Interpretacja indywidualna z dnia 19 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.168.2024.3.MAZ

Opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Nieruchomości oraz prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony lub zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, w związku z nabyciem Nieruchomości

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług (pytania nr 1-3) jest prawidłowe.

Informuję, że w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 23 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości oraz prawa do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony lub zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym w związku z nabyciem Nieruchomości, wpłynął 23 kwietnia 2024 r. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 czerwca 2024 r. (wpływ 26 czerwca 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: XXXX ul. …, …, NIP: …

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: YYYY Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ul. …, …, NIP: …

Opis zdarzenia przyszłego

XXXX (dalej jako: „Spółka” lub „Nabywca”) jest spółką kapitałową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Spółka ma charakter spółki celowej, prowadzącej działalność gospodarczą polegającą na realizacji przedsięwzięć deweloperskich, w szczególności w zakresie budowy wielorodzinnych budynków mieszkalnych i sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych. Spółka należy do międzynarodowej grupy kapitałowej, prowadzącej działalność gospodarczą w branży nieruchomościowej. Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik czynny VAT.

YYYY spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Sprzedający”; dalej łącznie z Nabywcą jako: „Strony” lub „Wnioskodawcy”, lub „Zainteresowani”) jest spółką kapitałową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Profil działalności Sprzedającego obejmuje przede wszystkim działalność związaną z wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi o charakterze komercyjnym, a w pozostałym zakresie m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własnym rachunek. Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik czynny VAT.

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym …, położonej w województwie ..., powiecie i gminie …, w …, przy ul. …, zlokalizowanej w obrębie ewidencyjnym o numerze …, o obszarze … m², będącej własnością Skarbu Państwa, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w …, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze … (dalej jako: „Grunt”).

Na Gruncie usytuowany jest budynek biurowy o powierzchni zabudowy … m², w którym znajdują się m.in. lokal gastronomiczny i przestrzenie biurowe oddane w najem (o powierzchni najmu brutto ok. … m²) oraz parking podziemny z … miejscami parkingowymi (z zamontowanymi stacjami ładowania pojazdów elektrycznych) (dalej jako: „Budynek”). W skład Budynku wchodzą również elementy o charakterze funkcjonalnym/użytkowym, w postaci m.in. łazienek, czy też systemów detekcji oraz zapobiegania wyciekom wody.

Na Gruncie znajduje się również, stanowiąca własność Sprzedającego, infrastruktura techniczna i komunikacyjna związana z zapewnieniem użyteczności i funkcjonalności Budynku, będące budowlą lub ich częściami i urządzeniami budowlanymi w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 682, ze zm.), na które składają się:

a. ciąg pieszy (chodniki);

b. instalacja elektryczna;

c. zewnętrzne oświetlenie, zewnętrzne lampy oświetleniowe;

d. ogrodzenie z furtą wejściową (automatyczne obrotowe szlabany);

e. drogi wewnętrzne, parkingi naziemne;

 f. instalacje: wodociągowa, kanalizacyjna, wody deszczowej;

g. zewnętrzne pomieszczenie wentylacyjne;

h. wiata wypoczynkowa;

(dalej łącznie jako: „Budowle”; dalej wraz z Gruntem i Budynkiem jako: „Nieruchomość”).

Budynek wraz z Budowlami zostały wybudowane na Gruncie w 2015 r. (pozwolenie na użytkowanie zostało wydane w dniu (...) 2015 r.) przez … Sp. z o.o. (ówczesna nazwa: … Sp. z o.o.; dalej jako: „Poprzedni Właściciel”). (...) 2015 r. Sprzedający działając jako wynajmujący oraz … sp. z o.o. jako najemca (dalej jako: „AABB”; AABB jest zarazem również obecnym najemcą) zawarli umowę najmu Budynku i Budowli.

Sprzedający nabył Nieruchomość (tj. prawo własności Budynku oraz Budowli oraz prawo użytkowania wieczystego Gruntu) na podstawie umowy sprzedaży zawartej (...) 2015 r. z Poprzednim Właścicielem. Na mocy ww. umowy sprzedaży, Sprzedający dysponuje prawem użytkowania wieczystego Gruntu do 5 grudnia 2089 r.

Całość przestrzeni biurowej Budynku oddana jest w najem jedynemu najemcy, tj. AABB, na podstawie umowy z … r. (dalej jako: „Umowa Najmu”), która zastąpiła uprzednio obowiązującą umowę najmu AABB z Poprzednim Właścicielem.

Na Gruncie nieodpłatnie i na czas nieoznaczony są ustanowione 2 służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorców przesyłowych w rozumieniu art. 305¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2023 r. poz. 1610, ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”), polegające na:

 a. prawie do wchodzenia na nieruchomość oraz znajdujących się na niej pomieszczeń, w których znajdować się będą elementy sieci ciepłowniczej i węzła cieplnego (w części pasa gruntu o szerokości 6 metrów wzdłuż przebiegu sieci ciepłowniczej) celem przeglądu, konserwacji, naprawy bądź wymiany sieci ciepłowniczej lub elementów węzła, stanowiących własność podmiotu, na rzecz którego ustanowiono służebność (tj. …) oraz korzystania z nieruchomości i czerpania z niej pożytków w zakresie wynikającym z prawa własności sieci ciepłowniczej oraz elementów węzła cieplnego, powstrzymywaniu się od nasadzeń drzew i krzewów oraz wykonywania obiektów małej architektury w pasie eksploatacyjnym sieci ciepłowniczej, jak również w miejscach utrudniających dostęp do niej;

b. prawie do korzystania z …, w części w jakiej zajmowany jest on przez …, w którym znajdują się kable oraz inne urządzenia, jak również prawie wejścia na pozostałą część w przypadku, gdy okaże się to niezbędne ze względu na konieczność wykonywania napraw, usunięcia awarii czy wykonania przeglądu, a także zapewniającej możliwość korzystania z tego przedziału dla celów przeprowadzania kabli energetycznych;

(dalej jako: „Służebności”).

Na Nieruchomości nieodpłatnie i na czas nieoznaczony jest ustanowione również prawo użytkowania na rzecz ... w postaci prawa używania i pobierania pożytków z obiektów lub pomieszczeń, w których zlokalizowany jest ..., należącej do ... (dalej jako: „Użytkowanie”).

Sprzedający nie jest przedsiębiorcą przesyłowym.

Na Gruncie oraz Budynku ustanowiona jest hipoteka zabezpieczająca wierzytelność banku z tytułu umowy kredytowej, wpisana na podstawie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki z (...) 2016 r. (dalej jako: „Hipoteka”).

Dla obszaru, na którym znajduje się Nieruchomość obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ... w rejonie ulicy ..., na podstawie uchwały Rady Miasta … Nr … z dnia … r. roku (Dz.Urz. … poz. …; dalej jako: „MPZP”). Zgodnie z MPZP obszar, na którym znajduje się Grunt, posiada oznaczenie symbolem … - tereny usług, handlu i biur oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, na warunkach szczegółowo określonych w MPZP, z określonymi warunkami zabudowy oraz zagospodarowania terenu oraz zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Nieruchomość posiada przy tym bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

W przyszłości Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości, tj. sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz sprzedaży i przeniesienia prawa własności Budynku i Budowli oraz innych praw związanych z Nieruchomością (dalej jako: „Transakcja”). W związku z tym (...) 2024 r. zawarta została umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”), a następnie, po spełnieniu określonych warunków zawieszających (lub ich zrzeczeniu się, jeżeli Umowa Przedwstępna przewiduje taką możliwość), określonych w ramach jej postanowień, Strony zawrą umowę przyrzeczoną. Szczegółowe warunki Transakcji, w tym treść warunków zawieszających zostały określone w Umowie Przedwstępnej. Na moment składania niniejszego wniosku planowane jest, że Transakcja zostanie zawarta w 2024 r., niemniej Strony podkreślają, że nie jest wykluczone, że do Transakcji może dojść w terminie późniejszym, w zależności od czynników zewnętrznych oraz postępu procesu negocjacyjnego. Wnioskodawcy wskazują, że do zawarcia planowanej Transakcji dojdzie przed (...) 2025 r.

