Interpretacja indywidualna z dnia 16 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.647.2022.2.MJ

Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 listopada 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Uzupełnili go Państwo pismami z 8 listopada 2022 r. (data wpływu 8 listopada 2022 r.), pismem z 14 listopada 2022 r. (data wpływu 14 listopada 2022 r.), pismem z 22 listopada 2022 r. (data wpływu 22 listopada 2022 r.) i 12 stycznia 2022 r (data wpływu 12 stycznia 2022 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 stycznia 2022 r. (data wpływu 11 stycznia 2022 r.) i pismami z 13 stycznia 2022 r. (data wpływu 13 stycznia 2022 r.) i pismem z 16 stycznia 2022 r. (data wpływu 16 stycznia 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

·Zainteresowany będący stroną postępowania:

       …

·Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

…

·Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

… …

Opis zdarzenia przyszłego

… …, … … oraz … … są współwłaścicielami - … … w 4/6, … … w 1/6 oraz … … w 1/6:

1.nieruchomości położonej w … przy ul. … bez numeru i ul. … … w …, stanowiącej cztery niezabudowane działki gruntu oznaczone numerami:

a)… - położona w … przy ul. … pod nr …, o powierzchni …m2 sposób korzystania: Lz - grunty zadrzewione i zakrzewione;

b)… - położona w … przy ul. …, o powierzchni …m2, sposób korzystania: Lz - grunty zadrzewione i zakrzewione;

c)… - położona w … przy ul. … bez numeru, o obszarze …m2, sposób korzystania: R - grunty orne;

d)… - położona w … przy ul. … bez numeru o obszarze …m2, sposób korzystania: R - grunty orne;

o łącznym obszarze … m2, dla której Sąd Rejonowy dla … w … XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą ….  Nieruchomość została nabyta przez … … w 1/2 na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży, sporządzonej w dniu 29 lipca 1997 r. za Rep. A nr … oraz aktu notarialnego umowy zamiany, sporządzonej w dniu 24 kwietnia 2013 r. za Rep. A nr …. Nieruchomość została nabyta przez … …, … … i … … w 1/6 na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego w dniu 31 grudnia 2021 r. za rep. A nr … (dalej: Nieruchomość 1)

2.nieruchomości położonej w … przy ul. … bez numeru, stanowiącej cztery niezabudowane działki gruntu oznaczone numerami:

a)… - o powierzchni …m2, sposób korzystania: R - grunty orne;

b)… - o powierzchni … m2, sposób korzystania: R - grunty orne;

c)… - o powierzchni …m2, R - grunty orne;

d)… - o powierzchni …m2, R - grunty orne o łącznej powierzchni … m2,

dla której Sąd Rejonowy dla … w … wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą ….

Nieruchomość została nabyta przez … … w 1/2 na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży, sporządzonej w dniu 29 stycznia 2014 r. za Rep. A nr …. Nieruchomość została nabyta przez … …, … … i … … w 1/6 na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego w dniu 31 grudnia 2021 r. za rep. A nr … (dalej: Nieruchomość 2).

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 zostały nabyte w następujący sposób:

·Działki gruntu oznaczone nr … i … pochodzą z podziału działki gruntu nr …, którą kupili małżonkowie … i … … w dniu 29 lipca 1997 r., od Skarbu Państwa, … z siedzibą w … do majątku stanowiącego wspólność majątkową. Po śmierci … … jego udział w nieruchomości odziedziczyli jego spadkobiercy testamentowi - żona … … oraz dzieci … … i … … w równych częściach na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego w dniu 31 grudnia 2021 r. za rep. A nr ….

·Działki gruntu oznaczone nr … i … małżonkowie … i … … nabyli na podstawie aktu notarialnego umowy zamiany, sporządzonej w dniu 24 kwietnia 2013 r. do majątku stanowiącego wspólność ustawową majątkową małżeńską. Po śmierci … … jego udział w nieruchomości odziedziczyli jego spadkobiercy testamentowi - żona … … oraz dzieci … … i … … w równych częściach na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego w dniu 31 grudnia 2021 r. za rep. A nr ….

·Działki gruntu oznaczone nr …, …, … i … małżonkowie … i … … kupili od osoby fizycznej w dniu 29 stycznia 2014 r. do majątku stanowiącego wspólność ustawową majątkową małżeńską. Po śmierci … … jego udział w nieruchomości odziedziczyli jego spadkobiercy testamentowi - żona … oraz dzieci … … i … … w równych częściach na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego w dniu 31 grudnia 2021 r. za rep. A nr ….

W dniu 24 marca 2022 r. Wnioskodawca i Zainteresowani (zwani dalej: stroną sprzedającą) zawarli akt notarialny umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 czyli 8 opisanych wyżej, niezabudowanych działek gruntu o łącznej powierzchni …m2 (zwanych łącznie Przedmiotem Umowy) z podmiotem, osobą fizyczną, która zamierza nabyć przedmiotowe nieruchomości i zrealizować inwestycję polegającą na wybudowaniu parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego. Strona kupująca 1 nie jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Przedmiot Umowy jest niezabudowany, nieogrodzony, nie jest uzbrojony, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. …. Dla terenu, na którym położony jest Przedmiot Umowy, nie ma obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W dniu 15 stycznia 2016 r. została wydana przez Prezydenta Miasta … Decyzja nr … o warunkach zabudowy, która stała się ostateczna w dniu 23 lutego 2016 r., z treści której wynika, że ustalone zostały warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie …, przewidzianej dla realizacji w … przy ul. … …, na działkach o numerach ewidencyjnych: …, …, …, …, …, …, …, … oraz trzech zjazdów ulicy … na fragmentach działek nr ewid. …, …, …, … i …. W dniu 21 grudnia 2021 r. została wydana przez Prezydenta Miasta … decyzja nr …, która stała się ostateczna z dniem 23 grudnia 2021 r., mocą której zatwierdzono projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielono … … pozwolenia na budowę centrum logistyczno-magazynowo-produkcyjnego z zapleczem biurowo-socjalnym wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi i układem komunikacji wewnętrznej na nieruchomości położonej w … przy ul. …, działki nr ew. …, …, …, …, …, …, …, … obręb ….

