Wyrok WSA w Warszawie z dnia 4 czerwca 2024 r., sygn. VII SA/Wa 1017/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Mirosław Montowski, Sędziowie: sędzia WSA Artur Kuś, asesor WSA Nina Beczek (spr.), , Protokolant: ref. Tomasz Bilewski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 czerwca 2024 r. sprawy ze skargi W. nr [...] przy ul.[...] w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 20 lutego 2024 r. znak: KOC/4831/Ar/22 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.

Uzasadnienie

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z 20 lutego 2024 r. znak KOC/4831/Ar/22 utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z [...] lipca 2022 r. nr [...] ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego budynku usługowego wraz z gastronomią (zabudowa wewnętrznego dziedzińca – przeszklone patio), na terenie inwestycji obejmującym działkę nr ew. [...] w obrębie [...] przy ul. [...] w Dzielnicy [...] .

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium podało, że [...] sp. z o.o. wystąpiła 18 marca 2022 r. z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla opisanej wyżej inwestycji. Zarząd Dzielnicy [...] decyzją z [...] lipca 2022 r. ustalił dla wskazanej inwestycji warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Od tej decyzji Wspólnota Mieszkaniowa Domu nr [...] przy ul. [...] w W. wniosła odwołanie.

Organ odwoławczy stwierdził, że decyzja organu I instancji odpowiada prawu. Organ uzyskał od wnioskodawcy prawidłowo uzupełniony wniosek odpowiadający wymaganiom stawianym przez art. 52 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503), powoływanej dalej jako ustawa. Kolegium wyjaśniło, że jednym z celów decyzji o warunkach zabudowy jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Postępowanie w sprawie warunków zabudowy ma zaś za zadanie ustalenie czy planowana inwestycja spełnia wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 ustawy. I tak zgodnie z art. 62 ust. 5a ustawy, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, co wynika jednoznacznie z uregulowania § 9 rozporządzenia, ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, która powinna zawierać część tekstową i graficzną. Wyniki analizy urbanistycznej, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Organ zaznaczył przy tym, że część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy, sporządza się na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. W ocenie organu odwoławczego, materiał dowodowy w sprawie dostarcza informacji odnośnie sporządzenia przez osobę uprawnioną analizy urbanistycznej, która odpowiada wymogom stawianym przez wskazane wyżej rozporządzenie oraz zgodnie z art. 62 ust. 5a ustawy obejmuje obszar nie mniejszy niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszy jednocześnie niż 50 metrów. Uwzględniając powyższe oraz stan faktyczny sprawy, w ocenie Kolegium, organ I instancji prawidłowo wyznaczył w przedmiotowej sprawie obszar analizowany w odległości minimalnej (3-krotności szerokości frontu działki o nr ew. [...] objętej wnioskiem - 46 m), tj. w odległości 138 m. Wszystkie wymagania wynikające z art. 61 ustawy zostały w niej uwzględnione. Wyniki analizy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). Kolegium wskazało, że organ I instancji przeprowadził wymagane brzmieniem art. 53 ust. 4 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy postępowanie uzgadniające z Zarządem Terenów Publicznych - zarządcą drogi gminnej ul. [...] (pismo z 9 maja 2022 r.) i z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków - organ ten nie zajął stanowiska w ustawowym terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie. Zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy nieprzedstawienie stanowiska w przeciągu 14 dni uważa się za równoznaczne odpowiednio z uzgodnieniem lub zaopiniowaniem projektu. Kolegium podało, że dokonało analizy akt sprawy pod kątem łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 ustawy. Jak wynika z akt, w analizie urbanistycznej wskazano, że planowana inwestycja polega na rozbudowie kamienicy frontowej, tworzącej pierzeję ulicy [...]. Charakterystycznym zespołem urbanistyczno-architektonicznym jest ulica [...], chroniona wpisem do rejestru zabytków. Wysokość rozbudowy nie będzie przekraczała wysokości kamienicy frontowej i będzie dostosowana do wysokości istniejących ścian tej kamienicy. Z uwagi na zakres inwestycji - rozbudowa istniejącego budynku - jedynym parametrem urbanistycznym, wymagającym obliczenia średniej z obszaru analizowanego jest wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni terenu inwestycji (intensywność wykorzystania terenu), w tym przypadku działki nr [...]. Pozostałe parametry, takie jak linia zabudowy, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej, są zdefiniowane przez kamienicę frontową, usytuowaną w pierzei ul. [...]. Kolegium stwierdziło, że organ I instancji przeprowadzający postępowanie dokonał analizy przesłanek wyszczególnionych w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 ustawy, co zostało poparte zebranym materiałem dowodowym, a także znalazło wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Jak z niej wynika planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji istniejącej zabudowy na wnioskowanym terenie. Zabudowa działek sąsiednich pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, także w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zaskarżoną decyzją określono wskaźniki i parametry wynikające z przepisów rozporządzenia, ustalenia te nie wykazują, zdaniem Kolegium, uchybień nakazujących uchylenie zaskarżonej decyzji. Organ I instancji na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego słusznie doszedł do wniosku, że wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 - 6 ustawy zostały spełnione, w konsekwencji czego wydał decyzję pozytywną dla wnioskodawcy.