Wyrok WSA w Olsztynie z dnia 23 czerwca 2022 r., sygn. II SA/Ol 254/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tadeusz Lipiński Sędziowie sędzia WSA Bogusław Jażdżyk sędzia WSA Piotr Chybicki (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 23 czerwca 2022 r. sprawy ze skargi R.K. na decyzję Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...]., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.

Uzasadnienie

Decyzją z 4 listopada 2021 r. Starosta O. (dalej: organ I instancji), po rozpatrzeniu wniosku R.K. (dalej: skarżący), na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.; dalej u.g.n.), ustalił na rzecz skarżącego odszkodowanie w wysokości 64.540 zł za prawo własności nieruchomości [...] , przejętej z mocy prawa na własność gminy S., wydzielonej w ramach podziału geodezyjnego, zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy S. z 18 marca 2020 r. jako teren przeznaczony na poszerzenie istniejącej drogi [...].

Odwołanie od powyższej decyzji złożył skarżący, reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika. W uzasadnieniu pełnomocnik podniósł, że operat ma charakter opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm.; dalej: k.p.a.) i z tego względu podlega ocenie organów jak każdy innych środek dowodowy. Zauważył, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że do obowiązku organów należy ocena operatu szacunkowego pod kątem doboru przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości podobnych. Ocena ta opiera się na weryfikacji cech, którą organ może przeprowadzić we własnym zakresie. Operat powinien zatem zawierać precyzyjne wskazania, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania, ich podobieństwo nie może bowiem budzić wątpliwości. Zarówno strona, jak i organy oraz sąd administracyjny, muszą mieć możliwość skonfrontowania, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście do siebie podobne. Z tego względu biegły powinien podać argumentację wskazującą na właściwy dobór nieruchomości, ustalić istotne cechy różniące nieruchomości, szczegółowo je opisać oraz właściwie ustalić wagi przypisane określonym cechom. Organ nie jest zwolniony od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy do wyceny oraz przyjętych przez niego metody i techniki szacowania. W świetle powyższego, pełnomocnik stwierdził, że w operacie, będącym podstawą ustalenia odszkodowania, poza powierzchnią i położeniem w określonym obrębie, nie podano żadnych innych cech nieruchomości porównawczych. W tabeli zawartej w piśmie z 11 października 2021 r., oprócz danych zawartych w operacie, podano numer aktu notarialnego oraz lakoniczny opis nieruchomości sprowadzający się do stwierdzenia, że stanowią one tereny dróg publicznych. Zarzucono, że na podstawie tych danych nie można zweryfikować konkretnego położenia nieruchomości porównawczych i tym samym nie można zweryfikować, czy są podobne ze względu na położenie - która to cecha jest istotną cechą wpływającą na podobieństwo nieruchomości. Zdaniem pełnomocnika, cechą uwzględnioną w wycenie powinno być ponadto położenie w sąsiedztwie nieruchomości o przeznaczeniu usługowo-przemysłowym z uwagi na fakt, że oszacowana działka położona jest właśnie w bezpośrednim sąsiedztwie tego rodzaju nieruchomości.