Wyrok NSA z dnia 22 lutego 2019 r., sygn. I OSK 905/17

Nieruchomości

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Olga Żurawska-Matusiak sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska (spr.) sędzia del. WSA Agnieszka Miernik Protokolant sekretarz sądowy Olga Grzelak po rozpoznaniu w dniu 22 lutego 2019 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Ministra Infrastruktury i Budownictwa od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 maja 2016 r. sygn. akt IV SA/Wa 2812/15 w sprawie ze skargi M. F. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, 2. odstępuje od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 5 maja 2016 r., sygn. akt IV SA/Wa 2812/15, po rozpoznaniu sprawy ze skargi M. F. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania - uchylił zaskarżoną decyzję i zasądził od organu na rzecz skarżącego kwotę 14.627 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

W uzasadnieniu wyroku Sąd I instancji przyjął następujące okoliczności faktyczne i prawne:

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r. zatwierdził projekt budowlany i udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej nr [...].

Decyzją z dnia [...] marca 2015 r. Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz M. F. w wysokości 740.933,55 za nieruchomość położoną w gminie G., w obrębie [...], stanowiącej działki nr [...] o pow. 0,1827 ha, nr [...] o pow. 3,7680 ha, nr [...] o pow. 0,1708 ha, nr [...] o pow. 0,0136 ha, nr [...] o pow. 0,1171 ha i nr [...] o pow. 0,0847 ha, przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, przeznaczoną pod ww. inwestycję drogową.

W toku postępowania o ustalenie odszkodowania organ zlecił dokonanie określenia wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu D. B.. W związku z powyższym biegły określił wartość przedmiotowej nieruchomości w operacie szacunkowym z dnia 10 marca 2014 r. Skarżący zakwestionował powyższą opinię i złożył do organu kontroperat z dnia 14 lipca 2014 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. S.. W dniu 31 lipca 2014 r. rzeczoznawca majątkowy D. B. złożył do akt sprawy skorygowany operat szacunkowy z dnia 28 lipca 2014 r. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w B. stwierdziło jednak, że ww. operaty nie powinny stanowić podstawy ustalenia odszkodowania. Po ponownym zleceniu sporządzenia opinii, biegły D. B. określił wartość przedmiotowej nieruchomości w operacie szacunkowym z dnia 31 stycznia 2015 r., stanowiącym podstawę wydanej decyzji, na łączną kwotę 705.651,00 zł. Biegły ustalił, że przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Działki gruntu projektowane do wydzielenia na dzień 31 grudnia 2013 r., stanowiły niepodzielny teren wykorzystywany rolniczo, bez kilkuletnich zasadzeń i upraw jednorocznych (jedynie na projektowanych do wydzielenia działkach nr [...], [...] i [...] uprawa rzepaku). Bezpośrednie sąsiedztwo stanowią niezbudowane tereny użytkowane rolniczo oraz pojedyncza zabudowa zagrodowa. Teren działek jest płaski. Dojazd do działek drogą relacji G. - Z. oraz drogami gruntowymi. Dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej w zasięgu działek (poza działką nr [...]). Badając przeznaczenie planistyczne rzeczoznawca majątkowy wskazał, że działka nr [...] (przed podziałem) znajduje się częściowo na terenie osadniczym (symbol MM), częściowo na terenie osadniczym na glebach pod ochroną (symbol OM), częściowo na terenie bez zabudowy (symbol O), częściowo na terenie pod przewidywaną trasę obejścia G. w ciągu drogi ekspresowej nr [...], działka nr [...] przed podziałem, znajduje się częściowo na terenie osadniczym (symbol MM), częściowo na terenie osadniczym na glebach pod ochroną (symbol OM), częściowo na terenie dolesień korytarze ekologiczne (symbol D) oraz częściowo na terenie pod przewidywaną trasę obejścia G. w ciągu drogi ekspresowej nr [...]. Biegły stwierdził, że przedmiotowa inwestycja drogowa zwiększa wartość badanej nieruchomości, która według aktualnego sposobu użytkowania jest zabudową przeznaczoną pod zabudowę osadniczą, siedliskową, zagrodową na terenach osadniczych, na glebach pod ochroną. W związku z tym wartość nieruchomości została określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny. Biorąc powyższe pod uwagę biegły wycenił działki nr [...], nr [...] i nr [...] łącznie z działkami nr [...], nr [...] i nr [...], ponieważ alternatywny sposób ich użytkowania jest tożsamy z aktualnym sposobem użytkowania działek nr [...], nr [...] i nr [...] (teren przeznaczony pod przewidywaną trasę obejścia G. w ciągu drogi ekspresowej nr [...]). Biegły dokonał analizy transakcji gruntami nabytymi pod drogi i do porównania przyjął 8 transakcji z gmin: M., G., W., S., M., M., N. Z uwagi na stosunkowo małą ilość transakcji gruntami drogowymi, analizę przeprowadzono w okresie trzech lat wstecz. Przy wycenie gruntu biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartość nasadzeń ustalono natomiast metodą odtworzeniową. Do ostatecznej analizy porównawczej biegły przyjął transakcje nieruchomościami zabudowanymi przeznaczonymi pod drogi. Najniższą cenę, tj. 14,43 zł m2 uzyskała nieruchomość o pow. 700 m2, położona w gminie G., w obrębie W. Natomiast najwyższą cenę, tj. 21 zł/m2 uzyskała nieruchomość o pow. 143 m3, położona w gminie N., w obrębie S. Wartość przedmiotowej nieruchomości obliczono na kwotę 705.651,00 zł (w tym wartość nasadzeń - na kwotę 1.368,00 zł. Organ pierwszej instancji - w związku z terminowym wydaniem nieruchomości, podwyższył należne odszkodowanie o 5 %, w związku z czym ustalono odszkodowanie na łączną kwotę 740.933,55 zł.