Warunkowa umowa sprzedaży ma zostać zawarta po uzyskaniu przez stronę sprzedającą ostatecznej i prawomocnej decyzji Prezydenta Miasta …, udzielającej pozwolenia na budowę centrum logistyczno-magazynowo-produkcyjnego z zapleczem biurowo-socjalnym wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi i układem komunikacji wewnętrznej na nieruchomości położonej w … przy ul. …, działki nr ew. …, …, …, …, …, …, …, … obręb …. Decyzja ta została uzyskana poprzez przeniesienie na … … decyzją … z dnia 29 marca 2022 r. decyzji z dnia 21 grudnia 2021 r. wydanej przez Prezydenta Miasta … nr …. Strona sprzedająca zobowiązała się w umowie przedwstępnej do przekazania stronie kupującej wszelkiej dokumentacji dotyczącej przedmiotu umowy a związanej z planowaną inwestycją a w szczególności opisanych wyżej decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę. Działki gruntu oznaczone nr … i … zostaną sprzedane pod warunkiem, że gmina Miasto … nie wykona prawa pierwokupu, przysługującego jej na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym sprzedaż działek gruntu nr … i … zostanie dokonana na podstawie dwóch umów: Warunkowej Umowy Sprzedaży i Umowy Przeniesienia Własności. W zakresie pozostałych działek zostanie zawarta Przeniesienia Własności. Strona sprzedająca wyraziła zgodę na przeniesienie całości lub części praw wynikających z umowy przedwstępnej (w drodze jednej lub kilku czynności prawnych) przez stronę kupującą na rzecz dowolnego podmiotu. W przypadku otrzymania zawiadomienia o przelewie, strona sprzedająca będzie zobowiązana do zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży u Umowy Przeniesienia Własności z cesjonariuszem a cesjonariusz stanie się stroną. Małżonkowie … zakupili Przedmiot Umowy z zamiarem przeznaczenia na cele mieszkaniowe dla swojej rodziny i wybudowania na niej domku jednorodzinnego. W międzyczasie zakupili dom w innym miejscu a na Przedmiocie Umowy zamierzali wybudować …, na co uzyskali decyzję o warunkach zabudowy.

Po śmierci … … aktualni właściciele postanowili sprzedać przedmiotowe nieruchomości. Strona sprzedająca nie dokonywała żadnych nakładów na nieruchomości, nie prowadziła żadnych działań marketingowych, transakcja sprzedaży jest dokonywana poza działalnością gospodarczą Wnioskodawcy i Zainteresowanych. Największa działka na nieruchomościach, tj. działka … została zakupiona w 1997 r. i sukcesywnie nabywane były okoliczne działki gruntu o małej powierzchni przylegające do działki …. … … jest emerytką; nie jest i nigdy nie była zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.). Działki będące przedmiotem sprzedaży nie są i nigdy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży, przedmiotowy grunt nie był przez stronę sprzedającą użytkowany. Działki były przeznaczone początkowo pod wybudowanie domu jednorodzinnego a następnie pod inwestycję.

Strona sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa kancelarii prawnej do uzyskiwania informacji i dokumentów dotyczących strony sprzedającej oraz Nieruchomości 1 i 2 w tym do:

-     przeglądania akt ksiąg wieczystych w tym złożonych wniosków o dokonanie wpisu w księgach wieczystych (niezależnie od tego czy zostały już rozpatrzone czy też nie) oraz wszelkich dokumentów stanowiących podstawę wpisu do ksiąg wieczystych dotyczących Nieruchomości, nawet jeśli znajdują się w innych księgach wieczystych, a także do uzyskiwania odpisów, kopii oraz fotokopii dokumentów dołączonych do ww. ksiąg wieczystych oraz wniosków;

-     uzyskiwania informacji, zaświadczeń o treści oraz wypisów i wyrysów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, o ile taki istnieje lub zostanie uchwalony, ewentualnie zaświadczeń o braku studium lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości.

-     uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek budynków i lokalu oraz wyrysów z map ewidencyjnych dla celów prawnych, w tym z adnotacją, iż mogą być podstawą dokonania wpisów w księgach wieczystych, a także wszystkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości objętych ewidencją gruntów i budynków;

-     uzyskiwania wypisów i zaświadczeń z rejestrów i ewidencji zabytków, a także wszelkich informacji związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości;

-     uzyskiwania informacji i zaświadczeń dotyczących ochrony środowiskowej lub przyrodniczej w odniesieniu do Nieruchomości;

-     reprezentowania strony sprzedającej przed wszelkimi urzędami administracji publicznej i samorządowej w celu uzyskiwania informacji i zaświadczeń o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych w szczególności dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzjach administracyjnych, postanowieniach i uzgodnieniach związanych z Nieruchomościami;

-     zapoznawania się z aktami postępowania, które dotyczą lub mogą dotyczyć Nieruchomości, a które w szczególności związane są z roszczeniami byłych właścicieli Nieruchomości lub ich spadkobierców, a także do utrwalania treści takich akt w każdej dozwolonej prawem formie (w tym poprzez sporządzanie fotokopii) oraz uzyskiwania odpisów, wyciągów lub innych dokumentów z akt takich postępowań;

-     uzyskiwania zaświadczeń potwierdzających czy Nieruchomość jest lub nie jest objęta prawem pierwokupu, a także czy Nieruchomości znajduje się na obszarze, dla którego podjęto uchwałę o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego lub obszaru rewitalizacji;

-     uzyskiwania zaświadczeń potwierdzających czy Nieruchomość jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasów lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach;

-     uzyskiwania zaświadczeń dotyczących płatności przez właścicieli podatku od nieruchomości dotyczącego Nieruchomości;

-     uzyskania informacji lub zaświadczeń dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;

-     uzyskiwania informacji lub zaświadczeń dotyczących dostępu do Nieruchomości dróg publicznych;

-     uzyskiwania informacji o Nieruchomości dostępnych w rejestrach publicznych oraz

-     dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, w tym składania oświadczeń woli lub wiedzy jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo zostało udzielone dnia 17 sierpnia 2022 r. i obowiązuje do 31 grudnia 2022 r.

