Interpretacja indywidualna z dnia 18 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-2.4012.178.2024.2.JO

Brak uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 kwietnia 2024 r. wpłynął za pośrednictwem ePUAP Pana wniosek z 7 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości (działki nr 1). Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 24 maja 2024 r. (wpływ za pośrednictwem e-Urząd Skarbowy 26 maja 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego:

(...) sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”) prowadzi działalność głównie w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41.20.Z.). Pozostałe kody PKD to: 41.10.Z, 43.13.Z, 43.12.Z, 43.91.Z, 43.32.Z, 43.99.Z, 43.39.Z, 43.12.Z, 43.29.Z. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Pan M.R. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Sprzedający”) zamierza sprzedać działkę ewidencyjną nr 1 o łącznym obszarze 4,0121 ha (dalej: „Nieruchomość”), położoną w (…), w obrębie ewidencyjnym (…).

Aktualny sposób korzystania z Nieruchomości to:

• grunt orny o łącznym obszarze 3,0218 ha oraz
• sad o łącznym obszarze 0,9903 ha.

Nieruchomość jest położona na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi (…), gmina (…), zgodnie z którym znajduje się na terenie oznaczonym symbolami 11MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz 9KDD - tereny dróg publicznych klasy drogi dojazdowej.

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umów darowizny. Nieruchomość ta nigdy nie była wykorzystywana przez niego do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest tym samym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Na Nieruchomości Kupujący zamierza przeprowadzić inwestycję budowlano-inwestycyjną - wybudować domy jednorodzinne.

Sprzedający planuje zawrzeć z Kupującym umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, zgodnie z którą strony umowy (Sprzedający oraz Kupujący) zobowiążą się do zawarcia w przyszłości umów przyrzeczonych sprzedaży działek powstałych po podziale Nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich.

W celu przyspieszenia zamierzenia inwestycyjnego planowanego na Nieruchomości przez Kupującego, Sprzedający po zawarciu umowy przedwstępnej podejmie w swoim imieniu, ale na rzecz Kupującego, działania zmierzające do dokonania podziału Nieruchomości na 60 działek ewidencyjnych, z czego 58 działek zostanie przeznaczonych pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, natomiast dwie działki stanowić będą wewnętrzną drogę dojazdową, zgodnie z planem podziału Nieruchomości, który ma zostać sporządzony na żądanie i zgodnie z koncepcją przedstawioną przez Kupującego. Umowy przenoszące własność poszczególnych 60 działek ewidencyjnych, które powstaną z podziału Nieruchomości zostaną zawarte po uzyskaniu ostatecznej decyzji w sprawie zatwierdzenia podziału Nieruchomości. Wszelkie koszty związane ze wskazanym powyżej podziałem Nieruchomości zostaną poniesione przez Kupującego, z wyłączeniem opłaty adiacenckiej, która zostanie poniesiona przez Sprzedającego.

Sprzedający w treści umowy przedwstępnej ustanowi pełnomocników wskazanych przez Kupującego do samodzielnego działania w zakresie:

1)reprezentowania Sprzedającego we wszelkich sprawach dotyczących podziału i zatwierdzenia podziału Nieruchomości, zgodnie z planem podziału Nieruchomości, a także dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych z tym związanych;

2)reprezentowania Sprzedającego, składania oświadczeń i wniosków w postępowaniu o uzyskanie wypisów i wyrysów dla Nieruchomości lub jej części powstałych z planowanego podziału, a także do zgłaszania zmian danych ewidencji gruntów i budynków, składania oświadczeń i podpisywanie wszelkich wniosków i pism w tym zakresie.

Ponadto Sprzedający udzieli w treści umowy przedwstępnej Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością – każdą z wydzielonych z niej części w ramach planowanego podziału Nieruchomości, na cele budowlane.

Kupujący będzie, zostanie upoważniony do:

1)uzyskania w stosunku do każdej z wydzielonych części Nieruchomości decyzji w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na według własnej koncepcji oraz dokonywania w tym w zakresie wszelkich niezbędnych czynności,

2)przeprowadzenia badań gruntu (w zakresie analizy i pomiarów bez prawa do prowadzenia prac ziemnych), w tym analiz środowiskowych oraz złożenia wniosków o uzyskanie decyzji w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na budowę, a także wszelkich innych zgód i uzgodnień, m.in. środowiskowych, niezbędnych do uzyskania decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę, a także

3)dokonywania inwentaryzacji zieleni oraz wszelkich czynności związanych z zawarciem umowy odnoszącej się do lokalizacji zjazdu z Nieruchomości do drogi publicznej i innych porozumień i umów drogowych.

Sprzedający nie prowadzi ani nie prowadził działalności gospodarczej, w związku z czym Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana do żadnej działalności gospodarczej, w tym do działalności zwolnionej z podatku VAT. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu lub dzierżawy.

Sprzedający nie dokonywał ani nie będzie dokonywał sprzedaży nieruchomości poza transakcją opisaną w niniejszym wniosku. Sprzedający nie jest właścicielem innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży (oprócz Nieruchomości, której dotyczy niniejszy wniosek).

Sprzedający przed dniem zawarcia umowy przedwstępnej nie podejmował żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży, w szczególności:

a) nie zamieszczał ogłoszeń sprzedaży dotyczących nieruchomości,

b) nie podejmował działań zmierzających do podziału geodezyjnego nieruchomości,

c) nie podejmował działań zmierzających do zmiany przeznaczenia gruntów,

d) nie występował o wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy.

Kupujący zamierza wykorzystywać nabytą Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

1)Prawo do dysponowania przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane (o której mowa w umowie przedwstępnej) m.in. do celów uzyskania w stosunku do każdej z wydzielonych części Nieruchomości decyzji w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na według własnej koncepcji oraz dokonywania w tym w zakresie wszelkich niezbędnych czynności, przeprowadzenia badań gruntu (w zakresie analizy i pomiarów bez prawa do prowadzenia prac ziemnych), w tym analiz środowiskowych oraz złożenia wniosków o uzyskanie decyzji w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na budowę, a także wszelkich innych zgód i uzgodnień, m.in. środowiskowych, niezbędnych do uzyskania decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę, a także dokonywania inwentaryzacji zieleni oraz wszelkich czynności związanych z zawarciem umowy odnoszącej się do lokalizacji zjazdu z Nieruchomości do drogi publicznej i innych porozumień i umów drogowych - zgodnie z treścią umowy przedwstępnej - będą realizowane na podstawie pełnomocnictwa, przy czym strony nie wykluczają możliwości zawarcia umowy najmu w przypadku, gdyby termin zawarcia umowy przyrzeczonej miał ulec wydłużeniu.

2)Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, w celu przyspieszenia zamierzenia inwestycyjnego planowanego przez Kupującego na nieruchomości będącej przedmiotem planowanej transakcji, Wnioskodawca po zawarciu niniejszej umowy podejmie w swoim imieniu, lecz na rzecz i kosztem Kupującego, działania zmierzające do dokonania podziału przedmiotowej Nieruchomości na kilka lub kilkanaście działek ewidencyjnych, które stanowić będą działki przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wszystkie działania w tym zakresie będą podejmowane bezpośrednio przez Kupującego na podstawie udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa. Planowany podział nieruchomości na mniejsze działki budowlane nie ma wpływu ma uzgodnioną przez strony cenę nieruchomości.

Ponadto Kupujący na podstawie umowy przedwstępnej uzyska prawo uzyskania w stosunku do każdej z wydzielonych części Nieruchomości decyzji w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na według własnej koncepcji oraz dokonywania w tym zakresie wszelkich niezbędnych czynności, przeprowadzenia badań gruntu (w zakresie analizy i pomiarów bez prawa do prowadzenia prac ziemnych), w tym analiz środowiskowych oraz złożenia wniosków o uzyskanie decyzji w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na budowę, a także wszelkich innych zgód i uzgodnień, m.in. środowiskowych, niezbędnych do uzyskania decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę, a także dokonywania inwentaryzacji zieleni oraz wszelkich czynności związanych z zawarciem umowy odnoszącej się do lokalizacji zjazdu z Nieruchomości do drogi publicznej i innych porozumień i umów drogowych.

