Interpretacja indywidualna z dnia 29 maja 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.260.2024.4.MS2

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 8 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

27 maja 2024 r. wpłynęła Pana odpowiedź na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W latach 2008-2010 kupił Pan do majątku osobistego od jednego właściciela stare gospodarstwo rolne składające się z 2 nieruchomości niezabudowanych oraz jednej nieruchomości z siedliskiem do rozbiórki. Łączna powierzchnia tych 3 nieruchomości wynosiła 3,87 ha. Środki na zakup tej ziemi pochodziły z darowizny od Pana rodziców. Zakup tej ziemi był podyktowany uchronieniem środków z darowizny od spadku ich wartości oraz zabezpieczeniem przed roztrwonieniem. Nie miał Pan w tym czasie żadnej koncepcji na zagospodarowanie tych środków w inny sposób.

Nie planował Pan sprzedaży tych gruntów, traktuje je Pan jako zabezpieczenie środków finansowych na czas emerytury, jednak niedawno gmina wyraziła zainteresowanie zakupem jednej z tych 3 nieruchomości (ok. 1,4 ha zabudowane siedliskiem do rozbiórki), więc rozważa Pan jej sprzedaż. W pierwotnej wersji gmina chciała urządzić na niej boisko szkolne, ale z rozmowy przeprowadzonej ostatnio z wójtem, raczej wykorzystałaby ten teren inaczej. Jeżeli jednak gmina ostatecznie nie zakupi tej nieruchomości, rozważa Pan jej sprzedaż osobom trzecim.

Nieruchomość przeznaczona do sprzedaży składa się z 4 działek ewidencyjnych, z czego jedna jest zabudowana siedliskiem do rozbiórki (budynek jest w zasadzie ruiną, m.in. dach jest w wielu miejscach zapadnięty i dziurawy). Działka z siedliskiem ma ok. 700 m².

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie była wykorzystywana w żaden sposób w działalności gospodarczej ani rolniczej. Nie była też wynajmowana ani wydzierżawiana.

W 2002 r. założył Pan wraz z małżonką przedszkole niepubliczne (…) w F. To było główne źródło dochodu Pana rodziny. Od 2007 r. rozpoczął Pan też drugą działalność - budowę i sprzedaż domów. Działalność o takim charakterze prowadził Pan do roku 2015. W późniejszym czasie rewitalizował Pan kamienice i remontował Pan mieszkania w celu ich wynajmowania oraz sprzedaży. Obecnie głównym przedmiotem Pana działalności jest zarządzanie własnymi lokalami w celu ich wynajmowania. Nigdy nie inwestował Pan w grunty w celu ich późniejszej sprzedaży.

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku stanowi grunt rolny. Dla tego terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie wydano także dla tego gruntu decyzji o warunkach zabudowy i do dnia sprzedaży taka decyzja nie zostanie wydana.

Przez grunt, będący przedmiotem wniosku przebiega w poprzek gazociąg 700 mm - od granicy PL do gazowni pod oraz diagonalnie linia wysokiego napięcia 400 KV. Budowle te w oczywisty sposób nie stanowią Pana własności.

Poza opisanymi wyżej 3 nieruchomościami ma Pan jeszcze z żoną nieruchomość na C., która została zakupiona jako miejsce wakacyjne dla Pana rodziny.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nr ewidencyjne działek stanowiących nieruchomość to: 2/2 (siedliskowa z pozostałością domu do rozbiórki), 2/4, 2/7, 2/16.

Nieruchomość od zakupu znajdowała się w Pana majątku prywatnym; do czasu zakupu nieruchomości na C. jeździł Pan tam od czasu do czasu w celach rekreacyjnych. Poza tym działka nie była w ogóle wykorzystywana w żaden sposób.

Nie będzie Pan zawierał umów warunkowych, w których sprzedaż będzie zależała od ich spełnienia. Nie udzieli Pan potencjalnemu nabywcy pełnomocnictw do żadnych działań. Nie udzieli Pan przyszłemu nabywcy zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Nie będzie Pan wykonywał jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości (4 działek), np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie działki, ogrodzenie terenu, wytyczenie dróg dojazdowych itp. Nie podejmie Pan działań marketingowych przekraczających zwykłe ogłoszenia o sprzedaży.

Sprzedaje Pan prywatny majątek, jego sprzedaż nie będzie dokonana w sposób zorganizowany i ciągły, będzie to sprzedaż incydentalna.