Z zastrzeżeniem kolejnego zdania, Strony planują, iż cena za Nieruchomość zostanie zapłacona przez Nabywcę do Sprzedającego, niezwłocznie po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, za pośrednictwem rachunku depozytowego notariusza. Na zasadach określonych w Umowie Przedwstępnej, Nabywca zobowiązany jest do zapłaty na depozyt notarialny części ceny, jako zabezpieczenie zawarcia umowy przyrzeczonej. Sposób kalkulacji ceny należnej Sprzedającemu za Nieruchomość, zasady jej wypłaty oraz warunki zwalniania wpłaconej części ceny na ww. depozyt szczegółowo określają postanowienia Umowy Przedwstępnej.

W tym miejscu należy przy tym zastrzec, że w celu ułatwienia rozliczeń w przedmiocie planowanej Transakcji, Sprzedający oraz Nabywca w ramach Umowy Przedwstępnej uzgodnili, że część ceny należnej Sprzedającemu za Nieruchomość z tytułu Transakcji, zostanie odpowiednio przekazana do podmiotu, zapewniającego dotychczas Sprzedającemu finansowanie, będącego bankiem z siedzibą w Niemczech (dalej jako: „Istniejący Kredytodawca”). Ww. rozliczenie nastąpi w ramach instytucji przekazu, co do którego zasady oraz mechanizm rozliczenia szczegółowo został unormowany w ramach Umowy Przedwstępnej, którego skutkiem natomiast będzie spłata kwot należnych Istniejącemu Kredytodawcy, m.in. z tytułu udzielonego kredytu, zabezpieczonego Hipoteką (dalej jako: „Kredyt”), w celu wykonania zobowiązań i zwolnienia zabezpieczeń wskazanych dokładnie w Umowie Przedwstępnej.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozumieniu ustawy o VAT z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz nabycia prawa własności Budynku oraz Budowli.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z VAT.

Budynek, jak również Budowle nie stanowią obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, w rozumieniu art. 41 ust. 12 ustawy o VAT.

Budynek oraz Budowle służące jego funkcjonowaniu zostały oddane do użytkowania na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z 2 września 2015 r. nr … z wyjątkiem wiaty wypoczynkowej oddanej do używania w sierpniu 2023 r. (data protokołu przekazania prac przez wykonawcę: 24 sierpnia 2023 r.).

W związku z powyższym, w ocenie prawnej Zainteresowanych, do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT doszło:

- nie później niż 11 grudnia 2015 r. – w zakresie Budynku;

- nie później niż 11 grudnia 2015 r. – w zakresie Budowli innych niż wiata wypoczynkowa;

- 24 sierpnia 2023 r. – w zakresie wiaty wypoczynkowej.

Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie Budynku i Budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Jednakże wydatki poniesione na ulepszenie Budynku i Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nie przekroczyły co najmniej 30% ich wartości początkowej i w przypadku ponoszenia ewentualnych dalszych wydatków na ulepszenie nie przekroczą wspomnianej wartości do momentu realizacji planowanej Transakcji. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił i do momentu dokonania planowanej Transakcji nie będzie ponosił, w odniesieniu do wiaty wypoczynkowej, nakładów przekraczających co najmniej 30% jej wartości początkowej, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Wszystkie Budowle w momencie dokonania Transakcji stanowić będą część składową Nieruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, tj. będą trwale związane z Gruntem.

Nieruchomość, w tym wchodzący w jej skład Grunt, na moment przeniesienia własności nie jest i na moment Transakcji nie będzie:

a. objęta jakąkolwiek formą ochrony zabytków w rozumieniu ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. z 2022 r. poz. 840);

b. położona na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefie Rewitalizacji w rozumieniu ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. z 2021 r. poz. 485);

c. nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2022 r. poz. 2569);

d. położona w obszarze specjalnej strefy ekonomicznej w rozumieniu ustawy z 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych (Dz.U. z 2023 r. poz. 1604);

e. położona w granicach parku narodowego;

f. lasem w rozumieniu art. 37a ustawy z 28 września 1991 r. o lasach (Dz.U. z 2023 r. poz. 1356) lub oznaczona jako las w ewidencji gruntów lub budynków, przeznaczona do zalesienia w planie miejscowym oraz objęta uproszczonym planem urządzania lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ww. ustawy;

g. gruntem, do którego stosuje się art. 217 ust. 13 ustawy z 20 lipca 2017 r. prawo wodne (Dz.U. z 2023 r. poz. 1478).

Zgodnie z wiedzą Stron, na moment Transakcji, nie będą zachodziły żadne przeszkody faktyczne oraz prawne, w tym toczące się postępowania administracyjne lub też nie będą istniały roszczenia/prawa osób trzecich, które wpływałyby na skuteczność i ważność Transakcji.

Na moment zawarcia Transakcji, z wyjątkiem umów zawartych z dostawcami mediów i usług przez Najemcę, Umowy Najmu (w tym praw przysługujących podnajemcom w ramach Umowy Najmu), Służebności oraz Użytkowania, Nieruchomość nie będzie oddana/udostępniona na jakiejkolwiek podstawie do korzystania w jakiejkolwiek formie osobom trzecim.

Strony na dzień dokonania Transakcji będą zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT w rozumieniu ustawy o VAT.

Celem dokonania Transakcji przez Nabywcę będzie wykorzystywanie w przyszłości Nieruchomości w związku i na potrzeby działalności opodatkowanej w rozumieniu ustawy o VAT (w sposób przedstawiony w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego poniżej).

Sprzedający w ramach Transakcji przeniesie na Nabywcę również następujące prawa, decyzje administracyjne oraz dokumentację:

a. majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów dotyczących Budynku w zakresie pól eksploatacji nabytych uprzednio przez Sprzedającego, w tym ewentualne zezwolenia do wykorzystania projektu (tak w części, jak i w całości), w tym do dokonywania zmian, adaptacji oraz łączenia z innymi dziełami (dalej jako: „Projekty”);

b. własność wszelkich nośników, na których zapisano Projekty;

c. prawa Sprzedającego dotyczące certyfikatu BREEAM(Building Research Establishment Environmental Assessment Method), dotyczącego oceny, według międzynarodowych standardów, poziomu ekologiczności Budynku;

d. prawa z instrumentów zabezpieczających Umowę Najmu (gwarancja bankowa, poręczenie);

e. pozostałe prawa, decyzje administracyjne oraz dokumentacja dotyczące Nieruchomości (np. prawa i obowiązki dotyczące Umowy Najmu, w zakresie w którym nie przejdą na Nabywcę z mocy prawa, czy dotyczące praw z gwarancji budowlanych, określone w Umowie Przedwstępnej).

W ramach Transakcji zostaną przeniesione także urządzenia i wyposażenie Nieruchomości, które są niezbędne do jej prawidłowego funkcjonowania (w zakresie, w którym nie stanowią już części składowej samej Nieruchomości). Urządzenia i wyposażenie inne niż wymagane dla prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, o których mowa powyżej, nie zostaną przeniesione w ramach Transakcji.

Niezależnie, z mocy prawa (tj. na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), z chwilą dokonania Transakcji na Nabywcę przejdą prawa z tytułu zawartej Umowy Najmu, tzn. z chwilą sprzedaży Nabywca wstąpi w prawa Sprzedającego wynikające z Umowy Najmu oraz Sprzedający przeniesie na Nabywcę prawa Sprzedającego wynikające z instrumentów zabezpieczenia najmu. Po Transakcji może dojść do dodatkowych rozliczeń pomiędzy Sprzedającym i Nabywcą (np. z tytułu rozliczenia czynszu najmu lub innych opłat należnych od Najemcy na podstawie Umowy Najmu, w tym podatków, za kwartał, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji).

Wraz z podpisaniem przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający udzieli Nabywcy zgody na przeniesienie na Nabywcę lub uchylenie określonych w Umowie Przedwstępnej pozwoleń na umieszczenie sieci w drodze publicznej.

