Wyrok WSA w Warszawie z dnia 25 września 2012 r., sygn. I SA/Wa 661/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Tarnowska, Sędziowie Sędzia WSA Gabriela Nowak (spr.), Sędzia WSA Przemysław Żmich, Protokolant Artur Dral, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 września 2012 r. sprawy ze skargi Gminy P. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość - skargę oddala -

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2012 r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] października 2011 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość stanowiącą działki ewidencyjne nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, obręb [...], położone w P., zajęte pod drogi gminne, stanowiące własność Gminy P., na rzecz: H. L. w kwocie [...] zł za udział 20/32 części, H. H. w kwocie [...] zł za udział 3/32 części, J. M. w kwocie [...] zł za udział 3/32 części, M. L. w kwocie [...] zł za udział 3/32 części oraz R. L. w kwocie [...] zł za udział 3/32 części ww. nieruchomości.

W uzasadnieniu decyzji przedstawiono następujący stan faktyczny sprawy:

Na podstawie aktu własności ziemi z dnia [...] października 1978 r. nr [...] J. i H. małż. L. nabyli na własność nieruchomość stanowiącą działkę nr [...], obręb [...], m. P.

Burmistrz Miasta i Gminy P. decyzją z dnia [...] sierpnia 2007 r. nr [...] zatwierdził podział działki nr [...]. W wyniku podziału doszło do wydzielenia m. in. dz. ew. nr [...], [...] i [...] przeznaczonych pod drogi gminne.

Wnioskiem z dnia 30 grudnia 2010 r. H. L., H. H., J. M., M. L. oraz R. L. wystąpili do Starosty [...] z wnioskiem o ustalenie odszkodowania za ww. działki wydzielone pod drogi gminne.

Starosta [...] decyzją z dnia [...] października 2011 r., działając na podstawie art. 98 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), powoływana dalej jako "ugn", ustalił na rzecz wnioskodawców odszkodowanie za przedmiotowe działki stosownie do posiadanych przez nich udziałów, a także termin do jego wypłaty. W uzasadnieniu wskazał, że działka nr [...] wydzielona została pod pas drogowy ul. [...], natomiast działka nr [...] pod pas ul. [...], przy czym zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w P. z dnia [...] kwietnia 2007 r. nr [...] ulicom tym została nadana kategoria dróg gminnych. Z kolei dz. nr [...] została wydzielona pod pas drogowy ul. [...], której uchwałą Rady Miejskiej w P. z dnia [...] września 2003 r. nr [...] również nadano kategorię drogi gminnej. Jak ponadto wynika z akt sprawy negocjacje prowadzone pomiędzy Burmistrzem Miasta i Gminy P. a byłymi współwłaścicielami nieruchomości nie doprowadziły do uzgodnienia wysokości odszkodowania, a zatem zakończyły się wynikiem negatywnym. Wobec powyższego spełnione zostały przesłanki uzasadniające ustalenie odszkodowania. Na potrzeby niniejszego postępowania rzeczoznawca majątkowy D. K. sporządził w maju 2011 r. operat szacunkowy, w którym określił wartość rynkową przedmiotowych działek na kwotę [...] zł. Organ wskazał, że wprawdzie w dacie sporządzania powyższego operatu szacunkowego obowiązywał § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), które następnie zmienione zostało rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985), jednak opisana zmiana przepisów nie ma wpływu na zmianę wartości wycenianej nieruchomości. Organ wskazał, że wyceny działek dokonano w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, a stan nieruchomości przyjęto na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. [...] sierpnia 2007 r. Z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji dotyczących nabywania gruntów zajętych pod drogi na rynku lokalnym, wycena sporządzona została w oparciu o transakcje gruntami niezabudowanymi o funkcji takiej samej jak terenów przyległych do wycenianych działek, tj. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W procesie szacowania przeanalizowano transakcje sprzedaży nieruchomości usytuowanych głównie w obrębie [...] i w obrębach z nim sąsiadujących, które kształtowały się w przedziale [...]-[...] zł za 1m2. Biegły w charakterystyce wycenianych działek wskazał na dobre położenie, sąsiedztwo i otoczenie oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej. Również oceną "dobrą" biegły określił możliwość i sposób zagospodarowania, natomiast cechą o "przeciętnej" wartości uznał jakość drogi dojazdowej. Cena uzyskana w procesie wyceny, tj. [...] zł za m2, mieści się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne w obrocie rynkowym wg cen na dzień ustalenia odszkodowania ([...] maja 2011 r.). Ponadto pismem z dnia 27 października 2011 r. biegły potwierdził, że wartość ustalona dla potrzeb niniejszego postępowania jest aktualna i zgodna z obecnie obowiązującymi przepisami. Odnosząc się do przedłożonego przez Burmistrza Miasta i Gminy P. operatu szacunkowego J. B. organ wskazał, że data na którą został w nim przyjęty stan nieruchomości została błędnie ustalona na dzień 27 lipca 2011 r. Ponadto połowa nieruchomości przyjętych do porównania usytuowana jest w obrębach znacznie dalej usytuowanych od obrębu [...]. Dodatkowo Burmistrz nie wykazał, że operat ten pozostaje aktualny po zmianie przepisów rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Organ uznał ostatecznie, że w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania przez D. K. prawidłowo określono wartość przedmiotowych działek, dlatego mógł on stanowić podstawę ustalenia odszkodowania.