Interpretacja

TEMATY:

Interpretacja indywidualna z dnia 31 maja 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.329.2023.8.DP

Skutki podatkowe zbycia nieruchomości (działki) nabytej przez powiernika na mocy umowy o wspólnym inwestowaniu.

Interpretacja indywidualna po wyroku sądu

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo:

1)ponownie rozpatruję sprawę Państwa wniosku wspólnego z 8 maja 2023 r. (wpływ) o wydanie interpretacji indywidualnej – uwzględniam przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 16 stycznia 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 2154/23; i

2)stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 maja 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych zbycia nieruchomości nabytej przez powiernika, na gruncie ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo pismem z 23 czerwca 2023 r. (wpływ). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. A.

ul. (...)

XX-XXX (…),

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

–B. B.

(...)

XX-XXX (…)

–C. C.

ul. (...)

XX-XXX (…)

–D. D.

ul. (...)

XX-XXX (…)

–E. E.

ul. (...)

XX-XXX (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Y sp. z o.o. (dalej „Kupujący”) jest zainteresowana wybudowaniem (...) (dalej: „Inwestycja”).

W związku z powyższym, Kupujący zainteresował się nieruchomością stanowiącą współwłasność A. A., B. B., C. C., D. D. oraz E. E. (dalej: „Sprzedający”).

Sprzedający są współwłaścicielami niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu nr 1/1, położonej w miejscowości G, gminie H, województwie I o obszarze (...) m², dla której Sąd Rejonowy IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) (dalej: „Nieruchomość").

Sprzedający są współwłaścicielami Nieruchomości w następujących częściach:

–A. A. i B. B. w udziale wynoszącym 1/2 części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej;

–C. C. i D. D. w udziale wynoszącym 1/4 części na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej;

–E. E. w udziale wynoszącym 1/4 części.

Sprzedający zawarli 22 grudnia 1993 r. w formie pisemnej umowę o wspólne inwestowanie (dalej: „Umowa”). Wszystkie będące stronami Umowy osoby fizyczne zawierały Umowę nie w związku z prowadzoną przez te osoby działalnością gospodarczą.

Mocą Umowy, A. A. , jako powiernik, zobowiązał się względem pozostałych stron Umowy do powierniczego nabycia w imieniu własnym, ale na rachunek wszystkich stron, prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej we wsi G, o powierzchni wynoszącej około (...) hektarów, w skład której wchodziły działka gruntu o nr 2/1 oraz działka gruntu o nr 1/1. W celu sfinansowania zakupu nieruchomości, każda ze stron umowy o wspólne inwestowanie, zgodnie z jej postanowieniami, wpłaciła na rachunek bankowy powiernika oznaczoną sumę pieniędzy. Każda ze stron Umowy przekazała powiernikowi uzgodnione kwoty, co umożliwiło nabycie przez powiernika mocą aktu notarialnego z 28 grudnia 1993 r. ww. nieruchomości. Ponadto, zgodnie z postanowieniami Umowy, prawo do wpisu do księgi wieczystej dotyczącej opisanej Nieruchomości, przysługuje każdej ze stron, ale za zgodą wyrażoną przez osoby podpisane pod tą Umową.

Mocą ww. aktu notarialnego, A. A. jako powiernik nabył od osób trzecich nieruchomość do majątku dorobkowego swojego i swojej małżonki - B. B. Umowa o wspólnym inwestowaniu zawierała postanowienie, że wykorzystanie nabytej nieruchomości nastąpi po podjęciu wspólnej decyzji przez wszystkie osoby fizyczne będące stronami tej umowy. Umowa zawierała również nieodwołalne i bezwarunkowe zobowiązanie powiernika do przeniesienia na rzecz każdej ze stron umowy o wspólne inwestowanie udziału w prawie własności nabytej nieruchomości. Koszty nabycia oraz posiadania nieruchomości przez czas obowiązywania umowy miały być ponoszone solidarnie oraz w sposób równy przez strony umowy.

Następnie 11 kwietnia 2016 r. oraz 27 kwietnia 2016 r. zawarte zostały w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności na rzecz pozostałych stron umowy o wspólne inwestowanie z 22 grudnia 1993 r. udziałów wynoszących po 1/4 części nabytej nieruchomości.

W związku z ustaniem małżeńskiej wspólności majątkowej oraz podziałem majątku dorobkowego pomiędzy E. E. a jej małżonkiem, udział ten został przeniesiony do jej majątku osobistego. Powyższe umowy przeniesienia własności stanowiły ostateczne wykonanie umowy o wspólne inwestowanie. Czynności związane z wydaniem udziałów zostały poprzedzone uzyskaniem indywidualnych interpretacji prawa podatkowego, tj. (...); (...); (...) oraz (...).

Celem zakupu nieruchomości przez współwłaścicieli od samego początku była lokata prywatnego kapitału z uwzględnieniem zamiaru jej zbycia w przyszłości. Nieruchomość od dnia jej nabycia nie była użytkowa przez żadnego ze współwłaścicieli - nie była na niej prowadzona działalność rolnicza w rozumieniu przepisów ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”), ani pozarolnicza działalność gospodarcza. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej żadnego ze Sprzedających, a udziały w niej stanowią ich majątek prywatny.

Działka gruntu nr 2/1 została zbyta przez Sprzedających w czerwcu 2020 r., a Sprzedający zobowiązani byli do zarejestrowania się jako czynni podatnicy VAT dla celów tej transakcji i wykazania podatku należnego od tej sprzedaży. Tym samym, wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy wyłącznie działki gruntu nr 1/1.

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku wspólnego o wydanie interpretacji jest niezabudowana, tj. nie znajduje się na niej żaden budynek lub budowla. Nieruchomość jest nieogrodzona, nieuzbrojona, nie ma wydzielonych dróg wewnętrznych, a także posiada dostęp do drogi publicznej.

W Działach l-Sp i IV Księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości brak jest wzmianek, natomiast w dziale III wpisane są prawa pierwokupu udziałów w Nieruchomości przysługujące Sprzedającym względem siebie wzajemnie.

Nieruchomość i należące do Sprzedających udziały wolne są od wszelkich zadłużeń i wierzytelności oraz nie są obciążone prawami i roszczeniami osób trzecich (poza prawami pierwokupu wskazanymi powyżej).

Nieruchomość i należące do Sprzedających udziały nie są przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia, nie są obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, ani ograniczeniami w rozporządzaniu, w tym nieujawnionymi w księgach wieczystych, roszczeniami osób trzecich, w tym prawem pierwokupu (poza prawami wpisanymi w dziale III księgi wieczystej).

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z 21 maja 2020 r. z upoważnienia Starosty J (znak: (...)) dla Nieruchomości, działka gruntu nr 1/1 położona jest na terenach oznaczonych symbolem Lzr-RIVa, Lzr-RIVb - grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, RUIb, RIVa, RIVb i RV - grunty orne i zawiera obszar (...) ha.

Na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne, ani nie znajduje się ona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej.

Nieruchomość nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani nie została wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nieruchomość nie stanowiła ani nie stanowi przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Nieruchomość nie została nabyta od Skarbu Państwa ani od jednostki samorządu terytorialnego.

