Interpretacja indywidualna z dnia 27 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.352.2024.2.AR

- Brak podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT czynności sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego, z tytułu której Wnioskodawcy nie uzyskają statusu czynnych podatników VAT; - Zwolnienie sprzedaży działki ewidencyjnej nr 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe oraz w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

-braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT czynności sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego, z tytułu której Wnioskodawcy nie uzyskają statusu czynnych podatników VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – jest nieprawidłowe;

-zwolnienia sprzedaży działki ewidencyjnej nr 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

-braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT czynności sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego, z tytułu której Wnioskodawcy nie uzyskają statusu czynnych podatników VAT;

-zwolnienia sprzedaży działki ewidencyjnej nr 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 lipca 2024 r. (wpływ 30 lipca 2024 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

WP

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

WE

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) wraz z żoną (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) są współwłaścicielami na zasadzie współwłasności łącznej małżeńskiej następujących graniczących ze sobą działek ewidencyjnych, które dla celów planowanej sprzedaży stanowią jedną nieruchomość:

1.działka ewidencyjna nr 2 o powierzchni (...) ha, działka ta nie jest zabudowana;

2.działka ewidencyjną nr 1 o powierzchni (...) ha, działka ta jest zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy (…) m², od chwili nabycia pustostan w złym stanie technicznym – przeznaczony do rozbiórki.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu Gminy A zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy (…) z (…) 2004 r., działki nr 1, nr 2 położone w obrębie (…) wchodzą w skład obszaru oznaczonego na rysunku planu symbolem (...) – tereny usług komercyjnych. Z treści dokumentu wynika ponadto, że przedmiotowe działki nie są położone w obszarze objętym uchwałą Rady Gminy A o ustanowienie obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji.

Działkę ewidencyjną nr 2 Wnioskodawcy nabyli od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży z (…) 1994 r.

Z kolei zakup działki nr 1 nastąpił w ramach dwóch transakcji, tj.: na podstawie umowy sprzedaży z (…) 2010 r. Wnioskodawcy nabyli łącznie udział we własności tej działki wynoszący 1/4 oraz na podstawie umowy sprzedaży z (…) 2022 r. nabyli udział 3/4 w jej własności, stając się tym samym jej jedynymi właścicielami.

Działki zostały nabyte przez Wnioskodawców w celu ulokowania wolnych środków pieniężnych, bez skonkretyzowanego przeznaczenia. Wnioskodawcy nie ponosili nakładów na ww. działki.

Przy nabyciu ww. działek nie wystawiono faktur VAT (nabycie od osoby fizycznej niebędącej przedsiębiorcą).

Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej, w związku z czym nie są podatnikami podatku od towarów i usług. Przedmiotowe działki o numerach ewidencyjnych 2 oraz 1, dalej zwane Nieruchomością, nie były wykorzystywane przez Wnioskodawców na cele działalności gospodarczej rolniczej lub pozarolniczej, w tym nie były przez nich wynajmowane lub dzierżawione przed (…) 2024 r.

Wnioskodawcy planują sprzedać ww. Nieruchomość na rzecz nabywcy (dalej: Kupujący) będącego czynnym podatnikiem VAT. Kupujący prowadzi działalność w zakresie sprzedaży detalicznej i zamierza kupić Nieruchomość w celu wybudowania na niej obiektu handlowo-usługowego.

Decyzję o sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawcy podjęli ostatecznie w związku z otrzymaniem oferty od Kupującego. Kupujący uzyskał informację o możliwości zakupu Nieruchomości z tablicy ogłoszeniowej informującej o sprzedaży nieruchomości, która znajdowała się na obszarze rzeczonej Nieruchomości. Oprócz zamieszczenia ww. tablicy informacyjnej Wnioskodawcy publikowali także ogłoszenia na stronach internetowych przeznaczonych sprzedaży nieruchomości.

(…) 2024 r. Wnioskodawcy zawarli z Kupującym przedwstępną warunkową umowę sprzedaży, na podstawie której zobowiązali się zbyć Nieruchomość na rzecz Kupującego, co jednak jest uzależnione od łącznego spełnienia warunków określonych w umowie, tj. m.in.:

1)uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (…) miejsc postojowych,

2)uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej Nieruchomości,

3)uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową Nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego, na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

4)uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5)uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;

6)niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

7)potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

8)uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

9)uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

10)uzyskania i okazania przez Sprzedającego najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczenia podatku VAT,

11)uzyskania zgody wierzyciela/uprawnionego na bezciężarowe odłączenie nabywanych działek z księgi wieczystej lub wykreślenie obciążeń z księgi wieczystej nabywanej nieruchomości kosztem i staraniem Sprzedającego do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej,

12)wymeldowania kosztem i staraniem Sprzedającego z budynku mieszkalnego położonego na Nieruchomości wszystkich osób w nim zameldowanych na pobyt stały lub czasowy oraz przedłożenia zaświadczenia wydanego przez właściwy organ/urząd potwierdzającego, że w tym budynku mieszkalnym, nie jest zameldowana żadna osoba na pobyt stały lub czasowy.