Powyższe działania będą realizowane wyłącznie na rzecz Kupującego i w jego interesie ekonomicznym. Ich realizowanie przed zawarciem umowy przyrzeczonej ma na celu wyłącznie przyspieszenie procesu inwestycyjnego po stronie Kupującego.

3)Na żądanie Kupującego strony do treści umowy przedwstępnej planują wprowadzić postanowienie, zgodnie z którym umowa przyrzeczona, tj. umowa przenosząca własność Nieruchomości, zostanie zawarta po spełnieniu się warunku zawieszającego polegającego na tym, że uzyskana zostanie ostateczna decyzja w sprawie podziału Nieruchomości w sposób zgodny z planem sporządzonym przez Kupującego i przedstawionego przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Tak, jak wskazano wcześniej, wszystkie czynności związane z uzyskiwaniem powyższej decyzji będą podejmowane wyłącznie przez Kupującego i na jego koszt.

4)Wnioskodawca nie poczynił jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości, w szczególności nie została ona ogrodzona, nie wydzielono drogi wewnętrznej, nie doprowadzono do Nieruchomości mediów.

5)Wnioskodawca do tej pory nie wystąpił i do dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie wystąpi o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości.

Pytanie

Czy Sprzedający (Wnioskodawca) z tytułu transakcji sprzedaży działek powstałych z podziału Nieruchomości będzie podatnikiem podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko

Sprzedający (Wnioskodawca) z tytułu transakcji sprzedaży działek powstałych z podziału Nieruchomości nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie

Nie każda jednak czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. By dana czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą, istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym działalność ta wystąpi również w przypadku wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W związku z powyższym dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w przypadku, w którym działaniom podmiotu dokonującemu tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W pierwszej kolejności należy wziąć pod uwagę, czy zachodzi wymieniona w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT przesłanka wykonywania czynności polegających na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W ocenie Wnioskodawcy sposób, w jaki Sprzedający zamierza dokonać zbycia działek powstałych po podziale Nieruchomości nie może zostać uznany za działalność ciągłą, prowadzoną w celu zarobkowym.

Podkreślić należy, że omawiana „ciągłość” nie jest zdefiniowana na gruncie ustawy o VAT, zatem należy posłużyć się definicja słownikową. Zgodnie ze słownikiem języka polskiego (sjp.pwn.pl), przymiotnik „ciągły” oznacza: 1. trwający bez przerwy; 2. powtarzający się stale; 3. ciągnący się nieprzerwanie w przestrzeni. Żaden z powołanych opisów nie może charakteryzować zbycia planowanego przez Sprzedającego, który chce dokonać sprzedaży Nieruchomości stanowiącej element majątku osobistego, który nie został nabyty w celu późniejszej odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Co istotne, pogląd ten znajduje potwierdzenie w wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, np. w interpretacji indywidualnej z dnia 8 października 2019 r. (sygn. S-ILPP1/4512-1-185/16/19-S/JKU), Dyrektor KIS podkreślił, że „(…) nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.”

Druga z przesłanek, która należy poddać szczegółowej analizie, a która wynika z przywołanych wyżej przepisów, jest działalność handlowa, za którą mogłaby być uznana sprzedaż działek powstałych po podziale Nieruchomości. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeśli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt zachowuje się jak handlowiec (np. wyroki NSA z: 29 października 2007 r. I FPS 3/07; 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; 27 maja 2014 r., I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14). W tym miejscu należy zaznaczyć, że podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami czy wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym (np. wyrok NSA z 6 kwietnia 2022 r., I FSK 7/22).

W interpretacji indywidualnej z 3 marca 2023 r. o sygn. 1114-KDIP4-2.4012.606.2022.2.MB Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził: „Należy podkreślić, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finazamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Orzeczenie to dotyczyło opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej (…). Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych (np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych). Potwierdził to również TSUE w wyroku z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych”.

