Interpretacja indywidualna z dnia 26 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.276.2024.3.MBN

Brak opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek niezabudowanych powstałych z podziału działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 18 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek niezabudowanych powstałych z podziału działek nr (...)/1−(...)/4.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 czerwca 2024 r. (wpływ 17 czerwca 2024 r.) oraz pismem z 14 czerwca 2024 r. (wpływ 20 czerwca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca na podstawie umowy darowizny z dnia (…) kwietnia 2017 r. nabył od swojej mamy gospodarstwo rolne bez zabudowań − działkę gruntu nr (…) położoną w (…), gmina (…), która przed darowizną uległa podziałowi geodezyjnemu na działki gruntu (...)/6−(...)/12 o łącznej powierzchni (…) ha. Nabyta przez Wnioskodawcę działka była odłogowana. Matka Wnioskodawcy dokonała darowizny opisanej nieruchomości celem zabezpieczenia przyszłości syna.

Matka Wnioskodawcy (…) marca 2010 r. otrzymała od Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad postanowienie w przedmiocie nieuzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy dla działek objętych wnioskiem w związku z brakiem zjazdu na drogę krajową. Decyzją z dnia 16 sierpnia 2010 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad zezwolił na lokalizację zjazdu z drogi krajowej 20 na działkę (...)/12 na czas nieokreślony, przy czym decyzja ta obowiązywała przez 3 lata od jej wydania i wygasła w związku z okolicznością, iż zjazd nie został wybudowany.

W związku z wygaśnięciem ww. decyzji Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad z dnia (…) sierpnia 2010 r. i chęcią pozyskania przez Wnioskodawcę warunków zabudowy dla powyższego terenu, Wnioskodawca uzyskał decyzję z dnia (…) stycznia 2019 r. udzielającą zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi krajowej nr (…) na działkę (...), warunkującą możliwość pozyskania warunków zabudowy.

Wnioskodawca, w związku z rozpoczęciem pracy zawodowej jako pilot postanowił, że część otrzymanej nieruchomości przeznaczy na przyszłość na własne cele mieszkaniowe i wybuduje w przyszłości dom, a część gruntów sprzeda celem nabycia nieruchomości mieszkalnej w (...), w mieście, z którym na chwilę obecną wiąże swoje życie zawodowe.

Wnioskodawca dokonał w 2022 roku podziału, który został poprzedzony połączeniem działek (...)/6−(...)/12 w jedną działkę (...), w wyniku którego powstały działki (...)/1−(...)/6.

W dniu 17 marca 2023 r. dla działek (...)/1−(...)/4 zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy.

Na mocy decyzji z (…) lipca 2023 r. Wójt Gminy (…) dokonał podziału działek:

1)(...)/1 na działki:

a)(...)/7 o pow. (…) ha;

b)(...)/8 o pow. (…) ha.

2)(...)/2 na działki:

a)(...)/9 o pow. (…) ha;

b)(...)/10 o pow. (…) ha;

c)(...)/11 o pow. (…) ha;

d)(...)/12 o pow. (…) ha.

3)(...)/3 na działki:

a)(...)/13 o pow. (…) ha;

b)(...)/14 o pow. (…) ha;

c)(...)/15 o pow. (…) ha;

4)(...)/4 na działki:

a)(...)/16 o pow. (…) ha;

b)(...)/17 o pow. (…) ha;

c)(...)/18 o pow. (…) ha;

d)(...)/19 o pow. (…) ha;

e)(...)/20 o pow. (…) ha;

f)(...)/21 o pow. (…) ha.

Działkę (...)/13 Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na budowę domu dla własnych celów mieszkaniowych. Dla działek (...)/5 i (...)/6 procedowane są przez Wnioskodawcę warunki zabudowy, ale nie ma zamiaru ich sprzedaży.

Wnioskodawca dla działek (...)/7−(...)/21 pozyskał w dniach (…) lutego 2024 r. oraz (...) lutego 2024 r. decyzje o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażem wraz z niezbędną infrastrukturą.

Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie był i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które miałyby być przeznaczone w przyszłości do sprzedaży poza nieruchomościami przedstawionymi we wniosku.

Wnioskodawca osiąga przychody ze stosunku pracy i jest zatrudniony przez węgierskiego pracodawcę (...).