28 października 2020 r., Sprzedający zawarli z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży fizycznie wydzielonej części niezabudowanej działki gruntu nr 1/1, o obszarze około (...) m², w skład której wchodzić będą jedynie grunty rolne oznaczone w ewidencji gruntów i budynków według klasy niższej niż III (to jest klasa IV, V i VI), aktualnie wchodzącej w skład Nieruchomości położonej w miejscowości G, gminie H, powiecie J, województwie I, uregulowanej w księdze wieczystej KW Nr (...) (dalej: „Przedmiot Sprzedaży”).

Z postanowień umowy przedwstępnej wynika, że zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione jest od spełnienia poniższych warunków:

a)Uzyskania zaświadczeń przez Kupującego lub osoby uprawnione wydanych przez właściwy: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych również w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa (dalej: „Ord. Pod.”) oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, KRUS, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

b)Przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży i uznanie przez Kupującego –- według jego oceny – wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c)Uzyskania przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało że warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

d)Uzyskania przez Kupującego na jego koszt warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców danych mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itd.) mogą kolidować z planowaną przez Kupującego Inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej Inwestycji;

e)Potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży;

f)Potwierdzenia przez Kupującego, że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;

g)Uzyskania przez Kupującego na jego koszt ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

h)Przedłożenia przez Sprzedających na wezwanie Kupującego, poświadczonej notarialnie kopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedających, tj. dowodu osobistego bądź paszportu;

i)Minimum dwukrotnego podpisania oraz przekazania przez Sprzedających Kupującemu na wezwanie Kupującego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu;

j)Tego, że oświadczenia i zapewnienia Sprzedających zawarte w treści umowy przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej;

k)Uzyskania przez Kupującego uchwały zgromadzenia wspólników Kupującego wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Sprzedaży;

l)Uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położony jest Przedmiot Sprzedaży zmieniający przeznaczenie Przedmiotu Sprzedaży na cele umożliwiające prowadzenie przez Kupującego Inwestycji lub zmienione zostanie przeznaczenie gruntów w ewidencji gruntów i budynków na nierolne;

m)W przypadku, gdy niemożliwym będzie zmiana klasyfikacji wszystkich gruntów wchodzących w skład działki nr 1/1 na grunty klasy niższej niż III (to jest klasa IV, V, VI), dokonania prawomocnego podziału Nieruchomości, w wyniku którego powstanie Przedmiot Sprzedaży, to jest działka gruntu, w skład której będą wchodzić jedynie grunty rolne oznaczone w ewidencji gruntów i budynków według klasy niższej niż III (to jest klasa IV, V, VI);

n)Dostarczenia do umowy sprzedaży następujących dokumentów:

–Decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości wraz z mapą sytuacyjną z projektem podziału Nieruchomości przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego nieruchomości z uwidocznionym podziałem Nieruchomości w wyniku którego powstanie Przedmiot Sprzedaży;

–Wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej na wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości;

–Wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Przedmiotu Sprzedaży albo zaświadczenia wydanego przez właściwy urząd, że Przedmiot Sprzedaży nie jest położony na terenie, dla którego został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wszelkie wymienione działania będą prowadzone bądź zlecane przez Kupującego na podstawie upoważnień zamieszczonych w umowie przedwstępnej.

Na moment obecny nie został rozpoczęty proces podziału Nieruchomości, co oznacza, że nie wydano jeszcze decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości wraz z mapą sytuacyjną z projektem podziału Nieruchomości przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego nieruchomości z uwidocznionym podziałem nieruchomości, w wyniku którego powstanie Przedmiot Sprzedaży. Nie dysponujecie Państwo również wiedzą na temat tego, kto będzie adresatem takiej decyzji.

O wydanie wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej na wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości wystąpił podmiot: Z sp. z o.o., dalej: „Z", z siedzibą w K, przy ul. (...), XX-XXX K, NIP: (...). Podmiot ten uzyskał wypis z rejestru gruntów z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla potrzeb procesu inwestycyjnego.

Do umowy przedwstępnej sprzedaży zostało wydane zaświadczenie z 22 października 2020 r. o tym, że działka o numerze ewidencyjnym 1/1 położona w obrębie ewidencyjnym G, Gmina H, znajduje się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. O wydanie zaświadczenia wystąpił Pan L. L. prowadzący działalność gospodarczą pod firmą V. Był on również adresatem zaświadczenia, na podstawie którego zostało stwierdzone, że działka o numerze ewidencyjnym 1/1 znajduje się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z treścią tego zaświadczenia, plan ogólny zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą nr (...) Rady Gminy H z (...) 1994 r. (Dz. Urz. (...)), obowiązywał do 31 grudnia 2003 r.

Do umowy przenoszącej własność będzie konieczne wydanie nowego zaświadczenia (na ten moment nie macie Państwo wiedzy na temat tego, kto wystąpi o wydanie zaświadczenia oraz kto będzie jego adresatem).

Ponadto, Y, występujący jako Kupujący, wystąpił o wypis z rejestru gruntów przed podpisaniem umowy przedwstępnej, uzyskany na podstawie pełnomocnictwa/ umocowania uzyskanego od właścicieli Nieruchomości.

Przy zakupie Nieruchomości, niezbędne będzie uzyskanie kolejnego wypisu z rejestru gruntów.

Jednocześnie, strony zobowiązały się do współdziałania w zakresie zmiany klasyfikacji gruntów wchodzących w skład działki gruntu nr 1/1 na grunty o klasie niższej niż klasa III (to jest klasa IV, V, VI), w taki sposób, aby cały obszar działki gruntu nr 1/1 stanowił grunty rolne oznaczone w ewidencji gruntów i budynków według klasy niższej niż III (to jest klasa IV, V, VI) bądź, aby powstał jak największy obszar Przedmiotu Sprzedaży, w skład którego będą wchodzić jedynie grunty rolne oznaczone w ewidencji gruntów i budynków według klasy niższej niż III (to jest klasa IV, V, VI), jednakże z zastrzeżeniem, że pozostała po podziale działki gruntu nr 1/1 działka niebędąca Przedmiotem Sprzedaży będzie zawierała obszar nie mniejszy niż 3 000 m².

Ponadto, w umowie przedwstępnej zastrzeżono, że warunki wymienione w pkt od a) do j) zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek ze wskazanych warunków, pod warunkiem złożenia Sprzedającym przez Kupującego, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z powyższych warunków. Kupujący może zatem zarówno podjąć wszystkie wskazane uprzednio działania na mocy umowy przedwstępnej, jak i może nie podjąć żadnych z nich i nabyć Przedmiot Sprzedaży w takim stanie, w jakim się on obecnie znajduje. Sprzedający nie mają wpływu na to, czy dojdzie do dokonania tych czynności, czy nie.

Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej Kupującemu przysługuje prawo do zmiany klasyfikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na grunty o klasie niższej niż klasa III, prawo do wejścia na teren Nieruchomości celem wytyczenia obrysów budynku, prawo do dysponowania Przedmiotem Sprzedaży dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, a ponadto do przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, tj. do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a ponadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących Przedmiotu Sprzedaży, a także do prowadzenia na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim planowanej przez Kupującego Inwestycji.