Wcześniej, prywatnie dokonał Pan sprzedaży następujących nieruchomości:

• w 2005 r. sprzedaż działki (około 3000 m²) zakupionej W 1997 r. pod niedoszłą budowę pensjonatu w E. 
• w 2005 r. sprzedaż działki około 3000m² zakupionej w 1997 r., pod niedoszłą zabudowę domu, po przyszłym przeniesieniu centrum życiowego do E. 
• w 2006 r. sprzedaż domu w zabudowie bliźniaczej. Dom zbudowany dla Pana rodziny i rodziców. Z uwagi na brak zgody z rodzicami co do wspólnego wykorzystania nieruchomości, sprzedany nieskończony. Środki zostały wykorzystane na budowę domu jednorodzinnego, w którym zamieszkał Pan w 2007 roku.
• 2011 r. sprzedaż działki budowlanej 1000 m² odziedziczonej wspólnie z siostrą w spadku po zmarłym ojcu w 2011 r.
• 2013 r. sprzedaż działki w D. o pow. 1431m², zakupionej w 2008 r. celowo pod budowę placówki przedszkolnej. Projekt miał na celu wykorzystanie dotacji unijnych, który ostatecznie nie przyznano.
• 2013 r. sprzedaż działki budowlanej 1600 m² odziedziczonej wspólnie z siostrą w spadku po zmarłym ojcu w 2011 r.
• 2015 r. sprzedaż domu jednorodzinnego. Środki wykorzystane na zakup działki i budowę domu w którym aktualnie Pan mieszka.
• Ponadto w latach od 2002 prowadził Pan z żoną przedszkole niepubliczne, a w 2007-2015 prowadził Pan działalność w zakresie budowy domów w celu ich sprzedaży.

Posiada Pan nieruchomość na C., którą kupił Pan jako miejsce wakacyjne dla siebie i swojej rodziny gdzie planował Pan na tym gruncie wybudować dom wakacyjny, jednak z uwagi na brak czasu nic z tych planów nie wyszło i w efekcie kupił Pan gotowy dom rekreacyjny w innym miejscu (także na C.), a ten wcześniej nabyty grunt chce Pan sprzedać. Sprzedaż zlecił Pan pośrednikowi kilka lat temu, jednak na razie nie ma chętnych na ten grunt. Poza ujawnionymi w przedmiotowym wniosku, nie ma Pan żadnych innych gruntów.

Pytania

1.Czy sprzedaż nieruchomości w warunkach opisanych wyżej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2.Czy sprzedaż nieruchomości w warunkach opisanych wyżej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Na pytanie nr 2 w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej znajdującej się od ponad 14 lat w majątku prywatnym nie będzie podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej u.p.d.o.f.).

W myśl tego przepisu opodatkowaniu podlega przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli to odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Zaliczenie do tego źródła przychodu następuje pod warunkiem, że transakcja nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

W Pana ocenie planowana sprzedaż nie mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej znajduje się w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Jest to działalność zarobkowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Z przywołanych przepisów wynika, że każda transakcja powinna być oceniana indywidualnie, z uwzględnieniem towarzyszących jej wszystkich okoliczności faktycznych. Jeżeli sprzedaż konkretnej nieruchomości jest dokonana w celu zarobkowym, a działania jej towarzyszące mają charakter zorganizowany i ciągły, to taka sprzedaż stanowi przychód z działalności gospodarczej. Jeżeli natomiast jakiejś transakcji nie można przypisać ww. znamion działalności gospodarczej - zbycie nieruchomości stanowi jedynie wyraz zarządu majątkiem prywatnym.

Tak więc o tym, czy transakcja przeprowadzana jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.), czy też jest odpłatnym zbyciem majątku prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.), decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości oraz cel danej transakcji. Okolicznościami tymi są: z góry założony cel zarobkowy oraz ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania, o których mowa w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.

Taki pogląd został utrwalony w orzecznictwie sądowo administracyjnym; wyrażono go m.in. w wyrokach NSA: z 3.10.2017 r., II FSK 2346/15; z 10.4.2013 r.„ II FSK 1686/11; z 30.5.2012 r., II FSK 2230/10 i II FSK 2243/10; z 1.4.2010 r., II FSK 1933/08; z 2.4.2009 r., II FSK 1937/07, z 16.4.2009 r., II FSK 28/08.

Cechą działalności gospodarczej jest „działanie zarobkowe”, co oznacza, że osiągnięcie zysku jest podstawowym celem podejmowanych czynności, a nie ubocznym efektem decyzji o zbyciu prywatnego majątku.