Wnioskodawca nie planuje podejmować ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży nowo powstałych działek. Zamierza podejmować zwykłe czynności, które osoba dążąca do sprzedaży działek stanowiących jej osobisty majątek, podejmuje w celu sfinalizowania transakcji sprzedaży. Wnioskodawca nie zamierza uzbrajać działek, będących przedmiotem zapytania, nie będzie ich uatrakcyjniał, ani nie będzie ponosił nakładów właściwych dla przedsiębiorcy, nie podejmował czynności takich jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi. Wnioskodawca dla uzyskania warunków zabudowy zobowiązany był pozyskać decyzję o udzieleniu zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi krajowej. Zjazd objęty decyzją Wnioskodawca zobowiązany był zapewnić z drogi krajowej do działki numer (...)/7, która to zapewnia pozostałym działkom dostęp do drogi publicznej.

W odniesieniu do zbywanych działek Wnioskodawca nie wyklucza zawierania przedwstępnych umów sprzedaży, przy czym to zależeć będzie od nabywcy i co do zasady jego sytuacji finansowej i sposobu finansowania nabycia nieruchomości. W umowach tych zostanie określony jedynie przedmiot umowy, tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy, jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

W przedwstępnych umowach nie będą określane żadne warunki, które muszą zostać spełnione przez Wnioskodawczynię w celu zawarcia ostatecznej umowy zbycia, przenoszącej prawo własności nieruchomości na nabywcę, mogą być jedynie warunki dotyczące sposobu finansowania przez nabywcę.

Wnioskodawca nie będzie udzielał żadnych zgód ani pełnomocnictw nabywcy nieruchomości. Wnioskodawca nie będzie upoważniał, ani udzielał żadnych pełnomocnictw nabywcy, dlatego nie będzie On podejmował do momentu nabycia nieruchomości żadnych czynności. Pełnomocnictwo zostało udzielone jedynie firmie geodezyjnej w celu dokonania podziału. Geodeta uprawniony jest tylko i wyłącznie do działań związanych z podziałem działek zgodnie z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy. Po dokonaniu podziału jego pełnomocnictwo wygaśnie.

Wnioskodawca nie podejmie aktywnych działań marketingowych. Wnioskodawca wobec braku wiedzy w zakresie sprzedaży nieruchomości zleca sprzedaż do biura nieruchomości.

Uzupełnił Pan opis sprawy o poniższe informacje:

• Połączenie działek nastąpiło w związku z okolicznością, iż uprzednio działka została podzielona przez darczyńcę, tj. matkę Wnioskodawcy, a podział ten nie odpowiadał Wnioskodawcy, ze względu na założenie, iż konkretna działka o odpowiednich parametrach będzie przeznaczona przez Niego na własne cele mieszkaniowe, co wymagało połączenia działek i dokonania ponownego ich podziału, w ramach którego wydzielona została m.in. działka, którą Wnioskodawca chce w przyszłości przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Geodeta, z którym Wnioskodawca konsultował kwestie związane z możliwością uzyskania działki o oczekiwanych przez Wnioskodawcę parametrach, jednoznacznie zarekomendował połączenie działek, a kolejno ich podział, aby Wnioskodawca mógł osiągnąć działkę, o parametrach przez Niego oczekiwanych.
• Wnioskodawca wystąpił o wydanie warunków zabudowy do działek nr (...)/1−(...)/4 w związku z okolicznością, iż dla podziału działek, konieczne jest pozyskanie warunków zabudowy, jako etap niezbędny dla procedowania podziału na mniejsze działki o powierzchni poniżej 3 tys. mkw.
• Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy dla działek (...)/7−(...)/21 dla zapewnienia, iż działki te będą mogły podlegać zabudowie, co z punktu widzenia nabywcy ma istotne znaczenie. Inwestorem budowy domów jednorodzinnych będą przyszli nabywcy działek.
• Sprzedaż działek będzie powierzona wyłącznie do biura nieruchomości, dlatego Wnioskodawca nie będzie podejmował żadnych działań marketingowych.
• Wnioskodawca działki powstałe z podziału działek nr (...)/1−(...)/4 sprzeda jednemu nabywcy lub różnym osobom/podmiotom w zależności od tego jaki klient będzie zainteresowany nabyciem działek. Na moment złożenia Wnioskodawca nie wie jaki klient będzie zainteresowany nabyciem działki oraz w jakiej ilości.
• Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości.
• Wnioskodawca nie zamierza nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.
• Wnioskodawca działki powstałe z podziału działek nr (...)/1−(...)/4 odłogował. Darowizna w ramach, której nabył działki miała zapewnić Wnioskodawcy cel mieszkaniowy, z przeznaczeniem na budowę własnego domu, zabezpieczenie przyszłości Wnioskodawcy.
• Wnioskodawca nie udostępniał działek nr (...)/1−(...)/4 oraz działek powstałych z podziału tych działek na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp.
• Na dzień sprzedaży, dla działek powstałych w wyniku podzielenia, na chwilę obecną według stanu wiedzy Wnioskodawcy nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przy czym Wnioskodawca nie ma wiedzy czy w przyszłości Gmina nie będzie procedowała uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
• Działki powstałe z podzielenia działek nr (...)/1−(...)/4 nie były wykorzystywane do żadnej działalności Wnioskodawcy, a w konsekwencji czego nie sposób mówić o wykorzystywaniu na cele działalności opodatkowanej VAT czy zwolnionej od VAT. Jak wskazywano we wniosku o interpretację Wnioskodawca nie prowadził ani działalności gospodarczej ani działalności rolniczej.
• Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności rolniczej, a tym samym nie miał statusu rolnika ryczałtowego.
• Wnioskodawca nie prowadził działalności rolnej, co oznacza że nie dokonywał dostawy produktów rolnych i nie świadczył usług rolniczych.
• we wniosku o interpretację błędnie wskazano, że dla działek (...)/5 i (...)/6 są procedowane decyzje o warunkach zabudowy, podczas gdy dla tych działek zostały wydane warunki zabudowy w dniu (…) marca 2023 r. dla budowy domu jednorodzinnego z garażem wraz z niezbędną infrastrukturą, przy czym działki te na ten moment nie będą przeznaczone na sprzedaż.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości − działek powstałych z podziału działek nr (...)/1−(...)/4 − będą powodowały, że Wnioskodawca wystąpi w roli podatnika w ramach podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, transakcje sprzedaży działek, objętych pytaniem prawnym, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko to ma oparcie w przepisach i orzecznictwie. Należy przede wszystkim nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej „TSUE”) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE Nr L 347, str. 1 ze zm.), kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. TSUE wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. W świetle powołanego wyroku TSUE uznanie, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z: 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; 27 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 729/14 − wszystkie orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: „CBOSA”).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z: 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15, publ.: CBOSA).