Sprzedający przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży udzielili Kupującemu upoważnienia, z prawem do udzielania dalszych upoważnień do dokonywania w ich imieniu następujących czynności:

a)Uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu Sprzedaży do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

b)Uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz zmiany rodzaju użytków na nierolne oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

c)Uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

d)Zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

e)Uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego Inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Przedmiocie Sprzedaży Inwestycji planowanej przez Kupującego;

f)Do wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedających postępowania w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów zatwierdzających podział geodezyjny Nieruchomości, w wyniku którego zostanie wydzielony geodezyjnie z Nieruchomości Przedmiot Sprzedaży, to jest działka gruntu, w skład której będą wchodzić jedynie grunty rolne oznaczone w ewidencji gruntów i budynków według klasy niższej niż III (to jest klasa IV, V, VI), jak również do dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych niezbędnych do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów oraz prowadzonej dla Nieruchomości księdze wieczystej, przy czym koszty tego podziału poniesione będą przez Kupującego. Sprzedający zobowiązują się do współpracy z Kupującym i właścicielami działek sąsiednich celem scalenia pozostałej po wydzieleniu części Nieruchomości, jeżeli okaże się to niezbędne w celu przeprowadzenia podziału;

g)Uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży - we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

h)Przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Nieruchomości, w tym składnia wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez osoby upoważnione, a także do ustanawiania dalszych osób upoważnionych. Ponadto osoby upoważnione uprawnione są jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działka (stanowiąca Przedmiot Sprzedaży) została odłączona;

i)Uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania stanu prawnego Nieruchomości.

Upoważnienie to uprawnia Kupującego do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Wszystkie koszty z tym związane oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w podpunktach a)-f), będą obciążały Kupującego. Kupującego obciążały będą również wszelkie koszty i opłaty wynikające z działań i skutków tych działań podjętych przez Kupującego w celu uzyskania pozwolenia na budowę i przeprowadzenia procesu inwestycyjnego.

Kupujący w okresie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy ostatecznej będzie korzystał z udzielonych mu upoważnień i będzie działał w celu przygotowania Inwestycji, w szczególności Kupujący zamierza uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Przedmiotu Sprzedaży. W momencie zawarcia umowy przyrzeczonej, sprzedawana będzie Nieruchomość, dla której wydana będzie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Wniosek o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie został złożony.

Wniosek o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia polegającego na realizacji Inwestycji, został złożony przez Z.

Zaznaczacie Państwo, że osoby upoważnione ustanowione przez Sprzedających działają na rzecz oraz na rachunek Kupującego. Jednocześnie Zainteresowani podkreślają, że Sprzedający nie posiadają dostępu do dokumentów uzyskanych przez osoby upoważnione.

Sprzedający nie podejmowali wcześniej działań mających na celu podział Nieruchomości lub jej połączenie z inną nieruchomością, a także wydzielenie dróg wewnętrznych.

Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych informujących o zamiarze sprzedaży Nieruchomości – to Kupujący wyszukał Nieruchomość znajdującą się w interesującej go okolicy i sam dotarł do Sprzedających.

Kupujący:

–Jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny;

–Planuje nabyć Przedmiot Sprzedaży w celu budowy centrum magazynowo - logistyczno- produkcyjnego;

–Planuje nabyć Przedmiot Sprzedaży na cele opodatkowanej podatkiem VAT działalności gospodarczej.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Wszystkie elementy opisanego we wniosku zdarzenia dotyczą każdego Zainteresowanego występującego z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej.

Zainteresowany będący stroną postępowania – A. A., wskazuje, że:

–Nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej.

–Sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej, tj. działki gruntu o nr 2/1 nie nastąpiła w ramach wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak wskazano we wniosku – nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej żadnego ze Sprzedających, a udziały w niej stanowią ich majątek prywatny.

–Podtrzymuje stanowisko podane we wniosku i wskazuje, że celem zakupu nieruchomości od samego początku była lokata prywatnego kapitału z uwzględnieniem zamiaru jej zbycia w przyszłości. Nieruchomość od dnia jej nabycia nie była użytkowa przez żadnego z Zainteresowanych – nie była na niej prowadzona działalność rolnicza w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, Dz.U.2022, poz. 931 z późn.zm. (dalej: „ustawa o VAT”), ani pozarolnicza działalność gospodarcza. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej żadnego z Zainteresowanych, a udziały w niej stanowią ich majątek prywatny. Nieruchomość i należące do Zainteresowanych udziały nie są przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia, nie są obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, ani ograniczeniami w rozporządzaniu, w tym nieujawnionymi w księgach wieczystych, roszczeniami osób trzecich, w tym prawem pierwokupu (poza prawami wpisanymi w dziale III księgi wieczystej).

–Posiada trzy inne nieruchomości poza wymienionymi we wniosku, tj. dom na wsi oraz 2 mieszkania w K. Nieruchomości te były/są/będą wykorzystywane do prywatnych celów mieszkaniowych. Nie zamierza ich zbywać.

–Oprócz nieruchomości wskazanej we wniosku zbył: w 2007 r. udział w działce oraz mieszkanie; w 2017 r. mieszkania.

–Nie zamierza w przyszłości nabywać innych nieruchomości.

–Kupujący powziął informację o możliwości nabycia opisanej we wniosku nieruchomości w trakcie realizacji umowy sprzedaży działki nr 2/1. Obie działki były ujawnione w jednej księdze wieczystej. Kupujący zwrócił się do właścicieli z zapytaniem o możliwość nabycia działki 1/1.

–Środki ze sprzedaży udziału w nieruchomości przeznaczył i zamierza przeznaczyć głównie na cele związane z lokatą kapitału na przyszłość, tj. na cele życiowe związane z utrzymaniem rodziny oraz ewentualne leczenie.

–Sformułowanie „inna nieruchomość” oznacza, że Sprzedający nie podejmowali wcześniej działań mających na celu połączenie Nieruchomości wskazanej we wniosku wspólnym z jakąkolwiek inną nieruchomością.

–Wszyscy Zainteresowanymi udzielili Kupującemu stosownych upoważnień dla pozyskania formalnych zgód, decyzji, pozwoleń, potwierdzeń i innych dokumentów, od których pozyskania uzależnione jest zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży. Zainteresowani nie są zatem informowani przez Kupującego o pozyskanych przez niego potwierdzeniach, pozwoleniach, decyzjach oraz innych dokumentach i nie mają wiedzy na temat przebiegu procesu związanego z pozyskiwaniem ww. dokumentów, nie dysponują również wiedzą na temat tego, kto wystąpił o wydanie „wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej oraz zaświadczenia z 22 października 2020 r. o tym, że działka o numerze ewidencyjnym 1/1 położona w obrębie ewidencyjnym G, Gmina H, znajduje się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Powyższe wskazane zostało już we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej i stanowi wyczerpujące, pełne i kompleksowe przedstawienie odpowiedzi na ww. pytanie, zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanego. Jak trafnie wskazano w wyroku z 30 marca 2023 r. (sygn. III SA/Wa 2267/22): „Okoliczność, że Strona nie posiadała wiedzy na temat aktualnego statusu działań Kupującego związanych z realizacją inwestycji nie może stanowić ujemnej przesłanki warunkującej odmowę wydania interpretacji indywidualnej w sprawie. Powyższe znajduje odzwierciedlenie także w orzecznictwie sądów administracyjnych, w którym podkreśla się, że jeżeli podatnik, na moment składania wniosku, dysponuje ograniczonym zasobem informacji to organ nie powinien wzywać go do uzupełnienia szczegółów wykraczających poza zakres jego najlepszej wiedzy”.