W ramach zawartej przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży Wnioskodawcy udzielili Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania ww. decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości, tj. działki nr 2, 1, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawcy wyrazili także zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, o pozwolenie na rozbiórkę, uzyskanie zgód, opinii itp. Wnioskodawcy udostępnili Kupującemu Nieruchomość będącą przedmiotem umowy celem przeprowadzenia badań gruntu, a także wyrazili zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na przedmiotowej działce tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. W przypadku nie zawarcia przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.

W przedwstępnej warunkowej umowie sprzedaży strony zobowiązały się zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie stosownych decyzji i pozwoleń oraz zobowiązały się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń. Oświadczyły ponadto, że w dniu jej podpisania zawrą również umowę dzierżawy dotyczącą przedmiotowej Nieruchomości.

Umowa dzierżawy została zawarta tego samego dnia co umowa przedwstępna, tj. (…) 2024 r., na czas nieoznaczony. Na jej mocy Wnioskodawcy (Wydzierżawiający) wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego przedmiotowymi działkami na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt II ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń, w zamian za wynagrodzenie.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu sprawy

1.W odpowiedzi na pytanie nr 1:

„Czy będzie Pan i/lub Pana małżonka na moment sprzedaży Nieruchomości czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, należy wskazać, w jakim zakresie będzie Pan i/lub Pana małżonka prowadził działalność gospodarczą”

odpowiedzieli Państwo, że:

W Państwa ocenie opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a z jej tytułu nie uzyskają Państwo statusu czynnych podatników VAT.

Jeżeli jednak tutejszy organ uzna Państwa stanowisko za nieprawidłowe, tj. uzna, że sprzedaż nieruchomości w warunkach opisanych we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, to przed dniem wykonania tej czynności i z jej tytułu zarówno Pan, jak i Pana żona dokonają zgłoszenia rejestracyjnego do VAT jako podatnicy VAT czynni.

2.Nabycie Nieruchomości opisanej we wniosku, tj. działek nr 1 i 2, nastąpiło do majątku prywatnego Pana i Pana małżonki. Pozostają Państwo w majątkowej wspólności małżeńskiej i są Państwo współwłaścicielami na zasadzie współwłasności łącznej małżeńskiej obu działek, tj. działki nr 1 i działki nr 2.

3.Nabycie Nieruchomości nie zostało wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabycie zarówno działki nr 1, jak i nr 2 nastąpiło od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, nie wystawiono przy tym faktury VAT – dotyczy to zarówno Pana, jak i Pana małżonki.

4.W związku z nabyciem Nieruchomości nie przysługiwało ani Panu, ani Pana małżonce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zarówno w przypadku nabycia działki 1, jak nabycia działki 2, ponieważ nastąpiło do Państwa majątku prywatnego, a ponadto transakcja, w ramach której nastąpiło to nabycie nie stanowiła czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

5.Działki 1 i 2 zostały nabyte przez Pana i Pana małżonkę do majątku prywatnego jako lokata środków pieniężnych (w przypadku działki nr 2 nabycie miało miejsce trzydzieści lat temu), bez skonkretyzowanego przeznaczenia. Od momentu nabycia przez Pana i Pana małżonkę każdej z działek nr 1 i 2 nie były wykonywane czynności opodatkowane ani zwolnione z podatku VAT.

Zaznaczyć przy tym trzeba, że od (…) 2024 r. działki nr 1 i 2 są dzierżawione przez Pana i Pana małżonkę (umowa dzierżawy została zawarta na czas nieokreślony) na rzecz przyszłego Kupującego Nieruchomość. W tym zakresie, w Państwa ocenie, odpłatna dzierżawa Nieruchomości nie stanowi czynności opodatkowanej podatkiem VAT – oddanie Nieruchomości w dzierżawę w przedmiotowych okolicznościach jest de facto elementem przyszłej umowy jej sprzedaży.

Gdyby nawet czynność ta stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu, to zastosowanie znajdzie przepis art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym dzierżawa stanowiłaby czynność wykonywaną w ramach zwolnienia podmiotowego, które objęłoby zarówno Pana, jak i Pana małżonkę.

6.Działkę nr 1 i 2 wraz z małżonką nabył Pan jako lokatę kapitału do majątku prywatnego. Od momentu nabycia działki były wykorzystywane do celów prywatnych. Na działce nr 1 uprawiany był przeze Pana i Pana małżonkę ogród warzywny na własne potrzeby, a działka nr 2 była nieodpłatnie użyczona sąsiadowi, aby grunt nie stał odłogiem – sąsiad na nieodpłatnie użyczonym mu gruncie uprawiał zboże.

