Wyrok WSA w Łodzi z dnia 28 listopada 2018 r., sygn. II SA/Łd 746/18

Zagospodarowanie przestrzenne

Dnia 28 listopada 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Grzegorczyk-Drozda, Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), , Protokolant Starszy sekretarz sądowy Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 listopada 2018 roku sprawy ze skargi K. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Z. z dnia [...] roku, nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącej K. W. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. A. P.

Uzasadnienie

Decyzją nr [...] z dnia [...] Prezydenta Miasta Z. orzekł o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą przewidzianą do realizacji na działce położonej w Z. przy ul. A nr 26 (dz. nr ewid. 99/22 w obrębie nr [...]). W uzasadnieniu organ wskazał, że nie zostały łącznie spełnione warunki z art. 61 ust 1 ustawy o planowaniu przestrzennym.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła K.W. wnosząc o jej uchylenie. Strona podniosła, że decyzja jest bezprawna bowiem wokół działki inwestycyjnej istnieje zabudowa mieszkaniowa, która mogłaby być podstawą do ustalenia parametrów dla planowanej inwestycji, wystarczyłoby jedynie poszerzyć obszar badany.

Decyzją z dnia [...] nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2017r. poz. 1257), art. 61 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2007r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073) utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że z materiału dowodowego niniejszej sprawy wynika, że teren objęty wnioskiem nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie budzi zatem wątpliwości dopuszczalność przeprowadzenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. W analizowanej sprawie przeprowadzono analizę architektoniczną tekstową, wykonaną przez uprawnioną osobę w zakresie cech i funkcji terenu oraz sporządzono załącznik graficzny przedstawiający obszar analizowany, wokół działki, na której ma być zlokalizowana inwestycja, w wielkości wymaganej na podstawie § 3 ust. 2 rozporządzenia tj. trzykrotność szerokości frontu działki od terenu objętego wnioskiem. Organ wskazał, że w granicach obszaru analizy nie ma żadnej zabudowy. Tereny wokół działki inwestycyjne są rolnicze i niezabudowane. Organ wyjaśnił, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy pozwala organowi wydać decyzję o warunkach zabudowy w sytuacji, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. W dalszej części przepis ten odwołuje się do kryteriów, które mają określać wymagania nowej, projektowanej zabudowy, wskazując na konieczność kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Na podstawie analizy takiego obszaru organ sprawdza, czy planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Kolegium stwierdziło, że analiza została sporządzona na tyle poprawnie, że mogła być przedmiotem prawidłowych ustaleń i podstawą wydanego rozstrzygnięcia. Z przeprowadzonej analizy architektonicznej jednoznacznie wynika, iż w przedmiotowej sprawie nie są spełnione łącznie wszystkie przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., bowiem nie została spełniona zasada tzw. dobrego sąsiedztwa. Skoro zatem na terenie analizowanym brak jest zabudowy, to fakt ten przesądza, iż żadna z działek sąsiednich nie jest zabudowana w sposób pozwalający na ustalenie wymagań dla nowej zabudowy, a zatem nie można mówić o spełnieniu warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Odnosząc się do zarzutów strony organ wskazał, że z unormowania zawartego w § 3 ust. 2 rozporządzenia nie wynika, że niedopuszczalne jest wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej niż minimalna, gdyż normuje ono jedynie minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ może objąć analizą obszar większy niż wskazany w tym przepisie, mając na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Kolegium podziela jednak stanowisko sądów administracyjnych, iż nie jest wskazane ani dopuszczalne nadmierne i nieograniczone rozszerzanie obszaru analizowanego, jedynie w celu poszukiwania w okolicy działki inwestora takiej zabudowy, która uzasadniałaby jego żądanie zawarte we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Zdaniem organu niedopuszczalne jest takie wyznaczanie obszaru analizowanego, które niejako zmierza do "poszukiwania" obiektów budowlanych, które dadzą podstawę do uzasadnienia planowanego zamierzenia inwestycyjnego w parametrach określonych we wniosku. Sam inwestor wskazuje, że organ musiałby co najmniej 7-krotnie powiększyć obszar analizowany aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Fakt wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla innej działki nie jest natomiast wystarczający dla uznania za istniejące zagospodarowanie terenu i uznania, iż spełniona jest przesłanka z art. 61 ust 1 pkt 1 tj. zasada dobrego sąsiedztwa. Podobnie, wpływu na rozstrzygnięcie sprawy nie miałoby złożenie wniosków o ustalenie warunków zabudowy przez innych inwestorów, ponieważ organ przy rozstrzyganiu sprawy o warunkach zabudowy bierze pod uwagę istniejący stan zabudowy w obszarze analizowanym. Kolegium zauważyło także, że w piśmie z dnia 22 maja 2018 r. Urząd Miasta Z. poinformował o wysokim stopniu zaawansowania prac nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenów w rejonie ulicy A (uchwalenie w czerwcu 2018 r.) który to przewiduje dla terenów inwestora zdecydowanie inne (rolne) przeznaczenie i całkowity zakaz zabudowy wynikający z dążenia do ochrony gruntów rolnych w mieście. Zdaniem Kolegium, organ I instancji dokonał prawidłowej oceny obszaru analizowanego, prawidłowo ustalił, że z urbanistyczno-architektonicznego punktu widzenia, inwestycja ta nie jest możliwa do realizacji na terenie wskazanym przez stronę we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Powyższe oraz prawidłowo przeprowadzone w przedmiotowej sprawie postępowanie wskazuje, iż zarzuty odwołania są bezpodstawne i nie mogą skutkować uchyleniem zaskarżonego aktu prawnego.