W uzupełnieniu stanu faktycznego należy dodać, iż Wnioskodawca i Zainteresowani udzielili pełnomocnictwa dla kierownika budowy do:

a)zastępowania ich we wszelkich postępowaniach administracyjnych prowadzonych przez organy administracji publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego, w tym w szczególności postępowaniach prowadzonych w oparciu o ustawę z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, ustawę z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawę z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawę z dnia 17 maja 1989 roku Prawo geodezyjne i kartograficzne, ustawę z dnia 16 kwietnia 2004 roku o ochronie przyrody, ustawę z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ustawę z dnia 9 czerwca 2011 roku Prawo geologiczne i górnicze, ustawę z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych, ustawę z dnia 7 czerwca 2001 roku o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, ustawę z dnia 13 września 1996 roku o utrzymaniu czystości i porządku w gminach,

b)uzyskiwania w ich imieniu i na ich rzecz wszelkich dokumentów, map, warunków technicznych, opinii oraz uzgodnień itp. niezbędnych dla prowadzonych postępowań administracyjnych w związku z nieruchomością znajdującą się w …, ul. …, dz. nr …, …, …, …, …, …, …, …, …, obręb …, …, …, …, obręb …,

c)działania w ich imieniu przed osobami prawnymi, jednostkami organizacyjnymi niebędącymi osobami prawnymi oraz osobami fizycznymi w związku z nieruchomością znajdującą się w …, ul. …, dz. nr …, …, …, …, …, …., …, ., …, obręb …, …, …, …, obręb …,

d)odbioru, w ich imieniu i na ich rzecz, oświadczeń, dokumentów, korespondencji, decyzji itp. związanych z czynnościami, o których mowa w punktach poprzedzających,

e)dokonywania, w ich imieniu i na ich rzecz, wszelkich innych czynności faktycznych lub prawnych, w tym składania oświadczeń woli lub wiedzy we wszystkich sprawach, które okażą się niezbędne w celu wykonaniu niniejszego pełnomocnictwa - na warunkach ustalonych według uznania pełnomocnika.

Pełnomocnictwo zostało udzielone dla tego samego podmiotu dwukrotnie. Pierwsze pełnomocnictwo obowiązywało od maja do czerwca 2022 r. Kolejne zostało udzielone dnia 17 października 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. Wszystkie powołane w stanie faktycznym pełnomocnictwa (3) zostały udzielone w związku z planowaną transakcją zbycia nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku udzielili Państwo odpowiedzi na pytania:

1.Czy działki objęte zakresem wniosku były/są/będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych?

Odp. Nieruchomości nie są, nie były i nie będą udostępniane osobom trzecim.

2.Czy w stosunku do działek stanowiących nieruchomość 1 i nieruchomość 2 były/będą podejmowane jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia ich wartości (np. drogi dojazdowe, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz przyłącza linii elektrycznej, ogrodzenie, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia)? Jeśli tak, to prosimy wskazać:

- jakie i w jakim celu działania były/będą podejmowane?

Odp. Jedynym podjętym w okresie ostatnich 10 lat działaniem było uporządkowanie terenu (wycięcie części dzikich krzaków, rozbiórka pozostałości zabudowań). Działania prosprzedażowe to podpisywanie umów z pośrednikami aktywnymi na rynku nieruchomości komercyjnych, w celu znalezienia klientów na zakup nieruchomości.

- kiedy i przez kogo ww. działania zostały/zostaną poczynione?

Odp. Uprzątnięcie terenu zlecił … i zapłacił za usługę z prywatnego majątku. Umowy pośrednictwa zawierane były przez … jako osobę fizyczną - przewidywały wynagrodzenie pośrednika przy zawarciu transakcji - nie doszło do takiej transakcji.

3.Jakie pozwolenia, decyzje - poza uzyskaniem pozwolenia na budowę zostały/zostaną wydane dla działek objętych zakresem postawionego we wniosku pytania, np. czy przed sprzedażą działek, objętych zakresem wniosku, zostały/zostaną wydane pozwolenia na przyłącza sieci wodociągowej, sieci kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, sieci gazowej, itp.? Z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie tych decyzji/pozwoleń ?

Odp. Warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę było uzyskanie zgód i pozwoleń. W celu uzyskania pozwolenia na budowę została uzyskana decyzja Środowiskowa znak sprawy …. Pełnomocnik wskazany przez ówczesnego zainteresowanego zakupem nieruchomości (wg. wiedzy Wnioskodawcy …) złożył wniosek o wydanie decyzji w imieniu …. Decyzja została wydana 21.09.2015.

Ponadto uzyskano następujące decyzje o warunkach zabudowy:

a.… uzyskana przez …- przeniesiona decyzją … na …. … działała na zlecenie potencjalnego kupującego, który ponosił koszty postępowania.

b.… uzyskana przez … z jego inicjatywy.