Wobec tego, zgodnie z utartą judykaturą (także przykładowo wyrok o sygn. III SA/Wa 2719/22), wystarczające jest stwierdzenie, iż zleceń o wydanie wypisu oraz zaświadczenia (będących przedmiotem niniejszego pytania) dokonywała strona Kupująca (konkretniej przedstawiciele różnych spółek z grupy Y – jest to ogólna informacja uzyskana od przedstawicieli strony Kupującej, z którymi był kontakt). Powyższa odpowiedź nie może stanowić podstawy do odmowy wydania/pozostawienia wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji bez rozpoznania.

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania – B. B. , wskazuje, że:

–Nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej.

–Sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej, tj. działki gruntu o nr 2/1 nie nastąpiła w ramach wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak wskazano we wniosku - nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej żadnego ze Sprzedających, a udziały w niej stanowią ich majątek prywatny.

–Podtrzymuje stanowisko podane we wniosku i wskazuje, że celem zakupu nieruchomości od samego początku była lokata prywatnego kapitału z uwzględnieniem zamiaru jej zbycia w przyszłości. Nieruchomość od dnia jej nabycia nie była użytkowana przez żadnego z Zainteresowanych – nie była na niej prowadzona działalność rolnicza w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, Dz.U.2022, poz. 931 z późn.zm. (dalej: „ustawa o VAT”), ani pozarolnicza działalność gospodarcza. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej żadnego z Zainteresowanych, a udziały w niej stanowią ich majątek prywatny. Nieruchomość i należące do Zainteresowanych udziały nie są przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia, nie są obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, ani ograniczeniami w rozporządzaniu, w tym nieujawnionymi w księgach wieczystych, roszczeniami osób trzecich, w tym prawem pierwokupu (poza prawami wpisanymi w dziale III księgi wieczystej).

–Nie zbywała innych nieruchomości.

–Nie zamierza w przyszłości nabywać innych nieruchomości.

–Środki ze sprzedaży udziału w nieruchomości przeznaczyła i zamierza przeznaczyć głównie na cele związane z lokatą kapitału na przyszłość, tj. na cele życiowe związane z utrzymaniem rodziny oraz ewentualne leczenie.

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania – D. D., wskazuje, że:

–Nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej.

–Podtrzymuje stanowisko podane we wniosku i wskazuje, że celem zakupu nieruchomości od samego początku była lokata prywatnego kapitału z uwzględnieniem zamiaru jej zbycia w przyszłości. Nieruchomość od dnia jej nabycia nie była użytkowana przez żadnego z Zainteresowanych – nie była na niej prowadzona działalność rolnicza w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, Dz.U.2022, poz. 931 z późn.zm. (dalej: „ustawa o VAT”), ani pozarolnicza działalność gospodarcza. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej żadnego z Zainteresowanych, a udziały w niej stanowią ich majątek prywatny. Nieruchomość i należące do Zainteresowanych udziały nie są przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia, nie są obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, ani ograniczeniami w rozporządzaniu, w tym nieujawnionymi w księgach wieczystych, roszczeniami osób trzecich, w tym prawem pierwokupu (poza prawami wpisanymi w dziale III księgi wieczystej).

–Posiada sześć innych nieruchomości, tj.: mieszkania, działkę budowlaną niezabudowaną, gospodarstwo rolne. Mieszkania w K służyły i służą celom prywatnym mieszkaniowym rodziny; mieszkanie za granicą, po zakończeniu remontu, ma służyć prywatnym celom wypoczynkowym całej rodziny; działka budowlana ma służyć celom rekreacyjnym; w gospodarstwie rolnym prowadzona jest produkcja roślinna; nie zamierza zbyć ww. nieruchomości.

–Nie zbywała innych nieruchomości.

–Nie zamierza w przyszłości nabywać innych nieruchomości.

–Wobec tego, zgodnie z utartą judykaturą (także przykładowo wyrok o sygn. III SA/Wa 2719/22), wystarczające jest stwierdzenie, iż zleceń o wydanie wypisu oraz zaświadczenia (będących przedmiotem niniejszego pytania) dokonywała strona Kupująca (konkretniej przedstawiciele różnych spółek z grupy Y – jest to ogólna informacja uzyskana od przedstawicieli strony Kupującej, z którymi był kontakt). Powyższa odpowiedź nie może stanowić podstawy do odmowy wydania/pozostawienia wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji bez rozpoznania.

Zainteresowany niebędąca stroną postępowania – C. C., wskazuje, że:

–Prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą niezwiązaną z obrotem nieruchomościami. Jest to działalność (...) w zakresie (...) i związane z nią doradztwo (...).

–Podtrzymuje stanowisko podane we wniosku i wskazuje, że celem zakupu nieruchomości od samego początku była lokata prywatnego kapitału z uwzględnieniem zamiaru jej zbycia w przyszłości. Nieruchomość od dnia jej nabycia nie była użytkowana przez żadnego z Zainteresowanych – nie była na niej prowadzona działalność rolnicza w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, Dz.U.2022, poz. 931 z późn.zm. (dalej: „ustawa o VAT”), ani pozarolnicza działalność gospodarcza. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej żadnego z Zainteresowanych, a udziały w niej stanowią ich majątek prywatny. Nieruchomość i należące do Zainteresowanych udziały nie są przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia, nie są obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, ani ograniczeniami w rozporządzaniu, w tym nieujawnionymi w księgach wieczystych, roszczeniami osób trzecich, w tym prawem pierwokupu (poza prawami wpisanymi w dziale III księgi wieczystej).

–Posiada pięć innych nieruchomości; mieszkania, działkę budowlaną niezabudowaną, gospodarstwo rolne. Mieszkania w K obecnie są remontowane i mają służyć prywatnym celom mieszkaniowym; mieszkanie za granicą, po zakończeniu remontu, ma służyć prywatnym celom wypoczynkowym całej rodziny; działka budowlana ma służyć celom rekreacyjnym; w gospodarstwie rolnym prowadzona jest produkcja roślinna; nie zamierza zbyć ww. nieruchomości;

–Nie zbywał innych nieruchomości.

–Nie zamierza w przyszłości nabywać innych nieruchomości.

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania – E. E. wskazuje, że:

–Nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej.

–Podtrzymuje stanowisko podane we wniosku i wskazuje, że celem zakupu nieruchomości od samego początku była lokata prywatnego kapitału z uwzględnieniem zamiaru jej zbycia w przyszłości. Nieruchomość od dnia jej nabycia nie była użytkowana przez żadnego z Zainteresowanych – nie była na niej prowadzona działalność rolnicza w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, Dz.U.2022, poz. 931 z późn.zm. (dalej: „ustawa o VAT”), ani pozarolnicza działalność gospodarcza. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej żadnego z Zainteresowanych, a udziały w niej stanowią ich majątek prywatny. Nieruchomość i należące do Zainteresowanych udziały nie są przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia, nie są obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, ani ograniczeniami w rozporządzaniu, w tym nieujawnionymi w księgach wieczystych, roszczeniami osób trzecich, w tym prawem pierwokupu (poza prawami wpisanymi w dziale III księgi wieczystej).

–Posiada jedną inną nieruchomość - dom w K; który był/jest/będzie służył prywatnym celom mieszkaniowym; nie zamierza zbyć ww. nieruchomości.

