praktyka

Jaką odpowiedzialność ponosi deweloper za wady nieruchomości wspólnej

Nabywcy lokali mogą dochodzić od sprzedawcy roszczeń z tytułu rękojmi za wady lub odpowiedzialności kontraktowej. Przy czym wspólnota mieszkaniowa będzie mogła wystąpić z powództwem, tylko jeśli właściciele lokali przeniosą na jej rzecz, na podstawie umowy przelewu, przysługujące im uprawnienia

Sprzedawca może ponosić wobec nabywców lokali odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady części wspólnych budynku na podstawie art. 556 i następnych kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). W przypadku:

• dewelopera zdefiniowanego jako przedsiębiorca w rozumieniu art. 431 k.c., który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie (mowa o nim w art. 5 pkt 1 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym; dalej: ustawa deweloperska z 2021 r.) albo
• przedsiębiorcy innego niż deweloper

odpowiedzialność ta – w zależności od rodzaju umowy uregulowanej przepisami ustawy deweloperskiej z 2021 r. – może być oparta na przepisach o rękojmi za wady lub o odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania umownego (art. 471 i n. k.c.). O ile jednak art. 27 ust. 6 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska z 2011 r.) wskazywał, że w zakresie nieuregulowanym w przepisach art. 27 ust. 1–5 ustawy deweloperskiej z 2011 r. (dotyczących odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego oraz odpowiedzialności za ich wady) do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy k.c. o rękojmi, o tyle ustawa deweloperska z 2021 r. nie zawiera takiego odesłania.

W przypadku gdy deweloper i nabywca zawarli umowę deweloperską na podstawie ustawy deweloperskiej z 2021 r., a następnie na jej podstawie umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności albo umowę przeniesienia własności działki zabudowanej domem jednorodzinnym, odpowiedzialność dewelopera za wady przedmiotu umowy jest oparta na ogólnych zasadach odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 i następne k.c.). W takiej sytuacji nie ma podstaw, aby deweloper ponosił wobec nabywcy odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady, ponieważ pomiędzy stronami nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży (zob. więcej: A. Grabowska-Toś, Piotr Jarzyński „Sprawdź, jaką odpowiedzialność za wady lokalu ponosi deweloper”, DGP z 10 października 2023 r.). Z tego względu wskazuje się, że te same ogólne zasady odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 i następne k.c.) w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej obejmują wady nieruchomości wspólnej. Natomiast w przypadku zawarcia przez nabywcę i dewelopera albo przedsiębiorcę innego niż deweloper wyłącznie umowy sprzedaży, o której mowa w art. 3 lub 4 ustawy deweloperskiej z 2021 r., odpowiedzialność dewelopera za wady przedmiotu umowy (w tym lokalu mieszkalnego oraz nieruchomości wspólnej) będzie opierała się na ogólnych zasadach odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i następne k.c.) oraz na przepisach o rękojmi za wady (B. Gliniecki, „Ustawa deweloperska. Komentarz”, red. K. Osajda, Warszawa 2024, art. 41).