Wnioskodawcy pragną podkreślić, że przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności:

a. oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedającego);

b. prawa i obowiązki z umów w zakresie finansowania Nieruchomości;

c. prawa i obowiązku z umów zarządzania (w tym zarządzania nieruchomością lub zarządzania aktywami);

d. wierzytelności pieniężne;

e. prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług, jak usługi ochrony, usług sprzątania, usług monitoring pożarowego;

f. środki pieniężne oraz prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych;

g. środki pieniężne na rachunkach bankowych Istniejącego Kredytodawcy;

h. należności z tytułu Umowy Najmu, w tym wszelkie opłaty, które nie zostały zapłacone Sprzedającemu do dnia Transakcji;

i. ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości;

j. księgi rachunkowe i podatkowe Sprzedającego;

k. know-how wchodzący w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego (z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Nabywcy w ramach transakcji i badania due diligence Nieruchomości);

l. prawa i obowiązki z umów dotyczących przedsiębiorstwa Sprzedającego, jak umowa o świadczenie usług księgowych.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników, dla których Nieruchomość byłaby „zakładem pracy”. Podkreślić zatem należy, że w efekcie Transakcji Nabywca nie zostanie stroną żadnych umów z pracownikami Sprzedającego zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz.U. z 2023 r., poz. 1465 ze zm.).

Sprzedający jest spółką celową, której zasadniczym celem było nabycie, następnie wynajem, a obecnie sprzedaż Nieruchomości. W związku z tym Nieruchomość stanowi, i na moment planowanej Transakcji będzie stanowić, jej zasadnicze aktywo.

Na dzień dokonania planowanej Transakcji:

a. przedmiot Transakcji nie będzie wyodrębniony organizacyjnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze;

b. przedmiot Transakcji nie będzie przeznaczony do wykonywania odrębnych funkcji (zadań gospodarczych) od funkcji (zadań gospodarczych) wykonywanych w ramach całego przedsiębiorstwa Sprzedającego;

c. dla przedmiotu Transakcji nie będą przygotowywane osobne rachunek zysków i strat ani bilans, tzn. odrębne od rachunku zysków i strat i bilansu przygotowywanych dla całego istniejącego przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Po nabyciu Nieruchomości, planowane są prace związane z wyburzeniem Budynku i Budowli. Docelowo Nabywca podejmie kroki w celu przygotowania Gruntu pod nową inwestycję, której przedmiotem będzie wzniesienie budynku mieszkalnego. Po wybudowaniu nowego budynku, Nabywca planuje wykorzystać go do czynności opodatkowanych, tj. dokona sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych i użytkowych w budynku, które to czynności będą podlegały opodatkowaniu VAT. Jedynie przejściowo, w celu wywiązania się z Umowy Najmu wobec najemcy (AABB), wynajem Nieruchomości (podlegający opodatkowaniu VAT) będzie kontynuowany do końca okresu obowiązywania Umowy Najmu w 2025 r.

W konsekwencji, zarówno przejściowe, jak i ostateczne wykorzystanie przez Nabywcę Nieruchomości będzie polegało zatem na wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT i nie będzie podlegało zwolnieniu z tego podatku.

Mając na uwadze przedmiot działalności gospodarczej Sprzedającego oraz planowaną, docelową, działalność Nabywcy w odniesieniu do Nieruchomości, warto zauważyć, iż profil tych działalności będzie się różnił. Głównym celem Nabywcy jest uzyskanie atrakcyjnego gruntu pod przyszłą inwestycję mieszkaniową (typowa działalność deweloperska), gdy Sprzedający prowadził będzie na moment Transakcji działalność skupiającą się na czerpaniu pożytków z oddania Budynku (będącego obiektem komercyjnym) w najem.

W zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości podlegać będzie na dzień zawarcia Transakcji zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Nabywca złożą zgodne oświadczenia zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, o rezygnacji z tego zwolnienia i wyborze opodatkowania tej dostawy budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku z 26 czerwca 2024 r. Spółka podała, że:

 1. Do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT doszło:

a. nie później niż 11 grudnia 2015 r. – w zakresie Budynku;

b. nie później niż 11 grudnia 2015 r. – w zakresie Budowli innych niż wiata wypoczynkowa;

c. 24 sierpnia 2023 r. – w zakresie wiaty wypoczynkowej.

2. Jak wskazano we Wniosku, Sprzedający jest spółką celową, której zasadniczym celem było nabycie, wynajem, a obecnie sprzedaż Nieruchomości. Po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający zamierza dokonać spłaty swoich zobowiązań i transferu ewentualnego pozostałego kapitału do wspólnika. Następnie dojdzie do likwidacji Sprzedającego.

3. Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, intencją Stron jest, by docelowo doszło do pełnego wykreślenia Hipoteki. W tym celu, przed zawarciem planowanej Transakcji, istniejący Kredytodawca przedstawi Stronom m.in. dokładną wartość wierzytelności zabezpieczonej Hipoteką, na zasadach określonych szczegółowo w Umowie Przedwstępnej.

Następnie, w ramach Transakcji, tak ustalona kwota zostanie uregulowana w ramach mechanizmu spłat opisanego [we wniosku]) Wniosku. W następstwie dokonanej spłaty (skutkującej pełną spłatą wierzytelności Istniejącego Kredytodawcy), Istniejący Kredytodawca wyrazi zgodę m.in. na wykreślenie Hipoteki z księgi wieczystej. W efekcie tego, w myśl Umowy Przedwstępnej, po Transakcji, Nabywca złoży w sądzie wieczystoksięgowym odpowiednio wypełniony i opłacony wniosek o wykreślenie Hipoteki.

Pytania (oznaczone we wniosku nr. 1, 2 i 3)

1. Czy planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji stanowiła będzie dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?

2. Czy planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, mając na względzie, że:

a. w zakresie Budynku oraz Budowli – z wyłączeniem wiaty wypoczynkowej – na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy, oraz

b. w przypadku wiaty wypoczynkowej, jej dostawa dokonana w ramach planowanej Transakcji, będzie podlegała opodatkowaniu VAT, jako nie podlegająca żadnemu ze zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT?

3. Czy w przypadku uznania, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, z uwagi na fakt, że dostawa wiaty wypoczynkowej będzie podlegała opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych, a w pozostałym zakresie, w odniesieniu do dostawy Budynku oraz Budowli, na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie VAT tej dostawy, w wyniku otrzymania prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej faktyczne dokonanie Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do:

a. obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. lob pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz

b. zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie

W opinii Wnioskodawców:

1. Planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji stanowiła będzie dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

2. Planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, mając na względzie, że:

a. w zakresie Budynku oraz Budowli - z wyłączeniem wiaty wypoczynkowej - na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy, oraz

b. w przypadku wiaty wypoczynkowej, jej dostawa dokonana w ramach planowanej Transakcji, będzie podlegała opodatkowaniu VAT, jako nie podlegająca żadnemu ze zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.

3. W przypadku uznania, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, z uwagi na fakt, że dostawa wiaty wypoczynkowej będzie podlegała opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych, a w pozostałym zakresie, w odniesieniu do dostawy Budynku oraz Budowli, na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie VAT tej dostawy, w wyniku otrzymania prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej faktyczne dokonanie Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do:

a. obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. lob pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz

b. zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska wnioskodawców (grupy Zainteresowanych).

W przedmiocie pytania nr 1

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy będzie mieściła się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie będą znajdywały w tym wypadku zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej Wnioskodawców, gdyż rozstrzyga o tym czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, dokonać oceny, czy opisana w zdarzeniu przyszłym dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji powinna być traktowana jako dostawa towarów, opodatkowana VAT.

Definicja przedsiębiorstwa oraz ZCP na gruncie ustawodawstwa i w świetle orzecznictwa krajowego i unijnego.

Definicja przedsiębiorstwa

Definicja pojęcia „przedsiębiorstwo” nie została zawarta w ustawie o VAT. Dla celów podatku VAT należy stosować definicję „przedsiębiorstwa” wskazaną w Kodeksie cywilnym, co potwierdzone zostało zarówno w orzecznictwie sądów administracyjnych, jak również na gruncie utrwalonej praktyki organów podatkowych.

Pojęcie „przedsiębiorstwa” zostało zdefiniowane w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. W myśl przedmiotowej regulacji, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (firma przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności;

5) prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

6) koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie podkreśla się, że w celu uznania określonych składników majątkowych za przedsiębiorstwo muszą one stanowić całość pod względem organizacyjnym oraz funkcjonalnym. Należy również zwrócić uwagę, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, ale także ich zorganizowanym zespołem, co jest uwidocznione w ustawowej definicji przedsiębiorstwa oraz akcentowane w wielu wyrokach wydanych przez sądy administracyjne.

