Interpretacja indywidualna z dnia 17 lipca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.283.2023.2.JM

Uznanie za działalność gospodarczą sprzedaży nieruchomości. Zwolnienie od podatku sprzedaży nieruchomości. Prawo do rezygnacji z tego zwolnienia i wybór opcji opodatkowania ww. sprzedaży.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

-nieuznania za działalność gospodarczą sprzedaży Nieruchomości – jest nieprawidłowe

-zwolnienia od podatku sprzedaży Nieruchomości, prawa do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opcji opodatkowania ww. sprzedaży – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 maja 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 11 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania za działalność gospodarczą sprzedaży Nieruchomości, zwolnienia od podatku sprzedaży Nieruchomości, prawa do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opcji opodatkowania ww. sprzedaży. Uzupełnił go Pan pismem z 11 maja 2023 r. (wpływ) oraz w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 lipca 2023 r. (wpływ 10 lipca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (dalej Wnioskodawca lub Sprzedający) prowadzi od 2000 r. działalność gospodarczą. Przedmiotem tej działalności jest wykonywanie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (41.20.Z). We wpisie do CEiDG Wnioskodawca wskazuje szereg innych rodzajów działalności gospodarczej, w tym działalność o kodach 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz 68.31.Z Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Wniosek dotyczy nieruchomości zabudowanej o powierzchni działki 0,3188 ha. Na nieruchomości znajduje się murowany budynek mieszkalno-warsztatowy. Warsztat pełni funkcję garażu. Działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod tereny usług B4U, poszerzenie ulicy ekspresowej oraz poszerzenie ulicy lokalnej. Przedmiotowa nieruchomość wpisana jest do KW. Budynek był użytkowany przez poprzednich właścicieli do lat 90 ubiegłego wieku (Dalej: Nieruchomość). Wnioskodawca w 2006 roku kupił przedmiotową nieruchomość poza wykonywaną działalnością gospodarczą z zamiarem wyremontowania znajdującego się tam budynku a następnie zamieszkania tam wraz z rodziną. Zakupu dokonano od osób, które nabyły przedmiotową nieruchomość w drodze dziedziczenia. Przy zakupie nieruchomości przez Wnioskodawcę nie wystąpił podatek VAT, a transakcja została opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nieruchomość po jej nabyciu nie była związana w jakikolwiek sposób z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, nie została również zarejestrowana w ewidencji środków trwałych, nie była przedmiotem najmu lub dzierżawy. Wnioskodawca po zakupie nieruchomości do dnia złożenia niniejszego wniosku nie dokonał na przedmiotowej działce żadnych inwestycji. Wnioskodawca uzyskał kilkakrotnie decyzje administracyjne Wójta na usunięcie drzew znajdujących się na Nieruchomości, które to drzewa nie zostały usunięte do dnia złożenia niniejszego wniosku. Wnioskodawca:

·nie podejmował żadnych czynności związanych z uzbrojeniem Nieruchomości ani z utworzeniem dróg dojazdowych wiodących do niej,

·nie podejmował żadnych czynności zmierzających do wynajęcia lub wydzierżawienia Nieruchomości,

·nie uzyskał decyzji w sprawie zabudowy posiadanej Nieruchomości,

·nie podejmował żadnych działań związanych z podziałem Nieruchomości,

·przed podjęciem decyzji o sprzedaży Nieruchomości i przed podpisaniem umowy przedwstępnej w dniu 03 stycznia 2023 r. nie udzielał pełnomocnictwa pośrednikom, którzy w jego imieniu wykonywaliby czynności zmierzające do sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca w dniu 03.01.2023 r. zawarł w formie aktu notarialnego „Przedwstępną Umowę Sprzedaży Nieruchomości” (dalej: Umowa). Kupującym jest polska Spółka zarejestrowana w Polsce jako czynny podatnik VAT (dalej: Kupujący). W ramach Umowy ustalono, szereg obowiązków Stron i warunków polegających na:

a)uzyskaniu przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy w trybie art. 306g) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz.U.2021.1540 z późniejszymi zmianami) oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych oraz zaświadczenia wydanego przez Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

