Projekt ustawy który ma przywrócić społeczny charakter finansowanych z budżetu państwa inwestycji mieszkaniowych

Rządowe Centrum Legislacji opublikowało projekt ustawy o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw, który ma przywrócić społeczny charakter finansowanych z budżetu państwa inwestycji mieszkaniowych oraz umożliwić znaczny wzrost skali takich inwestycji w najbliższych latach.

W załączonej do projektu ocenie skutków regulacji wskazano problemy i proponowane narzędzia do ich rozwiązania:

1. Niewystarczające środki na wsparcie komunalnego i społecznego budownictwa mieszkaniowego:

• podwyższenie w 2024 i 2025 r. maksymalnego limitu wydatków budżetu państwa, do wysokości których może zostać zasilony Fundusz Dopłat z przeznaczeniem na program BSK1;
• zagwarantowanie środków budżetowych na ten cel do 2030 r. – co pozwoli gminom na odpowiedzialne planowanie inwestycji mieszkaniowych w kolejnych latach;
• większa dostępność środków na realizację programu BSK da samorządom poczucie dostępności stabilnego finansowania, co ułatwi planowanie inwestycji mieszkaniowych, które wymagają długofalowego planowania i realizacji;
• stabilne i dostępne finansowanie będzie silnym sygnałem dla samorządów do podejmowania się czynności przygotowujących przedsięwzięcia mieszkaniowe, dając gwarancję uzyskania wsparcia w momencie gotowości operacyjnej do realizacji przedsięwzięcia;
• zwiększone limity wydatków budżetowych na program BSK pozwolą też zwiększyć skalę remontów gminnych pustostanów, uwzględniając w kalkulacjach dynamikę średnioroczną cen towarów i usług, zakłada się że przeznaczenie do 2030 r. na remonty gminnych pustostanów kwoty 10 mld zł, pozwoli na przywrócenie do użytkowania nawet 75 tys. lokali;
• zwiększeniu limitów na realizację programu BSK w latach 2024-2025 powinno towarzyszyć zwiększenie limitów wydatków na program SBC2, żeby oba programy były kompatybilne, gdyż inwestorzy z programu SBC w przeważającej mierze korzystają też z programu BSK w ramach dozwolonego montażu finansowego;
• przepisy regulujące oba programy dopuszczają współfinansowanie jednej inwestycji mieszkaniowej z programu SBC i programu BSK, określając przy tym dodatkowe warunki, jakie muszą być spełnione;
• obecnie akceptowalnym dla BGK rozwiązaniem jest przedłużenie aktualnego programu SBC o 1 rok - przesunięcie ostatecznego terminu na składanie wniosków z 2024 r. na 2025 r., z jednoczesnym zwiększeniem budżetu programu SBC z 4,5 mld zł na 7 mld zł;
• jest to kwota odpowiadająca zgłaszanemu przez inwestorów z programu SBC zapotrzebowaniu na środki zwrotne i która pozwoli na równomierny rozwój mieszkalnictwa na wynajem;
• proponowanemu zwiększeniu budżetu programu SBC ze strony BGK musi towarzyszyć wzrost wydatków budżetowych na dopłatę do preferencyjnego oprocentowania, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz w art. 45 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe;
• czasowe zwiększenie dostępności środków kredytowych dla inwestorów SBC (do momentu określenia kolejnego instrumentu wsparcia), odpowiada w dużym stopniu zgłaszanemu przez inwestorów zapotrzebowaniu;
• w ramach jesiennej edycji programu SBC inwestorzy złożyli 111 wniosków na kwotę 2,9 mld zł, podczas gdy kwalifikacja mogła nastąpić na kwotę 830 mln zł, pozostawiając tym samym wnioski na ponad 2 mld zł bez finansowania, proponowane działanie będzie sygnałem dla inwestorów do podejmowania się przygotowania kolejnych inwestycji;
• rozszerzenie zakresu dokumentacji pozyskiwanej w toku konkursów przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa na potrzeby tworzenia i uzupełniania zasobu służącego ułatwieniu realizacji przedsięwzięć mieszkaniowych, o którym mowa w art. 7g ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych;
• dotychczasowe określenie tego zasobu, jako zasobu projektów budowlano-architektonicznych i technicznych, nie oddawało prawidłowo charakteru dokumentacji pozyskiwanej od wykonawców, która swoim zakresem wykracza poza te projekty, obejmując np. kosztorysy, przedmiary lub koncepcje wielobranżowe, których pozyskanie jest istotne dla pełniejszego ułatwienia zainteresowanym podmiotom prowadzenia przedsięwzięć, niż same projekty dotychczas ujęte w nowelizowanym rozdziale 2a.