Zastosowanie w przedmiotowym katalogu wyrażenia „w szczególności” powoduje, iż katalog ten jest katalogiem otwartym i stanowi jedynie przykładowe wymienienie elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Należy podkreślić, że nie każde działające w przestrzeni gospodarczej przedsiębiorstwo musi składać się ze wszystkich elementów, które zostały wymienione przez ustawodawcę w katalogu otwartym zawartym w art. 55¹ Kodeksu cywilnego (część z tych elementów może bowiem w danym przedsiębiorstwie nie istnieć). Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem Wnioskodawców, jedynie w sytuacji gdy wszystkie wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym), stanowiące zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych, zostaną przekazane Nabywcy w ramach planowanej Transakcji, można mówić o zbyciu przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, ZCP oznacza organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż status ZCP posiada tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w skład którego wchodzą zobowiązania, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

a. jest wyodrębniony organizacyjnie,

b. jest wyodrębniony finansowo,

c. jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniony funkcjonalnie), oraz

d. mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Analiza dokonana powyżej znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych, w szczególności w licznych interpretacjach przepisów prawa podatkowego (zob. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z 30 stycznia 2024 r., znak 0111-KDIB3-3.4012.435.2023.3.PJ, z 29 stycznia 2024 r., znak 0114-KDIP1-3.4012.673. 2023.1.KP, czy z 29 stycznia 2024 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.632.2023.3.ESZ).

Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Zgodnie z utrwaloną praktyką orzeczniczą, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze istniejącego przedsiębiorstwa, np. wyodrębniony dział, zakład, wydział czy oddział. Należy jednak podkreślić, że wyodrębnienie organizacyjne może mieć charakter faktyczny (tj. wynikać np. z praktyki panującej w przedsiębiorstwie) i niekoniecznie musi zostać potwierdzone w formalnym dokumencie (np. regulaminie czy statucie). Formalne wyodrębnienie właściwe jest jednak dla celów dowodowych (por. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z 19 stycznia 2024 r., znak 0111-KDIB3-2.4012.639.2023.3.AR, z 5 grudnia 2023 r., znak 0112-KDIL1-1.4012.508.2023.2.EB, z 21 lipca 2023 r., znak 0111- KDIB3-1.4012.319.2023.2.AB, z 28 kwietnia 2023 r., znak 0114-KDIP4-3.4012.28.2023.2.MAT, z 12 października 2022 r., znak 0111-KDIB3-3.4012.373.2022.1.JSU).

Wyodrębnienie finansowe oznacza zaś sytuację, gdy sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanego zespołu składników (tj. do ZCP). Przy czym nie oznacza to, że ZCP powinna ograniczać się wyłączenie do zespołu składników posiadających cechy samodzielności finansowej (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 lutego 2024 r., znak 0114- KDIP1-1.4012.729.2023.2.MŻ, z 26 stycznia 2024 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.700.2023.3.AWY).

Wyodrębnienie funkcjonalne przejawia się zaś w zdolności do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych w ramach takiej całości składników majątkowych, która zdolna jest do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie tych zadań jak samodzielne przedsiębiorstwo.

W tym zakresie, opierając się zarazem o analizę orzecznictwa polskich sądów administracyjnych i organów podatkowych na tym polu, wskazać można na następujące kryteria oceny, czy dana transakcja zbycia składników majątku stanowi zbycie ZCP (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 2093/18, z 14 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 198/20 oraz z 10 stycznia 2017 r., sygn. akt II FSK 2991/15, jak również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 7 września 2021 r., sygn. akt I SA/Gd 534/21 (prawomocne) oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 17 lutego 2022 r., sygn. akt I SA/Sz 877/21 (nieprawomocne)):

 a. brak konieczności podejmowania po nabyciu dodatkowych czynności faktycznych przez nabywcę, niezbędnych do dalszego prowadzenia działalności, oraz

 b. stanowienie przez sprzedawane składniki majątku pewnego zespołu, rozumiane jako pozostawanie we wzajemnych relacjach pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej w formie odrębnego i samodzielnego przedsiębiorstwa.

Na te same kryteria wskazuje również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych przez siebie interpretacjach (por. interpretacji przywoływane powyżej).

Analogiczne podejście było prezentowane również w starszych wyrokach, tj. przykładowo w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 21 września 2020 r., sygn. akt I SA/Wr 354/20, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 11 grudnia 2019 r., sygn. akt I SA/Po 747/19 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 1204/16. W tym zakresie w doktrynie prawa podatkowego wskazuje się na hipotetyczną możliwość samodzielnego prowadzenia określonych działań gospodarczych przez zespół składników będący przedmiotem transakcji.

Niezależnie podnosi się w praktyce, że na moment dokonania ewentualnej transakcji, ww. wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne musi już istnieć w ramach przedsiębiorstwa zbywcy. Oznacza to, że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo następczo, tj. dopiero po przeniesieniu ich własności na nabywcę. Takie podejście prezentowane jest również w orzecznictwie. Przykładowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 listopada 2022 r., sygn. akt I FSK 1333/22, podkreślono, że: „[...] stwierdzenie, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Nie chodzi tu zatem o zespół składników majątkowych, które po włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań będzie mógł funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), a o przekazanie takiego zespołu składników majątkowych, który już jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim charakterze [...]. Oznacza to, że zespół tych składników powinien być już wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie, tj. - w przedsiębiorstwie zbywcy [...]”.

Analogicznie Naczelny Sąd Administracyjny wypowiadał się również w przeszłości, m.in. w wyroku z 23 listopada 2017 r., sygn. akt I FSK 327/16, gdzie wskazano, że: „realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

Opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości według objaśnień Ministra Finansów 11 grudnia 2018 r., Minister Finansów wydał objaśnienia dotyczące sposobu opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia”), zawierające katalog okoliczności, w których dana transakcja zbycia nieruchomości komercyjnych tj. nieruchomości przeznaczonych do celów działalności gospodarczej generujących przychody głównie z tytułu realizacji umów najmu, dzierżawy i umów o podobnym charakterze, powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zgodnie z Objaśnieniami, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uwzględnić należy następujące okoliczności:

a. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

b. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Bazując na Objaśnieniach należy uznać, że zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części będzie przede wszystkim transakcja, w której, w momencie jej dokonania, są spełnione łącznie następujące warunki:

a. przenoszony na nabywcę zespół składników majątku umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez sprzedającego i jest wystarczający do prowadzenia tej działalności;

b. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji;

c. przy czym, dla oceny analizowanego kryterium należy wziąć pod uwagę, czy zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez sprzedającego bez konieczności:

1) angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub

2) podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji.

Objaśnienia dają również wskazówki interpretacyjne odnośnie oceny stopnia możliwości kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej przez sprzedającego. W tym celu należy ustalić, czy poza standardowymi elementami, typowymi dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, czyli między innymi: gruntu, budynków, budowli, infrastruktury technicznej jak również praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu, na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile sprzedający korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b. umowy o zarządzanie nieruchomością;

c. umowy zarządzania aktywami;

d. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Ponadto, zgodnie z Objaśnieniami, przesłanką, która pozwala stwierdzić, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez sprzedającego, jest sytuacja, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Przykładem takiej okoliczności jest samodzielne zawarcie przez nabywcę umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz sprzedającego. Jak wskazano w Objaśnieniach, wystarczający jest fakt, że nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej sprzedającego.

Należy również podkreślić, że podobne okoliczności do tych, do których dojdzie w ramach planowanej Transakcji zostały wprost wskazane przez Ministra Finansów w Objaśnieniach. Jest tam mowa o nabyciu zabudowanej nieruchomości w celu wyburzenia znajdującego się na gruncie budynku po zakończeniu trwających umów najmu i o tym, że w takiej sytuacji brak jest możliwości stwierdzenia, że doszło do zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP z uwagi brak zamiaru kontynuowania działalności, którą dotychczas prowadził sprzedawca przez nabywcę, ponieważ z istoty różne są przedmioty działalności sprzedającego i nabywcy.