–Oprócz nieruchomości wskazanej we wniosku zbyła udział w mieszkaniu w 2009 roku.

–Nie zamierza w przyszłości nabywać innych nieruchomości.

–Środki ze sprzedaży udziału w nieruchomości przeznaczyła Pani i zamierza przeznaczyć głównie na cele związane z lokatą kapitału na przyszłość, tj. na cele życiowe związane z utrzymaniem rodziny oraz ewentualne leczenie.

Pytania

1)Czy w ramach planowanej transakcji sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży na rzecz Kupującego, Sprzedający powinni zostać uznani za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT?

2)Czy w przedstawionym stanie faktycznym, przychód z tytułu zbycia Nieruchomości będzie mógł zostać zakwalifikowany jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT i tym samym transakcja zbycia Przedmiotu Sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako dokonana po upływie 5 lat od dnia nabycia Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

1)W Państwa ocenie, w przedstawionym zdarzeniu, w ramach planowanej transakcji sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży na rzecz Kupującego, Sprzedający nie powinni zostać uznani za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

2)W Państwa ocenie, w przedstawionym zdarzeniu, przychód z tytułu zbycia Nieruchomości powinien zostać zakwalifikowany jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT i tym transakcja zbycia Przedmiotu Sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako dokonana po upływie 5 lat od dnia nabycia Nieruchomości.

Uzasadnienie Państwa stanowiska

Ad 1) Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT [ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) – przypis organu], ilekroć w ustawie jest mowa o: działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy o PIT, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech przesłane, tj. po pierwsze, działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, musi być ona działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Zarobkowy charakter działalności oznacza, że jest ona podejmowana z zamiarem osiągnięcia zysku i tym samym, że jest zdolna do potencjalnego generowania zysku. Z kolei, zgodnie z powszechnym rozumieniem, „zysk” jest nadwyżką wpływów nad wydatkami (internetowy Słownik Języka Polskiego: https://sjp.pwn.pl/), przy czym należy również liczyć się z możliwością poniesienia straty z prowadzonej działalności gospodarczej. Przesłanka osiągnięcia zysku z działalności gospodarczej oznacza więc, że o zarobkowym charakterze działalności nie decyduje faktyczne, realne osiągnięcie zysku, a jedynie zamiar jego osiągnięcia. Warto zwrócić uwagę na to, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności (tak m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 23 lutego 2022 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4011.1075.2021.4.DJ).

Kolejnym elementem składającym się na definicję działalności gospodarczej jest jej zorganizowany oraz ciągły charakter.

Sformułowanie „zorganizowanie" można rozpatrywać w aspekcie zorganizowania formalnego oraz zorganizowania faktycznego.

Na zorganizowanie formalne działalności składają się przede wszystkim: wybór właściwej formy organizacyjno-prawnej działalności (np. na podstawie zgłoszenia osoby fizycznej do ewidencji działalności gospodarczej, czy też przez powołanie spółki prawa handlowego, wpisanej następnie do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego). Następną przesłanką determinującą zorganizowanie formalne działalności gospodarczej jest zgłoszenie takiej działalności organowi podatkowemu.

Warto zwrócić uwagę na to, że spełnienie ww. przesłanek nie ma decydującego znaczenia dla uznania określonych form aktywności za działalność gospodarczą. W orzecznictwie ugruntował się pogląd, zgodnie z którym, prowadzenie działalności gospodarczej to stan obiektywny. Oznacza to, że dla osiągania przychodów ze źródła jaką jest działalność gospodarcza lub pozarolnicza działalność gospodarcza nie jest konieczne, aby dany podmiot posiadał status przedsiębiorcy, a więc nie jest konieczna jego rejestracja w sposób przewidziany w odrębnych przepisach. Nie mają również znaczenia subiektywne odczucia podatnika, a jedynie zewnętrzne, obiektywne okoliczności. Stanowisko takie zostało wyrażone m.in. w wyroku NSA z 21 sierpnia 2014 r., sygn. II FSK 2096/12.

Dla spełnienia przesłanki „zorganizowania" istotne jest bowiem faktyczne zorganizowanie działalności gospodarczej. Z kolei o faktycznym zorganizowaniu działalności gospodarczej nie przesądza spełnienie wymogów formalnych, związanych z podjęciem i prowadzeniem działalności gospodarczej, a całokształt okoliczności, na które składają się działania mające charakter powtarzalnych, uporządkowanych i w założeniu zmierzających do osiągnięcia zysku. W kontekście działalności związanej z obrotem nieruchomościami, działania te powinny przede wszystkim polegać na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowywaniu do sprzedaży wykraczającym poza osobisty zarząd mieniem, a następnie na ich wielokrotnym zbywaniu w celach zarobkowych (tak m.in. NSA w wyroku z 31 sierpnia 2020 r., sygn. II FSK 1393/18; NSA w wyroku z 6 sierpnia 2020 r., sygn. I SA/Łd 869/19; NSA w wyroku z 25 września 2018 r., sygn. II FSK 2577/16).

Ponadto, na zorganizowanie oraz ciągłość działalności gospodarczej wskazuje planowana realizacja określonych zadań oraz podejmowanie ich w sposób systematyczny i powtarzalny (tak m.in. NSA w wyroku z 27 czerwca 2017 r., sygn. II FSK 1446/15). Ponadto, na faktyczne zorganizowanie działalności gospodarczej składa się zespół celowych i uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, mieszczących w sobie czynności przygotowawcze oraz fazę realizacji (tak m.in. NSA w wyroku z 25 stycznia 2018 r., sygn. II FSK 3525/15).

Z kolei, przesłanka, jaką jest wykonywanie działalności gospodarczej w sposób ciągły wskazuje na to, że działania podejmowane przez podatnika powinny mieć charakter działań stałych, które cechuje trwałość ich wykonywania, a także regularność i stabilność.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podatnik podejmuje bezpośrednio lub pośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując przy tym środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób, kiedy i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży, to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne nakierowane na czerpanie zysków ze sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Założenie, że dana osoba, dokonując sprzedaży nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga także ustalenia, czy jej działalność w tym obszarze przybiera formę zawodową (profesjonalną), wyróżniającą się fachowością podejmowanych czynności, czego przejawem może być taka aktywność danej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, jak m.in. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, wystąpienie o pozwolenie na budowę.

Biorąc pod uwagę powyższe należy wskazać, że kryteria umożliwiające zakwalifikowanie danych czynności do podejmowanych w ramach działalności gospodarczej, w tym jej ciągły charakter, nie są spełnione, jeśli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowywaniem nieruchomości do sprzedaży, w tym m.in. polegających na jej uporządkowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży. Czynności te wynikają bowiem z chęci maksymalizacji przychodów odnoszących się do majątku prywatnego i nie wykraczają poza racjonalne działania polegające na zarządzie majątkiem prywatnym.

Co więcej, organy podatkowe stoją na stanowisku, że nie może być uznane za działalność gospodarczą wygenerowanie zysku w sposób przypadkowy, np. podział i sprzedaż działek z zyskiem wskutek zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Konieczne jest bowiem ustalenie, czy podjęto szereg działań – od momentu nabycia do zbycia - potwierdzający profesjonalny, zarobkowy charakter działań i tworzących ze sobą ciąg przyczynowo - skutkowy (tak m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 22 marca 2021 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.29.2021.3.MS).