Mając na uwadze prezentowane rozumienie omówionych regulacji stanowiących materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia, za prawidłowe należy uznać stanowisko, że aktywności Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego we wniosku zbycia działek gruntu nie można uznać za aktywność porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Opisane transakcje nie mają charakteru działalności stałej i oceny tej nie zmienia wielość transakcji. Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza skorzystać z możliwości zbycia zgromadzonego wcześniej majątku. W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. Poza tym, Wnioskodawca nie podejmował ani nie planuje podejmowania działań marketingowych, nie uzbrajał i nie zamierza uzbrajać działek, nie utwardzał drogi wewnętrznej. Nie można zatem upatrywać aktywnych działań o charakterze profesjonalnej działalności gospodarczej Wnioskodawcy w przypadku podziału dużej działki na mniejsze wraz z drogą wewnętrzną. Z opisu zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku o wydanie interpretacji nie wynika bowiem, aby Wnioskodawca podejmował wskazane w wyroku TSUE, jako tzw. „minimum”, działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, pozwalające na ustalenie, że działa jako handlowiec.

Wszystkie podejmowane w odniesieniu do działki rolnej, z której powstały mniejsze działki, czynności winny być oceniane jako korzystanie z prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Reasumując, zatem ocenić należy planowane transakcje sprzedaży działek jako działanie poza podatkiem od towarów i usług. Planowane transakcje nie będą podlegały więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W analizowanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości − działek powstałych z podziału działek nr (...)/1−(...)/4 − będą powodowały, że wystąpi Pan w roli podatnika podatku VAT.

W kwestii opodatkowania sprzedaży przedmiotowych działek istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tych nieruchomości podjął Pan lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT − co do zasady − mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy więc ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży opisanych we wniosku działek będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjął Pan lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala Pana zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży wskazanych działek, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży przedmiotowych działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana opisanych działek niezabudowanych wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Wskazał Pan, że na podstawie umowy darowizny nabył Pan od swojej mamy gospodarstwo rolne bez zabudowań − działkę gruntu nr (...)/3. Pana matka dokonała darowizny opisanej nieruchomości celem zabezpieczenia Pana przyszłości.

W związku z rozpoczęciem pracy zawodowej jako pilot postanowił Pan, że część otrzymanej nieruchomości przeznaczy na przyszłość na własne cele mieszkaniowe i wybuduje w przyszłości dom, a część gruntów sprzeda celem nabycia nieruchomości mieszkalnej w Warszawie, w mieście, z którym na chwilę obecną wiąże swoje życie zawodowe.

Dokonał Pan podziału, który został poprzedzony połączeniem działek (...)/6−(...)/12 w jedną działkę (...), w wyniku którego powstały działki (...)/1−(...)/6. Dla działek (...)/1−(...)/4 zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. Na mocy decyzji z 2023 r. Wójt Gminy (…) dokonał podziału działek nr (...)/1−(...)/4 w następujący sposób:

1)(...)/1 na działki:

a)(...)/7 o pow. (…) ha;

b)(...)/8 o pow. (…) ha.