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji na potrzeby VAT

Na podstawie przytoczonych powyżej Objaśnień oraz przepisów prawa wraz z ich interpretacją przez polskie sądy administracyjne oraz Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, polskie sądy administracyjne i polskie organy podatkowe można sformułować następujący katalog kryteriów, które powinna spełniać sprzedaż nieruchomości, aby można ją było uznać za dostawę przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części:

a. przenoszony na nabywcę zespół składników majątku posiada zaplecze umożliwiające kontynuację działalności prowadzonej przez sprzedającego i jest wystarczający do prowadzenia tej działalności;

b. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

W tym świetle należy wskazać w pierwszej kolejności, że Nieruchomość nie będzie stanowiła masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym na moment Transakcji przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiałaby funkcjonowanie tej masy majątkowej jako niezależnego przedsiębiorstwa realizującego przypisane mu zadania gospodarcze. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji na dzień jej dokonania nie będzie wyodrębniona formalnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nie sposób również przyjąć, że omawiany zespół składników majątkowych składających się na Nieruchomość będzie wyodrębniony finansowo. W tym zakresie należy w szczególności podkreślić, iż do dnia Transakcji Sprzedający nie będzie przygotowywał osobnego rachunku zysków i strat ani bilansu, tzn. odrębnych od rachunku zysków i strat i bilansu przygotowywanych dla całego istniejącego przedsiębiorstwa Sprzedającego, które pozwalałyby na przyporządkowanie majątku, pozostałych przychodów, kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP.

Analiza przedmiotu Transakcji nie pozwala również na uznanie, że jej przedmiot spełnia uprzednio omówione kryterium funkcjonalności, w tym odznacza się samodzielnością pozwalającą na prowadzenie (kontynuowanie) działalności w oparciu o przyjęte składniki majątkowe. Zespół składników majątku Sprzedającego będący przedmiotem Transakcji nie będzie posiadał wystarczającego zaplecza umożliwiającego Nabywcy kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego i nie będzie wystarczający do prowadzenia tej działalności przez Nabywcę. Należy zauważyć, że poza standardowymi elementami typowymi dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, w postaci prawa użytkowania wieczystego Gruntu, Budynku oraz Budowli, intencją Stron nie będzie przeniesienie żadnych innych składników majątkowych. W związku z tym z przedmiotu Transakcji wyłączono następujące elementy:

a. oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedającego);

b. prawa i obowiązki z umów w zakresie finansowania Nieruchomości;

c. prawa i obowiązku z umów zarządzania (w tym zarządzania nieruchomością lub zarzadzania aktywami);

d. wierzytelności pieniężne;

e. prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług, jak usługi ochrony, usług sprzątania, usług monitoring pożarowego;

f. środki pieniężne oraz prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych;

g. środki pieniężne na rachunkach bankowych Istniejącego Kredytodawcy;

h. należności z tytułu Umowy Najmu, w tym wszelkie opłaty, które nie zostały zapłacone Sprzedającemu do dnia Transakcji;

i. ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości;

j. księgi rachunkowe i podatkowe Sprzedającego;

k. know-how wchodzący w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego (z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Nabywcy w ramach transakcji i badania due diligence Nieruchomości);

l. prawa i obowiązki z umów dotyczących przedsiębiorstwa Sprzedającego, jak umowa o świadczenie usług księgowych.

Powyższe wyłączenie zaś wpłynie na zdolność Nabywcy do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego w oparciu o Nieruchomość, uniemożliwiając w praktyce kontynuowanie dotychczasowej działalności Sprzedającego.

W takim ujęciu, zespół składników będący przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie stanowił zespołu składników pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej przez Sprzedającego bez konieczności:

a. angażowania przez Nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem Transakcji, lub

b. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów o zarządzanie nieruchomością) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Na tym polu Wnioskodawcy pragną zwrócić uwagę, że w celu wykonania działalności, którą planuje Nabywca z wykorzystaniem Nieruchomości potrzebny będzie szereg działań, w tym wyburzenie oraz wzniesienie zupełnie nowego budynku, co powoduje, że ww. przesłanka negatywna dla uznania zespołu przenoszonych składników majątkowych jako przedsiębiorstwa lub ZCP zdaniem Wnioskodawców wystąpi w niniejszym przypadku.

Niezależnie Wnioskodawcy zwracają uwagę, że fakt przejścia na Nabywcę, w ramach nabywanej Nieruchomości, Umowy Najmu z mocy prawa (Nabywca stanie się wynajmującym) – jak wynika wprost z treści Objaśnień – jest elementem standardowym typowej transakcji nieruchomościowej i nie powinien wpływać na ocenę klasyfikacji Nieruchomości jako ZCP.

Na powyższe wnioski nie ma zarazem wpływu fakt, że w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione:

a. Projekty;

b. własność wszelkich nośników, na których zapisano Projekty;

c. prawa Sprzedającego dotyczące certyfikatu BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) dotyczącego oceny, według międzynarodowych standardów, poziomu ekologiczności Budynku;

d. prawa z instrumentów zabezpieczających Umowę Najmu (gwarancja bankowa, poręczenie);

e. pozostałe prawa, decyzje administracyjne oraz dokumentacja dotyczące Nieruchomości (np. prawa i obowiązki dotyczące Umowy Najmu, w zakresie w którym nie przejdą na Nabywcę z mocy prawa, czy dotyczące praw z gwarancji budowlanych, określone w Umowie Przedwstępnej).

Wnioskodawcy zwracają uwagę, że tego typu prawa zostały wprost wymienione w treści Objaśnień jako niewpływające na ocenę w zakresie zbycia danej nieruchomości w zakresie klasyfikacji/braku klasyfikacji takiego zbycia jako przedsiębiorstwa/ZCP. W ramach Transakcji, nie przejdą bowiem na Nabywcę m.in.:

a. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile sprzedający korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b. umowy o zarządzanie nieruchomością;

c. umowy zarządzania aktywami;

d. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Bez wpływu na powyższe wnioski pozostanie przy tym fakt, że w ramach Transakcji zostaną przeniesione także urządzenia i wyposażenie Nieruchomości, które są niezbędne do jej prawidłowego funkcjonowania (w zakresie, w którym nie stanowią już części składowej samej Nieruchomości). Należy jednocześnie podkreślić, że urządzenia i wyposażenie inne niż wymagane dla prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, o których mowa powyżej, nie zostaną przeniesione w ramach Transakcji.

Ponadto, w ocenie Wnioskodawców, na powyższe wnioski nie wpływa również fakt, że w ramach Transakcji część kwoty cen zostanie rozdysponowana do m.in. spłaty Kredytu i rozliczenia się z Istniejącym Kredytodawcą. Tego typu ukształtowanie stosunku umownego ma w praktyce jedynie ułatwić techniczny proces spłaty zobowiązań Sprzedającego i przyśpieszyć docelowo proces m.in. wykreślenia Hipoteki. W efekcie nie sposób w takim wypadku uznać, że w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia na Nabywcę zobowiązań związanych z Nieruchomością. Analogiczne podejście na tym polu prezentuje również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych przez siebie indywidualnych interpretacjach (zob. interpretacje z 19 maja 2023 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.177.2023.2.MKA, z 14 stycznia 2021 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.642.2020.2.EW, z 23 sierpnia 2021 r., znak 0114-KDIP4-2.4012.278. 2021.3.SKJ, czy też z 26 lipca 2021 r., znak 0114-KDIP4-1.4012.349.2021.1.SK).

Odnosząc się zaś do drugiej ze wskazanych przesłanek w kontekście kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego, Wnioskodawcy zwracają uwagę, że Nabywca - w ramach swojej działalności - nie planuje w przyszłości kontynuować działalności prowadzonej na moment Transakcji przez Sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących jej przedmiotem.

Należy w tym miejscu zwrócić uwagę na odmienne przedmioty działalności obu Stron. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, głównym celem Nabywcy jest uzyskanie atrakcyjnego gruntu pod przyszłą inwestycję mieszkaniową (typowa działalność deweloperska), gdy Sprzedający prowadził będzie na moment Transakcji działalność skupiającą się na czerpania pożytków z oddania Budynku w najem. W takim przypadku, brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP z uwagi na różne przedmioty działalności Wnioskodawców

Wyżej zaprezentowane wnioski znajdują zarazem potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej na gruncie analogicznych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych, np. w interpretacjach z 22 stycznia 2024 r., znak 0112-KDIL1-3.4012.544.2023.2.JŚ, 26 września 2023 r., znak 0111-KDIB3-1.4012. 477.2023.3.IK, 3 lutego 2023 r. znak 0111-KDIB3-1.4012.844.2022.3.IK.

Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani ZCP w myśl definicji zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Powoduje to, iż do omawianej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i w efekcie, przedmiotowa dostawa Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 2

Uwagi ogólne

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W takim wypadku bowiem grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania VAT, wliczając w to grunt oddany w użytkowanie wieczyste, co znajduje potwierdzenie również w ramach wydawanych interpretacji przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (por. przykładowo interpretacja z 14 czerwca 2023 r. znak 0114-KDIP1-3.4012.182.2023.2.MPA). W efekcie, skutki podatkowe odnoszące się do Budynku lub Budowli powinny być odniesione stosownie do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu w ramach planowanej Transakcji.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zarazem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

a) wybudowaniu, lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby doszło do pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części, poszczególne elementy definicji pierwszego zasiedlenia muszą wystąpić łącznie, to jest:

a. musi wystąpić oddanie do użytkowania (lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu albo

b. musi wystąpić oddanie do użytkowania (lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) budynków, budowli lub ich części, po ich ulepszeniu.

Na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynku, budowli lub ich części, która jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego; lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa powyżej, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub imię i nazwisko, adresy i numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy i kupującego;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub jej części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Opodatkowanie dostawy Budynku oraz Budowli (z wyłączeniem wiaty wypoczynkowej), z uwagi na rezygnację ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybór opodatkowania VAT

Na gruncie powyższych przepisów, sprzedaż Nieruchomości będzie zatem opodatkowana VAT na zasadach właściwych dla dostawy budynków, budowli lub ich części.

Do dostawy Budynku oraz Budowli, wchodzących w skład Nieruchomości, nie znajdzie zastosowania norma prawna zawarta w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż:

- Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozumieniu ustawy o VAT z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz nabycia prawa własności Budynku oraz Budowli;

- Nieruchomość nie była i nie jest, jak również na moment planowanej Transakcji nie będzie, wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, zgodnie z MPZP, Nieruchomość położona jest w całości w obszarze oznaczonym …, tj. tereny usług, handlu i biur oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, na warunkach szczegółowo określonych w MPZP, z określonymi warunkami zabudowy oraz zagospodarowania terenu oraz zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego.

Wnioskodawcy podkreślają, że Grunt nie stanowi terenu niezabudowanego, tzn. Grunt jest zabudowany Budynkiem oraz Budowlami. Co więcej, Grunt wchodzący w skład Nieruchomości zlokalizowany jest na obszarze przeznaczonym pod zabudowę i stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Oznacza to, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w zakresie Budynku oraz Budowli (z wyłączeniem wiaty wypoczynkowej), do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT doszło przed 11 grudnia 2015 r. Sprzedający ponosił przy tym wydatki na ulepszenie Budynku i Budowli (z wyłączeniem wiaty wypoczynkowej) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, niemniej wydatki te, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nie przekroczyły co najmniej 30% ich wartości początkowej i w przypadku ponoszenia ewentualnych dalszych wydatków na ulepszenie nie przekroczą wspomnianej wartości do momentu realizacji planowanej Transakcji.

Wnioskodawcy podkreślają dodatkowo, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozumieniu ustawy o VAT z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz nabycia prawa własności Budynku oraz Budowli. W związku z tym pierwszy z warunków przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie spełniony, a w konsekwencji Transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie ww. regulacji.

W ocenie Wnioskodawców, do dostawy Budynku oraz Budowli (z wyłączeniem wiaty wypoczynkowej), wchodzących w skład Nieruchomości, będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT. W ocenie Wnioskodawców planowana dostawa Budynku oraz Budowli (z wyłączeniem wiaty wypoczynkowej), wchodzących w skład Nieruchomości, nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Sprzedający i Nabywca są przy tym zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT oraz będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT na moment Transakcji.

Mając na względzie powyższe, w ocenie Wnioskodawców, dostawa Budynku oraz Budowli - z wyłączeniem wiaty wypoczynkowej - będzie podlegała opodatkowaniu VAT, mając na względzie fakt, że Strony, na podstawie z art. 43 ust. 10 pkt 2, w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, złożą zgodne oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyborze opodatkowania w zakresie dostawy Budynku oraz Budowli.

Opodatkowanie dostawy wiaty wypoczynkowej, jako dostawy niepodlegającej żadnemu ze zwolnień, o którym mowa w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT

Z przyczyn wskazanych wyżej (tj. omówionych skutków dostawy Budynku oraz Budowli innych niż wiata wypoczynkowa składników), do dostawy wiaty wypoczynkowej w ramach planowanej Transakcji nie będą miały zastosowania zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT. Dostawa wiaty wypoczynkowej w omawianych okolicznościach mogłaby jednak potencjalnie podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, w odniesieniu do wiaty wypoczynkowej doszło do jej pierwszego zasiedlenia jako Budowli w dacie oddania jej do używania, tj. w dacie protokołu przekazania prac przez wykonawcę - 24 sierpnia 2023 r. Zarazem od ww. daty Sprzedający nie ponosił, i do momentu dokonania planowanej Transakcji nie będzie ponosił, na wiatę wypoczynkową nakładów przekraczających co najmniej 30% jej wartości początkowej, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. W efekcie w zakresie wiaty wypoczynkowej jako Budowli doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu ustawy o VAT, w dacie 24 sierpnia 2023 r. Z uwagi na fakt, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, planuje się, że Transakcja zostanie zawarta w grudniu 2024 r. (jednak nie później niż 23 sierpnia 2025 r.), pomiędzy datą pierwszego zasiedlenia, a planowaną Transakcją nie upłynie okres 2 lat.

W efekcie, w ocenie Wnioskodawców, do dostawy wiaty wypoczynkowej, jako Budowli, nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT. Dostawa wiaty wypoczynkowej jako Budowli, w ramach planowanej dostawy Nieruchomości, nastąpi przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Jak wskazano zarazem w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający i Nabywca są oraz na moment Transakcji będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

W konsekwencji, mając na względzie brak innych potencjalnych podstaw do zwolnienia dostawy wiaty wypoczynkowej na gruncie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT, zdaniem Wnioskodawców, w przypadku dostawy wiaty wypoczynkowej dokonanej w ramach planowanej Transakcji, ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych, jako niepodlegająca żadnemu ze zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując powyższe, z uwagi na fakt, że:

a. w przypadku Budynku oraz Budowli, ich dostawa - z wyłączeniem wiaty wypoczynkowej - będzie podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz Strony, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy, oraz

b. w przypadku wiaty wypoczynkowej, jej dostawa dokonana w ramach planowanej Transakcji, będzie podlegała opodatkowaniu VAT, jako nie podlegająca żadnemu ze zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT,

c. na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, prawo użytkowania wieczystego Gruntu, powinno zostać opodatkowane na analogicznych zasadach jak w odniesieniu do Budynku oraz Budowli, wliczając wiatę wypoczynkową

- planowana dostawa Nieruchomości, dokonana w ramach Transakcji, będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 3

Prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad kwotą VAT należnego – w przypadku, gdy Transakcja będzie opodatkowana VAT

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywcy do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 1, 10, 10b pkt 1 oraz ust. 13 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy:

a) Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT, oraz

b) Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Nabywca na dzień Transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Transakcja dokonana będzie wyłącznie w celu prowadzenia opodatkowanej VAT działalności gospodarczej Nabywcy i jest związana ściśle z planami inwestycyjnymi. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości docelowo Nabywca podejmie kroki w celu zburzenia Budynku oraz przygotowania Gruntu pod nową inwestycję, której przedmiotem będzie wzniesienie budynku mieszkalnego. Docelowo, w wyniku wzniesienia ww. budynku, Nabywca będzie dokonywał w związku z nim czynności opodatkowanych, tj. dokona dostawy budynku albo poszczególnych lokali, które to czynności będą podlegały opodatkowaniu VAT. Zarazem, choć przejściowo, w celu wywiązania się z Umowy Najmu wobec najemcy (AABB), wynajem Nieruchomości będzie kontynuowany do końca okresu obowiązywania Umowy Najmu w 2025 r., który to jednak również będzie podlegał opodatkowaniu VAT. W konsekwencji Nieruchomość będzie wykorzystywana w przyszłości przez Nabywcę, będącego podatnikiem VAT, do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ust. 1 ustawy o VAT. Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, mając na względzie fakt, że dostawa wiaty wypoczynkowej będzie podlegała opodatkowaniu na zasadach ogólnych, a w odniesieniu do dostawy Budynku oraz Budowli z wyłączeniem wiaty wypoczynkowej, Strony, na podstawie z art. 43 ust. 10, w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