7.Ani Pan, ani Pana żona nie podejmowaliście działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży. W szczególności nie podjęliście się Państwo uzbrojenia działki, ani jej ogrodzenia, nie wystąpiliście Państwo o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wytyczenia dróg dojazdowych do działki. Nie dokonywaliście Państwo podziału działki. Nie ponosiliście i nie zamierzaliście Państwo ponosić innych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży. Wspólnie z żoną opublikował Pan jedynie we własnym zakresie ogłoszenie z ofertą sprzedaży działki w Internecie oraz umieścili Państwo na obszarze działki tablicę ogłoszeniową informującą o sprzedaży nieruchomości.

8.Uchwała Rady Gminy (…) zatwierdzająca miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego została podjęta (…) 2004 r. – ani Pan, ani Pana żona nie podejmowaliście żadnych działań i nie mają Państwo wiedzy na temat tego z czyjej inicjatywy działki nr 1 i 2 zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, działka nr 1 została objęta planem zagospodarowania przestrzennego w okresie poprzedzającym nabycie przez Pana i Pana żonę tej działki – trudno więc mówić o inicjatywie z Państwa strony względem cudzej wówczas nieruchomości.

9.Posiadacie Państwo nieruchomość o łącznej powierzchni (…), położona (...) składająca się z działek o nr: 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 zakupione na podstawie aktu notarialnego (…) 1 czerwca 1995 r. oraz działki nr 10 o powierzchni (…) zakupioną na podstawie aktu notarialnego (…) 1999 r.

Nieruchomości zostały nabyte do Państwa majątku wspólnego.

Nieruchomości zostały nabyte w celu lokaty kapitału.

Nieruchomości zostały nabyte i jeżeli to nastąpi – będą zbyte z majątku prywatnego, a nie w ramach działalności gospodarczej.

Nieruchomości stanowią lokatę kapitału, są wykorzystywane do celów prywatnych. Od momentu nabycia, nieruchomość została oddana przez Pana i Pana żonę w nieodpłatne użytkowanie sąsiadowi, aby grunty te nie stały odłogiem. Na oddanym sąsiadowi w nieodpłatne użytkowanie gruncie, sąsiad uprawia zboże.

Na ten moment, ani Pan, ani Pana żona nie wiecie Państwo kiedy, a tym bardziej z jakiego powodu nastąpi sprzedaż nieruchomości.

Nie jesteście Państwo na ten moment wskazać, kiedy i czy w ogólne nieruchomość, o której mowa powyżej zostanie sprzedana, niemniej jednak są to nieruchomości niezabudowane.

10.Na ten moment, ani Pan, ani Pana żona ani wspólnie nie planujecie Państwo nabywać nieruchomości w celu sprzedaży, nie jest to jednak wykluczone.

11.Sprzedana przez Państwa działka letniskowa została przez Pana i Pana żonę kupiona w roku 1998, następnie w roku 2002 i 2003 zostało dokupione jeszcze kilka arów graniczących z częścią nabytą w roku 1998. Zakup tej działki letniskowej nastąpił od Gminy B.

Wskazana nieruchomość przed jej zbyciem stanowiła Państwa majątek wspólny.

Nieruchomości zostały nabyte w celach rekreacyjnych – letniego wypoczynku nad jeziorem.

Nieruchomość była nabyta do Państwa majątku prywatnego, a następnie z tego majątku sprzedana.

Nieruchomość była wykorzystywana do celów prywatnych jako działka letniskowa do celów rekreacyjnych i wypoczynku.

Sprzedaż działki letniskowej nastąpiła (…) 2019 r., a jej przyczyną były zmieniające się na niekorzyść warunki odpoczynku na działce. Coraz większa liczba wczasowiczów, duży ruch oraz hałas w okolicy i bezpośrednim sąsiedztwie rzutowały na gorszą jakość wypoczynku, w związku z czym zdecydowali Państwo się tę działkę sprzedać.

Sprzedaży podlegała działka letniskowa, którą wymieniono powyżej. Działka ta nie była zabudowana.

Środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na remont mieszkania, zakup samochodu i darowiznę dla syna.

12.Umowa przedwstępna sprzedaży została podpisana przez Pana i Pana żonę wspólnie.

13.Koszty działań w ramach udzielonego Kupującemu pełnomocnictwa będzie pokrywał Kupujący.

14.Pełnomocnictwa Kupującemu w ramach umowy przedwstępnej udzielili Państwo każdy z małżonków osobno.

15.Umowę dzierżawy zawarli Państwo wspólnie.

16.Umowa dzierżawy jest odpłatna, ustalony jest czynsz dzierżawny w kwocie (…) zł miesięcznie. Czynsz dzierżawny nie jest dokumentowany fakturami.

17.Rozliczenia podatku należnego z tytułu umowy dzierżawy nie dokonywało/nie dokonuje/nie będzie dokonywać żadne z Państwa – ani Pan, ani Pana żona. Podatek należny nie był/nie jest/nie będzie rozliczany, ponieważ, w Państwa ocenie, odpłatna dzierżawa Nieruchomości nie stanowi czynności opodatkowanej podatkiem VAT.

Gdyby jednak czynność ta stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu, to zastosowanie znajdzie przepis art. 113 ust. 1 ustawy, a tym samym dzierżawa stanowiłaby czynność wykonywaną w ramach zwolnienia podmiotowego, które objęłoby zarówno Pana, jak i Pana małżonkę.