b)przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie przez Kupującego wyników tej analizy za satysfakcjonujące, przez co Strony rozumieją niewykazanie okoliczności sprzecznych z treścią niniejszej Umowy lub oświadczeniami i zapewnieniami Sprzedającego bądź okoliczności nieobjętych oświadczeniami i zapewnieniami Sprzedającego bądź też okoliczności uniemożliwiających lub znacznie utrudniających realizację planowanej przez Kupującego inwestycji;

c)uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają według jego oceny, realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, w tym wynik badania geotechnicznego pod kątem przydatności podłoża dla potrzeb planowanej inwestycji oraz możliwości posadowienia na Nieruchomości obiektów, wykaże występowanie prostych warunków gruntowych w rozumieniu rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych (Dz.U. 2012, poz. 463);

d)przeprowadzeniu przez Kupującego komercjalizacji, polegającej na podpisaniu umowy z klientem lub klientami docelowymi, dotyczącej planowanej inwestycji;

e)układ komunikacyjny zostanie zrealizowany zgodnie z załącznikiem nr 1 do niniejszej umowy;

f)przedłożenie przez Sprzedającego pisemnej zgody na wykreślenie z działu IV księgi wieczystej ustanowionego na jego rzecz wpisu hipoteki na sumę 1.300.000,00 zł;

g)uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na budowę przyłączy oraz na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

h)potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

i)potwierdzeniu przez Kupującego, iż Nieruchomość będzie posiadała dostęp do drogi publicznej poprzez zjazd z drogi (prawoskręt i lewoskręt) o parametrach umożliwiających przejazd samochodów o dopuszczalnym nacisku pojedynczej osi do 100 kN (10 t), oraz uzyskaniu ostatecznej decyzji wydanej przez właściwego zarządcę drogi zezwalającą na lokalizację zjazdu z drogi (prawoskręt i lewoskręt) o parametrach umożliwiających przejazd samochodów o dopuszczalnym nacisku pojedynczej osi do 100 kN (10 t);

j)uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, o ile uzyskanie takiej decyzji będzie konieczne zgodnie z obowiązującymi przepisami;

k)uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zezwalającej na rozbiórkę budynków znajdujących się na Nieruchomości oraz ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

l)potwierdzeniu przez Kupującego, że uzyskane warunki techniczne, decyzje, pozwolenia, zezwolenia oraz inne zgody spełniają wymagania planowanej inwestycji, a koszty ich realizacji nie przekraczają założeń budżetowych planowanej inwestycji;

m)uzyskania przez Kupującego zgody wspólników na nabycie Nieruchomości.

W celu realizacji wskazanych wyżej obowiązków Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do dokonywania w jego imieniu następujących czynności:

a)uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

b)uzyskania decyzji o zezwoleniu na lokalizację zjazdu oraz decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

c)uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu ww. czynności,

d)uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na rozbiórkę budynków znajdujących się na Nieruchomości, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,

e)uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

f)uzyskania – wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży – we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: organie gminy, organie podatkowym, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity: Dz.U.2021.1540 z późniejszymi zmianami) Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocnika do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, zaświadczeń, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Wszystkie koszty oraz opłaty w tym przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w podpunktach a)-f) będą obciążały Kupującego. Ponadto Strony postanowiły, że od dnia zawarcia niniejszej Umowy do dnia oznaczonego jako Data Ostateczna, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zezwalającej na rozbiórkę budynków na Nieruchomości, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów oraz innych zaświadczeń dotyczących Nieruchomości. Powyższe nie obejmuje prawa Kupującego do rozpoczęcia bądź wykonywania robót budowlanych, czy innych czynności faktycznych skutkujących ingerencją w substancję Nieruchomości poza przeprowadzeniem przez Kupującego badań gruntu i wycinki drzew zgodnie z pozwoleniem – pod rygorem prawa Sprzedającego do natychmiastowego odstąpienia od Umowy. Strony wyłączają możliwość składowania czegokolwiek na Nieruchomości bez pisemnej zgody Sprzedającego. Sprzedający oświadczył, że jest świadomy, iż Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomościach inwestycję zgodną z przeznaczeniem Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Sprzedający zobowiązał się do współpracy z Kupującym w celu uzyskania przez Kupującego postanowień, zgód i decyzji dotyczących zamierzonej przez Kupującego inwestycji. W przypadku wydania lub uzyskania decyzji, zgód, pozwoleń, przez Kupującego działającego w imieniu Sprzedającego, Sprzedający na wezwanie Kupującego, zobowiązany będzie do wyrażenia zgody na przeniesienie ich jedynie w Umowie Sprzedaży na Kupującego oraz dokonanie po jej zawarciu innych czynności niezbędnych w tym celu do przeniesienia decyzji, zgód, pozwoleń, warunków technicznych, o których mowa na Kupującego. Sprzedający upoważnia Kupującego do dokonania na koszt Kupującego wycinki drzew na Nieruchomości, w oparciu o ostateczną decyzję Wójta Gminy z dnia 20 maja 2021 r., zmienioną ostateczną decyzją Wójta Gminy z dnia 5 listopada 2021 r. Kupujący ponosić będzie wobec Sprzedającego na zasadach ogólnych odpowiedzialność za wszelkie szkody wyrządzone w związku z dokonaniem wycinki drzew na Nieruchomości w oparciu o ww. decyzję. Wniosek o interpretację dotyczy zdarzenia przyszłego polegającego na realizacji zobowiązania sprzedaży Nieruchomości w drodze wykonania Umowy.