2)(...)/2 na działki:

a)(...)/9 o pow. (…) ha;

b)(...)/10 o pow. (…) ha;

c)(...)/11 o pow. (…) ha;

d)(...)/12 o pow. (…) ha.

3)(...)/3 na działki:

a)(...)/13 o pow. (…) ha;

b)(...)/14 o pow. (…) ha;

c)(...)/15 o pow. (…) ha;

4)(...)/4 na działki:

a)(...)/16 o pow. (…) ha;

b)(...)/17 o pow. (…) ha;

c)(...)/18 o pow. (…) ha;

d)(...)/19 o pow. (…) ha;

e)(...)/20 o pow. (…) ha;

f)(...)/21 o pow. (…) ha.

Działkę (...)/13 zamierza Pan przeznaczyć na budowę domu dla własnych celów mieszkaniowy. Dla działek (...)/5 i (...)/6 zostały wydane warunki zabudowy dla budowy domu jednorodzinnego z garażem wraz z niezbędną infrastrukturą, przy czym działki te na ten moment nie będą przeznaczone na sprzedaż.

Dla działek (...)/7−(...)/21 pozyskał Pan decyzje o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażem wraz z niezbędną infrastrukturą.

Nie prowadził i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Nie był i nie jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT.

Nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości. Nie posiada Pan innych nieruchomości, które miałyby być przeznaczone w przyszłości do sprzedaży poza nieruchomościami przedstawionymi we wniosku. Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Nie planuje Pan podejmować ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży nowo powstałych działek. Zamierza Pan podejmować zwykłe czynności, które osoba dążąca do sprzedaży działek stanowiących jej osobisty majątek, podejmuje w celu sfinalizowania transakcji sprzedaży.

Nie zamierza Pan uzbrajać działek, będących przedmiotem zapytania, nie będzie Pan ich uatrakcyjniał, ani nie będzie Pan ponosił nakładów właściwych dla przedsiębiorcy, nie podejmował Pan czynności takich jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi. Dla uzyskania warunków zabudowy zobowiązany był Pan pozyskać decyzję o udzieleniu zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi krajowej. Zjazd objęty decyzją zobowiązany Pan był zapewnić z drogi krajowej do działki numer (...)/7, która to zapewnia pozostałym działkom dostęp do drogi publicznej.

W odniesieniu do zbywanych działek nie wyklucza Pan zawierania przedwstępnych umów sprzedaży, przy czym to zależeć będzie od nabywcy i co do zasady jego sytuacji finansowej i sposobu finansowania nabycia nieruchomości. W umowach tych zostanie określony jedynie przedmiot umowy tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy, jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

W przedwstępnych umowach nie będą określane żadne warunki, które muszą zostać spełnione przez Pana w celu zawarcia ostatecznej umowy zbycia, przenoszącej prawo własności nieruchomości na nabywcę, mogą być jedynie warunki dotyczące sposobu finansowania przez nabywcę.

Nie będzie Pan udzielał żadnych zgód ani pełnomocnictw nabywcy nieruchomości. Nie będzie Pan upoważniał, ani udzielał żadnych pełnomocnictw nabywcy, dlatego nie będzie Pan podejmował, do momentu nabycia nieruchomości, żadnych czynności. Pełnomocnictwo zostało udzielone jedynie firmie geodezyjnej w celu dokonania podziału. Geodeta uprawniony jest tylko i wyłącznie do działań związanych z podziałem działek zgodnie z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy. Po dokonaniu podziału jego pełnomocnictwo wygaśnie.

Nie udostępniał Pan działek nr (...)/1−(...)/4 oraz działek powstałych z podziału tych działek na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp.

Nie podejmie Pan aktywnych działań marketingowych. Wobec braku wiedzy w zakresie sprzedaży nieruchomości, zleca Pan sprzedaż do biura nieruchomości.

W związku z powyższym, stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podejmował i nie zamierza podjąć Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zakres podjętych czynności w odniesieniu do sprzedaży wskazanych we wniosku działek w żadnym wypadku nie pozwala na uznanie, że Pana działalność będzie miała charakter profesjonalny.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Pana sprzedaż wskazanych działek, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży niezabudowanych działek powstałych z podziału działek nr (...)/1−(...)/4, a opisaną dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie pytania odnoszącego się do podatku dochodowego od osób fizycznych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto, zauważyć należy, że w myśl art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Pana we wniosku wyroków sądu, wyjaśniam że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się zawężają. Zatem, wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).