Dodatkowo, w 2021 r., … i … zawarli umowę przedwstępną z …, z ustaloną ceną i datą zawarcia umowy przyrzeczonej na grudzień 2021. W umowie zostanie określone, że jeżeli kupujący nie uzyska pozwolenia na budowę do 08.2021, to umowa ulegnie rozwiązaniu z końcem sierpnia, a jeżeli uzyska, ale nie przystąpi do podpisania umowy przyrzeczonej w dacie ostatecznej, to zgodzi się na przeniesienie uzyskanego pozwolenia na budowę na sprzedających (co w świetle aktualnych przepisów prawa budowlanego nie miało już znaczenia, bo każdy aktualny właściciel może przenieść na siebie powiązane z nieruchomością pozwolenia na budowę bez zgody wnioskodawcy).

Ponieważ … nie dotrzymało terminu uzyskania pozwolenia na budowę (08.2021), to strony postanowiły, że wniosek o jego wydanie zostanie złożony w imieniu …. 25.08.2021 r. … upełnomocnił …, biuro działające na zlecenie … do wszelkich działań związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę (w tym ustaleń z gestorami sieci i …). … wykonało wszystkie wymagane prawem budowlanym ustalenia i złożyło wniosek o pozwolenie na budowę, który został pozytywnie rozpatrzony. Dnia 21.12.2021 uprawomocniło się wydane pozwolenia na budowę. Formalnie wniosek złożył pełnomocnik w im. …, ale koszty, projekt i wszystkie merytoryczne aspekty wniosku ustalał kupujący - …. Umowa nie doszła do skutku i rozwiązała się 30.12.2021.

W sytuacji obecnej transakcji, jedyne faktycznie podjęte czynności przez … … i … … to: uzyskanie informacji z Zarządu Zieleni Miejskiej o braku planu urządzania lasu, zaświadczenia z Urzędu Miasta o braku planu zagospodarowania przestrzennego, formalne przeniesienie pozwolenia na budowę najpierw na … … (03.2022), później na Wnioskodawcę i Zainteresowaną .. … (11.2022), złożenie wniosku o indywidualną interpretację podatkową, dwukrotne udzielenie pełnomocnictwa kierownikowi budowy wskazanemu przez kupującego (…), która na koszt kupującego miała formalnie rozpocząć budowę - ale to nie nastąpiło, udzielenie pełnomocnictwa prawnikom kupującego, do prowadzenia due-dilligence - pozyskiwania i sprawdzania wszelkiej dokumentacji związanej z nieruchomością (koszty po stronie kupującego).

4.Czy … również planował sprzedaż opisanych działek i czy zawarł umowę przedwstępną sprzedaży działek?

Odp. … planował sprzedaż opisanych działek. Na przestrzeni ostatnich 10 lat były zawarte dwie umowy przedwstępne.

W zakresie ostatniej umowy przedwstępnej została wydana interpretacja indywidualna w sprawie podlegania podatkowi VAT znak sprawy: 0113-KDIPT1-3.4012.777.2021.1.MJ, 0113-KDIPT1-3.4012.777.2021.1.MJ.

Jeśli tak, to prosimy wskazać:

-           strony zawartej umowy, tj. stronę sprzedającą i stronę kupującą,

Odp. Sprzedawca: … i … …, kupujący … ….

-           czy stroną kupującą był ten sam podmiot, z którym została przez Państwa zawarta umowa z 24 marca 2022 r.,

Odp. Nie, stroną był inny podmiot.

-           jakie warunki zostały określone w umowie przedwstępnej, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na nabywcę?

Odp. Ostateczna umowa sprzedaży miała zostać zawarta po spełnieniu się następujących warunków:

-po uzyskaniu przez stronę kupującą ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez stronę kupująca inwestycji,

-po uzyskaniu przez stronę kupującą, za zgodą strony sprzedającej udzielonej w umowie przedwstępnej, zaświadczeń urzędów skarbowych strony sprzedającej, urzędu gminy, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, wydanych zgodnie z a art. 306 g lub e w związku z art. 112 Ordynacji Podatkowej potwierdzających, że strona sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne,

-po przeprowadzeniu przez stronę kupującą procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Umowy i po uznaniu przez stronę kupującą, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

-po uzyskaniu przez stronę kupującą na jej koszt ustaleń, z których wynikałby, iż warunki glebowo - środowiskowe Przedmiotu Umowy umożliwiają realizację na nim zamierzonej inwestycji,

-po potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media, wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Umowy,

-po potwierdzeniu, iż Przedmiot Umowy posiada dostęp do drogi publicznej,

-po przedstawieniu przez stronę kupującą uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Umowy.

Ostateczna umowa sprzedaży miała zostać zawarta pod warunkiem niewykonania przez gminę Miasto … ustawowego prawa pierwokupu przysługującego jej w stosunku do działek gruntu nr … i ….

Warunki wskazane w lit. a-f powyżej zastrzeżone są na korzyść kupującego, co oznacza, że strona kupująca ma prawo żądać zawarcia przedmiotowych umów pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków.

- czy strony sprzedające w związku z planowaną sprzedażą działek udzieliły pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w imieniu sprzedających w sprawach dotyczących przedmiotowych działek?

Strona sprzedająca udzieliła pełnomocnictw w celu występowania w imieniu sprzedających w sprawach dotyczących przedmiotowych nieruchomości.