W kontekście powyższego, nie wykonuje działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych lub jednorazowych przedsięwzięć, podejmowanych sporadycznie oraz incydentalnie (tak m.in. Dyrektor Krajowej Administracji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 3 czerwca 2022 r., sygn. 0114-KDIP3-1.4011.386.2022.l.MZ).

W przedstawionym zdarzeniu istotne jest również ustalenie, czy w celu dokonania sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży, Sprzedający podejmowali aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez profesjonalistę, co skutkowałoby koniecznością uznania ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, a więc za podatników PIT, czy też nie działali w ten sposób i tym samym sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową, tj. profesjonalną i fachową, czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Ponadto, organy podatkowe dokonują każdorazowo, w odniesieniu do konkretnej czynności, przy uwzględnieniu całokształtu okoliczności i zachowań danego podmiotu, indywidualnej oceny, czy dany podmiot działa jako podatnik PIT, wykonujący działalność gospodarczą.

Jak zostało przedstawione w opisie zdarzenia, Sprzedający nabyli Przedmiot Sprzedaży wykonując postanowienia umowy o wspólnym inwestowaniu z 22 grudnia 1993 r. Na Przedmiocie Sprzedaży nie zostały posadowione żadne budynki, budowle lub ich części. Sprzedający nie podejmowali również żadnych czynności ani prac związanych z utwardzeniem nawierzchni. Nigdy nie ponosili również innych nakładów pieniężnych mających związek z ewentualnym przygotowaniem Przedmiotu Sprzedaży do sprzedaży czy też zwiększeniem jego wartości.

Do wszelkich czynności związanych z przygotowaniem Przedmiotu Sprzedaży do transakcji, w tym do uzyskania niezbędnych pozwoleń, zaświadczeń i innych dokumentów, zostali upoważnieni przedstawiciele Kupującego na podstawie udzielonego im notarialnie pełnomocnictwa. Wszelkie działania związane ze sprzedażą Przedmiotu Sprzedaży podejmowane są oraz ewentualnie będą podejmowane już po podjęciu przez Sprzedających decyzji o zbyciu posiadanego mienia oraz nie są realizowane bezpośrednio przez nich, ale przez Kupującego zainteresowanego nabyciem Przedmiotu Sprzedaży. Działania te podejmowane są oraz ewentualnie będą z ekonomicznego/gospodarczego punktu widzenia przede wszystkim w interesie Kupującego. Korzyść z podejmowanych przez Kupującego działań dla Sprzedających będzie jedynie wypadkową działań Kupującego jako podmiotu zainteresowanego nabyciem Przedmiotu Sprzedaży.

Analizując zachowanie Sprzedających w kontekście pojęcia działalności gospodarczej należy zauważyć, że zachowanie to odbiega od zachowań właściwych dla podmiotów profesjonalnych, prowadzących działalność gospodarczą, dla których charakterystyczne jest podejmowanie działań o charakterze aktywnym, a nie jedynie działań biernych polegających na nieczynieniu.

To wszystko wyłącza możliwość uznania Sprzedających za podmioty profesjonalnie trudniące się obrotem nieruchomościami i zarazem podatników PIT.

Kolejną do rozważenia kwestią pozostaje ocena, czy Sprzedający podejmowali działania marketingowe w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Jak wskazano w opisie zdarzenia, to Kupujący sam dotarł do Sprzedających, szukając nieruchomości odpowiadającej potrzebom prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych, pozostając w tym zakresie stroną bierną.

Sprzedający nigdy nie występowali również z wnioskiem o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto, nie podejmowali także działań, które zmierzały by do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Przedmiotu Sprzedaży.

Biorąc pod uwagę zakres podjętych przez Sprzedających działań, a w zasadzie ich brak, gdyż wszelka aktywność nakierowana na zbycie Przedmiotu Sprzedaży wynikała z działań Kupującego, który wystąpił z ofertą nabycia Przedmiotu Sprzedaży, podkreślić należy, że Sprzedający nie angażowali żadnych typowych i powszechnych środków charakterystycznych dla podmiotów „profesjonalnych". Zasadniczo ich aktywność sprowadza się do wyrażenia zgody na sprzedaż Przedmiotu Sprzedaży. Oznacza to, że działania Sprzedających mieszczą się w ramach i powinny być kwalifikowane jako zarząd majątkiem prywatnym.

Całokształt przytoczonych okoliczności przemawia za przyjęciem stanowiska, że Sprzedający nie zachowywali się jak profesjonaliści zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoby wykonujące swoje prawo własności.

Ponadto, w ocenie Zainteresowanych, o braku działań Sprzedających spełniających kryteria uznania ich za działalność gospodarczą oraz przygotowania ww. Nieruchomości do sprzedaży, świadczy także zespół ww. czynności, jakie musi podjąć i wykonać Kupujący, w celu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, na mocy której Kupujący nabędzie prawo własności Nieruchomości.

W konsekwencji, nie mogą zostać oni uznani za podatników prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, w ramach planowanej transakcji sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży na rzecz Kupującego, Sprzedający nie powinni zostać uznani za podmioty prowadzące działalność gospodarczą, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT,

Ad 2) Katalog źródeł przychodów opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób fizycznych zawiera art. 10 ustawy o PIT. Katalog ten ma charakter rozłączny, co oznacza, że jeden konkretny przychód może zostać zakwalifikowany tylko i wyłącznie do jednego źródła przychodów. Zakwalifikowanie do właściwego źródła przychodu na istotne znaczenie dla ustalenia takich kwestii jak m.in. sposób opodatkowania przychodu, możliwość zaliczenia kosztów jego uzyskania czy też możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) lub przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).

W analizowanym zdarzeniu, kluczowe znaczenie ma ustalenie, do którego z ww. źródeł przychodów zaliczyć przychód z tytułu sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości może zostać zakwalifikowany do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, jeśli zostaną spełnione przesłanki działalności gospodarczej, której definicja znajduje się w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Zgodnie z tą regulacją, przez działalność gospodarczą należy rozumieć działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

Z powyższego wynika zatem, że musi wystąpić łącznie kilka przesłanek, aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości. Należą do nich: ciągłość działalności, jej zarobkowy charakter, zorganizowanie oraz prowadzenie działalności we własnym imieniu.

W kontekście analizowanego zdarzenia oznacza to, że dla oceny, czy wystąpiła ciągłość oraz zorganizowany charakter działalności gospodarczej istotne jest wystąpienie takich elementów jak świadome oraz racjonalne zachowania podatnika zmierzające do zbycia nieruchomości; okoliczności zbycia nieruchomości przez podatnika, negocjowanie ceny z potencjalnymi kupującymi, aktywne działania podejmowane przez podatnika w celu ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości, a także wcześniejsze okoliczności nabycia nieruchomości. Zorganizowany charakter działalności wskazuje jednocześnie, że podatnik swoimi zachowaniami stwarza sobie korzystne okoliczności do zarobku na handlu nieruchomościami. Oznacza to, że nie może zostać uznane za prowadzenie działalności gospodarczej i tym samym osiągnięcie z niej przychodu, wygenerowanie zysku albo dążenie do wygenerowania zysku, jeśli działania te nie miały charakteru zaplanowanego i zamierzonego, a jedynie charakter sporadyczny, incydentalny (por. wyrok NSA z 27 czerwca 2017 r., sygn. II FSK 1446/15). Istotnym jest zatem ustalenie, że podjęto szereg działań - od momentu nabycia do zbycia, które potwierdzają profesjonalny i fachowy, a także zarobkowy charakter działań.