W uzupełnieniu z 4 lipca 2023 r. (wpływ 10 lipca 2023 r.) wskazał Pan, że w odpowiedzi na pismo znak 0113-KDIPT1-3.4012.283.2023.1.JM informuje Pan, że posługuje się następującym numerem NIP.

Na pytania:

1)„Czy jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli nie, to prosimy wskazać czy przed sprzedażą nieruchomości zamierza Pan zarejestrować się jako podatnik VAT czynny.

2)Czy budynek mieszkalno-warsztatowy jest trwale związany z gruntem?

3)Czy przed sprzedażą Pan i nabywca złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku mieszkalno-warsztatowego? Jeśli tak, to prosimy wskazać:

A)Czy to oświadczenie złoży Pan wraz z nabywcą:

a)właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego

czy

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą budynku?

4)Czy oświadczenie będzie zawierało wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.)?”,

odpowiedział Pan:

1)Odpowiedź: Potwierdza Pan, że jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2)Odpowiedź: Potwierdza Pan, że budynek mieszkalno-warsztatowy jest trwale związany z gruntem.

3)Odpowiedź: W przypadku negatywnej odpowiedzi Organu na pytania nr 1 i twierdzącej na pytanie nr 2, Wnioskodawca i nabywca wybiorą opodatkowanie dostawy budynku mieszkalno-warsztatowego poprzez złożenie oświadczenia zawierającego wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.).

Przedmiotowe oświadczenie złożone zostanie przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą budynku.

Pytania

1.Czy planowana przez Wnioskodawcę czynność związana z zawarciem umowy sprzedaży prawa własności Nieruchomości, wchodzącej w skład majątku prywatnego, spełnia definicję działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 (dalej: Ustawa)?

2.W przypadku odpowiedzi twierdzącej Organu na pytanie nr 1, czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie dla Wnioskodawcy stanowić czynność podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10?

3.W przypadku twierdzącej odpowiedzi Organu na pytania nr 1 i 2, czy Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo wyboru opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10?

Pana stanowisko w sprawie

Stanowisko Wnioskodawcy:

1.Czy planowana przez Wnioskodawcę czynność związana z zawarciem umowy sprzedaży prawa własności Nieruchomości, wchodzącej w skład majątku prywatnego, spełnia definicję działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości, która pozostaje jego prywatną własnością od 2006 r. nie podlega podatkowi od towarów i usług, ponieważ nie mieści się w zakresie objętym definicją działalności gospodarczej zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej u.p.t.u.). Nigdy nie wprowadzono jej do majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie zmieniono jej charakteru, nie występowano o pozwolenie na budowę i nie nadano jej charakteru towaru handlowego. Uzasadnienie własnego stanowiska w sprawie. Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.t.u. podatnikami VAT są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, zdefiniowaną w ust. 2 tego przepisu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych - art. 15 ust. 2 ustawy. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest więc spełnienie następujących przesłanek łącznie:

·czynność jest ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług (działa w takim charakterze).