Jeżeli tak to należy podać:

a)        komu zostały udzielone pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia),

Pełnomocnictwa zostały udzielone pełnomocnikowi (kancelarii prawnej) wskazanemu przez kupującego.

b)        przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictw (zgód, upoważnień),

Odp. Strona sprzedająca udzieliła w umowie przedwstępnej pełnomocnikom wskazanym przez stronę kupującą pełnomocnictwa do:

a)Przeglądania akt ksiąg wieczystych dotyczących Przedmiotu Umowy wraz ze sporządzeniem fotokopii tych akt.

b)Uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez stronę kupującą inwestycji.

c)Uzyskania - na koszt strony kupującej - warunków technicznych przyłączenia działek gruntu stanowiących Przedmiot Umowy do infrastruktury technicznej w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania albo odbioru oraz podpisania umów przyłączeniowych.

d)Dokonywania wszelkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie oraz do odbioru takich decyzji.

e)Uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych.

f)Uzyskiwania zaświadczeń wszelkich organów podatkowych właściwych dla strony sprzedającej, wydanych również zgodnie z art. 306 g lub e w związku z art. 112 Ordynacji Podatkowej, potwierdzających, że strona sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków.

g)Uzyskiwania zaświadczeń z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających (i) stan zaległości strony sprzedającej z tytułu składek, (ii) że strona sprzedająca nie zalega z płatnością należnych składek, (iii) że Strona sprzedająca nie jest płatnikiem składek.

h)Występowania przed wszelkimi urzędami, sądami, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi, w tym do uzyskiwania wszelkich informacji, składania i odbioru wszelkich dokumentów, wniosków, oświadczeń, pism i podań, uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych działek gruntu stanowiących Przedmiot Umowy oraz uzyskania stosownych dokumentów potwierdzających przydatność inwestycyjną Przedmiotu Umowy.

i)Składania oświadczeń o braku sprzeciwu do wydanych decyzji związanych z realizacją na Przedmiocie Umowy inwestycji

j)Ustanawianiu dalszych pełnomocników.

Strona sprzedająca w umowie przedwstępnej zrzekła się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji, oraz zobowiązała się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów a także do dostarczenia niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Przedmiotu umowy, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

-           jakie konkretnie czynności nabywca/inny podmiot wykonuje/będzie wykonywać w ramach udzielonych pełnomocnictw (zgód, upoważnień).

Odp. Pełnomocnicy dokonywali czynności objęte lit. a, b, f, h ww. pełnomocnictwa. Zostało uzyskane pozwolenie na budowę, decyzje środowiskowe oraz decyzje o warunkach zabudowy.

5.Czy Pan i/lub Zainteresowane niebędące stroną postępowania dokonywali już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

Odp. Tak, … i … dokonywali wcześniej transakcji sprzedaży nieruchomości. … nie dokonywała takich transakcji.

-           kiedy i w jaki sposób weszli Państwo w posiadanie tych nieruchomości?

… nabył jedną nieruchomość w drodze umowy sprzedaży z dnia 27 kwietnia 2005 r.

… wraz ze zmarłym mężem … dokonali sprzedaży następujących nieruchomości:

a)umowa sprzedaży 02.04.1997 - …/… (…) - działka pod budownictwo mieszkaniowe,

b)umowa sprzedaży 21.11.1986 - …/… - działka z rozpoczętą budową domu mieszkalnego w zabudowie szeregowej,

c)umowa sprzedaży 3.12.1990 - … ul. … - działka z domem w budowie,

d)umowa sprzedaży 21.5.1998 -… - działka z domem,

e)umowa sprzedaży 28.02.2007 - …/…- działka budowlana

mieszkaniówka + usługi,

f)umowa sprzedaży 8.03.2013 -2 x mieszkanie …,

g)przysądzenie 2.08.2004 w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez sąd rej. dla …,

h)przysądzenia 31.07.2007 przez Sąd Rejonowy dla … w postępowaniu egzekucyjnym.

-           w jakim celu nieruchomości te zostały przez Państwa nabyte?

Odp. … wraz ze zmarłym mężem nabyli nieruchomości w następującym celu:

Ad a) plan budowy domu

Ad b) zbudowany dom na cele mieszkaniowe własne

Ad c) dokończenie budowy domu dla dzieci

Ad d) dom mieszkalny- nadal wykorzystujemy do celów mieszkaniowych

Ad e) lokata kapitału ew. … rozważał inwestycję deweloperską, ale się nie zdecydował

Ad f) brak wiedzy - stroną inicjującą wszystkie transakcje był ….

Ad g) egzekucja należności od dłużnika

Ad h) egzekucja należności od dłużnika.

- w jaki sposób działki były przez Państwa od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odp. …: nieruchomości nie były użytkowane, pokrywane były ewentualnie koszty sprzątania chodnika.

…. wraz ze zmarłym mężem:

Ad a) nie była użytkowana

Ad b) … i … wybudowali dom rodzinny i cała rodzina mieszkała tam od ok. 1987 r. do 1999 r.

Ad c) nie była użytkowana

Ad d) cele mieszkalne rodziny …

Ad e) nie była użytkowana

Ad f) nie były użytkowane

Ad g) nie była użytkowana

Ad h) nie był użytkowany, był plan przeniesienia części magazynu działalności gospodarczej …

-           kiedy dokonali Państwo ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Odp. …: sprzedaż nieruchomości nastąpiła 26 lutego 2010 r., w celu uzyskania środków na zakup domu mieszkalnego.

… wraz z mężem …:

Ad a) 06.03.2007 r. - zmiana planów co do przyszłego miejsca zamieszkania i znalezienie kupca na nieruchomość

Ad b) sprzedaż 08.03.2001 r.- przyczyną była zmiana miejsca zamieszkania na nieruchomość d)

Ad c) zamiana 6.01.1998 r. na mieszkanie przy ul. … wykorzystywanego w celach mieszkaniowych przez …,

Ad d) sprzedaż 23.02.2012 r.- przeprowadzka do innego domu mieszkalnego,

Ad e) sprzedaż 23.02.2016 r. - wzrost wartości gruntów, potrzeby finansowe rodziny. Nieruchomość sąsiadująca zakupiona została przez dewelopera, który złożył ofertę zakupu nieruchomości.

Ad f) sprzedaż 8.01.2014 r.- strona nie ma wiedzy na ten temat,

Ad g) sprzedaż 14.03.2018 r.- działka nie była wykorzystywana a znalazł się kupujący, który złożył ofertę.

Ad h) sprzedaż 26.02.2010 r.

-           ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odp. …: została sprzedana jedna nieruchomość zabudowana lokalem użytkowym.

