Czy sprzedaż nieruchomości otrzymanej przez podatnika od rodziców w drodze darowizny podlega opodatkowaniu PIT i VAT

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości (udziału w części budynku) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy ilekroć w przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Poniesienie nakładów na ulepszenie środka trwałego zmierza do podjęcia bądź rozszerzenia działalności w drodze budowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodując istotną zmianę cech użytkowych tego środka. Natomiast nieruchomości (np. lokale mieszkalne), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym dotyczy ulepszenia środków trwałych.

W opisanym przypadku nakłady były poczynione jednak nie na budynek, który będzie przedmiotem sprzedaży. Co ważne doszło do wydzielenia działki z budynkiem, który na pewno nie był modernizowany. Tym samym sprzedaż wydzielonej działki wraz z budynkiem, który został już zasiedlony może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem dochodowym, jeśli nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Z pytania jednak wynika, iż doszło do sprzedaży nieruchomości, która nie była środkiem trwałym. Nabycie działki w drodze darowizny nastąpiło wiele lat i temu i jeśli budynek nie był wykorzystywany w działalności to możemy skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym. Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a -c ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepisu tego nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT (z zastrzeżeniem art. 10 ust. 3 ustawy o PIT dotyczącego nieruchomości mieszkalnych), nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT).

Tomasz Burchard

doradca podatkowy, ekspert w zakresie prawa podatkowego, biegły sądowy