W kontekście rozgraniczenia sytuacji prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami oraz zarządu własnym majątkiem, niestanowiącym takiej działalności, należy również przywołać wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE wskazał, że każdą transakcję należy oceniać całościowo, z uwzględnieniem wszystkich jej elementów. TSUE podkreślił w przywołanym wyroku, że w szczególności zakres transakcji i uzyskana ze sprzedaży kwota nie są decydujące dla wskazania właściwego modelu sprzedaży. TSUE wskazał wprost, że: „(…) sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po powyższym wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględnić działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (np. wyroki NSA z: 9 października 2014 r. I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., I FSK 636/15). Nie mają znaczenia zamiar, czy motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej – tak m.in. w wyroku NSA z 30 września 2022 r., I FSK 451/19. Takie aktywne działania mogą polegać np. na działaniach marketingowych. Aktywność tego rodzaju nie należy do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Odnosząc powyższe do analizowanego opisu zdarzenia przyszłego, należy wskazać, że uzasadnia on prawidłowość stanowiska Wnioskodawcy, iż Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości. Niewątpliwie Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającego - została nabyta na podstawie umów darowizny. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana na cele działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy czy najmu na rzecz osób trzecich, z których Sprzedający czerpałby dochody. Czynności związane z podziałem Nieruchomości oraz udzieleniem osobom wskazanym przez Kupującego stosownych pełnomocnictw są motywowane usprawnieniem i przyspieszeniem zamierzenia inwestycyjnego planowanego przez Kupującego. Co istotne, będą one podejmowane już przez Kupującego i na jego rzecz. Działania te nie będą wpływać na zwiększenie ceny transakcyjnej, ta bowiem zostanie określona w umowie przedwstępnej zawartej przed dokonaniem jakichkolwiek czynności związanych z podziałem Nieruchomości. Podjęcie ww. czynności przez Kupującego dotyczących Nieruchomości przed sprzedażą działek ewidencyjnych, na które zostanie podzielona, nie stanowią jednak okoliczności przesadzających o tym, że Sprzedający powinien zostać uznany za podatnika podatku VAT z tytułu opisanej transakcji. Na gruncie przedstawionego zdarzenia przyszłego nie można przypisać Sprzedającemu statusu podatnika podatku od towarów i usług, bowiem przy sprzedaży działek powstałych po podziale Nieruchomości nie będzie angażować „środków podobnych” do wykorzystywanych przez podmioty prowadzące profesjonalną działalność gospodarczą.

Każdemu zbywcy składnika majątkowego zależy na tym, aby doszło do transakcji zbycia oraz by cena zbycia była jak najwyższa. Jak wskazał NSA w wyroku z 24 czerwca 2021 r. II FSK 462/20, zarząd majątkiem swym zakresem obejmuje także rozporządzenie składnikami majątku polegające na zbywaniu tych składników z zyskiem, które stanowi element wykonywania prawa własności. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną, a także udzielić stosownych pełnomocnictw w wyżej opisanych zakresach. Tego rodzaju działania oraz liczba wydzielonych działek jako osobne okoliczności nie dają jednak podstaw do zakwalifikowania ich jako typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług (np. m.in. wyrok NSA z 11 stycznia 2022 r., I FSK 645/21). Należy jednak podkreślić, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym żadne tego typu działania nie będą dokonane przed dniem zawarcia umowy przedwstępnej. Ta z kolei zawierać będzie postanowienia, zgodnie z którymi wszelkie działania podejmowane w okresie od dnia jej zawarcia do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności następować będą na rzecz i w interesie Kupującego i przez niego będą finansowane.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, fakt działania przez Sprzedającego w ramach zarządu majątkiem własnym oraz przytoczone powyżej stanowiska organów podatkowych oraz sądów administracyjnych odnośnie sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, w odniesieniu do sprzedaży działek powstałych po podziale Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy też majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany jest na własne potrzeby.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymagana jest ocena każdorazowo odnosząca się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z opisu sprawy zamierza Pan sprzedać działki, które powstaną po podziale Nieruchomości. Nieruchomość nabył Pan na podstawie umów darowizny.

Nieruchomość (działka nr 1) nie była przedmiotem najmu lub dzierżawy.

Nieruchomość jest położona na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajduje się na terenie oznaczonym symbolami 11MN - tereny zabudowy jednorodzinnej oraz 9KDD – tereny dróg publicznych. Nie występował Pan w stosunku do Nieruchomości o wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy. Nie wystąpił Pan i nie zmierza Pan wystąpić o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości.