Jednocześnie nie można utożsamiać „działalności zarobkowej” w rozumieniu przepisów ustawy o PIT z jakimkolwiek działaniem podatnika, który daje efekt zysku. W przepisach jest bowiem mowa o „działalności”, czyli nie o pojedynczych działaniach podatnika, ale zespole działań podejmowanych w określonym celu.

Podsumowując, aby można było mówić o przychodzie z pozarolniczej działalności gospodarczej, aktywność podatnika w tym zakresie musi charakteryzować się wszystkimi następującymi elementami:

–zarobkowy charakter, tj. działalność ta jest nastawiona na osiągnięcie zysku, dochodu, co odróżnia ją od działalności społecznej;

–zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym, tj. prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany;

–wykonywanie działalności w sposób ciągły, tj. prowadzenie jej w sposób stały, a nie okazjonalny; ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń;

–działanie we własnym imieniu, tj. podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośredni dla niego określone prawa i obowiązki (por. wyrok WSA w Poznaniu z 31 marca 2021 r., sygn. I SA/Po 851/20.

Z powyższego wynika, że pierwszym elementem oceny, czy działalność podjęta przed podatnika spełnia przesłankę jaką jest jej zorganizowanie, są okoliczności nabycia nieruchomości. Przeciwko kwalifikowaniu danej działalności jako działalności gospodarczej świadczy m.in. wyprzedaż majątku własnego, jak również sprzedaż nieruchomości odziedziczonych. Jak wynika ze stanowiska przedstawianego w interpretacjach podatkowych, poprzez wyprzedaż majątku własnego należy rozumieć podejmowanie działań, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, a więc działań mających na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, jak również mających na celu zaspokajanie potrzeb rodziny (tak m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 22 marca 2021 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.29.2021.3.MS oraz Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 3 czerwca 2022 roku, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.386.2022.l.MZ).

Co więcej, zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach podatkowych oraz wyrokach sądów administracyjnych, o fakcie dokonania sprzedaży gruntu w charakterze podatnika prowadzącego pozarolniczą działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym i wykonywania prawa własności, decyduje stopień aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, iż angażowane są środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, a więc działalności wykonywanej przez podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy też wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych usług o zbliżonym charakterze. Warto zaznaczyć, że na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym sprzedaży terenu nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (por. wyrok NSA z 14 stycznia 2020 r., sygn. II FSK 696/18; wyrok WSA w Poznaniu z 6 czerwca 2013 r., sygn. I SA/Po 137/13; a także interpretację indywidualną wydaną przez DKIS z 3 czerwca 2022 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.1.144.2022.3.MKA oraz interpretację indywidualną wydaną przez DKIS z 10 października 2022 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.440.2022.2.IZ).

Ponadto, zgodnie z dominującym stanowiskiem, przejawem zarządu majątkiem prywatnym i wykonywaniem nad nim prawa własności, jest również podejmowanie działań zmierzających do gospodarowania własnymi środkami pieniężnymi i lokaty własnego kapitału, w tym lokowanie środków finansowych w różne dobra, które w określonej perspektywie czasowej mogą zostać korzystnie spieniężone. Do takich dóbr należą m.in. nieruchomości (tak m.in. NSA w wyroku z 9 marca 2016 r., sygn. II FSK 1423/14; NSA w wyroku z 5 marca 2019 r., sygn. II FSK 829/17; DKIS w indywidualnej interpretacji podatkowej z 22 marca 2021 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.29.2021.3.MS).

Ponadto, kolejną przesłanką świadczącą o wykonywaniu przez podatnika działalności gospodarczej jest jej ciągłość. Wymaga ona, by czynności były wielokrotnie powtarzane, uporządkowane i powiązane ze sobą, i co do zasady, nie powinny one być incydentalne czy jednorazowe. Oznacza to, że pomiędzy wszystkimi zachowaniami i działaniami podatnika musi występować ciąg przyczynowo-skutkowy.

Powyższe nie oznacza natomiast, że czynność jednorazowa czy też incydentalna nie może zostać zakwalifikowana jako działalność gospodarcza. Jeśli bowiem wraz z poprzedzającymi ją czynnościami będzie ona tworzyła związek przyczynowo-skutkowy, przychód z niej uzyskany może zostać zakwalifikowany do przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Jak bowiem wskazał WSA w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14, „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który należy uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT”.

Pod uwagę należy również wziąć zachowania sprzedającego pomiędzy transakcjami nabycia oraz zbycia nieruchomości. Przede wszystkim na zarobkowy charakter takiej działalności podatnika będzie wskazywało podejmowanie szeregu działań, mających na celu podniesienie wartości nieruchomości, pod warunkiem, iż są one podyktowane chęcią uzyskania wyższej ceny przy sprzedaży nieruchomości. Może to być np. poniesienie przez podatnika nakładów, których celem było zwiększenie atrakcyjności nieruchomości jako przedmiotu potencjalnej sprzedaży.

Drugim źródłem przychodu jest przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Zgodnie z nim, źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis jest odzwierciedleniem generalnej zasady, zgodnie z którą, dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. W takiej sytuacji powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od osiągniętego dochodu.

Oznacza to, że przy zastosowaniu powyższej zasady ogólnej i skutków podatkowych zbycia nieruchomości, istotne jest ustalenie momentu nabycia ww. składników majątku, który z kolei wpływa na ustalenie daty, od której należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, a także ustalenie celu ich nabycia.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że w przypadku, gdy dana nieruchomość należy do majątku prywatnego i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, jej zbycie po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, nie skutkuje obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego.

Jednocześnie należy podkreślić, że przepisy ustawy o PIT nie zawierają definicji „nabycia”. Ponadto, regulacje zawarte w ustawie o PIT nie wskazują, czy ma być to nabycie odpłatne czy nieodpłatne oraz na jakiej podstawie powinno ono nastąpić.

Przyjmuje się, że pojęcie „nabycie” należy rozumieć w sposób jak najbardziej ogólny jako uzyskanie własności lub innego prawa majątkowego w każdy prawem przewidziany sposób (por. J. Marciniak (red.), Podatek dochodowy od osób fizycznych. Komentarz. Wyd. 18, Warszawa 2017). Stanowisko takie zostało również potwierdzone w interpretacjach podatkowych (tak m.in. w interpretacji indywidualnej DKIS z 30 września 2022 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.636.2022.3.KR; interpretacji indywidualnej DKIS z 5 sierpnia 2022 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.559.2022.2.MR oraz interpretacji indywidualnej DKIS z 20 czerwca 2022 r., sygn. 0114-KDIP3-1.4011.239.2022.2.AK).

Ponadto, interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku NSA z 3 listopada 2009 r., sygn. II FSK 1489/08, w którym zostało stwierdzone, że aby określić, jak czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Zgodnie ustawą z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, (dalej: „ustawa Kodeks cywilny”), przez nabycie należy rozumieć prawo własności rzeczy, co jednocześnie wpływa na zwiększenie aktywów majątkowych.

