Projekt rozporządzenia określającego nowe szczegółowe procedury określania wartości nieruchomości dla różnych celów

Rządowe Centrum Legislacji opublikowało projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, w którym uregulowano szczegółowe sposoby określania wartości nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę oraz treść operatu szacunkowego.

Autorzy projektu wskazali, że poza normami prawnymi przeniesionymi z dotychczasowego rozporządzenia, w projektowanym zaproponowano nowe rozwiązania lub zaktualizowano dotychczasowe procedury. Nowe rozporządzenie nie wprowadza nieznanych wcześniej elementów metodyki wyceny. Wybrane rozwiązania metodyczne zostały przeniesione na grunt przepisów rozporządzenia z norm branżowych oraz projektów standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych.

Dodali, że w związku z uchyleniem przepisów dotyczących ustalania standardów zawodowych uznano za zasadne uregulowanie w przepisach rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości kluczowych zagadnień z norm branżowych, które są niezbędne dla wykonywania zawodu przez rzeczoznawców majątkowych.

W ocenie skutków regulacji wskazano, że zaproponowane rozwiązania obejmują:

I. uszczegółowienie procedur – z uwagi na fakt, że nowe rozporządzenie będzie wydawane przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa treści zawarte w tym akcie prawnym mogą być bardziej szczegółowe, proponuje się:

• uszczegółowienie procedur wyceny w podejściu porównawczym,
• sprecyzowanie procedur określania wartości nieruchomości rolnych i leśnych,
• sformułowanie na gruncie przepisów prawa sposobów wyceny ograniczonych praw rzeczowych, ze szczególnym uwzględnieniem wyceny służebności,
• sformułowanie sposobów określania stopnia zużycia nieruchomości na potrzeby określania wartości odtworzeniowej nieruchomości,
• doprecyzowanie regulacji dotyczących treści operatu szacunkowego oraz sposobu podpisywania tego dokumentu przez rzeczoznawców majątkowych;

II. sformułowanie nowych rozwiązań oraz modyfikacja obowiązujących procedur – proponuje się:

• uregulowanie kwestii dokonywania oględzin nieruchomości,
• umożliwienie określania w sposób parametryczny wartości nieruchomości przed podziałem w celu ustalenia opłaty adiacenckiej,
• uelastycznienie procedur wyceny nieruchomości będących przedmiotem użytkowania wieczystego przez dopuszczenie, poza podejściem porównawczym, również innego sposobu wyceny w szczególnych przypadkach,
• modyfikację metody wskaźników szacunkowych gruntów w kierunku pełniejszego oddania charakteru rynkowego wartości nieruchomości określonej przy zastosowaniu tej metody;

III. włączenie do rozporządzenia najistotniejszych uregulowań zawartych w standardzie zawodowym „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” – ten standard zawodowy utraci moc obowiązującą z dniem wejścia w życie nowego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, z uwagi na obowiązujące przepisy unijne stawiające państwom członkowskim pewne wymogi dotyczące zapewnienia odpowiednich standardów wyceny nieruchomości mieszkalnych do celów udzielania kredytów, konieczne jest zachowanie ciągłości obowiązywania wszelkich norm w odniesieniu do wycen nieruchomości dokonywanych na potrzeby sektora bankowego;

IV. usystematyzowano i pogrupowano pewne zagadnienia dla poprawy ich czytelności:

• usystematyzowano przepisy dotyczące określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw, 
• pogrupowano zapisy odnoszące się do wyceny nieruchomości rolnych oraz leśnych,
• dla poprawy czytelności przeredagowano przepisy określające procedury wyceny nieruchomości położonych na złożach kopalin, wyceny nieruchomości, której wartość uległa zmianie na skutek poniesionych nakładów oraz przepisy dedykowanie określaniu wartości poniesionych szkód powstałych wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124–126 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Autorzy projektu wyjaśniają, że celem proponowanych rozwiązań jest:

• ujednolicenie praktyki dokonywania wycen nieruchomości oraz poprawa jakości usług oferowanych przez rzeczoznawców majątkowych;
• ujednolicenie sposobów określania wartości nieruchomości dla różnych celów oraz sformułowanie regulacji prawnych w tych obszarach, które dotychczas budziły najwięcej trudności i wątpliwości sprawi, że proces wyceny nieruchomości będzie bardziej transparentny;
• ograniczenie niekorzystnego zjawiska rozbieżności interpretacyjnych w odniesieniu do niektórych zagadnień;
• zminimalizowanie nieprawidłowości i błędów popełnianych podczas szacowania nieruchomości, co w konsekwencji wpłynie na poprawę jakości wycen dokonywanych przez rzeczoznawców majątkowych oraz lepszy odbiór ekspertów w tej dziedzinie przez uczestników rynku nieruchomości;
• ułatwienie pracy rzeczoznawcom majątkowym;
• dostosowanie procedur wycen nieruchomości do aktualnych realiów rynkowych.

Link do przebiegu procesu legislacyjnego – projekt/uzasadnienie/ocena skutków regulacji

Redakcja INFORLEX