….:

Ad a) 1 działka pod budownictwo jednorodzinne,

Ad b) c) d) 3 działki z domem mieszkalnym (w przyp. c był to budynek w budowie),

Ad d) 1 działka z możliwością zabudowy mieszkalnej z usługami na parterze,

Ad e) 2 mieszkania w bloku mieszkalnym,

Ad g) 1 działka niezabudowana, nieuzbrojona, nie ogrodzona,

Ad h) 1 wydzielony lokal użytkowo/magazynowy w kompleksie budynków magazynowych.

-           czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzali Państwo podatek VAT, składali deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

Odp. Nie

-           na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

Odp. …: Środki nie zostały przeznaczone na konkretny cel.

…: zakup nieruchomości mieszkalnej z rynku wtórnego.

6.Czy wykorzystywali/wykorzystują Państwo działki objęte zakresem wniosku wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były/są wykorzystywane działki wykonywał Pana i/lub Zainteresowane niebędące stroną postępowania - prosimy podać podstawę prawną zwolnienia?

Odp. Nieruchomości nie są wykorzystywane do żadnych celów.

7.Czy działki, objęte zakresem wniosku, mają dostęp do drogi publicznej?

Odp. Tak, nieruchomości mają dostęp do drogi publicznej.

8.Jeżeli odpowiedź brzmi negatywnie, należy wskazać czy wystąpili Państwo/zamierzają Państwo wystąpić o wydzielenie drogi wewnętrznej/dróg wewnętrznych, stanowiącej/stanowiących dojazd do działek?

Odp. Nie dotyczy.

9.Czy dokonali/dokonają Państwo sprzedaży działek, objętych zakresem wniosku, wraz z udziałami w drodze wewnętrznej?

Odp. Nie dotyczy. Nieruchomości mają dostęp do drogi publicznej.

10.Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej zawartej 24 marca 2022 r. ciążą na Stronie Kupującej a jakie na Stronie Sprzedającej?

Odp. Na sprzedawcy ciążą następujące obowiązki:

-wystąpienie o interpretację indywidualną do KIS w celu ustalenia czy transakcja podlega podatkowi od towarów i usług,

-zawarcie umowy sprzedaży,

-przedstawienie 3 zaświadczeń z Urzędu Skarbowego w przedmiocie podatku od spadku po …,

-przekazanie stronie kupującej wszelkiej dokumentacji dotyczącej przedmiotu umowy, a związanej z planowaną inwestycją, w szczególności decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę,

-nieudostępnianie przedmiotu umowy osobom trzecim, niedokonywanie zbycia nieruchomości osobom trzecim, nieprowadzenie negocjacji z osobami trzecimi w przedmiocie sprzedaży przedmiotu umowy ani składać ofert sprzedaży, niedokonywanie zmian w sposobie użytkowania przedmiotu umowy, niewznoszenie budynków ani budowli na przedmiocie umowy

-dochowania należytej staranności przy wykonywaniu umowy,

-współpraca przy otrzymaniu pozwolenia na budowę

Na kupującym ciążą następujące obowiązki:

-zapłata zadatku,

-zapłata ceny,

-zawarciu umowy sprzedaży,

-dochowania należytej staranności przy wykonywaniu umowy,

-współpraca przy otrzymaniu pozwolenia na budowę.

11.Czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

Odp. Warunkiem zawarcia umowy sprzedaży jest uzyskanie przez stronę sprzedającą ostatecznej i prawomocnej decyzji Prezydenta Miasta …, udzielającej pozwolenia na budowę centrum logistyczno-magazynowo-produkcyjnego z zapleczem biurowo-socjalnym wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi i układem komunikacji wewnętrznej na nieruchomości położonej w … przy ul. …, działki nr ew. …, …, …, …, …, …, …, … obręb ….

Warunek ten został spełniony.

Drugim warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest niewykonanie przez gminę Miasto …. ustawowego prawa pierwokupu przysługującego jej w stosunku do działek gruntu nr … i ….

12.Z jakiego powodu wskazali Państwo w uzupełnieniu wniosku (w piśmie z 22 listopada 2022 r.) informacje odnoszące się do działek położnych w …, tj. wskazali Państwo m.in.: „Wnioskodawca i Zainteresowani udzielili pełnomocnictwa dla kierownika budowy do: (...) b) uzyskiwania w ich imieniu i na ich rzecz wszelkich dokumentów, map, warunków technicznych, opinii oraz uzgodnień itp. niezbędnych dla prowadzonych postępowań administracyjnych w związku z nieruchomością znajdującą się w …, ul. …, dz. nr …, …, …, …, …, …, …, …, .., obręb …, …, …, …, obręb …,

c)działania w ich imieniu przed osobami prawnymi, jednostkami organizacyjnymi niebędącymi osobami prawnymi oraz osobami fizycznymi w związku z nieruchomością znajdującą się w …, ul. …, dz. nr …., …, …, …, …, …, …, …, obręb …, …, …., …, obręb …”?

Prosimy jednoznacznie wyjaśnić czy pomyłkowo wskazali Państwo powyższe oznaczenie działek, a ww. informacje odnoszą się do działek położnych w …; czy udzielili Państwo pełnomocnictwa dla kierownika budowy w stosunku do działek położonych w …, które są objęte zakresem postawionego we wniosku pytania?

Odp. Wyjaśniają Państwo, iż w uzupełnieniu wniosku omyłkowo zostały wskazane działki położone w …. Wnioskodawca ani zainteresowane nie są właścicielami wskazanych nieruchomości. W niniejszej sprawie zostały udzielone 2 pełnomocnictwa o tożsamym zakresie udzielone kierownikowi budowy dotyczące przedmiotowych nieruchomości położonych w ….