18.Ani Pan, ani Pana żona nie prowadzicie Państwo i nie prowadziliście działalności deweloperskiej lub innych tego rodzaju usług o podobnym charakterze.

19.Budynek znajdujący się na działce nr 1 to stary drewniany budynek mieszkalny w złym stanie technicznym, przeznaczony jest do rozbiórki. Budynek wraz z działką nr 1, na której się znajduje jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej przez Państwo z Kupującym.

Gdyby dzierżawa stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu, to zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy.

20.Budynek został oddany do używania w okresie przedwojennym i nie był ulepszany ani remontowany od co najmniej (…) lat. Budynek ten nie jest zamieszkany od ok. (…) lat. Nie są Państwo w stanie wskazać dokładnej daty pierwszego zasiedlenia tego budynku, niemniej jednak między pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku upłynął okres znacznie dłuższy niż dwa lata.

21.Nie ponosiliście Państwo jakichkolwiek nakładów na ulepszenie lub przebudowę ww. budynku.

22.Decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę ww. budynku znajdującego się na działce nr 1 będzie wydana na Kupującego.

Kupujący rozpocznie prace rozbiórkowe po sprzedaży budynku na jego rzecz.

Na moment sprzedaży działka 1 będzie zabudowana.

Pytania

1.Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego w wykonaniu przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży z (…) 2024 r., będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z tytułu której Wnioskodawcy uzyskają status czynnych podatników VAT?

2.W przypadku, gdy w odpowiedzi na pytanie nr 1, tutejszy organ uzna, że opisana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to czy sprzedaż działki ewidencyjnej nr 1, która stanowi część Nieruchomości, będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych

Stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1.

W ocenie Wnioskodawców, opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego w wykonaniu przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży z (…) 2024 r., nie będzie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawcy nie uzyskają z jej tytułu statusu czynnych podatników VAT.

Stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2.

W ocenie Wnioskodawców, w przypadku uznania przez organ, że planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży z (…) 2024 r. będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, sprzedaż działki ewidencyjnej nr 2 (działka niezabudowana objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) będzie opodatkowana wg podstawowej stawki VAT. Natomiast sprzedaż działki ewidencyjnej nr 1 (działka zabudowana) będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm., dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się co do zasady przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Nieruchomość, o której mowa we wniosku, spełnia więc definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność opodatkowana w postaci odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług należy rozumieć w ten sposób, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Na podstawie wskazanych przepisów należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie. Po pierwsze, dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Po drugie, czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z wyroku powyższego wynika również i to, że liczba i zakres dokonanych transakcji sprzedaży; okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany podzielił grunt na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej; długość okresu, w jakim te transakcje następowały oraz wysokość osiągniętych z nich przychodów; same w sobie nie są okolicznościami przesądzającymi o działaniu w charakterze podatnika. Elementy te mogą bowiem wiązać się z zarządem majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą także tezy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, a w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wynika z dokonanej analizy przepisów prawa, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawcy będą spełniali przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Ustalenie, czy w odniesieniu do konkretnej czynności dany podmiot działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga dokonania oceny uwzględniającej okoliczności faktyczne indywidualnej sprawy. Oznacza to, że w każdym przypadku należy zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży nieruchomości. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 kwietnia 2019 r. sygn. I FSK 578/17 oraz wyroki tam podane).

Jak wynika z treści wniosku, Wnioskodawcy są współwłaścicielami (współwłasność łączna) Nieruchomości. Nieruchomość Wnioskodawcy nabyli w drodze kupna od osób fizycznych w celu ulokowania wolnych środków pieniężnych, bez skonkretyzowanego przeznaczenia. Nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawców. Nie prowadzą oni działalności gospodarczej, w tym rolniczej. Działka wykorzystywana była do celów prywatnych. Przed zawarciem przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży, Nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy. Wnioskodawcy nie podejmowali działań mających na celu uzbrojenie działki. Nie dokonywali podziału działki. Nie ponosili i nie zamierzali ponosić nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży. Wnioskodawcy jedynie we własnym zakresie umieścili ogłoszenie o chęci sprzedaży działki na obszarze rzeczonej Nieruchomości oraz opublikowali ogłoszenie z ofertą sprzedaży działki w internecie.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że u źródła dzierżawy Nieruchomości leżała zamierzona sprzedaż Nieruchomości, potwierdzona zawartą (…) 2024 r. w formie aktu notarialnego przedwstępną warunkową umową sprzedaży, którą Wnioskodawcy zawarli z Kupującym. Warunkiem wykonania przyrzeczonej umowy jest uzyskanie przez Kupującego szeregu niezbędnych do realizacji założonych przez Kupujących działań inwestycyjnych decyzji i pozwoleń. Umowę tę zawarto w dniu podpisania przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży, a dzierżawcą był Kupujący. Natomiast czas trwania dzierżawy powiązany został z uzyskaniem ww. decyzji i pozwoleń. Powiązanie to oraz ustalona przez strony umowy dzierżawy wysokość czynszu dzierżawnego (30 zł miesięcznie) nie pozwalają przyjąć, że umowę tę zawarto w tym celu, aby stanowiła dla Wnioskodawców źródło stałego zarobku. Wnioskodawcy zdecydowali bowiem o sprzedaży działki, która w ogóle nie była wykorzystywana i dopiero zawarcie przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży działki spowodowało wydzierżawienie tej działki na rzecz drugiej strony tej umowy w celu podjęcia działań zmierzających do spełnienia uwzględnionego w umowie warunku sprzedaży.

