Wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 stycznia 2012 r., sygn. I SA/Wa 1360/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Gabriela Nowak Sędziowie: WSA Iwona Kosińska (spr.) WSA Przemysław Żmich Protokolant referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.

Uzasadnienie

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2011 r. nr [...], po rozpoznaniu odwołania Gminy Miejskiej L., utrzymał w mocy decyzję Starosty L. z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...] ustalającą odszkodowanie za grunt położony w L., oznaczony w ewidencji gruntów jako działki nr: [...] zajęte pod publiczną drogę ulicę gminną [...] i ulicę [...] w L. Odszkodowanie to zostało ustalone na rzecz Z. T. za udział w wysokości [...] przedmiotowych nieruchomości w kwocie [...] zł oraz K. T. za udział w wysokości [...] w przedmiotowych nieruchomości w kwocie [...] zł.

Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Starosta L., działając na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, ze zm.), decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...] orzekł o ustaleniu na rzecz Z. T. i K. T. odszkodowania w wysokości [...] zł (każdemu z nich po [...] za nieruchomości oznaczone w ewidencji gruntów jako działki nr: [...] zajęte pod drogę publiczną ulicę gminną [...] i ulicę [...] w L.

Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem Gmina Miejska L. złożyła odwołanie zarzucając organowi I instancji oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie wartości rynkowej nieruchomości stanowiących działki ewidencyjne nr [...], położonych pod ulicą [...] i ulicy [...] w L.