Wnioskodawca i Zainteresowane udzieliły kierownikowi budowy pełnomocnictwa do:

a)zastępowania ich we wszelkich postępowaniach administracyjnych prowadzonych przez organy administracji publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego, w tym w szczególności postępowaniach prowadzonych w oparciu o ustawę z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, ustawę z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawę z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawę z dnia 17 maja 1989 roku Prawo geodezyjne i kartograficzne, ustawę z dnia 16 kwietnia 2004 roku o ochronie przyrody, ustawę z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ustawę z dnia 9 czerwca 2011 roku Prawo geologiczne i górnicze, ustawę z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych, ustawę z dnia 7 czerwca 2001 roku o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, ustawę z dnia 13 września 1996 roku o utrzymaniu czystości i porządku w gminach,

b)uzyskiwania w ich imieniu i na ich rzecz wszelkich dokumentów, map, warunków technicznych, opinii oraz uzgodnień itp. niezbędnych dla prowadzonych postępowań administracyjnych w związku z nieruchomością znajdującą się w …, ul. … …, …, …, …, …., …, ..., … oraz zjazdu na fragmentach działek …, …, … obręb …,

c)działania w ich imieniu przed osobami prawnymi, jednostkami organizacyjnymi niebędącymi osobami prawnymi oraz osobami fizycznymi w związku z nieruchomością znajdującą się w …, ul. ……, …, …, …, …, …, …, … oraz zjazdu na fragmentach działek …, …, … obręb …,

d)odbioru, w ich imieniu i na ich rzecz, oświadczeń, dokumentów, korespondencji, decyzji itp. związanych z czynnościami, o których mowa w punktach poprzedzających,

e)dokonywania, w ich imieniu i na ich rzecz, wszelkich innych czynności faktycznych lub prawnych, w tym składania oświadczeń woli lub wiedzy we wszystkich sprawach, które okażą się niezbędne w celu wykonaniu niniejszego pełnomocnictwa - na warunkach ustalonych według uznania pełnomocnika.

Pełnomocnictwo zostało udzielone dla tego samego podmiotu dwukrotnie. Pierwsze pełnomocnictwo obowiązywało od maja do czerwca 2022 r. Kolejne zostało udzielone dnia 17 października 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. Wszystkie powołane w stanie faktycznym pełnomocnictwa (3) zostały udzielone w związku z planowaną transakcją zbycia nieruchomości.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie przyszłym sprzedaż Przedmiotu Umowy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

W uzupełnieniu wniosku doprecyzowali Państwo, że wnoszą o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podlegania transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: VATU) podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl ust. 2 tego artykułu działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przy rozstrzyganiu o prawidłowej wykładni art. 15 ust. 1 i 2 VATU, stanowiących wdrożenie do polskiego porządku prawnego art. 9 dyrektywy 112, należy uwzględnić wskazówki wynikające z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), a w szczególności stanowisko wyrażone w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach     C-181/10, Słaby i Kuć, C-180/10 i C-181/10. TSUE stwierdził tam, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 - należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. TSUE wskazał, iż z jego orzecznictwa wynika w tej mierze, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. I-3013, pkt 32). Dodał, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych sprawie nie ma charakteru decydującego, gdyż dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie JAT Wellcome Trust, pkt 37).

Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych i nie należą one do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki z dnia 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM, Rec. s. I-4295, pkt 58; z dnia 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, Zb.Orz. s. I-10157, pkt 39). Należy podkreślić, że TSUE wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. To, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z dnia: 13 czerwca 2019 r.,   I FSK 796/17; 29 października 2007 r., I FPS 3/07; 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; 27 maja 2014 r., I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z dnia: 9 października 2014 r., I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., I FSK 636/15). Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Przy takim rozumieniu przepisów stanowiących materialnoprawną podstawę stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych należy stwierdzić, że aktywności w zakresie zbycia Przedmiotu Umowy nie można uznać za porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Jak wynika z opisu wskazanego we wniosku - Wnioskodawca z własnej inicjatywy nie dokonywał żadnych działań i nakładów finansowych na nieruchomościach, nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane w celach prowadzenia działalności gospodarczej, ani nie przynosiły zysku. Nie były podejmowane żadne działania marketingowe a działki są nieuzbrojone.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s.1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:  