W orzecznictwie podkreśla się, że do działalności gospodarczej zdefiniowanej na potrzeby podatku VAT można zaliczyć wyłącznie działania cechujące się fachowością i profesjonalizmem; działania charakteryzujące się stałym, powtarzalnym charakterem, działania podporządkowane regułom opłacalności i zysku oraz stałym uczestnictwem w obrocie gospodarczym. W związku z tym, w celu ustalenia, czy – w odniesieniu do konkretnej transakcji – podmiot działa w charakterze podatnika VAT należy zawsze rozpatrywać tę kwestię na podstawie konkretnych okoliczności faktycznych. Należy bowiem każdorazowo ustalić, czy – w danej transakcji – podmiot działa w warunkach charakterystycznych dla działalności producentów, handlowców lub usługodawców. Sprzedaż nieruchomości znajdującej się w majątku prywatnym nie powinna więc podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ sprzedawca nie działa „w charakterze podatnika VAT”. Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje w przepisach ustawy o VAT, w związku z tym pojęcie to trzeba definiować dokonując wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. To sam podatnik decyduje o tym, czy składnik majątku prywatnego zostaje włączony do działalności gospodarczej. W wyroku z dnia 21 marca 2000 r., C-110/98 i C-147/98 (Gafalbrisa SL i in.) TSUE wskazał, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomość objęta wnioskiem należy właśnie do tej kategorii – nigdy nie była przeznaczona na potrzeby działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Przede wszystkim jednak należy pamiętać o wskazówkach interpretacyjnych dokonanych przez TSUE, wyrażonych w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Słaby i Kuć, C-180/10 i C-181/10. W tym orzeczeniu TSUE podkreślił, że zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (podobnie wyroki z 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 i z 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03). TSUE orzekł, że za podatnika należy uznać jedynie takie osoby, które w celu dokonania sprzedaży gruntów zaangażują środki podobne do wykorzystywanych przez producenta lub handlowca, tj. wykazują aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie lub zmianę planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Na podstawie przywołanego wyroku TSUE w orzecznictwie NSA ukształtowała się linia orzecznicza, która wskazuje kryteria, które należy mieć na uwadze kwalifikując czynności związane z obrotem nieruchomościami jako działalność gospodarczą. Przede wszystkim wskazuje się, że przy ocenie osoby dokonującej zbycia nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy jej aktywności związanej ze zbywanymi gruntami. Ocena powinna uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności zbywcy w ich całokształcie. Chodzi tu przede wszystkim o te elementy aktywności, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (tak np. wyrok NSA I FSK 1665/11 z 10 listopada 2011 r. oraz wyrok NSA I FSK 973/16 z 17 kwietnia 2018 r. i powołane tam orzecznictwo). W zasadzie we wszystkich orzeczeniach dotyczących zbycia gruntów podkreśla się, że jedynie podjęcie takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykle formy ogłoszenia, stanowi o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności zbywcy przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji, gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, deweloperskich czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze (tak np. wyroki NSA I FSK 239/12 z 17 stycznia 2013 r., I FSK 621/13 z 29 kwietnia 2014 r., I FSK 811/13 z 9 maja 2014 r., I FSK 1716/16 z 6 lipca 2018 r.). W wielu orzeczeniach NSA (np. wyroki: I FSK 1289/10 z 7 października 2011 r., I FPS 3/07 z 29 października 2007 r., I FSK 275/11 z 22 lutego 2012 r., I FSK 704/11 z 29 lutego 2012 r., I FSK 237/12 z 31 stycznia 2013 r., I FSK 1229/13 z 29 sierpnia 2014 r., I FSK 1899/13 z 28 listopada 2015 r., I FSK 1011/15 z 11 stycznia 2017 r., I FSK 963/15 z 11 stycznia 2017 r., I FSK 895/15 z 11 stycznia 2017 r., I FSK 984/15 z 12 stycznia 2017 r.) wyraźnie wskazano, że o tym, czy dana rzecz należy do majątku prywatnego czy do majątku przedsiębiorstwa decyduje sam podatnik. Powyższe stanowisko znajduje odzwierciedlenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej DKIS). Przykładowo, DKIS w interpretacji z 8 listopada 2019 r., nr 0113- KDIPT1-1.4012.551.2019.2.WL uznał, że: „Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności”. Podobnie w interpretacji z 8 listopada 2019 r., nr 0113-KDIPT1-1.4012.551.2019.2.WL; w interpretacji z 11 lutego 2020 r. nr 0113-KDIPT1-3.4012.781.2019.2.KS; w interpretacji z 11 lutego 2021 nr 0114-KDIP4-3.4012.630.2020.3.JJ. W świetle powyższego – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, stanowiska judykatury oraz praktyki interpretacyjnej – należy stwierdzić, że w sytuacji opisanej we wniosku brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy – w związku z planowaną sprzedażą prywatnej nieruchomości nabytej na potrzeby własne Wnioskodawcy i jego rodziny – za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji. W sytuacjach, jak opisana we wniosku, znajdują się osoby fizyczne, które prowadzą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości, taką jak pośrednictwo w obrocie nieruchomości, wycena nieruchomości czy działalność deweloperska. Niezwykle istotne staje się wówczas oddzielenie majątku prywatnego od majątku nabywanego w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku od chwili jej zakupu (17 lat temu) pozostawały w majątku prywatnym Wnioskodawcy. Jedynym celem zakupu była potrzeba zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jego i jego rodziny. Jednak plan przebudowy nieruchomości i dostosowania do potrzeb Wnioskodawcy okazał się nierealny z powodów osobistych (rozwód) jak i materialnych. W związku z powyższym Wnioskodawca odstąpił od zamiaru jakichkolwiek działań związanych z Nieruchomością z wyjątkiem uzyskania decyzji pozwalającej usunąć znajdujące się na działce drzewa co było podyktowane względami estetycznymi i względami bezpieczeństwa. W związku z powyższym Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż zabudowanej Nieruchomości nabytej w 2006 r. i stanowiących część prywatnego majątku Wnioskodawcy, nie mieści się w definicji działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 u.p.t.u. Fakt, że Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie usług budowlanych nie oznacza, że jego prywatne nieruchomości należy zaliczać do składników majątku związanego z jego działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie poniesie w związku z tą sprzedażą środków finansowych podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

