Pozwolenie na budowę dotyczącą połączenia dwóch lokali z adaptacją i zmianą sposobu użytkowania części klatki schodowej

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego w cyklu Ciekawe interpretacje GUNB przedstawił wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w sprawie zmiany przeznaczenia części korytarza w celu adaptacji jego powierzchni na część lokalu mieszkalnego. Wyjaśnił też czy organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek sprawdzenia merytorycznej zawartości projektu.

OPIS SPRAWY:

• w 2015 r. prezydent miasta udzielił pozwolenia na roboty budowlane polegające na połączeniu dwóch lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym, pozwolenie obejmowało zgodę na adaptację i zmianę sposobu użytkowania części korytarza klatki schodowej, która miała zostać włączona do nowo powstałego mieszkania;

• inwestor do wniosku o pozwolenie na budowę dołączył:

  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

  • zgodę wspólnoty mieszkaniowej na:

    • sprzedaż części nieruchomości wspólnej – części korytarza – przez przyłączenie do lokalu, który powstanie z połączenia dwóch mieszkań,

    • zmianę przeznaczenia części korytarza w celu adaptacji jego powierzchni na lokale mieszkalne,

    • połączenie powyższych lokali;

• właściciele sąsiedniego lokalu złożyli wniosek o stwierdzenie nieważności tego pozwolenia na budowę, wskazując w nim:

  • w 2018 r. Sąd Okręgowy prawomocnym wyrokiem uchylił uchwałę wspólnoty dotyczącą powyższych zgód,

  • projekt budowlany nie zapewnia warunków niezbędnych do korzystania z przebudowanego korytarza przez osoby z niepełnosprawnościami;

• Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z 13 stycznia 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 2061/21 orzekł:

  • wyrok Sądu Okręgowego, który uchylił uchwałę wspólnoty wywołuje skutki prawne na przyszłość, a nie wstecz,

  • nawet więc gdy doszło do uchylenia przez sąd uchwały, to nie ma to wpływu na ocenę decyzji o pozwoleniu na budowę, skoro w dacie podejmowania tej decyzji obowiązywało domniemanie prawidłowości uchwały,

  • znaczy to, że w dniu wydania kwestionowanego pozwolenia na budowę uchwała była ważna, zatem nie można stwierdzić, że pozwolenie na budowę zostało wydane z rażącym naruszeniem przepisów prawa.

• Nowelizacją prawa budowlanego w 2003 r. uprawnienia organu udzielającego pozwolenia na budowę zostały ograniczone wyłącznie do:

  • sprawdzenia zgodności projektu budowlanego z:

    • ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

    • wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowanych zgody na realizację przedsięwzięcia.

Sprawdzenie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej zgodności projektu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, zostało ograniczone do projektu zagospodarowania działki.

Nowelizacja wprowadziła zasadę wyłącznej odpowiedzialności za projekt architektoniczno-budowlany projektanta i osoby, która projekt sprawdza. Zatem organ nie był zobowiązany do sprawdzenia merytorycznej zawartości projektu.

Rozszerzająca interpretacja uprawnień organu w zakresie kontroli oznaczałaby przywrócenie uchylonej zasady oceny materialnych rozwiązań projektu budowlanego przez organ. Stanowiłaby naruszenie zasady związania organów administracji publicznej prawem.

Podstawa prawna:

• art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali;

• art. 20, art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2, art. 93 pkt 1 i art. 95 ustawy - Prawo budowlane;

• ustawa z 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz zmianie niektórych ustaw.

Redakcja INFORLEX