Wyrok WSA w Warszawie z dnia 22 listopada 2019 r., sygn. IV SA/Wa 866/19

Zagospodarowanie przestrzenne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Sękowska, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant st. ref. Marika Bibrowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 listopada 2019 r. sprawy ze skargi J. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] stycznia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] grudnia 2018 r. nr [...]

Uzasadnienie

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z [...] stycznia 2019 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...]. (dalej SKO), po rozpatrzeniu odwołania J. W. od decyzji Wójta Gminy [...] z [...] grudnia 2018 r. nr [...], ustalającej na wniosek Państwa A. i M. W. warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego oraz budynku gospodarczego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, na części działek o nr ew. [...] i [...] obręb [...], gmina [...]. - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję I. instancji.

Stan niniejszej sprawy przedstawiał się następująco. Sprawa ta po raz kolejny stała się przedmiotem oceny Organów obu instancji. Organ odwoławczy wskazał, że z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach wynika, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, prawidłowo wyznaczony został obszar analizowany dla inwestycji objętej wnioskiem. Mając na uwadze, iż szerokość frontu działki, na której ma zostać zrealizowana inwestycja wynosi 22 m, granice obszaru analizowanego ustalono w odległości 66 m od granic nieruchomości. Obszar ten obejmuje wszystkie działki zabudowane wokół terenu inwestycji, przez które przebiega minimalna granica obszaru analizowanego, zaś nieruchomości włączone do analizy tworzą ład przestrzenny, który charakteryzuje znajdującą się w jego granicach zabudowę. Takie wyznaczenie obszaru analizowanego pozwoliło - zdaniem SKO - na prawidłowe ustalenie warunków zabudowy. Za prawidłowe Organ odwoławczy uznał zatem włączenie do obszaru analizowanego całości działek, przez które przechodzi granica obszaru analizowanego. Z poczynionych ustaleń wynikało, że na przedmiotowym obszarze występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych. Na znajdujących się w obszarze analizowanym działkach nr ew. o numerach: [...], [...] i [...] występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. SKO oceniło, że w oparciu o § 4 rozporządzenia wykonawczego do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwanej dalej u.p.z.p.). Organ I. instancji dokonał prawidłowych ustaleń w zakresie linii zabudowy. Z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy wynika, że obowiązującą linię zabudowy ustalono w odległości 8 m od granicy terenu inwestycji z drogą gminną. Odnośnie przyjętych w tym zakresie wartości, jak wynika z przeprowadzonej analizy, w obszarze analizowanym przybiera linia zabudowy wartości od 8 m do 30 m. W sprawie niniejszej - jak zaznaczono - linia ta została prawidłowo wyznaczona w nawiązaniu do linii zabudowy występującej na znajdującej się w obszarze analizowanym działce nr ew. [...]. Dokonując przedmiotowych ustaleń, Organ miał również na uwadze przebiegającą przez obszar analizowany linię energetyczną wysokiego napięcia, co wynika ze sporządzonej analizy. Zgodnie z § 5 rozporządzenia z przeprowadzonej analizy wynika, że w obszarze objętym analizą występują zróżnicowane parametry w tym zakresie - od 7% do 18% (obliczone dla części zabudowanej działki oznaczonej [...] lub ogrodzonej), natomiast średni wskaźnik zabudowy wynosi 14,5%. Mając na uwadze, że inwestycja będzie zlokalizowana jedynie na części powierzchni działek, zasadne - jak podkreśliło SKO - było przyjęcie tego wskaźnika w wartościach charakterystycznych dla zabudowanych części działek. W przedmiotowej sprawie ustalono ten parametr w przedziale od 7% (w nawiązaniu do wskaźnika dla działki nr ew. [...]) do 14,50%., co nawiązuje do średniej wartości tego wskaźnika dla obszaru analizowanego. Wskazać należy więc, że przyjęte wielkości nawiązują do minimalnej oraz średniej wartości tego wskaźnika występującej na obszarze analizowanym. Według SKO przyjęcie tego parametru w wielkości określonej przez Organ I. instancji wynika z przeprowadzonej analizy i pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego. Kolejne wskaźniki to jest szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrię dachu również wyznaczono zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. I tak, szerokość elewacji frontowej wyznaczono dla budynku mieszkalnego od 9,4 do 16 m, natomiast dla budynku gospodarczego od 7 do 16 m. Średnia szerokość elewacji budynków w obszarze analizowanym wynosi 11,75 m, a minimalna 7 m, natomiast maksymalna 17 m. Z treści analizy - zdaniem SKO - wynika, że mając na uwadze treść wniosku, charakter inwestycji oraz parametry terenu objętego wnioskiem, dopuszczalne jest zwieszenie maksymalnej wartości wskaźnika dla budynku mieszkalnego do 16 m, z jednoczesnym ograniczeniem jego wartości dla budynku gospodarczego do 7 m (w nawiązaniu do budynku gospodarczego na działce nr ew. [...]). A zatem, przyjęcie przez Organ I. instancji tego parametru we wskazanych wartościach występujących w terenie analizowanym wynika z wnioskowanego rodzaju inwestycji oraz przeprowadzonej analizy. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (§ 7 rozporządzenia) wyznaczono w przedziale od 3,5 m do 6 m. Analizowany parametr został ustalony w nawiązaniu do parametru dla budynku posadowionego na działce nr ew. [...] - dla którego wynosi 6 m (wraz z kafarem), podczas gdy wysokość okapu tego budynku (bez kafara) to 3,5 m. A zatem, ustalony wskaźnik - zdaniem SKO - również jest zgodny ze znajdującymi zastosowanie w przedmiotowej sprawie przepisami, a przede wszystkim wynika z przeprowadzonej w sprawie analizy. Przy czym należy podkreślić, iż ustalone wielkości są charakterystyczne dla obszaru analizowanego, zaś wybudowana w oparciu o nie inwestycja będzie wpisywała się w ład architektoniczny stwierdzony na obszarze poddanym analizie.