Wyrok WSA w Krakowie z dnia 13 października 2017 r., sygn. II SA/Kr 878/17

Zagospodarowanie przestrzenne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie : Sędzia WSA Magda Froncisz Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda (spr.) Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 października 2017 r. sprawy ze skargi Z. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2017 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia 29 maja 2017 r., znak: [...], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 151 - 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 12 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania Z. K., Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy Ś. G. z dnia 10 lutego 2017 r., nr [...], o ustaleniu jednorazowej opłaty w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zbywcy prawa własności nieruchomości położonej w O. , gmina Ś. G., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 2200 m2,. Wskazując w podstawie prawnej Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Orzekając w ten sposób Kolegium nawiązało uzasadnienia powyższej decyzji, w którym organu pierwszej instancji wskazał, że w dniu 26 maja 2015 r. Rada Miejska podjęła uchwałę w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Ś. G.. Uchwała ta weszła w życie w dniu 2 lipca 2015 r. Zgodnie z § 48 uchwały stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości gruntów objętych planem wynosi 15 %. Po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego zawierającego umowę sprzedaży działki nr [...] wszczęto postępowanie administracyjne i zlecono rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie stosownego operatu szacunkowego na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Burmistrz [...] i Gminy Ś. G. w dniu 27 maja 2016 r. wydał decyzję ustalającą dla zbywcy Z. K. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po zmianie ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego w kwocie [...]zł. Na skutek odwołania Z. K. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło w dniu 28 lipca 2016 r. przedmiotową decyzję. Wskazało na pominięcie regulacji z art. 87 ust.3 a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdanie Kolegium wskutek stwierdzenia nieważności części planu, a to w zakresie terenów o przeznaczeniu C:RM - tereny zabudowy zagrodowej, również część przedmiotowej nieruchomości nie była objęta ustaleniami planu. W takim przypadku, w stosunku do części gruntu mamy do czynienia z tzw. luką planistyczną, co wymaga zgodnie z wyżej wymienionym przepisem ustalenia wartości nieruchomości w trzech sytuacjach, tj. pod rządami poprzednio obowiązującego planu, w czasie gdy żaden plan nie obowiązywał, jak i po rządami aktualnego planu. Kolegium wskazało także, iż brak jest ustalenia na jakiej powierzchni przedmiotowej nieruchomości dane przeznaczenie występuje, co ma przełożenie na dobór nieruchomości wziętych do porównań, bowiem chodzi o to, by również wiadomym było, w jakiej proporcji na danej nieruchomości mieszane przeznaczenie występuję. Kolegium zwróciło nadto uwagę iż w sytuacji, gdy dany grunt nie był objęty ustaleniami planu i wówczas określano go według faktycznego sposobu wykorzystania, to należało mieć na uwadze także ewentualną potencjalną możliwość zagospodarowania tego gruntu. Uznało za mało precyzyjne i niejednoznaczne określenia ustalonych cech dla opisu nieruchomości, co powoduje iż trudno dokonać weryfikacji podobieństwa nieruchomości wziętych do porównań. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ pierwszej instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu skorygowanie sporządzonego operatu szacunkowego, co zostało wykonane w dniu 7 listopada 2016 r. W wydanej obecnie decyzji z dnia 10 lutego 2017 r. omówiono przepisy regulujące sposób ustalania opłaty jednorazowej, a to art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 oraz art. 87 ust. 3a u.p.z.p., jak też zasady szacowania nieruchomości wynikające z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W szczególności stwierdzono, że doszło do zmiany przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym do dnia 1 lipca 2015 r. oraz w obowiązującym aktualnie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego od dnia 2 lipca 2015 r. Zbywana działka nr [...] w O. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Ś. G. w obowiązującym do dnia 1 lipca 2015 r., zatwierdzonym uchwałą z dnia 7 sierpnia 2007 r., w części znajdowała się w terenach oznaczonych symbolem C:RZ -tereny użytków zielonych, łąk i pastwisk (część nieruchomości o pow. ok. 600 m2) i KDZ - tereny dróg powiatowych ( pow. ok. 50 m2 ). Pozostała część nieruchomości o pow. ok. 1550 m2 nie była objęta planem, albowiem Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 19 marca 2014 r. stwierdził nieważność tego planu w części obejmującej m. innymi tereny o przeznaczeniu RM - tereny zabudowy zagrodowej. Koniecznym stało się ustalenie faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego planu albowiem w powyższej sprawie nie znajduje zastosowania art. 87 ust. 3 u.p.z.p., gdyż dla omawianej części nieruchomości nie zachodziła tzw. "luka planistyczna", o której mowa w tym przepisie. Stosownie do treści art. 87 ust. 3 u.p.z.p., jeżeli uchwalenie planu nastąpiło po 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie 2, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia, terenu ustalonego w planie uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r . Jednak, co podkreślono, przepis powyższy nie ma zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż na terenie Miasta i Gminy Ś. G. obowiązywał plan miejscowy uchwalony po 1995 r. i przed 31 grudnia 2003 r., a następnie plan miejscowy z 2007r., przyjęty uchwałą z 7 sierpnia 2007 r., co do części którego sąd stwierdził nieważność. Plan ten został z planem obowiązującym w dniu zbycia nieruchomości, przyjętym uchwałą Rady Miasta Ś. G. z 26 maja 2015 r., przedmiotowa działka znajduje się w terenach oznaczonych symbolem planu : - C124MU - tereny zabudowy mieszkaniowe - usługowej, (część działki o pow. 1550m2), - C62RP - tereny rolne z zakazem zabudowy (pow. ok. 600 m2), - [...] - tereny dróg publicznych (ok. 50 m2). Organ pierwszej instancji omówił wykonany na potrzeby obecnie rozpatrywanej sprawy operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, wskazując podejście i metodę szacowania wybraną przez rzeczoznawcę, jak też dokonaną analizę rynku lokalnego, wybór nieruchomości podobnych, które wzięto do porównań, wskazał cechy najbardziej poszukiwane przez kupujących, jak też ustalił wagi tych cech. Mając na uwadze występujące następstwo w uchwalanych planach zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca szacował przedmiotową nieruchomość w dwóch stanach, tj. wg jej przeznaczenia jakie miała w planie zagospodarowania przestrzennego z 2007 r. - co do części tej nieruchomości objętej planem, i według faktycznego sposobu wykorzystywania co do tej części, która planem nie była objęta. Natomiast w czasie obecnie obowiązującego planu rzeczoznawca określił jej przeznaczenie jako nieruchomość przeznaczoną w części do zabudowy, i w części jako teren rolny. Burmistrz stwierdził także, iż operat sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy jest prawidłowy pod względem formalnym, spełnia wszystkie wymogi prawem przewidziane i w związku z tym może stanowić dowód -w niniejszym postępowaniu. W operacie rzeczoznawca określił, iż wartość przedmiotowej nieruchomości ustalona według jej przeznaczenia w poprzednim planie z 2007 .r oraz według faktycznego sposobu jej wykorzystania w tej części, której plan nie obejmuje, wynosi [...] zł, zaś wartość tej samej nieruchomości według przeznaczenia przewidzianego dla niej w planie uchwalonym 26 maja 2016r. wynosi [...] zł, co powoduje iż wzrost wartości nieruchomości po wejściu w życie nowego planu wynosi [...] zł. Opłata planistyczna w wielkości 12 % obliczona z tej różnicy daje kwotę [...]zł.