Na pojęcie "zorganizowanie" w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych zarówno w fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji (tak uznał DKIS w interpretacji z 21.9.2021 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP).

Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Pod tym pojęciem rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej, podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. Ciągłość działania w znaczeniu nadanym przepisem art. 5apkt 6 u.p.d.o.f. zawsze wiąże się z planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń.

Tak więc o tym, czy sprzedaż nieruchomości jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej decyduje podejmowanie przez podatnika zespołu powiązanych ze sobą działań polegających na:

1.wielokrotnym nabywaniu nieruchomości,

2.ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem),

3.wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz

4.dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym (tak przykładowo w prawomocnym wyroku WSA w Poznaniu z 31 marca 2021 r., I SA/Po 851/20 i przywołanym w nim orzecznictwie).

Podobny pogląd wyrażono w interpretacji z 21.9.2021 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP, wskazując, że: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej”.

Dla oceny, czy planowana sprzedaż powinna zostać zaklasyfikowana jako działalność gospodarcza istotne znaczenie ma więc przede wszystkim ustalenie, czy zamiarem zbywcy jest uczynienie z odpłatnego zbycia gruntów stałego i powtarzalnego źródła zarobkowania. Wprowadzenie przez ustawodawcę kryterium zorganizowania i ciągłości miało bowiem na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. W orzecznictwie uznaje się, że kryteria umożliwiające zakwalifikowanie podejmowanych czynności do działalności gospodarczej, w tym przede wszystkim warunek ciągłości, wskazany w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., nie zostają spełnione, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. polegających na jej uporządkowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży, itp.). O działalności gospodarczej można bowiem mówić jedynie wtedy, gdy skala podjętych przez podatnika działań dotyczących nieruchomości (w tym formalnych, inwestycyjnych) wykracza w sposób oczywisty poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego - z jego punktu widzenia - przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego, a ponadto działania te nacechowane są ciągłym (trwałe źródło zarobkowania), nieamatorskim i nieokazjonalnym charakterem (tak w wyrokach NSA z 11.7.2019 r., II FSK 2617/17; z 3.7.2018 r., II FSK 1892/16 oraz II FSK 1836/16 i II FSK 2299/16).

W związku z powyższym, w celu zakwalifikowania sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem tych nieruchomości, ponieważ sprzedaż majątku prywatnego osoby fizycznej, który nie jest związany z działalnością gospodarczą oraz nie został nabyty w celu odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Potwierdzenie takiego stanowiska można znaleźć w licznych interpretacjach prawa podatkowego, np. w interpretacjach DKIS z 8 lipca 2019 r., nr 0115-KDIT2-3.4011.216.2019.4.JS oraz nr 0115-KDIT2-3.4011.202.2019 4.PS, w których DKIS stwierdza, że: "Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarniej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstawy, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.".

W orzecznictwie od dawna sygnalizowane są problemy związane ze stosowaniem przywołanych wyżej przepisów, tj. art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Podkreśla się, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi zarząd majątkiem prywatnym, a tym co należy rozpoznawać jako czynności profesjonalne związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej

Jak to zauważył NSA w wyroku z 12.7.2023 r., II FSK 177/21: „Każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości (a także innych praw na nieruchomościach wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.), powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą to transakcję cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej. Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje. Należy bowiem każdorazowo rozstrzygać, czy dana transakcja była wynikiem zorganizowania i ciągłości podporządkowanych celom prowadzenia działalności gospodarczej, czy też w aspekcie sytuacji życiowej, ekonomicznej, rodzinnej, bądź zdrowotnej nie wykazywała tych cech."

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, decyzja o sprzedaży gruntu została podjęta wyłącznie dlatego, że gruntem zainteresowała się gmina. Jak to zauważono we wniosku, nabyte grunty stanowią zabezpieczenie zarówno przed utratą wartości otrzymanych środków finansowych (środki na zakup pochodziły z darowizny od Pana rodziców), jak ryzykiem ich roztrwonienia. Co niezwykle istotne, nie podjął Pan żadnych działań, które są charakterystyczne dla działalności związanej z obrotem gruntami.

Jak to zauważył DKIS w interpretacji z 4 czerwca 2019 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS:"(...) działalność gospodarcza powinna cechować się stałością i powtarzalnością jej wykonywania, bowiem jest związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodać należy, iż sprzedaż majątku własnego - zwłaszcza podyktowana w jakiejś mierze okolicznościami losowymi (...) - nie jest działaniem tworzącym przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, polega jedynie na wykorzystaniu posiadanych składników majątku osobistego w sposób pozwalający na korzystne ich upłynnienie". Podobnie orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w prawomocnym wyroku z dnia 7 czerwca 2017 r., I SA/Go 156/17: "O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane zwykłe transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości. Istotne znaczenie ma wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji opodatkowanych".