Odnosząc powyższe do analizowanego zdarzenia należy stwierdzić, że zdaniem Zainteresowanych, działania Sprzedających nie będą stanowiły działalności gospodarczej z uwagi na fakt, że będą mieściły się one w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie będą wskazywały na zorganizowany i profesjonalny charakter transakcji. Oznacza to, iż przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości, należy zakwalifikować do źródła przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że Sprzedający zawarli umowę powierniczą, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania zobowiązał się do powierniczego nabycia w imieniu własnym, ale na rachunek wszystkich stron prawa własności Nieruchomości. Każda ze stron Umowy przekazała Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania ustalone kwoty. Oznacza to, że nabycie Nieruchomości zostało sfinansowane ze środków prywatnych i wniesione do majątków prywatnych wszystkich stron Umowy i jednocześnie potraktowane jako lokata kapitału. Nieruchomość nie została zakupiona z zamiarem jej późniejszej odsprzedaży.

Ponadto, w okresie posiadania Nieruchomości, Sprzedający nie poczynili żadnych nakładów mających podnieść jej wartość oraz zmierzających do zwiększenia jej atrakcyjności jako przedmiotu sprzedaży, w szczególności nakładów obejmujących ustanowienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w obrębie Nieruchomości. Sprzedający nie ponosił również nakładów inwestycyjnych na jej uzbrojenie, ogrodzenie ani nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nieruchomość w okresie jej posiadania nie była wykorzystywana w celach zarobkowych, nie była źródłem przychodów Sprzedających oraz nie była w żaden sposób przez Sprzedających wykorzystywana, tj. była odłogowana.

Zainteresowani zwracają również uwagę na fakt, że przy sprzedaży nieruchomości, Sprzedający nie korzystali z usług pośrednictwa biura nieruchomości, nie oferowali Nieruchomości do sprzedaży „na własną rękę" np. poprzez środki masowego przekazu. To Kupujący sam zainteresował się przedmiotową Nieruchomością i zgłosił się do Sprzedających z chęcią jej nabycia i zamiarem wybudowania centrum magazynowo- logistyczno-produkcyjnego.

Sprzedający nie dokonywali wcześniej sprzedaży innych nieruchomości, które mogłyby zostać uznane za element „ciągłości" działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający nie planują również sprzedaży innych nieruchomości niż wskazana w niniejszym wniosku. Oznacza to, że zbycie przedmiotowej Nieruchomości ma charakter incydentalny i samo jej nabycie nie odbyło się z zamiarem jej odsprzedaży.

Zdaniem Zainteresowanych, z powyższego wynika, że zamiarem Sprzedających nie będzie uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania, a czynności podejmowane przez Sprzedających mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem i stanowią lokatę własnego kapitału, tzn. mają one na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, w związku z czym nie powinny być one kwalifikowane jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Oznacza to, że przedstawione w stanie faktycznym czynności podejmowane przez Sprzedających nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanej przez nich Nieruchomości.

Należy także podkreślić, że całokształt okoliczności, a w szczególności zakres oraz cel działania Sprzedających, a zwłaszcza fakt, iż sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości nastąpi po upływie 5-letniego okresu jej nabycia, które miało miejsce w grudniu 1993 r.; przyczyny jej nabycia, jak również przesłanki, powodujące podjęcie decyzji o jej sprzedaży oraz to, że Nieruchomość nie została nabyta w celach odsprzedaży czy też celach inwestycyjnych, nie mają i nie będą wskazywały na prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej przez Sprzedających, wskazują, że są to działania należące do zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W przedstawionym zdarzeniu, czynności podejmowane przez Sprzedających, nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w ramach zwykłych działań związanych z zarządem majątkiem własnym i wykonywaniem prawa własności. Ponadto, Sprzedający nie prowadzili w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży.

Zdaniem Zainteresowanych, w przedstawionym we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej zdarzeniu nie ma podstaw do przyjęcia, że zostaną spełnione przesłanki z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, przesądzające o zaliczeniu planowanej transakcji sprzedaży do działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli oraz nie zamierzają podejmować aktywnych czynności, które wskazywałyby na wykonywanie działalności związanej z obrotem nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykonywanych przez profesjonalistów.

Biorąc powyższe pod uwagę, sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W związku z tym, okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości należy oceniać w kontekście przesłanek wynikających z ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, zgodnie z którym jej odpłatne zbycie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Odnosząc powyższą regulację do analizowanego zdarzenia należy wskazać, że w związku z faktem, że opisana we wniosku Nieruchomość została nabyta przez działającego w charakterze powiernika Zainteresowanego będącego stroną postępowania, mocą aktu notarialnego z 28 grudnia 1993 r., 5 letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, niewątpliwie upłynął.

Oznacza to, że przychód powstały ze sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających, należy zaliczyć do źródła przychodów jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit, a ustawy o PIT, a nie do przychodów ze źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Interpretacja indywidualna

Rozpatrzyłem Państwa wniosek wspólny z 8 maja 2023 r. (wpływ), uzupełniony pismem z 23 czerwca 2023 r. (wpływ) i wydałem dla Państwa 17 lipca 2023 r. interpretację indywidualną znak: 0115-KDIT3.4011.329.2023.2.DP, w której uznałem Państwa stanowisko w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości nabytej przez powiernika – za nieprawidłowe.

Interpretacja została doręczona Państwa pełnomocnikowi 25 lipca 2023 r.

Skarga na interpretację

24 sierpnia 2023 r. (data nadania) zachowując ustawowy termin, Państwa pełnomocnik wniósł skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Postępowanie przed sądami administracyjnymi

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił skarżoną interpretację wyrokiem z 16 stycznia 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 2154/23.

W wyroku tym Sąd wskazał m.in.:

(…) należy uznać, że organ w zaskarżonej interpretacji indywidualnej dokonał błędnej wykładni art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. przyjmując, że okoliczności opisane we wniosku świadczą o profesjonalnych działaniach charakterystycznych dla podmiotu prowadzącego obrót nieruchomościami i uzasadniają przypisanie podatnikowi prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ww. przepisu, bowiem wskazują na zamiar podniesienia atrakcyjności nieruchomości, a tym samym podwyższenia jej wartości i osiągnięcia korzyści finansowej w wyniku jej sprzedaży.

W konsekwencji organ dopuścił się również naruszenia art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. poprzez błędną ocenę jego zastosowania do stanu faktycznego opisanego we wniosku, przyjmując, że przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w okolicznościach opisanych we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jest przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej. Tym samym organ dopuścił się naruszenia art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. poprzez błędną ocenę co do jego zastosowania i uznanie, że w okolicznościach opisanych we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przychody z tytułu sprzedaży nieruchomości nie będą stanowiły przychodów z odpłatnego jego zbycia.

Prawomocny wyrok, który uchylił interpretację indywidualną, otrzymałem 29 marca 2024 r.

Ponowne rozpatrzenie wniosku wspólnego – wykonanie wyroku z 16 stycznia 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 2154/23

Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.):

Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:

–uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w ww. wyroku;

–ponownie rozpatruję Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej – stwierdzam, że stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

Stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wniesienia wniosku o wydanie interpretacji.

Powołane w treści wniosku interpretacje indywidualne oraz orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości Państwa stanowiska. Nie negując tych rozstrzygnięć, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego wyjaśniam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pan A. A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

–w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

–w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.

Elastyczne formy zatrudnienia. Korzyści dla pracodawcy

Dane dokumentu

Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 31 maja 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.329.2023.8.DP