Naczelny Sąd Administracyjny zajmował już stanowisko, że nie każde wydzierżawienie nieruchomości należy automatyczne uznawać za prowadzenie działalności gospodarczej, np. w wyrokach z 3 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1149/15 oraz z 5 marca 2019 r. sygn. akt I FSK 385/17.

Fakt udzielenia przez Sprzedających pełnomocnictwa Kupującemu także nie wpływa na ich status na gruncie podatku od towarów i usług. Udzielone przez Wnioskodawców pełnomocnictwo jest bowiem niezbędne do tego, aby to Kupujący, a nie właściciel Nieruchomości, mógł działać. Z okoliczności sprawy jasno wynika, że udzielenie pełnomocnictwa jest konieczne dla realizacji celów zawartej umowy przedwstępnej i pełni rolę zabezpieczenia interesów Kupującego. Gdyby bowiem okazało się, że Nieruchomości nie można przystosować do potrzeb Kupującego, wówczas nie będzie on zobowiązany do zawarcia umowy sprzedaży z Wnioskodawcami. Co więcej, wszystkie działania Kupującego podejmowane są już po uzgodnieniu przez strony warunków transakcji, w celu realizacji potrzeb Kupującego i to on sam się w nie angażuje. Aktywność Wnioskodawców sprowadza się wyłącznie do udzielenia pełnomocnictwa, by to Kupujący, a nie Wnioskodawcy, mógł podejmować działania względem Nieruchomości, którą chce nabyć. Powyższe oznacza, że to nie Wnioskodawcy angażują środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Poprzez fakt udzielenia pełnomocnictwa Sprzedający nie wykazują aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości, którą można by porównywać do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Działania te podejmuje Kupujący i czyni to w celu zabezpieczenia swoich własnych interesów. Stanowisko potwierdzające, że udzielenie pełnomocnictwa nabywcy nieruchomości nie świadczą o profesjonalnym charakterze zbywania nieruchomości przez osobę fizyczną było niejednokrotnie wyrażane w orzecznictwie sądów administracyjnych np. WSA w Bydgoszczy z 19 stycznia 2021 r., sygn. I SA/Bd 761/20, WSA w Rzeszowie z 19 stycznia 2021 r., sygn. I SA/Rz 852/20, WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 15 października 2020 r., sygn. I SA/Go 275/20.

Wnioskodawcy podkreślają, że uzależnienie nabycia działki od uzyskania potwierdzenia możliwości wykorzystania działki na określony cel, a w związku z tym umożliwienie Kupującemu uzyskania stosownych decyzji i pozwoleń, nie może być traktowane jako podejmowanie przez Wnioskodawców działań równoznacznych z tymi, jakie towarzyszą profesjonalnemu obrotowi nieruchomościami. To Kupujący planuje wykorzystać działkę w konkretnym celu (budowa obiektu handlowo-usługowego). Natomiast Wnioskodawcy po ziszczeniu warunku sprzedadzą Nieruchomość nabytą do majątku wspólnego w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy wskazują, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż Nieruchomości w wykonaniu przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości nie stanowi czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawcy nie uzyskają w związku z tą czynnością statusu czynnych podatników VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2.

Gdyby jednak w ocenie tutejszego organu, opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego w wykonaniu przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży z (…) 2024 r. stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w kontekście ustalenia wysokości podatku od towarów i usług z tytułu tej transakcji, zauważyć trzeba co następuje.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.: towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej oraz w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W analizowanej sprawie, transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Przedmiotowa Nieruchomość, której dotyczy wniosek nie jest i nie była wykorzystywana do celów związanych z działalnością gospodarczą. Natomiast 22 lutego 2024 r. Nieruchomość została wydzierżawiona odpłatnie Kupującemu na czas nieoznaczony. Zatem z okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawców od momentu nabycia do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Ponadto względem będącej częścią Nieruchomości działki ewidencyjnej nr 2 zastosowanie może znaleźć zwolnienie dla przedmiotowej transakcji. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się bowiem od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Powyższy przepis wskazuje, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp. Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku – decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Wnioskodawcy udzielili Kupującemu pełnomocnictwa oraz zawarli warunkową przedwstępną umowę sprzedaży m.in. w celu uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, uzyskania zgody na budowę oraz zgody na lokalizację zjazdu na przedmiotową Nieruchomość.