Reasumując, planowanej przez Pana sprzedaży nieruchomości nie można uznać za przejaw działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem przychód ze sprzedaży nie będzie przychodem określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. Nieruchomość nigdy nie stanowiła składnika majątku w działalności gospodarczej, nigdy nie była wykorzystywana w takiej działalności. W sprawie będącej przedmiotem wniosku nie występuje także ciąg zdarzeń, które wskazywałyby, że sprzedaż nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jednocześnie, skoro od nabycia nieruchomości upłynął okres znacznie dłuższy niż 5 lat liczone od końca roku ich nabycia, to w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f., sprzedaż ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podobne stanowisko zajęto w interpretacjach:

• z 21 września 2021 r., nr0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP;
• z 17 września 2021 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.620.2021.3.DA oraz nr 0113-KDIPT2- 2.4011.503.2021.7.KR;
• z 16 września 2021 r., 0113-KDIPT2-2.4011.625.2021.4. ACZ;
• z 8 września 2021 r., nr 0115-KDIT3.4011.515.2021.7.AD;
• z 4 maja 2021 r., nr 0115-KDIT1.4011.63.2021.4.JG oraz nr 0115-KDIT1.4011.64.2021.4.JG;
• z 8 lipca 2019 r., 0115-KDIT2-3.4011.216.2019.4.JS oraz 0115-KDIT2-3.4011.202.2019.4.PS;
• z 4 czerwca 2019 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS.

Reasumując, w Pana ocenie, planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.): jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z dokonanym jak i planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Powziął Pan wątpliwość, czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym zbycie nieruchomości, tj. 4 działek ewidencyjnych, z czego jedna jest zabudowana siedliskiem do rozbiórki) będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu sprawy wynika, że nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak np. nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, ogrodzenie działki. W latach 2008-2010 kupił Pan do majątku osobistego stare gospodarstwo rolne składające się z dwóch nieruchomości niezabudowanych oraz jednej nieruchomości z siedliskiem do rozbiórki. Niedawno gmina wyraziła zainteresowanie zakupem jednej z tych trzech nieruchomości (ok. 1,4 ha zabudowane siedliskiem do rozbiórki), więc rozważa Pan jej sprzedaż. Nieruchomość przeznaczona do sprzedaży składa się z 4 działek ewidencyjnych o nr 2/2 (siedliskowa z pozostałością domu do rozbiórki), 2/4, 2/7 i 2/16. Sprzedawana nieruchomość stanowi grunt rolny. Dla tego terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie wydano także dla tego gruntu decyzji o warunkach zabudowy i do dnia sprzedaży taka decyzja nie zostanie wydana. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, nigdy nie inwestował Pan w grunty w celu ich późniejszej sprzedaży. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie była wykorzystywana w żaden sposób w działalności gospodarczej ani rolniczej. Nie była też wynajmowana ani wydzierżawiana. Zgodnie z Pana wskazaniem, nieruchomość od zakupu znajdowała się w Pana majątku prywatnym. Do czasu zakupu nieruchomości na C. jeździł Pan tam od czasu do czasu w celach rekreacyjnych. Poza tym działka nie była w ogóle wykorzystywana. Jak Pan wskazał, nie będzie Pan zawierał umów warunkowych, nie będzie udzielał Pan nabywcy pełnomocnictw do żadnych działań, nie udzieli Pan zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Ponadto nie będzie Pan wykonywać żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, nie podejmie Pan również działań marketingowych przekraczających zwykłe ogłoszenia o sprzedaży.

Z opisanych okoliczności sprawy wynika, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez Pana czynności - wobec wskazanej we wniosku nieruchomości - kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakres, stopień zaangażowania, i cel Pana działania wskazuje, że będą to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, kwota uzyskana z planowanej sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy. Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w latach 2008-2010 kupił Pan do majątku osobistego od jednego właściciela stare gospodarstwo rolne składające się z 2 nieruchomości niezabudowanych oraz jednej nieruchomości z siedliskiem do rozbiórki. Środki na zakup tej ziemi pochodziły z darowizny od Pana rodziców.

W konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Sprzedaż nieruchomości nie będzie również stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W odniesieniu do przywołanych przez Pana wyroków i interpretacji wskazać należy, że wydane zostały one w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów i innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).