Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 25 czerwca 2014 r., sygn. II SA/Po 198/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Protokolant St. sekretarz sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 czerwca 2014 r. sprawy ze skargi M. A. i M. A. - M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] grudnia 2013 r. Nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] znak [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu na rzecz skarżących solidarnie kwotę 500zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.

Uzasadnienie

Decyzją nr [...], znak [...], Prezydent Miasta P. na podstawie art. 59 ust. 1 i 2 oraz art. 60 ust. 1 w zw. z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.) i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98 poz. 1071 z późn. zm.) odmówił M. A.-M. i M. A. ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku garażowego na warsztat samochodowy w celu legalizacji inwestycji przewidzianej do realizacji na działce nr [...], arkusz [...], obręb G., położonej przy ul. Ź. [...] w P.

W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że w dniu [...] czerwca 2011 r. wpłynął wniosek M. A.-M. i M. A. o ustalenie warunków zabudowy dla wspomnianej inwestycji. Decyzją nr [...] z dnia [...] września 2011 r. Prezydent Miasta P. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla rozważanej zabudowy, a rozstrzygnięcie to zostało utrzymane w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławcze w Poznaniu z dnia [...] lutego 2012 r., znak [...]. Niemniej wyrokiem z dnia [...] lipca 2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił zarówno decyzję SKO z dnia [...] lutego 2012 r., jak i decyzję organu I instancji z dnia [...] września 2011 r. W trakcie ponownego rozpatrywania sprawy J. C. zgłosiła uwagi i zastrzeżenia wobec planowanej inwestycji, podnosząc, że (1) rodzaj prowadzonej działalności (dojazd do garażu i naprawa samochodów) zakłóca spokój na obszarze typowo mieszkaniowym, (2) urządzenia pneumatyczne do odkręcania kół generują wibracje, a (3) naprawa samochodów skutkuje przedostawaniem się spalin i innych substancji do otoczenia. Inwestorzy z kolei w pismach z dnia [...] stycznia 2013 r. i [...] lutego 2013 r. wskazali, że (1) obszar analizowany obejmuje nie tylko obiekty o funkcji mieszkaniowej, lecz także o funkcji handlowej i usługowej, (2) wjazd do budynku sąsiaduje z wjazdem sąsiadów do garażu i nie zmienia dotychczasowego sposobu zagospodarowania tejże działki, (3) budynek jest niewielki i pozwala prowadzić jedynie działalność usługowo-diagnostyczną, (4) w sąsiedztwie działa przedsiębiorstwo serwisujące i sprzedające wycieraczki samochodowej (opisane w centralnej ewidencji i informacji o działalności gospodarczej jako zakład produkcyjny, handlowy i naprawczy pojazdów i motocykli), (5) w promieniu 1 km występuje stacja paliw, serwis opon i naprawa maszyn roboczych, (6) budynek mieszkalny posiada dwa miejsca garażowe w części piwnicznej, zapewniające dostateczną ilość miejsc parkingowych, (7) Wielkopolski Wojewódki Inspektor Ochrony Środowiska nie stwierdził przekroczenia norm hałasu, (8) przez działkę przebiega linia wysokiego napięcia, która jest szkodliwa i nie sprzyja rekreacji, (9) warsztat funkcjonował przez szereg lat, gdy właścicielem nieruchomości był H. A. W trakcie wizji lokalnej organ I instancji stwierdził, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkalna jednorodzinna z ewentualnymi usługami towarzyszącymi. Wśród istniejących funkcji, zlokalizowanych w budynkach mieszkalnych lub na jednej działce wyróżnia się: gabinet stomatologiczny, serwis i sprzedaż wycieraczek samochodowych oraz myjnię samochodową. Po drugiej stronie ul. Ź. znajduje się jedynie zabudowa usługowa - budynek Wspólnoty Świadków Jehowy oraz obiekt handlowy sieci "B.". Tym samym lokalizacja warsztatu samochodowego nie jest kontynuacją funkcji gabinetu stomatologicznego, serwisu i sprzedaży wycieraczek, ani funkcji handlowej sklepu sieci "B.". Rozważając natomiast kwestię pogorszenia możliwości korzystania z nieruchomości położonej przy ul. Ź. [...], organ I instancji wyjaśnił, że zagadnienie to nie jest badane w toku postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w ramach którego bada się przede wszystkim spełnienie wymogu dobrego sąsiedztwa, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Subiektywne odczucia osób trzecich o naruszeniu ich własnego interesu nie mogą bowiem ograniczać prawa właściciela do zagospodarowania swojej nieruchomości w zakresie wyznaczonym przez prawo i zasady współżycia społecznego. Jednocześnie w trakcie oględzin stwierdzono, że przedsiębiorstwa znajdujące się przy ul. Ź. [...] funkcjonuje w rzeczywistości jedynie jako serwis i sprzedaż wycieraczek samochodowych. Natomiast stacja paliw, serwis opon i napraw maszyn roboczych, wskazane przez inwestorów, znajdują się poza obszarem analizowanym. Organ I instancji wyjaśnił przy tym, że dla terenu inwestycji nie obowiązuje aktualnie żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wobec czego konieczne było wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym celu w promieniu 50 m wokół działki inwestorów wyznaczono obszar, w którym przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Z poczynionych ustaleń wynika, że w obszarze analizowanym występuje funkcja mieszkalna wielorodzinna (bloki mieszkalne) - położona na zachodnim skraju obszaru analizowanego, do której dostęp odbywa się poprzez drogi osiedlowe od ul. N. P. - oraz funkcja mieszkalna jednorodzinna z ewentualnymi usługami towarzyszącymi. Wśród istniejących funkcji, zlokalizowanych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych lub na jednej działce wyróżnia się: gabinet stomatologiczny, serwis i sprzedaż wycieraczek samochodowych oraz myjnię samochodową (usytuowaną na działce dostępnej od ul. S.). Po drugiej stronie ul. Ź., w obszarze analizowanym znalazł się budynek usługowy Wspólnoty Świadków Jehowy oraz obiekt handlowy sieci "B.". Ocena kontynuacji planowanej nowej funkcji z funkcjami już istniejącymi polega na zbadaniu, czy warsztat mechaniki samochodowej, zlokalizowany na posesji inwestorów wraz z budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, stanowi funkcję, którą można pogodzić ze stanem istniejącym w sąsiedztwie. W ocenie organu I instancji należy uznać, że lokalizacja warsztatu samochodowego nie jest kontynuacją funkcji gabinetu stomatologicznego, serwisu i sprzedaży wycieraczek samochodowych, ani funkcji handlowej sklepów sieci "B.". Funkcja handlowa jest bowiem zlokalizowana na wyodrębnionej dużej działce, dostępnej z drogi publicznej - ul. S. i ul. Ź.; posiada własny parking dla samochodów obsługi i klientów. Warsztat samochodowy dałby się pogodzić z funkcją mieszkalną, w przypadku, gdyby stanowił odrębny budynek na odrębnej działce z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej. Zbyt szerokie rozumienie kontynuacji funkcji oznaczałoby natomiast, że w ramach zabudowy mieszkalnej mogłaby powstać każda funkcja niemieszkalna, jeżeli w całym obszarze analizowanym, znalazłby się chociażby jeden obiekt spożywczy. Na terenie działki przy ul. Ź. [...] znajduje się funkcja handlowa (sprzedaż wycieraczek samochodowych z możliwością diagnostyki wycieraczek klientów). Nie jest to jednak warsztat samochodowy. Organ I instancji odniósł się również do istniejącej myjni samochodowej, zlokalizowanej przy ul. S. Wskazano, że nie zostały odnalezione dokumenty potwierdzające legalność myjni. Ponadto dla tej nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy z dnia [...] marca 2006 r. dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego o część mieszkalną i biurową, w której został wprowadzony zapis o konieczności rozbiórki obiektów tymczasowych na działce (w tym obiektu, w którym istnieje myjnia). Poza tym uzgodnienie zarządcy drogi publicznej zezwala na jeden zjazd z ul. S., tym samym przesądzając o konieczności likwidacji drugiego zjazdu (funkcjonującego do obiektu myjni). Tak więc istniejąca myjnia samochodowa nie jest obiektem trwałym, pozwalającym na ocenę kontynuacji funkcji występujących w obszarze analizowanym. W konsekwencji legalizacja warsztatu samochodowego w obszarze budynków