2. Ryzyko utraty społecznego charakteru przez zasoby mieszkaniowe realizowane z udziałem środków publicznych w ramach programów rządowych kierowanych do osób o ograniczonych dochodach:

• modyfikacja dotychczasowych zasad finansowania budownictwa społecznego czynszowego z udziałem środków z programu BSK i programu SBC w celu zagwarantowania długofalowego efektu inwestycji wspieranych ze środków budżetu państwa, z uwzględnieniem społecznego charakteru tworzonego zasobu mieszkaniowego;
• przywrócenie przepisów o całkowitym zakazie wyodrębniania na własność lokali wybudowanych w ramach programu SBC oraz wydłużenie okresu (obecnie 15 lat) po jakim mogą zostać wyodrębnione na własność lokale mieszkalne utworzone z wykorzystaniem finansowego wsparcia udzielonego w ramach programu BSK do 25 lat;
• proponuje się, żeby po upływie tego okresu ewentualna sprzedaż mogła nastąpić wyłącznie po cenie rynkowej, bez bonifikaty, a uzyskane środki przeznaczane były na tworzenie nowego lub modernizację istniejącego mieszkaniowego zasobu gminy;
• uwzględniając ochronę konstytucyjnej zasady praw nabytych, do lokali mieszkalnych wybudowanych z wykorzystaniem wsparcia w ramach programu SBC udzielonego przed wejściem w życie projektowanych rozwiązań, będą stosowane przepisy dotychczasowe;
• stosowanie przepisów dotychczasowych w odniesieniu do lokali utworzonych lub wyremontowanych w ramach programu BSK będzie dotyczyło jedynie okresu, po którego upływie możliwe będzie ich wyodrębnienie;
• działaniem kompatybilnym z powyższymi rozwiązaniami, mającym na celu zabezpieczenie lokatorom stabilnego najmu w godnych i stabilnych warunkach, będzie zagwarantowanie udziału lokalnego samorządu w radzie nadzorczej spółki TBS;
• aktualnie obowiązujące przepisy dają jedynie taką możliwość, z której gminy nie zawsze korzystają, udział przedstawicieli gminy w radzie nadzorczej TBS byłby gwarantem zachowania społecznego charakteru zasobów, również w przypadku zasobów TBS prywatnych, bez udziału gminy.

3. Nieobiektywna procedura rekomendacji priorytetowego rozpatrywania wniosków w ramach programu BSK:

• modyfikacja procedury rekomendowania przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa priorytetowego rozpatrzenia wniosku o finansowe wsparcie złożonego przez beneficjenta finansowego wsparcia w ramach programu BSK, w celu przywrócenia kwalifikacji do finansowego wsparcia opartej na obiektywnych przesłankach;
• priorytetem objęte zostaną inwestycje współfinansowane ze środków KPO (ze względu na ich kosztochłonność związaną z podwyższoną energooszczędnością) oraz współfinansowane kredytem w ramach programu SBC, jednak już bez udziału ministra do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, czyli wyłącznie na podstawie obiektywnych i jednoznacznych przesłanek.

4. Braki w zasobie mieszkaniowym przeznaczonym dla studentów:

• do poprawy sytuacji w zakresie dostępności powierzchni zaspokajających potrzeby mieszkaniowe studentów, doprowadzi umożliwienie finansowania służących temu celowi inwestycji ze środków Funduszu Dopłat, w ramach programu BSK;
• do nowego typu finansowanych przedsięwzięć stosowane będą zasady obowiązujące dla inwestycji w zasób lokali komunalnych czy społecznych czynszowych, z założeniem wydzielenia na ten typ inwestycji osobnej puli środków, dostępnej w pierwszej połowie roku - podobnie jak w przypadku finansowania tworzenia mieszkaniowego zasobu gminy, inwestycji SIM/TBS, czy przedsięwzięć infrastrukturalnych.