2.W przypadku negatywnej odpowiedzi Organu na pytanie nr 1, czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie dla Wnioskodawcy stanowić czynność podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10?

Zgodnie z przywołanym stanem faktycznym Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalno-warsztatowym. Budynek był użytkowany przez poprzednich właścicieli do lat 90 ubiegłego wieku (Dalej: Nieruchomość). Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy przez pierwsze zasiedlenie – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a. wybudowaniu lub b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. W związku z powyższym Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy gdyż jej dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą minęły dwa lata.

3.W przypadku negatywnej odpowiedzi Organu na pytania nr 1 i twierdzącej na pytanie nr 2, czy Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo wyboru opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10?

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

-zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy: Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: 1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a; 3. adres budynku, budowli lub ich części. Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytania nr 1 i 2 Wnioskodawcy przysługiwało będzie przy sprzedaży Nieruchomości prawo wyboru opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10, gdyż transakcja wypełnia całość warunków wskazanych w tym zakresie w ustawie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania za działalność gospodarczą sprzedaży Nieruchomości i prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku sprzedaży Nieruchomości, prawa do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opcji opodatkowania ww. sprzedaży.  

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy,

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że w 2006 roku kupił Pan nieruchomość z zamiarem wyremontowania znajdującego się tam budynku a następnie zamieszkania tam wraz z rodziną. Odstąpił Pan od zamiaru jakichkolwiek działań związanych z Nieruchomością z wyjątkiem uzyskania decyzji pozwalającej usunąć znajdujące się na działce drzewa co było podyktowane względami estetycznymi i względami bezpieczeństwa. Na nieruchomości znajduje się murowany budynek mieszkalno-warsztatowy. 03.01.2023 r. zawarł Pan w formie aktu notarialnego „Przedwstępną Umowę Sprzedaży Nieruchomości” (dalej: Umowa). W ramach Umowy ustalono, szereg obowiązków Stron i warunków polegających m.in. na:

-uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają według jego oceny, realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, w tym wynik badania geotechnicznego pod kątem przydatności podłoża dla potrzeb planowanej inwestycji oraz możliwości posadowienia na Nieruchomości obiektów;

-uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na budowę przyłączy oraz na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości;

-potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

-potwierdzeniu przez Kupującego, iż Nieruchomość będzie posiadała dostęp do drogi publicznej poprzez zjazd z drogi (prawoskręt i lewoskręt) o parametrach umożliwiających przejazd samochodów o dopuszczalnym nacisku pojedynczej osi do 100 kN, oraz uzyskaniu ostatecznej decyzji wydanej przez właściwego zarządcę drogi zezwalającą na lokalizację zjazdu z drogi (prawoskręt i lewoskręt) o parametrach umożliwiających przejazd samochodów o dopuszczalnym nacisku pojedynczej osi do 100 kN;

-uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, o ile uzyskanie takiej decyzji będzie konieczne zgodnie z obowiązującymi przepisami;

-uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zezwalającej na rozbiórkę budynków znajdujących się na Nieruchomości oraz ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

-potwierdzeniu przez Kupującego, że uzyskane warunki techniczne, decyzje, pozwolenia, zezwolenia oraz inne zgody spełniają wymagania planowanej inwestycji, a koszty ich realizacji nie przekraczają założeń budżetowych planowanej inwestycji.

W celu realizacji wskazanych wyżej obowiązków udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do dokonywania w jego imieniu m.in. następujących czynności:

a)uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

b)uzyskania decyzji o zezwoleniu na lokalizację zjazdu oraz decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

c)uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu ww. czynności,

d)uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na rozbiórkę budynków znajdujących się na Nieruchomości, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,

e)uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

Ponadto od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, Kupującemu przysługuje prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości spełni Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 535 Kodeku cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego Kupującemu przez Pana pełnomocnictwa oraz zgody na dysponowanie Nieruchomością.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 99 § 2 powołanego Kodeksu:

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Zatem, jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wskazał Pan, że w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do podejmowania działań w Pana imieniu do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, zaświadczeń, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (niezbędnych w procesie Inwestycyjnym). Strony postanowiły, że Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Nieruchomością dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów oraz innych zaświadczeń dotyczących Nieruchomości.

Należy zauważyć, że po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni nieruchomość stanowiącą nadal Pana własność. Działania te, dokonywane będą za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Zatem sprzedając przedmiotową nieruchomość, nie będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizuje Pan sprzedaż nieruchomości, że niejako Pan działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej będzie posiadał Pan prawo własności nieruchomości, która będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów prawa oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności podejmie Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże Pan aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Mając powyższe na uwadze, skoro w rozpatrywanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie nieuznania za działalność gospodarczą sprzedaży Nieruchomości  jest nieprawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą także zwolnienia od podatku sprzedaży Nieruchomości.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Wskazał Pan, że na nieruchomości znajduje się murowany budynek mieszkalno-warsztatowy, który jest trwale związany z gruntem.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do ww. budynku znajdującego się na Nieruchomości miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa budynku znajdującego się na Nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłyną co najmniej 2 lata.

Z opisu sprawy wynika bowiem, że budynek był użytkowany przez poprzednich właścicieli do lat 90 ubiegłego wieku, jednocześnie z wniosku nie wynika, aby ponosił Pan nakłady na ulepszenie przedmiotowego budynku stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

Zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku mieszkalno-warsztatowego znajdującego się na Nieruchomości a jego planowaną sprzedażą upłynie okres ponad 2 lat. Dostawa budynku będzie więc korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji, jak budynek na nim posadowiony.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związany jest ww. budynek, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży Nieruchomości jest prawidłowe.  

Pana wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą prawa do rezygnacji ze zwolnienia od podatku sprzedaży Nieruchomości i wyboru opcji opodatkowania ww. sprzedaży.  

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wskazał Pan, że jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz Kupującym jest Spółka zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Pan i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalno-warsztatowym będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie prawa do rezygnacji ze zwolnienia od podatku sprzedaży Nieruchomości i wyboru opcji opodatkowania ww. sprzedaży jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Ta interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Pana. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanych pytań przyporządkowanych do danego zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).