Jak wskazano powyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie wykonuje czynności opodatkowane, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek nr …, …, …, …, …, …, …, … istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu sprzedaży ww. gruntów podjęli/podejmą Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z opisu sprawy wynika, iż …, … oraz … są współwłaścicielami Nieruchomości 1 stanowiącej cztery niezabudowane działki gruntu oznaczone numerami: …; …; …; … oraz Nieruchomości 2 stanowiącej cztery niezabudowane działki gruntu oznaczone numerami: …; …; …; …. Nieruchomości 1 i 2 zostały nabyte przez … w 1/2 na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie umowy sprzedaży. Po śmierci … Nieruchomość 1 i 2 została nabyta przez …, … i … w 1/6 na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia. Działki były przeznaczone początkowo pod wybudowanie domu jednorodzinnego a następnie pod inwestycję. … planował sprzedaż opisanych działek. … wraz z żoną Panią … zawarli umowę przedwstępną z … z ustaloną ceną i datą zawarcia umowy przyrzeczonej na grudzień 2021. W umowie zostało określone, że jeżeli kupujący nie uzyska pozwolenia na budowę do 08.2021, to umowa ulegnie rozwiązaniu z końcem sierpnia, a jeżeli uzyska, ale nie przystąpi do podpisania umowy przyrzeczonej w dacie ostatecznej, to zgodzi się na przeniesienie uzyskanego pozwolenia na budowę na sprzedających. Ponieważ … nie dotrzymało terminu uzyskania pozwolenia na budowę, to strony postanowiły, że wniosek o jego wydanie zostanie złożony w imieniu ….. … upełnomocnił biuro działające na zlecenie … do wszelkich działań związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Pełnomocnik …. złożył wniosek o wydanie decyzji w imieniu ... W stosunku do działek zostały wydane decyzję o warunkach zabudowy. 21 grudnia 2021 r. została wydana decyzja mocą której zatwierdzono projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielono … pozwolenia na budowę centrum logistyczno-magazynowo-produkcyjnego z zapleczem biurowo-socjalnym wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi i układem komunikacji wewnętrznej na nieruchomości. Po śmierci … postanowili Państwo sprzedać przedmiotowe Nieruchomości 1 i 2. Zawarli Państwo umowę przedwstępną sprzedaży ww. Nieruchomości 1 i 2 z podmiotem, który zamierza zrealizować inwestycję polegającą na wybudowaniu parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego. Warunkowa umowa sprzedaży ma zostać zawarta po uzyskaniu przez stronę sprzedającą ostatecznej i prawomocnej decyzji, udzielającej pozwolenia na budowę centrum logistyczno-magazynowo-produkcyjnego z zapleczem biurowo-socjalnym wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi i układem komunikacji wewnętrznej na ww. działkach. Decyzja ta została uzyskana poprzez przeniesienie na … decyzji z 21 grudnia 2021 r. Strona sprzedająca zobowiązała się w umowie przedwstępnej do przekazania stronie kupującej wszelkiej dokumentacji dotyczącej przedmiotu umowy a związanej z planowaną inwestycją, a w szczególności opisanych wyżej decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę. Przenieśli Państwo pozwolenia na budowę najpierw na …, później na … i …, dwukrotnie udzielili Państwo szerokich  pełnomocnictw kierownikowi budowy wskazanemu przez kupującego, udzielili Państwo pełnomocnictwa prawnikom kupującego, do prowadzenia pozyskiwania i sprawdzania wszelkiej dokumentacji związanej z nieruchomością. Warunkiem zawarcia umowy sprzedaży jest uzyskanie przez stronę sprzedającą ostatecznej i prawomocnej decyzji Prezydenta Miasta, udzielającej pozwolenia na budowę centrum logistyczno-magazynowo-produkcyjnego z zapleczem biurowo-socjalnym wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi i układem komunikacji wewnętrznej na nieruchomości - działki nr ew. …, …, …, …., …., …, …, …. Warunek ten został spełniony.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów prawa, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Zainteresowani podjęli w odniesieniu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży.

W przedmiotowej sprawie należy zwrócić uwagę na fakt zawarcia umowy przedwstępnej ze Spółką oraz udzielenie szerokich pełnomocnictw celem dokonywania szeregu czynności związanych z gruntem będącym przedmiotem sprzedaży.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 389 § 2 ww. ustawy:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Natomiast kwestie udzielania pełnomocnictw zostały uregulowana w Dziale VI Przedstawicielstwo.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Powyższe oznacza, że stroną postępowań zmierzających do ich realizacji będzie nie pełnomocnik, ale Sprzedający, bowiem pełnomocnik działać będzie w imieniu Sprzedających, a nie w imieniu własnym. Zatem czynności podejmowane przez pełnomocnika, w granicach umocowania, są traktowane tak jak czynności wykonywane bezpośrednio przez Sprzedających.

Tak więc w niniejszych okolicznościach, przed planowaną sprzedażą, Sprzedający wykażą aktywność w przedmiocie sprzedaży działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców. Osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotowe Nieruchomości, w których udziały nadal są własnością Sprzedających. Działania te, dokonywane za ich pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości. Jak Państwo wskazali, kupujący zamierza uzyskać ostateczną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenie na budowę planowanej inwestycji. Dodać przy tym należy, że dwukrotnie udzielili Państwo pełnomocnictwa kierownikowi budowy wskazanemu przez kupującego, udzielili Państwo pełnomocnictwa prawnikom kupującego, do pozyskiwania i sprawdzania wszelkiej dokumentacji związanej z nieruchomością. Wszystkie czynności z  punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Zainteresowanych.

Wskazać również należy na charakter i cel inwestycyjny przedmiotowych Nieruchomości. Zauważyć należy, że z okoliczności sprawy nie wynika, aby Nieruchomości te były wykorzystywane przez Państwa w celach osobistych. W analizowanej sprawie należy stwierdzić, że w stosunku do przedmiotowej nieruchomości poczynili Państwo określone działania – zauważyć należy, że umowa sprzedaży ma zostać zawarta po uzyskaniu przez Państwa ostatecznej i prawomocnej decyzji udzielającej pozwolenia na budowę centrum logistyczno-magazynowo-produkcyjnego z zapleczem biurowo-socjalnym wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi i układem komunikacji wewnętrznej na nieruchomości, zobowiązali się Państwo do przekazania stronie kupującej wszelkiej dokumentacji dotyczącej przedmiotu umowy a związanej z planowaną inwestycją, w tym decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę. Ponadto, w związku ze sprzedażą nieruchomości udzielali Państwo szerokich pełnomocnictw do działania w Państwa imieniu.

Okoliczności sprawy wskazane we wniosku świadczą o angażowaniu środków podobnych do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów, bowiem w przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg działań podjętych w stosunku do działek będących przedmiotem sprzedaży. Podejmowane przez Państwa działania wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Ponadto jak wynika z wniosku Pani … dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości zabudowanych, niezabudowanych, mieszkań oraz lokalu użytkowo/ magazynowego. Pan … dokonał sprzedaży nieruchomości, która nabył w celu lokaty kapitału, a środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczył na zakup kolejnej nieruchomości.

W ocenie tut. Organu podejmowane przez Państwa działania potwierdzają, że sprzedaż udziałów w przedmiotowych nieruchomościach, tj. Nieruchomości 1 i  Nieruchomości 2 nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanych za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego uznałem Państwa stanowisko za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podkreślić należy, iż powołane przez Państwa wyroki sądu są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

1)Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

2)Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan … (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

a)w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

b)w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).