Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 6 grudnia 2012 r., sygn. II SA/Gl 691/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek,, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Protokolant Barbara Urban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 grudnia 2012 r. sprawy ze skargi E. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.

Uzasadnienie

Pismem z dnia 19 października 2011 r., działający z upoważnienia Burmistrza L., Kierownik Wydziału Gospodarowania Nieruchomościami, powiadomił E. D. o wszczęciu postępowania w sprawie pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z tytułu sprzedaży aktem notarialnym nr repertorium [...] z dnia [...] r. działki nr [...] położonej w C.

W sprawie przygotowany został operat szacunkowy przez biegłego rzeczoznawcę. W stosunku do niego pisemne zastrzeżenia złożyła E. D., podnosząc także zarzut niepełnego zgromadzenia niezbędnego materiału dowodowego. Zwróciła uwagę na trzy dokumenty, które w jej ocenie nie zostały dobrze zanalizowane, a mianowicie ogólny plan zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy L. z dnia [...] r., który obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r., wprowadzone uchwałą nr [...] Studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy L. oraz uchwalony w dniu [...] r. Uchwałą Rady Miejskiej nr [...] obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy L.. Podniosła, że rzeczoznawca nie uwzględnił nakazu wskazanego w art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podnosząc jedynie, że przed uchwaleniem nowego planu była to nieruchomość rolna z możliwością zabudowy zagrodowej, natomiast po jego uchwaleniu - nieruchomość przeznaczona została pod zabudowę mieszkaniową. Tylko na tej podstawie porównując zapisy tych planów ustalono, że przeznaczenie nie jest tożsame i w wyniku uchwalenia obecnie obowiązującego planu nastąpił wzrost wartości nieruchomości, podczas gdy zgodnie z treścią cytowanego art. 154 ust. 2 ustawy- rzeczoznawca winien uwzględnić zapisy Studium, które są wiążące dla organu sporządzającego miejscowy plan zagospodarowania. Wskazała, że według Studium przedmiotowa działka znajdowała się na terenach rozwojowych mieszkalnictwa, co nie uzasadnia przyjętych przez rzeczoznawcę ustaleń. Nadto odwołując się do treści art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazała, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień jej sprzedaży, a wzrost wartości nieruchomości stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia obowiązującego po uchwaleniu planu a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Tak więc w tym przypadku przy określeniu wzrostu wartości nieruchomości winien być uwzględniony faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości, co oznacza, że dla potencjalnego nabywcy istotne jest jak może być wykorzystywana nieruchomość, a nie to jak w rzeczywistości wykorzystuje ją zbywca. Przy ustalaniu wartości nieruchomości dla określenia faktycznego sposobu jej wykorzystywania istotne znaczenie ma nie tylko konkretny sposób korzystania z niej przez dotychczasowego właściciela, ale również to, w jaki sposób mógłby on, czy też potencjalny nabywca, z niej korzystać. O możliwości przeznaczenie terenu pod zabudowę mieszkaniową nie decyduje to, czy zabudowa taka faktycznie istnieje, ale to czy zabudowa taka na określonym terenie jest dopuszczalna. W przypadku przedmiotowej działki, przed uchwaleniem obowiązującego planu, istniała możliwość wykorzystania jej pod zabudowę mieszkaniową, o czym przesądza fakt, że bezpośrednio sąsiadująca działka została zabudowana domem mieszkalnym, wydano dla niej decyzję o warunkach zabudowy i decyzję o pozwoleniu na budowę. Faktycznie więc można było na tym terenie, na którym położona jest przedmiotowa działka, realizować zabudowę mieszkaniową.