5. Miejsca parkingowe:

• w specustawie mieszkaniowej proponuje się rezygnację z określania na poziomie krajowym minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej i powrót do zasad obowiązujących przed 2023 r.;
• w uchwałach o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej przyjmowanych na podstawie specustawy mieszkaniowej nadal będzie ustalana minimalna liczba miejsc postojowych, pozostanie też przepis upoważniający radę gminy do określenia w lokalnych standardach urbanistycznych liczby miejsc postojowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej.

6. Pomoc de minimis w kontekście ustawy o gospodarce nieruchomościami i w ramach działalności społecznych agencji najmu:

• zmiana ustawy o gospodarce nieruchomościami w celu ograniczenia obligatoryjnego udzielania pomocy publicznej w ramach limitu pomocy de minimis wyłącznie do przypadków sprzedaży gruntów wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej ich użytkownikom wieczystym;
• rozwiązanie to w pełni koresponduje z intencją ustawodawcy oraz zakresem uzgodnień z Komisją Europejską w procesie negocjacji rynkowego modelu odpłatności za grunty wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej;
• w celu kontynuacji możliwości udzielania wsparcia jako pomocy de minimis w kontekście współpracy ze społecznymi agencjami najmu proponuje się dostosowanie przepisów ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa do zmian wprowadzonych w związku z wejściem w życie rozporządzenia Komisji (UE) 2023/2831 z 13 grudnia 2023 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis.

7. Brak na gruncie ustawowym podstaw prawnych do wdrożenia rozwiązań umożliwiających wydawanie świadectwa uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości według nowego wzoru:

• w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewiduje się wprowadzenie przepisu określającego nową formę świadectwa nadania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości – spersonalizowana dwustronna karta identyfikacyjna;
• mając na uwadze postępujący rozwój cyfryzacji wszelkiego rodzaju usług, w ramach modyfikacji wzoru świadectwa proponuje się też udostępnienie tego dokumentu w aplikacji mobilnej mObywatel;
• zakłada się, że fotografia rzeczoznawcy majątkowego w przypadku osób posiadających obywatelstwo polskie pobierana będzie z Rejestru Dowodów Osobistych, a nie jak dotychczas załączana przez kandydatów na rzeczoznawców majątkowych do wniosku o nadanie uprawnień;
• w tym celu niezbędne jest stworzenie ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa podstaw prawnych do tego rodzaju działań, przez dopisanie ministra właściwego do spraw budownictwa do kręgu podmiotów uprawnionych do korzystania z danych RDO udostępnianych w trybie pełnej teletransmisji.

Zakłada się, że przepisy ustawy wejdą w życie w III kwartale 2024 r., projektowane przepisy mają siedmioletni horyzont czasowy. Realizacja programu BSK na podstawie projektowanych przepisów będzie się odbywała w latach 2024-2030, a programu SBC w latach 2024-2025.

¹ Program BSK to program wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego, realizowany na podstawie ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych, w ramach którego udzielane jest bezzwrotne finansowe wsparcie z budżetu państwa (przez Fundusz Dopłat) na rozwój budownictwa zaspokajającego potrzeby mieszkaniowe osób o niższych dochodach - przede wszystkim budownictwa gminnego.

² Program SBC to program preferencyjnych kredytów udzielanych ze środków własnych Banku Gospodarstwa Krajowego towarzystwom budownictwa społecznego, społecznym inicjatywom mieszkaniowym, spółdzielniom mieszkaniowym i spółkom gminnym na podstawie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, z dopłatą do preferencyjnego oprocentowania ze środków budżetowych (przez Fundusz Dopłat).

Link do przebiegu procesu legislacyjnego – projekt/uzasadnienie/ocena skutków regulacji

Redakcja INFORLEX