Uwzględniając powyższą okoliczność, zdaniem Wnioskodawców, w momencie sprzedaży obie działki ewidencyjne (niezabudowana działka ewidencyjna nr 2 oraz zabudowana działka ewidencyjna nr 1) składające się na przedmiotową Nieruchomość stanowić będą teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa tej nieruchomości nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Należy także rozważyć kwestię pierwszego zasiedlenia budynków posadowionych na działce ewidencyjnej nr 1 w kontekście art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W momencie nabycia przez Wnioskodawców działki ewidencyjnej nr 1, na działce tej posadowiony był budynek. Dostawa budynku posadowionego na działce ewidencyjnej nr 1 nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynków upłynął także okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji dostawa budynku może korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W przypadku potwierdzenia przez tutejszy organ, że opisana we wniosku transakcja zbycia Nieruchomości w części dot. zabudowanej działki ewidencyjnej nr 1, będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (jako dostawa budynków, budowli lub ich części po upływie 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia), możliwe jest, że strony zrezygnują z ww. zwolnienia w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, tj. poprzez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed dniem transakcji zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT ww. dostawy albo poprzez złożenie takiego oświadczenia w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą.

Jednocześnie, z uwagi na art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku wyboru opodatkowania dostawy budynku podatkiem VAT, dostawa gruntu, na którym ten budynek się znajduje, również będzie podlegała pośrednio opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż zwiększy podstawę opodatkowania dostawy budynku.

W konsekwencji, w przypadku uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości będą działać w charakterze podatników VAT, sprzedaż (dostawa) zabudowanej działki ewidencyjnej nr 1 może korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie, strony umowy będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT transakcji w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości, która składa się z dwóch działek ewidencyjnych, w części dot. niezabudowanej działki ewidencyjnej 2 będzie czynnością opodatkowaną VAT stawką podstawową. Natomiast w części dot. zabudowanej działki ewidencyjnej 1 może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego Wnioskodawcy oraz Kupujący mogą zrezygnować wypełniwszy przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie:

-braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT czynności sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego, z tytułu której Wnioskodawcy nie uzyskają statusu czynnych podatników VAT – jest nieprawidłowe;

-zwolnienia sprzedaży działki ewidencyjnej nr 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W oparciu art. 8 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, zarówno grunt, jak i budynek/budowla spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Przepis art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przez Państwa Nieruchomości, tj. działkach nr 2 i 1 istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. działek, podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Państwo podjęli/podejmą w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że :

·Są Państwo współwłaścicielami na zasadzie współwłasności łącznej małżeńskiej graniczących ze sobą działek ewidencyjnych, które dla celów planowanej sprzedaży stanowią jedną nieruchomość: działki niezabudowanej nr 2 o powierzchni (...) ha oraz działki nr 1 o powierzchni (...) ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy (...) m² (od chwili nabycia pustostan w złym stanie technicznym – przeznaczony do rozbiórki).

·Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki nr 1 i nr 2 wchodzą w skład obszaru oznaczonego na rysunku planu symbolem (...) – tereny usług komercyjnych.

·Działkę ewidencyjną nr 2 nabyli Państwo od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży (...) 1994 r. Z kolei zakup działki nr 1 nastąpił w ramach dwóch transakcji, tj.: na podstawie umowy sprzedaży (...) 2010 r. Wnioskodawcy nabyli łącznie udział we własności tej działki wynoszący 1/4 oraz na podstawie umowy sprzedaży (...) 2022 r. nabyli udział 3/4 w jej własności, stając się tym samym jej jedynymi właścicielami.

·Działki zostały nabyte przez Wnioskodawców w celu ulokowania wolnych środków pieniężnych, bez skonkretyzowanego przeznaczenia. Wnioskodawcy nie ponosili nakładów na ww. działki.Nabycie Nieruchomości nastąpiło do majątku prywatnego Pana i Pana małżonki.

·Nabycie Nieruchomości nie zostało wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przy nabyciu ww. działek nie wystawiono faktur VAT (nabycie od osoby fizycznej niebędącej przedsiębiorcą). W związku z nabyciem Nieruchomości nie przysługiwało ani Panu, ani Pana małżonce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku.

·Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej, w związku z czym nie są podatnikami podatku od towarów i usług. Przedmiotowe działki nr 2 oraz 1, nie były wykorzystywane przez Wnioskodawców na cele działalności gospodarczej rolniczej lub pozarolniczej, w tym nie były przez nich wynajmowane lub dzierżawione przed (...) 2024 r.

·Od momentu nabycia działki były wykorzystywane do celów prywatnych. Na działce nr 1 uprawiany był przez Pana i Pana małżonkę ogród warzywny na własne potrzeby, a działka nr 2 była nieodpłatnie użyczona sąsiadowi, aby grunt nie stał odłogiem – sąsiad na nieodpłatnie użyczonym mu gruncie uprawiał zboże.

·Działki nr 1 i 2 od momentu ich nabycia nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych ani zwolnionych od podatku VAT.

