Wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 lipca 2013 r., sygn. I SA/Wa 172/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis (spr.) Sędziowie: WSA Dariusz Pirogowicz WSA Przemysław Żmich Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 lipca 2013 r. sprawy ze skargi Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na podstawie przepisu art. 138 § 2 k.p.a. po rozpatrzeniu odwołana Z. i H. M. uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2012 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie J., obręb W., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej nr [...] na odcinku [...] oraz o przyznaniu całości odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego, tj. Agencji Nieruchomości Rolnych w W., Oddział w [...], a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, której poprzednimi właścicielami byli H. i Z. M., decyzją Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2010 r., nr [...], została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej nr [...] na odcinku [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] lipca 2011 r.

W związku z tym organ wszczął postępowanie o odszkodowanie za nieruchomość i zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego, określającego wartość prawa własności ww. działki. W operacie szacunkowym z dnia 1 października 2011 r. rzeczoznawca majątkowy określił wartość działki nr [...] na łączną kwotę [...] zł. Przy dokonywaniu wyceny biegły zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Do porównania przyjął niezabudowane nieruchomości rolne pochodzące z lat 2008 - 2010. Powiększył wartość jednostkową gruntu szacowanej nieruchomości, na podstawie badania rynku o 50 %. Wartość nasadzeń plantacji szparagów dokonał w oparciu o wyliczenia własne z wykorzystaniem danych zawartych w wydawnictwie Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych pt. "[...] ", opracowanym przez K. Z., wyd. Warszawa 2011 r. oraz kalkulacji kosztów produkcji roślin warzywniczych opracowanych przez Ośrodek [...]. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w O. wniosła uwagi do operatu szacunkowego z dnia 1 października 2011 r. wskazując na brak zestawień transakcji dowodzących istnienie rynku nieruchomości nabywanych na cele inwestycyjne związane z obsługą zwiększonego ruchu pojazdów, wątpliwy wybór cech do porównań, niepełny opis nieruchomości porównawczych, brak załączników do operatu. Również H. i Z. M. wnieśli uwagi do operatu szacunkowego wskazując, iż rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił w nim wszystkich nakładów i dodanych wartości, szczegółowo opisanych w ich piśmie. Ich zdaniem operat szacunkowy przyjęty do wyceny został wykonany z naruszeniem powszechnie obowiązujących przepisów prawa oraz standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych i wnieśli o sporządzenie nowej wyceny. Ponadto, Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w O. przekazała trzy operaty szacunkowe nieruchomości przejętych pod drogę ekspresową nr [...] na odcinku [...] do oceny przez Komisję Opiniodawczo - Rozjemczą, działającą przy Polskim Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości. Komisja Opiniodawczo - Rozjemcza negatywnie oceniła operaty szacunkowe i orzekła, że nie mogą one stanowić podstawy do ustalenia odszkodowań za przejęte nieruchomości, gdyż zawierają błędy stanowiące odstępstwa od przepisów prawa, mogące w istotny sposób wpływać na określoną wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] stycznia 2012 r. po powtórnej analizie operatów, w tym operatu szacunkowego działki nr [...], mając na uwadze zmianę rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz negatywną ocenę trzech operatów szacunkowych sporządzonych dla nieruchomości przejętych pod drogę ekspresową nr [...] na odcinku [...] dokonaną przez Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości, Oddział w O., wycofał się z ustaleń zawartych w wycenie z dnia [...] października 2011 r. Jednocześnie zobowiązał się do sporządzenia nowego operatu szacunkowego. W dniu 16 maja 2012 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził nowy operat szacunkowy określając wartość prawa własności gruntu działki nr [...] w podejściu porównawczym z zastosowaniem metody porównywania parami, a wartość plantacji szparagów i zasiewów żyta w podejściu kosztowym z zastosowaniem metody kosztów odtworzenia. Przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania nieruchomości zostały wydzielone z niezabudowanych działek rolnych nabywanych pod drogi publiczne, położonych na terenie województwa warmińsko-mazurskiego. Głównym kryterium doboru nieruchomości porównawczych było podobieństwo cech lokalizacyjnych w stosunku do terenów zabudowanych oraz zurbanizowanych. Wartość całej działki nr [...] o pow. [...] ha wyniosła [...] zł. Biegły przyjął do porównań transakcje z lat [...]. Wyceny wartości plantacji szparagów o powierzchni [...] ha dokonał w oparciu o wyliczenia własne rzeczoznawcy majątkowego z wykorzystaniem danych zawartych w wydawnictwie Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych pt. "[...]", opracowanym przez dr K. Z., wyd. Warszawa 2011 r., kalkulacji kosztów produkcji roślin warzywniczych opracowanych przez Ośrodek Doradztwa Rolniczego oraz stanu plantacji, która nie weszła w okres plonowania. A zatem oszacował wartość bieżącą plantacji określonej na podstawie poniesionych kosztów inwestycyjnych (między innymi: przygotowanie stanowiska, koszty nawożenia, zakup materiału nasadzeniowego, nakłady robocizny związanej z sadzeniem i pielęgnacją plantacji w całym okresie wegetacji w roku 2010) - według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nie uwzględniając utraconych korzyści. Wartość bieżącą plantacji szparagów wyceniono na kwotę [...] zł. Ponadto wyceniając powyższe nasadzenia, rzeczoznawca majątkowy obliczył także w nowym operacie wartość nawożenia obornikiem na powierzchni [...] ha, która wyniosła [...] zł. Wycenił również wartość zasiewów żytem na kwotę [...] zł. Nowy operat szacunkowy z dnia [...] maja 2012 r. także został przez H. i Z. M. zakwestionowany. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] czerwca 2012 r. podtrzymał swoje stanowisko dotyczące określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zawarte w tym operacie szacunkowym.