Po jego rozpatrzeniu organ odwoławczy stwierdził, że nie może ono zostać uwzględnione. W uzasadnieniu zajętego stanowiska Wojewoda [...] wyjaśnił, że dokonana przez organ I instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń. Jednocześnie wskazał, że Wojewoda [...] ostateczną decyzją z dnia [...] września 2007 r. potwierdził nabycie przez Gminę Miejską L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. własności przedmiotowych nieruchomości położonych w L., wchodzących w skład drogi gminnej stanowiącej część ulic [...] (działka nr [...]) oraz drogi gminnej stanowiącej część ulicy [...] (działka nr [...]). Organ II instancji przywołał treść art. 73 powołanej ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną i przypomniał że wywłaszczenie to następuje za odszkodowaniem, które jest ustalane i wypłacane na wniosek dotychczasowego właściciela złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, czyli art. 128-135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Organ przywołał treść art. 129 ust. 5 i art. 130 ust. 2, art. 152-154 tej ustawy oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Podkreślił, że zgodnie z brzmieniem § 36 ust. 5 powyższego rozporządzenia przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 2 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r., z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r. a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Nie uwzględnia się również nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. Wojewoda [...] stwierdził, że na potrzeby niniejszego postępowania administracyjnego sporządzony został w dniu [...] września 2010 r. operat szacunkowy przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K. W przeprowadzonej analizie i charakterystyce rynku lokalnego biegła na stronie 6 operatu stwierdziła, że w badanym okresie nie było zawartych transakcji na nieruchomości przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne. W związku z tym biegła w operacie dokonując analizy danych zastosowała się do dyspozycji § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Określając wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, autorka operatu wzięła do porównań ceny transakcyjne z okresu październik 2008 r. - czerwiec 2010 r. nieruchomości gruntowych położonych na terenie miasta L. Organ odwoławczy wyjaśnił, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z informacją zawartą na stronie 9 przedmiotowego operatu dane dotyczące nieruchomości zebrano na podstawie zawartych transakcji sprzedaży w formie aktów notarialnych i operatu ewidencji gruntów. Biegła na podstawie zgromadzonych materiałów źródłowych odnotowała na lokalnym rynku [...] umów kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych położonych na terenie miasta L. o cenach jednostkowych od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 oraz cenie średniej w wysokości [...] zł/m2. Jednocześnie cechy mające wpływ na ceny nieruchomości gruntowych na lokalnym rynku nieruchomości ustalono na podstawie analizy cen nieruchomości podobnych, przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych oraz na podstawie zaobserwowanych preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości gruntowych. Po analizie rynku lokalnego rzeczoznawca wyodrębniła zespół cech różniących, które posiadały wpływ na poziom cen sprzedawanych nieruchomości. Następnie obliczyła procentowy wpływ cech rynkowych i określiła wartość współczynników korygujących wyceniane nieruchomości. Ostatecznie określiła wartość rynkową 1 m2 przedmiotowych działek w wysokości [...] zł/m2, co po uwzględnieniu ich powierzchni [...] m2 dało wartość odszkodowania za prawa własności nieruchomości zajętych pod drogi publiczne według stanu na dzień 29 października 1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu w wysokości [...] zł. W związku z zarzutem stawianym przez Prezydenta Miasta L. dotyczącym przyjęcia przez rzeczoznawcę złych cech różniących nieruchomość porównawcze, organ odwoławczy wskazał na treść art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami i wyjaśnił, że ustalenie wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy. Opinia rzeczoznawcy majątkowego jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa. Przy czym opinia ta jest dla organu tylko materiałem, który powinien mu pomóc w rozstrzygnięciu kwestii faktycznej, bowiem organ obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł swoją konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego. Dowód z opinii biegłego, jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie przez organ administracji z uwzględnieniem całokształtu materiału zgromadzonego w sprawie. Ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, gdyż to organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę. Zatem operat szacunkowy jak każdy dowód podlega swobodnej ocenie organu co do jego wiarygodności i mocy dowodowej, w kontekście innych złożonych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony. Jednak zakres dopuszczalnej oceny operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej, który rzeczoznawcę powołał, sprowadza się do oceny tego dowodu pod względem formalnym, a nie merytorycznym - oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, stosownie do art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonuje bowiem organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Ponadto organ odwoławczy odpowiadając na zarzut dotyczący niezbadania przez rzeczoznawcę transakcji nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne na rynku lokalnym zauważył, że w niniejszej sprawie nie powinien mieć zastosowania przepis § 26 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia, gdyż przepis ten dopuszcza możliwość przy określaniu wartość nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku posłużenia się cenami nieruchomości podobnych na regionalnym lub krajowym rynku. Przez ceny transakcyjne, o których mowa w § 36 ust. 1 rozporządzenia, należy rozumieć ceny uzyskiwane na rynki właściwym ze względu na położenie wycenionej nieruchomości. W sprawach wyceny gruntów zajętych pod drogi publiczne nie ma natomiast zastosowania § 26 rozporządzenia, jako dotyczący wyceny nieruchomości, które ze względu na szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na rynku lokalnym. W przepisie tym jest bowiem mowa o nieruchomościach posiadających szczególne cechy, tzn. jedyne w swoim rodzaju, odznaczające się czymś osobliwym lub wyjątkowym. Natomiast nieruchomości zajęte i przeznaczone pod drogi publiczne nie posiadają takich szczególnych cech, wyróżniających ją spośród innych przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Wojewoda [...] zwrócił jednocześnie uwagę, że na rozprawie administracyjnej, która odbyła się w dniu [...] października 2010 r., A. B. pełnomocnik Prezydenta Miasta L. zapoznała się z dokumentami zgromadzonymi w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym oraz z operatem szacunkowym z dnia [...] września 2010 r. i wnioskowała jedynie o zobowiązanie strony do załączenia do akt sprawy wypisu z księgi wieczystej odnośnie przedmiotowych nieruchomości drogowych. Zaproponowała również, aby do wypłaty odszkodowania przyjąć kwotę [...] zł/m2. Natomiast nie podniosła żądań lub zarzutów, na które obecny na rozprawie rzeczoznawca majątkowy udzieliłby wyjaśnień. W przypadku natomiast gdyby udzielone wyjaśnienia co do treści operatu nie rozwiały wątpliwości Prezydenta Miasta L., organ prowadzący przedmiotowe postępowanie administracyjne mógł np. żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu, a nawet zlecić sporządzenie nowego operatu szacunkowego. Z powyższych możliwości nie skorzystał jednak Prezydent Miasta L., a swoje uwagi przedstawił dopiero w odwołaniu od decyzji Starosty Powiatu w L. z dnia [...] kwietnia 2011 r.