·Wnioskodawcy planują sprzedać ww. Nieruchomość na rzecz Kupującego będącego czynnym podatnikiem VAT. Kupujący prowadzi działalność w zakresie sprzedaży detalicznej i zamierza kupić Nieruchomość w celu wybudowania na niej obiektu handlowo-usługowego.

·(...) 2024 r. Wnioskodawcy zawarli z Kupującym przedwstępną warunkową umowę sprzedaży, na podstawie której zobowiązali się zbyć Nieruchomość na rzecz Kupującego, co jednak jest uzależnione od łącznego spełnienia warunków określonych w umowie, tj. m.in. :

-uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (...) miejsc postojowych,

-uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej Nieruchomości,

-uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową Nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego, na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

-uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,

-uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;

-niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

-potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

-uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

-uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

-uzyskania zgody wierzyciela/uprawnionego na bezciężarowe odłączenie nabywanych działek z księgi wieczystej lub wykreślenie obciążeń z księgi wieczystej nabywanej nieruchomości kosztem i staraniem Sprzedającego do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

·W ramach zawartej przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży udzielili Państwo Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania ww. decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości, tj. działek nr 2, 1, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

·Udostępnili Państwo Kupującemu Nieruchomość będącą przedmiotem umowy celem przeprowadzenia badań gruntu, a także wyrazili zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na przedmiotowej działce tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. W przypadku niezawarcia przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.

·Umowa dzierżawy została zawarta (...) 2024 r. na czas nieoznaczony. Na jej mocy Państwo (Wydzierżawiający) wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego przedmiotowymi działkami na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń, w zamian za wynagrodzenie. Umowę dzierżawy zawarli Państwo wspólnie. Umowa dzierżawy jest odpłatna, ustalony jest czynsz dzierżawny w kwocie (...) zł miesięcznie. Czynsz dzierżawny nie jest dokumentowany fakturami.

·Rozliczenia podatku należnego z tytułu umowy dzierżawy nie dokonywało/nie dokonuje/nie będzie dokonywać żadne z Państwa – ani Pan, ani Pana żona. Podatek należny nie był/nie jest/nie będzie rozliczany, ponieważ w Państwa ocenie, odpłatna dzierżawa Nieruchomości nie stanowi czynności opodatkowanej podatkiem VAT.Gdyby jednak czynność ta stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu, to – Państwa zdaniem – zastosowanie znajdzie przepis art. 113 ust. 1 ustawy, a tym samym dzierżawa stanowiłaby czynność wykonywaną w ramach zwolnienia podmiotowego, które objęłoby zarówno Pana, jak i Pana małżonkę.

·Ani Pan, ani Pana żona nie podejmowaliście żadnych działań i nie mają Państwo wiedzy na temat tego z czyjej inicjatywy działki nr 1 i 2 zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

·Umowa przedwstępna sprzedaży została podpisana przez Pana i Pana żonę wspólnie.

·Koszty działań w ramach udzielonego Kupującemu pełnomocnictwa będzie pokrywał Kupujący.

·Pełnomocnictwa Kupującemu w ramach umowy przedwstępnej udzielili Państwo każdy z małżonków osobno.

·Ani Pan, ani Pana żona nie prowadzicie i nie prowadziliście działalności deweloperskiej lub innych tego rodzaju usług o podobnym charakterze.

·Budynek znajdujący się na działce nr 1 to stary drewniany budynek mieszkalny w złym stanie technicznym, przeznaczony jest do rozbiórki. Budynek wraz z działką nr 1, na której się znajduje jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej przez Państwo z Kupującym. Budynek został oddany do używania w okresie przedwojennym i nie był ulepszany ani remontowany od co najmniej (...) lat. Budynek ten nie jest zamieszkany od ok. (...) lat. Nie są Państwo w stanie wskazać dokładnej daty pierwszego zasiedlenia tego budynku, niemniej jednak między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres znacznie dłuższy niż dwa lata.

·Nie ponosili Państwo jakichkolwiek nakładów na ulepszenie lub przebudowę ww. budynku.

·Decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę ww. budynku znajdującego się na działce nr 1 będzie wydana na Kupującego. Kupujący rozpocznie prace rozbiórkowe po sprzedaży budynku na jego rzecz.

·Na moment sprzedaży działka nr 1 będzie zabudowana.

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności wskazania, czy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego w wykonaniu przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z tytułu której uzyskają Państwo status czynnych podatników VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności przedmiotowej Nieruchomości będącej we współwłasności, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, Nieruchomość pozostaje Państwa współwłasnością.