A zatem, w przypadku opodatkowania Transakcji VAT, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca. Ponadto Wnioskodawcy pragną podkreślić, iż na dzień Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, a zatem nie znajdzie zastosowania ograniczenie zawarte w art. 88 ust. 4 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i opodatkowaniu jej VAT oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10, 10b pkt 1, ust. 11 oraz 13 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jednocześnie, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym powstanie po stronie Nabywcy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, kwota podatku należnego będzie niższa niż kwota podatku naliczonego, wówczas po stronie Nabywcy powstanie prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Podsumowując - z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, docelowo wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT - w świetle stanowiska wyrażonego przez Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Nabywca:

a. będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu Nieruchomości od Sprzedającego, oraz

b. będzie uprawniony do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Nabywcy, w przypadku wystąpienia takiej nadwyżki w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca nabędzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610, ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

 1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

 2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

 3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

 4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

 5) koncesje, licencje i zezwolenia;

 6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

 7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

 8) tajemnice przedsiębiorstwa;

 9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).

Zatem o tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na wyrok NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15, w którym Sąd orzekł m.in., że „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomościami, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności”.

Państwa wątpliwości w zakresie podatku od towarów i usług dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa albo zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Z przedstawionego przez Państwa opisu zdarzenia przyszłego wynika, że planują Państwo nabyć Nieruchomość, na którą składa się działka nr … (będąca w użytkowaniu wieczystym Sprzedającego), zabudowana budynkiem biurowym („Budynek”) oraz budowlami lub ich częściami i urządzeniami budowlanymi („Budowle”) w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725, ze zm.), stanowiącymi własność Sprzedającego. Budynek biurowy jest przedmiotem najmu przez podmiot trzeci. Po sprzedaży Nieruchomość będzie wynajmowana przez Nabywcę dotychczasowemu najemcy do końcu obowiązywania umowy najmu w 2025 r. W dalszej kolejności Nabywca planuje wyburzenie Budynku i Budowli, a na Nieruchomości zostanie wzniesiony budynek mieszkalny, a znajdujące się w nim lokale mieszkalne i użytkowe zostaną sprzedane.

Sprzedający w ramach Transakcji przeniesie na Nabywcę następujące prawa, decyzje administracyjne oraz dokumentację:

- majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów dotyczących Budynku w zakresie pól eksploatacji nabytych uprzednio przez Sprzedającego, w tym ewentualne zezwolenia do wykorzystania projektu (tak w części, jak i w całości), w tym do dokonywania zmian, adaptacji oraz łączenia z innymi dziełami (dalej jako: „Projekty”);

- własność wszelkich nośników, na których zapisano Projekty;

- prawa Sprzedającego dotyczące certyfikatu BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), dotyczącego oceny, według międzynarodowych standardów, poziomu ekologiczności Budynku;

- prawa z instrumentów zabezpieczających Umowę Najmu (gwarancja bankowa, poręczenie);

- pozostałe prawa, decyzje administracyjne oraz dokumentacja dotyczące Nieruchomości (np. prawa i obowiązki dotyczące Umowy Najmu, w zakresie w którym nie przejdą na Nabywcę z mocy prawa, czy dotyczące praw z gwarancji budowlanych, określone w Umowie Przedwstępnej).

W ramach Transakcji zostaną przeniesione także urządzenia i wyposażenie Nieruchomości, które są niezbędne do jej prawidłowego funkcjonowania (w zakresie, w którym nie stanowią już części składowej samej Nieruchomości). Urządzenia i wyposażenie inne niż wymagane dla prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, o których mowa powyżej, nie zostaną przeniesione w ramach Transakcji.

Niezależnie, z mocy prawa (tj. na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), z chwilą dokonania Transakcji na Nabywcę przejdą prawa z tytułu zawartej Umowy Najmu, tzn. z chwilą sprzedaży Nabywca wstąpi w prawa Sprzedającego, wynikające z Umowy Najmu oraz Sprzedający przeniesie na Nabywcę prawa Sprzedającego wynikające z instrumentów zabezpieczenia najmu. Po Transakcji może dojść do dodatkowych rozliczeń pomiędzy Sprzedającym i Nabywcą (np. z tytułu rozliczenia czynszu najmu lub innych opłat należnych od Najemcy na podstawie Umowy Najmu, w tym podatków, za kwartał, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji).

Jak podkreślili Wnioskodawcy, przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności:

- oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedającego);

- prawa i obowiązki z umów w zakresie finansowania Nieruchomości;

- prawa i obowiązku z umów zarządzania (w tym zarządzania nieruchomością lub zarządzania aktywami);

- wierzytelności pieniężne;

- prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług, jak usługi ochrony, usług sprzątania, usług monitoring pożarowego;

- środki pieniężne oraz prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych;

- środki pieniężne na rachunkach bankowych Istniejącego Kredytodawcy;

- należności z tytułu Umowy Najmu, w tym wszelkie opłaty, które nie zostały zapłacone Sprzedającemu do dnia Transakcji;

- ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości;

- księgi rachunkowe i podatkowe Sprzedającego;

- know-how wchodzący w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego (z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Nabywcy w ramach transakcji i badania due diligence Nieruchomości);

- prawa i obowiązki z umów dotyczących przedsiębiorstwa Sprzedającego, jak umowa o świadczenie usług księgowych.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników, dla których Nieruchomość byłaby „zakładem pracy”. Dlatego nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1465, ze zm.).

Sprzedający jest spółką celową, której zasadniczym celem było nabycie, wynajem, a obecnie sprzedaż Nieruchomości. Po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający zamierza dokonać spłaty swoich zobowiązań i transferu ewentualnego pozostałego kapitału do wspólnika. Następnie dojdzie do likwidacji Sprzedającego.

Na dzień planowanej Transakcji:

- przedmiot Transakcji nie będzie wyodrębniony organizacyjnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze Sprzedającego, na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze;

- przedmiot Transakcji nie będzie przeznaczony do wykonywania odrębnych funkcji (zadań gospodarczych) od funkcji (zadań gospodarczych) wykonywanych w ramach całego przedsiębiorstwa Sprzedającego;

