia odszkodowania przyjął operat szacunkowy M. W. Organ zauważył, że w operacie tym wartość nieruchomości określono według stanu z dnia wydania zrid i według jej wartości rynkowej na łączną kwotę [...] zł (wartość gruntu - [...] zł, wartość zasiewów jednorocznych - [...] zł). Dokonując wyceny biegły stwierdził, że na rynku lokalnym nie ma wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do wycenianej, w związku z czym, wyceny dokonał na podstawie przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych i danych z rynku lokalnego. Do analizy przyjął 4 transakcje nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę usługową, usługowo-produkcyjną, składy i magazyny w okresie ostatnich 3 lat z terenu powiatu [...]. Za czynniki mające największy wpływ na wartość nieruchomości uznał położenie, lokalizację i dojazd, sąsiedztwo, możliwości inwestycyjne, stopień uzbrojenia technicznego oraz powierzchnię gruntu. Przy wycenie zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wyceny nasadzeń roślinnych dokonano w oparciu o dane publikowane w źródłach fachowych. W ocenie Wojewody, operat ten sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami i standardami zawodowymi, nie zawiera też żadnych niejasności ani pomyłek. Operat taki w analogicznej sprawie dotyczącej działek sąsiednich, sporządzony według tej samej metodologii, był przedmiotem badania przez Komisję Arbitrażową [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, która uznała, że może on być wykorzystany dla celu, dla którego został sporządzony. W związku z tym Wojewoda uznał za udowodnione, że wartość przedmiotowej nieruchomości wynosi [...] zł. Z akt wynika ponadto, że oświadczenie skarżącego o wydaniu nieruchomości wpłynęło do inwestora w dniu 31 maja 2016 r., a więc z zachowaniem terminu wynikającego z art. 18 ust. 1e pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2017 r. poz. 1496), powoływanej dalej jako "specustawa", stąd odszkodowanie zwiększono o 5%, tj. kwotę [...] zł.