Z kolei Państwo oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Państwa Nieruchomości będącej we współwłasności opisanej we wniosku. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel Nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielili Państwo Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Państwa, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Państwa sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Państwa (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal Państwa własność (na zasadach współwłasności). Działania te, dokonywane za pełną Państwa zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży ww. Nieruchomości, będącej we współwłasności, nie będą Państwo korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowali Państwo sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, że niejako Państwa działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiadają Państwo udziały w prawie własności Nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Państwa sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość będąca we współwłasności o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażowali Państwo środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali Państwo aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości będącej we współwłasności porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto wskazali Państwo, że umowa dzierżawy działek nr 1 i 2 została zawarta (...) 2024 r. na czas nieoznaczony. Na jej mocy Państwo – jako Wydzierżawiający – wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego przedmiotowymi działkami na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń, w zamian za wynagrodzenie. Umowę dzierżawy zawarli Państwo wspólnie. Umowa dzierżawy jest odpłatna, ustalony jest czynsz dzierżawny.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną –odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Co do zasady, dzierżawa gruntów stanowi świadczenie usług i czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla tej czynności.

W opisie sprawy wskazał Pan, że gdyby nawet dzierżawa przedmiotowych działek stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu, to „zastosowanie znajdzie przepis art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym dzierżawa stanowiłaby czynność wykonywaną w ramach zwolnienia podmiotowego”, które objęłoby zarówno Pana, jak i Pana małżonkę.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nawet w przypadku, gdy podatnik – u którego wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł – korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, to nadal posiada status podatnika podatku VAT, korzystającego ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r., sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie.

Ponadto w wyroku NSA z 22 kwietnia 2016 r., sygn. akt I FSK 1748/14, Sąd uznał, że Strona przy sprzedaży dzierżawionych gruntów będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, bowiem planowana dostawa dotyczyła będzie mienia wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że działki nr 1 i 2, które zostały przez Państwa odpłatnie wydzierżawione, na podstawie podpisanej umowy dzierżawy, od 22 lutego 2024 r. na czas nieoznaczony, de facto wykorzystywane były/są przez Państwa w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Jednocześnie bez znaczenia pozostaje wysokość wynagrodzenia ustalona przez Strony, które zawarły umowę dzierżawy, bowiem zgodnie z art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Zatem, w przypadku sprzedaży działek nr 1 i 2 nie będą Państwo zbywać majątku osobistego, lecz majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że Państwo w całym okresie posiadania nieruchomości nie wykazali zamiaru wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego dla zaspokojenia własnych potrzeb (np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych).

Wydzierżawienie przez Państwa działek nr 1 i 2, które planują Państwo sprzedać, spowodowało, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Państwa w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości powoduje, że była/jest/będzie ona wykorzystywana w prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Bowiem dzierżawa działek – jak wyżej już rozstrzygnięto – wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym należy wskazać, że elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji planowanej przez Państwa sprzedaży Nieruchomości za prowadzenie działalności gospodarczej jest całokształt działań, jakie Państwo podjęli/podejmą w odniesieniu do tych działek przez cały okres ich posiadania.

Zatem, analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy, powołanych regulacji oraz aktualnego orzecznictwa, prowadzi do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości, tj. działek nr 1 i 2 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo będą działali jako podatnicy podatku VAT, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Państwa składnik majątku osobistego, a sprzedaż posiadanych przez Państwa udziałów w działce nr 1 oraz 2, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży posiadanych przez Państwa udziałów we współwłasności małżeńskiej w działce nr 1 i 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowanie

Sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego w wykonaniu przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży z (…) 2024 r. będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z tytułu której uzyskają Państwo status podatników VAT.

Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest nieprawidłowe.

W dalszej kolejności – w przypadku uznania, że planowana sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki ewidencyjnej nr 1, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy :

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak wynika z opisu sprawy, na działce nr 1 znajduje się stary drewniany budynek mieszkalny w złym stanie technicznym, przeznaczony jest do rozbiórki. Budynek wraz z działką nr 1, na której się znajduje jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej przez Państwo z Kupującym. Budynek został oddany do używania w okresie przedwojennym i nie był ulepszany ani remontowany od co najmniej (…) lat. Między pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku upłynął okres znacznie dłuższy niż dwa lata. Nie ponosili Państwo jakichkolwiek nakładów na ulepszenie lub przebudowę ww. budynku. Na moment sprzedaży działka nr 1 będzie zabudowana – Kupujący rozpocznie prace rozbiórkowe po sprzedaży budynku a decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę ww. budynku znajdującego się na działce nr 1 będzie wydana na Kupującego.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż ww. budynku znajdującego się na działce nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynkuznajdującego się na działce nr 1 i od momentu pierwszego zasiedlenia ww. budynku do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie nie ponosili Państwo wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

Zatem w odniesieniu do dostawy ww. budynku znajdującego się na działce nr 1 zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu nr 1, będącego we współwłasności małżeńskiej, na którym posadowiony jest ww. budynek, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż przez Państwa działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej wraz z posadowionym na niej budynkiem, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Podsumowanie

Sprzedaż działki ewidencyjnej nr 1, która stanowi część Nieruchomości, będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku wspólnego (zapytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii opodatkowania/zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 2 oraz kwestii rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Zaznacza się, że – zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej – składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do przywołanych przez Państwa w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu sprawy, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu sprawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan WP (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).