- dla przedmiotu Transakcji nie będą przygotowywane osobne rachunek zysków i strat ani bilans, tzn. odrębne od rachunku zysków i strat i bilansu przygotowywanych dla całego istniejącego przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Przedstawione przez Państwa okoliczności sprawy nie wskazują, aby przedmiotem planowanej Transakcji była zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Nieruchomość nie została bowiem wyodrębniona w przedsiębiorstwie Sprzedającego na żadnej z płaszczyzn – ani organizacyjnej, ani finansowej. Nieruchomość stanowi podstawowe aktywo przedsiębiorstwa Sprzedającego, będącego spółką celową, której zasadniczy cel sprowadza się do nabycia, wynajmu i sprzedaży Nieruchomości. Oznacza to, że organizacja przedsiębiorstwa Sprzedającego została podporządkowana funkcjonowaniu Nieruchomości w jego strukturach. Wydzielenie i zbycie Nieruchomości nie jest związane ze zbyciem innych – kluczowych dla funkcjonowania Nieruchomości jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa – składników materialnych i niematerialnych. Zbycie Nieruchomości jest związane z przeniesieniem na Nabywcę Umowy Najmu, praw z instrumentów tę umowę zabezpieczających, a także prawa dotyczące Budynku (Projekty) oraz prawa, decyzje administracyjne i dokumentacja dotycząca Nieruchomości. Nie są to jednak składniki niematerialne, które kwalifikują Nieruchomość jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Natomiast szereg innych składników niematerialnych, związanych z przedsiębiorstwem Sprzedającego, a mających faktyczny wpływ na funkcjonowanie Nieruchomości, nie będzie przedmiotem sprzedaży. Przede wszystkim przedmiotem Transakcji nie będą m.in. prawa i obowiązki z umów zarządzania nieruchomością. Nieruchomość nie została więc wydzielona w przedsiębiorstwie Sprzedającego w taki sposób, aby można ją było uznać za zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Przedmiotem Transakcji, obejmującej zbycie Nieruchomości oraz część składników niematerialnych z Budynkiem i Nieruchomością związanych, nie będzie także przedsiębiorstwo Sprzedającego. Jak Wnioskodawcy podali w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji nie będzie szereg składników niematerialnych, właściwych dla przedsiębiorstwa, m.in. oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo, prawa i obowiązki z umów zarządzania, prawa i obowiązki w zakresie umów finansowania Nieruchomości, czy też księgi rachunkowe Sprzedającego. Przedmiotem Transakcji nie będą więc wszystkie niezbędne elementy, pozwalające na uznanie, że przedmiotem zbycia jest przedsiębiorstwo. Tym bardziej, że – jak wskazali Wnioskodawcy w opisie zdarzenia przyszłego – Sprzedający po sprzedaży Nieruchomości zamierza dokonać spłaty swoich zobowiązań i transferu ewentualnego pozostałego kapitału do wspólnika, a następnie dojdzie do likwidacji przedsiębiorstwa Sprzedającego. Zatem w przypadku, gdyby przedmiotem Transakcji było przedsiębiorstwo, to wówczas Nabywca przejąłby wszystkie składniki materialne i niematerialne tego przedsiębiorstwa, a w konsekwencji Sprzedający nie miałby czego likwidować.

Należy również zauważyć, że celem nabycia przez Spółkę Nieruchomości nie jest kontynuacja działalności w zakresie najmu Budynku, prowadzonej przez Sprzedającego. Wprawdzie najem będzie kontynuowany do końca Umowy Najmu w 2025 r., jednak po nabyciu Nieruchomości Spółka planuje wyburzenie Budynku i Budowli, a następnie podejmie działania w celu przygotowania Gruntu pod nową inwestycję, tj. wzniesienie budynku mieszkalnego, z przeznaczeniem lokali mieszkalnych i użytkowych do sprzedaży.

Podsumowując – planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie stanowiła zbycia ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, natomiast będzie to dostawa towarów, podlegająca – co zasady – opodatkowaniu podatkiem VAT w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Przechodząc z kolei do wątpliwości Zainteresowanych w zakresie rezygnacji z możliwości zastosowania zwolnienia dla dostawy Nieruchomości zabudowanej Budynkiem i Budowlami (z wyłączeniem wiaty wypoczynkowej), i opodatkowania sprzedaży podatkiem VAT, należy wskazać, że przedmiotem Transakcji będzie nieruchomość zabudowana. W przypadku wiaty wypoczynkowej Zainteresowani nie wskazali na okoliczność, aby korzystała ona ze zwolnienia od podatku.

Przepis art. 43 ust. 1 ustawy zawiera katalog zwolnień od podatku. Przy czym w przypadku dostawy budynku, budowli lub ich części w pierwszej kolejności należy ocenić, czy zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy:

Gdy mowa jest o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, na dzień przeprowadzenia Transakcji działka nr … będzie zabudowana Budynkiem oraz Budowlami. Do pierwszego zasiedlenia Budynku oraz Budowli - z wyłączeniem wiaty wypoczynkowej - doszło nie później niż 11 grudnia 2015 r. Natomiast do pierwszego zasiedlenia wiaty wypoczynkowej doszło 24 sierpnia 2023 r. Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie Budynków i Budowli (z wyłączeniem wiaty wypoczynkowej), jednak nie przekroczyły one 30% wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i do momenty Transakcji nie przekroczą wskazanej wartości. W przypadku wiaty wypoczynkowej sprzedający nie ponosił nakładów przekraczających 30% jej wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i do momentu Transakcji takich wydatków nie będzie ponosił.

Powyższe okoliczności zdarzenia przyszłego wskazują, że pierwsze zasiedlenie Budynku i Budowli (z wyłączeniem wiaty wypoczynkowej) nastąpiło w 2015 r. Tym samym od pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie w stosunku do Budynku i Budowli nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, przekraczające 30% wartości początkowej i nie będą ponoszone w takiej wysokości do dnia transakcji.Zatem objęte wnioskiem Budynek i Budowle (z wyłączeniem wiaty wypoczynkowej) będą zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast do pierwszego zasiedlenia wiaty wypoczynkowej doszło 24 sierpnia 2023 r. Wnioskodawcy wskazali, że do zawarcia planowanej transakcji dojdzie przed 23 sierpnia 2025 r. Zatem okres od momentu pierwszego zasiedlenia wiaty wypoczynkowej do dnia Transakcji będzie krótszy niż 2 lata. W konsekwencji w przypadku wiaty wypoczynkowej nie będzie podstaw do zwolnienia od podatku jej dostawy, z uwagi na wyłączenie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy. W takiej sytuacji niezbędne jest rozstrzygnięcie, czy do dostawy wiaty wypoczynkowej znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zastosowanie zwolnienia na podstawie tego przepisu może mieć miejsce tylko w przypadku łącznego spełnienia - przez podmiot dokonujący dostawy - obu wymienionych w tym przepisie warunków. Z opisu zdarzenia przyszłego wynika natomiast, że Sprzedającemu przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia prawa własności Budynku i Budowli. Ponadto Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej od VAT. Oznacza to, że dostawa wiaty wypoczynkowej nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Będzie więc ta dostawa wiaty wypoczynkowej podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy zauważyć, że Grunt (zabudowana Budynkiem i Budowlami działka nr …) znajdujący się w użytkowaniu wieczystym Sprzedającego, w przypadku dostawy planowanej Transakcji, będzie dzielił byt prawny zbywanych Budynku i Budowli, co wynika z art. 29a ust. 8 ustawy.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W związku z faktem, że dostawa Budynku i Budowli (z wyłączeniem wiaty wypoczynkowej) będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, to nie znajdzie w tym wypadku zastosowania ani zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie ma charakteru bezwzględnego. Podatnik może zrezygnować z tego zwolnienia wówczas, gdy zarówno dostawca, jak i nabywca spełnią warunki wskazane w art. 43 ust. 10 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

W niniejszej sprawie Wnioskodawcy wskazali, że będą na moment dokonania Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto Wnioskodawcy złożą oświadczenia zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2, zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, o rezygnacji ze zwolnienia od podatku – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – dostawy budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości. Zatem w sytuacji, gdy Sprzedający i Nabywca skutecznie złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to dostawa Budynku i Budowli (z wyłączeniem wiaty wypoczynkowej) w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Przedmiotem Państwa wątpliwości jest również możliwość obniżenia przez nabywcę kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego lub do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym, w wyniku otrzymania prawidłowo wystawionej faktury, dokumentującej dokonanie Transakcji.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak stanowi art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny;

W myśl art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Nabywca przystąpi do Transakcji jako zarejestrowany czynny podatnik podatku VAT. Ponadto wskazali Państwo, że Nabywca będzie wykorzystywał budynek mieszkalny, który wybuduje na nabytym Gruncie, do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Zatem Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury, dokumentującej opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji. Nabywający będzie miał też prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym, powstałą w okresie rozliczeniowym lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Organ informuje, że ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (we wniosku pytanie nr 4) zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zadanych pytań) Wnioskodawców, w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Wnioskodawcy, w treści składanego wniosku, kształtują jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Odnosząc się do faktu, że na poparcie własnej argumentacji Wnioskodawca powołał się na funkcjonujące w obrocie prawnym interpretacje indywidualne, Organ pragnie zauważyć, że zostały one wydana w indywidualnych sprawach i odnoszą się wyłącznie do okoliczności przedstawionych w inicjujących tę sprawę wnioskach. Podkreślenia w tym miejscu bowiem wymaga, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podmiotów w wyniku rozstrzygnięć, dotyczących konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych. Interpretacje indywidualne nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu Organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.; dalej jako: „Ordynacja podatkowa”). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

 - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

XXXX (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.