Nie zamieszał Pan ogłoszeń dotyczących sprzedaży, nie podejmował Pań działań zmierzających do podziału geodezyjnego nieruchomości oraz do zmiany przeznaczenia gruntów. Nieruchomość nie została ogrodzona, nie wydzielono drogi wewnętrznej, nie doprowadzono do Nieruchomości mediów.

Nie prowadzi Pan ani nie prowadził Pan działalności gospodarczej, w związku z czym Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana do żadnej działalności, w tym do działalności zwolnionej z podatku VAT.

Nie dokonywał Pan ani nie będzie dokonywał sprzedaży nieruchomości poza przedmiotową transakcją. Nie jest Pan właścicielem innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży (oprócz Nieruchomości, której dotyczy wniosek).

Pana wątpliwości dotyczą kwestii czy z tytułu transakcji sprzedaży działek powstałych po podziale Nieruchomości (działki nr 1) będzie Pan działał w charakterze podatnika od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (działki gruntu) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Należy zatem ustalić, analizując całokształt Pana działań w odniesieniu do działek powstałych w wyniku podziału Nieruchomości (działki nr 1) czy będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Ustalając powyższe, w pierwszej kolejności należy wskazać, że w przedmiotowej sprawie, istotne znaczenie ma kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

W tym miejscu, wskazać również należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

I tak, według art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, ale tej własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem staje się dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy również zwrócić uwagę na art. 659 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Umowa najmu jest dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, umowa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Z opisu okoliczności sprawy wynika, że zamierza Pan zawrzeć z Kupującym umowę przedwstępną, zgodnie z którą udzieli Pan pełnomocnictwa Kupującemu do samodzielnego działania w zakresie reprezentowania Sprzedającego we wszelkich sprawach dotyczących podziału i zatwierdzenia podziału Nieruchomości, zgodnie z planem podziału Nieruchomości, a także dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych z tym związanych; reprezentowania Sprzedającego, składania oświadczeń i wniosków w postępowaniu o uzyskanie wypisów i wyrysów dla Nieruchomości lub jej części powstałych z planowanego podziału, a także do zgłaszania zmian danych ewidencji gruntów i budynków, składania oświadczeń i podpisywanie wszelkich wniosków i pism w tym zakresie.

Ponadto udzieli Pan w treści umowy przedwstępnej Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością (na podstawie pełnomocnictwa) - każdą z wydzielonych z niej części w ramach planowanego podziału Nieruchomości, na cele budowlane. Kupujący zostanie upoważniony do uzyskania w stosunku do każdej z wydzielonych części Nieruchomości:

1)decyzji w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na według własnej koncepcji oraz dokonywania w tym w zakresie wszelkich niezbędnych czynności,

2)przeprowadzenia badań gruntu (w zakresie analizy i pomiarów bez prawa do prowadzenia prac ziemnych), w tym analiz środowiskowych oraz złożenia wniosków o uzyskanie decyzji w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na budowę, a także wszelkich innych zgód i uzgodnień, m.in. środowiskowych, niezbędnych do uzyskania decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę, a także

3)dokonywania inwentaryzacji zieleni oraz wszelkich czynności związanych z zawarciem umowy odnoszącej się do lokalizacji zjazdu z Nieruchomości do drogi publicznej i innych porozumień i umów drogowych.

Powyższe działania będą realizowane wyłącznie na rzecz Kupującego i w jego interesie ekonomicznym, ich zrealizowanie przed zawarciem umowy przyrzeczonej ma na celu wyłącznie przyspieszenie procesu inwestycyjnego po stronie Kupującego. Jak wskazał Pan we wniosku, Kupujący zamierza na Nieruchomości wybudować domy jednorodzinne.

Umowa przenosząca własność Nieruchomości, zostanie zawarta po spełnieniu się warunku zawieszającego polegającego na tym, że uzyskana zostanie ostateczna decyzja w sprawie podziału Nieruchomości w sposób zgodny z planem sporządzonym przez Kupującego i przedstawionego przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Wszystkie czynności związane z uzyskiwaniem powyższej decyzji będą podejmowane wyłącznie przez Kupującego i na jego koszt.

