Wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 sierpnia 2008 r., sygn. IV SA/Wa 602/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marian Wolanin, Sędziowie asesor WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska, asesor WSA Tomasz Wykowski (spr.), Protokolant Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 sierpnia 2008 r. sprawy ze skargi I. K. i B. N. na uchwałę Rady Miasta O. z dnia [...] grudnia 2003 r. nr [...] w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - oddala skargę -

Uzasadnienie

IV SA/Wa 602/08

U Z A S A D N I E N I E

I. K. oraz B. N. reprezentowane przez pełnomocnika radcę prawnego dr A. S. wniosły na podstawie art.101 ust.1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r. nr 142, poz.1591 ze zm.) skargę na uchwałę Rady Miasta O. na uchwałę Nr [...] z dnia [...] grudnia 2003 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu osiedla "[...]" w O. opublikowaną w Dziennniku Urzędowym Województwa [...] nr [...], poz.[...] z dnia [...] maja 2004 r.

Wykazując swój interes prawny w sprawie I. K. wskazała, iż jest współwłaścicielką działki nr [...] z obrębu nr [...] z budynkiem przy ulicy [...], które nabyła umową notarialną z dnia [...] lipca 2006 r. B. N. jest natomiast współwłaścicielką działki nr [...] z budynkiem przy ulicy [...], które nabyła umową notarialną z dnia [...] listopada 2004 r. Skarga podkreśla, iż obie skarżące zawarły przedwstępne umowy nabycia nieruchomości na terenie osiedla w okresie realizacji I etapu jego realizacji, pod rządami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego Uchwałą nr [...] Rady Miasta O. z dnia [...] października 1999 r. (umowy z dnia [...] maja 2003 r. i z dnia [...] września 2003 r.). Uchwała z 1999 r. dopuszczała wyłącznie ekstensywną zabudowę mieszkaniową i ochronę leśno-wydmowego charakteru terenu. Skarżące nabyły zatem prawo, a zarazem obowiązek zakupu nieruchomości na terenie kameralnego osiedla domów jednorodzinnych i niskich apartamentowców w lesie. Ponadto, ówczesny plan miejscowy zakładał parkowanie samochodów jedynie w garażach budynków oraz na wspólnym parkingu położonym bezpośrednio przy wjeździe na osiedle. Plan ograniczał również ciągi komunikacyjne, wyłączając z ruchu kołowego centralną część osiedla, przy której położone są domy skarżących. Podjecie zaskarżonej uchwały istotnie pogorszyło sytuację skarżących, gdyż doprowadziło do całkowitej zmiany charakteru osiedla, niemożliwego do zaakceptowania zagęszczenia zabudowy oraz zwiększenia liczby pojazdów i wprowadzenia ruchu kołowego na teren całego osiedla. W bezpośrednim sąsiedztwie domów skarżących, gdzie miała przebiegać leśna ścieżka piesza, znajduje się obecnie ruchliwa ulica wewnętrzna, przy której ciasno parkują samochody. W umowach przyrzeczenia przeniesienia na skarżące własności nieruchomości deweloper zobowiązał się m.in. przenieść na nie aktem notarialnym udział we współwłasności części wspólnych osiedla służących ogółowi mieszkańców. Wysokość udziału we współwłasności części wspólnych osiedla służących ogółowi mieszkańców miała zostać określona proporcjonalnie do ilości lokali wybudowanych w osiedlu. W okresie uchwalania planu skarżące były nie tylko uprawnione, ale również zobowiązane do nabycia nieruchomości na terenie osiedla. Skarżące przekazały deweloperowi środki finansowe, na podstawie których realizował inwestycję. Skarżące nie dysponowały jednak prawem do uczestnictwa w procedurze uchwalania planu gwarantującej im ochronę sądową naruszanych praw. W przypadku odstąpienia od umów przyrzeczenia sprzedaży nieruchomości skarżące obowiązane były do uiszczenia kar umownych w wysokości 5% ceny zakupu nieruchomości. Zgodnie z pierwotnym stanem prawnym zagospodarowania osiedla znacznie większa jego część miała stanowić tereny zielone, stanowiące współwłasność skarżących. W wyniku uchwalenia zaskarżonego planu miejscowego zmniejszyła się część wspólna osiedla na rzecz terenów budowlanych podlegających sprzedaży innym osobom, kosztem własności skarżących. Jednocześnie, proporcjonalnie zwiększył się udział powierzchni przeznaczonej na komunikację oraz parkingi. Uchwalenie planu spowodowało więc odebranie skarżącym części udziału w gruntach leśnych osiedla i przeznaczenie ich na cele zabudowy oraz przekształcenie należących do skarżących wspólnych gruntów leśnych na cele komunikacji. W dotychczasowym orzecznictwie i literaturze przedmiotu interes prawny w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego utożsamia się z prawem własności lub z prawem użytkowania wieczystego nieruchomości, ewentualnie z ograniczonym prawem rzeczowym. W obliczu zachodzących zjawisk gospodarczych i społecznych na rynku nieruchomości pogląd ten należy zmodyfikować. W niniejszej sprawie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony został bezpośrednio i wyłącznie w celu realizacji zabudowy w tzw. systemie deweloperskim. Inwestycja taka realizowana jest z pieniędzy przyszłych nabywców domów, czy też lokali, wpłaconych deweloperowi. Nabywcy nieruchomości uzyskują prawo własności dopiero po zakończeniu inwestycji, a ich roszczenia w tym zakresie zabezpiecza umowa przedwstępna zawarta z deweloperem. Do czasu nabycia tytułów prawnych do swoich nieruchomości nabywcy nie mogą korzystać z uprawnień właścicielskich wobec organów władzy publicznej. Sytuacja taka nie uwzględnia realiów gospodarczych. Pomimo zatem faktu, iż w dacie podjęcia zaskarżonej uchwały skarżące nie były jeszcze właścicielkami nieruchomości, za które uiściły opłatę (właścicielem tym był tymczasowo deweloper), uchwała naruszyła interes prawny skarżących, co daje podstawę do kwestionowania uchwały w trybie art.101 ustawy o samorządzie gminnym. Wskazując w powyższy sposób źródło interesu prawnego w sprawie, skarżące podniosły, iż zaskarżona uchwała naruszyła ten interes z obrazą: art.140 k.c. poprzez istotne i bezprawne pogorszenie warunków korzystania z nieruchomości skarżących oraz przez zmniejszenie powierzchni wspólnych osiedla stanowiących współwłasność skarżących, a przez to, naruszenie ich prawa własności nieuzasadnione względami interesu publicznego, naruszenie art.18 ust.2 pkt 2a w związku z art.6 ust.1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym przez ich niezastosowanie przy podejmowaniu zaskarżonej uchwały i uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sprzeczne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta O., naruszenie art.18 ust.2 pkt 4 lit.a ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego niezgodnie z decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2003 r. nr [...] w zakresie zmiany przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne, ustalenia minimalnej wielkości działek budowlanych oraz sposobu ich zagospodarowania, naruszenie art.7 ust.1 i 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2004 r.nr 121, poz.1266 z późn. zm.) poprzez jego niezastosowanie i zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele zieleni publicznej i zabudowy mieszkaniowej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego bez zgody właściwego organu. Skarga uszczegóławia poszczególne zarzuty skargi, podobnie jak i szereg pism skarżących z dnia: 12 i 16 maja, 18 i 20 czerwca oraz 17 lipca 2008 r.