mieszkalnych jednorodzinnych nie stanowi kontynuacji funkcji występujących w obszarze analizowanym. Omawiając pozostałe parametry, organ I instancji zauważył, że tylko budynki mieszkalne jednorodzinne przy ul. Źródlanej położone są w obszarze analizowanym wzdłuż jednolitej linii zabudowy, zlokalizowanej w odległości 7 m z miejscowym odchyleniem do 8 m. Po drugiej stronie ul. Ź. budynki zwrócone są elewacjami tylnymi, nie tworząc ustalonej linii zabudowy. Istniejące w obszarze analizowanym budynki wielorodzinne położone są zaś na terenie osiedla, wzdłuż dróg osiedlowych, bez odniesienia do linii zabudowy. Ewentualna legalizacja warsztatu samochodowego w istniejącym garażu nie narusza przebiegu obowiązującej linii zabudowy od strony ul. Ź., ponieważ budynek garażu znajduje się na tyłach nieruchomości. Nie zachodzi zatem konieczność oceny kontynuacji linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich. Średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi ok. 25,8%, mieszcząc się w przedziale od 9% do 42,8%. Omawiana inwestycja nie zwiększa powierzchni zabudowy działki, a zatem nie zachodzi konieczność oceny kontynuacji tego parametru. Średnia szerokość elewacji frontowej wynosi 19,8 m, osiągając maksymalną szerokość 57 m w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. N. P. [...]. Legalizacja warsztatu samochodowego w istniejącym garażu nie wpływa na zmianę szerokości elewacji frontowej omawianego garażu, wobec czego nie zachodzi też potrzeba oceny kontynuacji tego wskaźnika. Wreszcie, budynki mieszkalne wielorodzinne posiadają wysokość 5 kondygnacji nadziemnych. Budynki jednorodzinne przy ul. Ź. mają najczęściej wysokość 3 kondygnacji nadziemnych, w tym trzecia jako poddasze. Pozostałe budynki jednorodzinne mają wysokość dwóch kondygnacji. Obiekty usługowe przy ul. S. są jednokondygnacyjne. Budynek garażu samowolnie przeznaczonego na warsztat samochodowy jest jednokondygnacyjny, a jego ewentualna legalizacja nie powoduje zmiany wysokości garażu, co z kolei oznacza brak konieczności oceny także tego parametru. Podobnie zmianie nie ulega rodzaj dachu istniejącego garażu. Obszar analizowany pod względem cech zabudowy i zagospodarowania dzieli się na trzy strefy, gdzie pierwszą stanowi zabudowa wielorodzinna, blokowa, oddzielona od pozostałych stref klinem zieleni rekreacyjnej położonej wzdłuż strumienia W. Zachodnia strona ulicy Ź. to typowa enklawa budynków jednorodzinnych o charakterze willi miejskich, w których zlokalizowano usługi towarzyszące, współistniejące z mieszkalnictwem (gabinet lekarski, handel, serwis wycieraczek samochodowych). Ostatnia strefa zlokalizowana jest po wschodniej stronie obszaru analizowanego i jest zabudowana budynkiem handlowym sieci "B." wraz z parkingiem dla klientów oraz budynkiem Wspólnoty Świadków Jehowy, dostępnym od ul. S. Wprowadzenie warsztatu samochodowego poprzez legalizację samowolnej zmiany sposobu użytkowania garażu na taki warsztat, nie kontynuuje cech zagospodarowania terenu występujących w obszarze analizowanym. Cechami charakterystycznymi dla enklawy budynków jednorodzinnych jest takie zagospodarowanie nieruchomości, na której posadowiony jest budynek mieszkalny oraz ewentualnie budynki współistniejące z funkcją podstawową tzn. garaże, budynki gospodarcze, budynki z usługami nieuciążliwymi. W omawianym przypadku, wprowadzenie funkcji warsztatu samochodowego wiąże się ze zmianą charakteru działki. Z podstawowej roli mieszkalnej omawiana działka stałaby się nieruchomością usługową. Istniejący wjazd na działkę służyłby jako podstawowy wjazd do warsztatu, miejsca postojowe w obecnym garażu lub obok zostałyby przekwalifikowane na miejsca dla samochodów klientów. Poza tym organ I instancji ustalił że teren, na którym planowana jest inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej; istniejące (lub projektowane) uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych; a inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Nie zmienia to jednak faktu, że planowana inwestycja nie kontynuuje funkcji oraz cech zagospodarowania terenu występujących w obszarze analizowanym.