Ze względu zatem na udzielenie przez Pana Kupującemu, przed sprzedażą działek, pełnomocnictw opisanych we wniosku, należy stwierdzić, że w sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Udzielone pełnomocnictwa upoważniają do wykonania w Pana imieniu czynności, wynikających z zakresu udzielonych pełnomocnictw i warunków umowy przedwstępnej, które wykluczają uznanie, że będzie to sprzedaż majątku prywatnego w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Brak bezpośredniego wykonywania ww. działań w odniesieniu do działek przez Pana - działania te będą podejmowane przez osobę trzecią (Kupującego) - nie oznacza, że podjęte czynności pozostaną bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej, jako mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotowe działki, będące nadal Pana własnością. Szereg działań, dokonanych za Pana pełną zgodą, wpłynie generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towarów.

Zaznaczyć należy, że podjęte działania mają doprowadzić do zawarcia transakcji na potrzeby wybudowania na działkach inwestycji budowlanej Kupującego. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, działki będące Pana własnością, podlegać będą wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będą nieruchomości gruntowe o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg wymienionych wyżej czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności działek, a dopiero później ich ostateczna sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Pana jako sprzedającego stosownych pełnomocnictw skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan jako właściciel działek będzie Stroną uzyskującą stosowne decyzje, pozwolenia, zgody, wyniki badań i pomiarów, jak również Stroną porozumień i umów drogowych, ustalenia związane z realizacją inwestycji zaplanowanej przez Kupującego.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne, w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym.

W Pana sprawie, Strony rozważają również możliwość zawarcia umowy najmu, gdyby termin zawarcia umowy przyrzeczonej uległ wydłużeniu, co na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji wypełnia definicję działalności gospodarczej, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, w sytuacji oddania w najem działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży utracą one charakter majątku prywatnego.

W tym konkretnym przypadku brak jest również zamiaru wykorzystywania działek wyłącznie do Pana celów osobistych przez cały okres ich posiadania. W celu zwiększenia możliwości sprzedaży tych nieruchomości, podejmie Pan bowiem ww. działania (poprzez pełnomocnika) w sposób zorganizowany. Zatem, przedstawiona we wniosku aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym (typowym) wykonywaniem prawa własności.

Dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży działek, podejmie Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż działek powstałych z podziału Nieruchomości (działki nr 1) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, nie można zgodzić się z Pana stanowiskiem, że zamierza Pan dokonać transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, co w konsekwencji powoduje, że nie będzie Pan działał w charakterze podatnika od towarów i usług, a transakcja nie zostanie objęta opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.

Powyższe uzasadnienie wskazuje jednoznacznie, że skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działek powstałych z podziału Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko, uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu powołanych wyroków administracyjnych należy zaznaczyć, że dotyczą one konkretnych, indywidualnych spraw podatników. Zostały wydane w określonym stanie faktycznym i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące. Każdy indywidualny opis sprawy wymaga każdorazowo zbadania wielu występujących okoliczności. Kwestia sprzedaży gruntów i działania bądź nie jako podatnik wymaga każdorazowo zbadania wielu występujących okoliczności, które dopiero w połączeniu ze sobą dają odpowiedź w danej sprawie. Nie zawsze też wystąpienie tych samych zdarzeń u różnych podmiotów doprowadza do takiej samej konkluzji.

Również w odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom.

Zgodnie z art. 14f § 2b Ordynacji podatkowej:

Opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi wyłącznie w przypadku:

1)wycofania wniosku - w całości;

2)wycofania części wniosku w odniesieniu do przedstawionego w nim odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego - w odpowiedniej części;

3)uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej - w odpowiedniej części.

25 marca 2024 r. dokonał Pan wpłaty w wysokości 80 zł tytułem wydania interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy 1 zdarzenia przyszłego, tj. braku uznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości, należna opłata wynosi więc 40 zł. Zatem pozostała kwota w wysokości 40 zł stanowi nadpłatę i zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej, zostanie zwrócona przekazem pocztowym na adres pełnomocnika szczególnego wskazany w pełnomocnictwie.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).