Interpretacja indywidualna z dnia 19 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.149.2023.3.MG

Podatek od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż działek powstałych z podziału działki numer 1 podlegać będzie opodatkowaniu.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 kwietnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 17 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż działek powstałych z podziału działki numer 1 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 1). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 czerwca 2023 r. (wpływ 12 czerwca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca w dniu (...) lutego 2020 r. nabył na podstawie aktu notarialnego umowy darowizny od swoich rodziców niezabudowane działki gruntu nr 1, 2 i 3, o łącznym obszarze (...) ha. Od (...) maja 2017 r. przedmiotowe działki były przedmiotem dzierżawy zawartej przez Wnioskodawcę z jej właścicielami – rodzicami Wnioskodawcy. Wnioskodawca dokonał nabycia ww. nieruchomości na cele rolnicze – na powiększenie prowadzonego przez Niego gospodarstwa rolnego, położonego na terenie (...). Wnioskodawca na moment nabycia ww. nieruchomości był rolnikiem indywidualnym. Wnioskodawca ww. nieruchomości wykorzystywał na cele działalności rolniczej – uprawy. Wnioskodawca od początku prowadzenia działalności rolniczej był podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie prowadzonego gospodarstwa rolnego.

Wnioskodawca na działce nr 1 postanowił rozpocząć budowę domu z przeznaczeniem na własny cel mieszkaniowy. Aby poprowadzić budowę Wnioskodawca postanowił wycofać działkę nr 1 z działalności rolnej i wydzielić z działki nr 1 działkę o powierzchni (...) ha pod własną zabudowę, a także wydzielić 9 działek budowlanych oraz dwie działki, które mają stanowić drogę (w tym jedna z nich na poszerzenie pasa drogowego). Działka nr 1 to według klasyfikacji w ewidencji gruntów łąki i pastwiska, stąd decyzja Wnioskodawcy, że ta nieruchomość o klasie niekorzystnej dla działalności rolniczej zostanie przez Niego przeznaczona na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca planuje dla wydzielonych z działki nr 1 działek pozyskać warunki zabudowy. Sprzedaż wydzielonych działek jest motywowana chęcią pozyskania środków na własne cele mieszkaniowe, tj. budowę własnego domu.

Wnioskodawca dopuszcza sytuację, że w miejsce sprzedanych nieruchomości o niekorzystnej klasie dla działalności rolniczej zakupi lub wydzierżawi od innego rolnika grunt (co najmniej klasa IVB), który przeznaczy na działalność rolniczą.

Wnioskodawca nie planuje podejmować ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży nowo powstałych działek. Zamierza podejmować zwykłe czynności, które osoba dążąca do sprzedaży działek stanowiących jej osobisty majątek, podejmuje w celu sfinalizowania transakcji sprzedaży. Jako osoba nie trudniąca się obrotem nieruchomościami zlecił sprzedaż działek pośrednikowi.

Działania Wnioskodawcy ograniczają się do wystąpienia z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy oraz podziału nieruchomości na mniejsze działki.

Wnioskodawca nie planuje ponoszenia nakładów, dzięki którym przeznaczone do sprzedaży działki stałyby się szczególnie atrakcyjne dla potencjalnych nabywców, jak również nie będzie dokonywał dodatkowych czynności, które charakterem pokrywałyby się z czynnościami podejmowanymi przez osoby zawodowo trudniące się zakupem nieruchomości gruntowych, ich przygotowaniem do sprzedaży i późniejszą sprzedażą (uzbrojenie, wybudowanie dróg, przeprowadzenie akcji marketingowej, itp.). Wnioskodawca nie planuje podejmować we własnym zakresie działań marketingowych, lecz zlecił sprzedaż do biura pośrednictwa nieruchomościami.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w ramach obrotu nieruchomościami.

W przyszłości możliwe jest zawieranie przez Wnioskodawcę przedwstępnych umów sprzedaży, w których określony zostanie jedynie przedmiot umowy, tj. docelowy nr działki wraz z planowanym do zbycia udziałem w działkach drogowych, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy, jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Wnioskodawca nie planuje udzielić Nabywcom działek żadnych pełnomocnictw, zgody ani upoważnienia w celu występowania w Jego imieniu.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

1.Wnioskodawca wystąpił o podział działki nr 1 na 11 działek, w tym 9 działek pod zabudowę i 2 działki – jedna na poszerzenie pasa drogowego i 1 na drogę wewnętrzną.

2.Od czerwca 2018 r. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu działalności rolniczej.

3.W czasie posiadania działki nr 1, z której zostały wydzielone działki będące przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca był i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzonej działalności rolniczej.

4.Działka nr 1 była wykorzystywana w działalności rolniczej, w zakresie której, Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarowi usług. Obecnie działka ta jest wycofana z działalności rolniczej, w konsekwencji czego nie służy czynnościom opodatkowanym podatkiem od towarowi usług.

5.Działka nr 1 nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych, a co za tym idzie nie została z tej ewidencji wycofana.

6.W odpowiedzi na pytanie o treści: „Czy wycofał/wycofa Pan działkę nr 1 z prowadzonej działalności rolnej, z tytułu której jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, do majątku prywatnego? Jeśli tak, to:

a)kiedy miało/będzie miało to miejsce (należy podać datę lub przybliżoną datę w przyszłości);

b)czy w związku z wycofaniem działki nr 1 z prowadzonej działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, do majątku prywatnego, był/będzie Pan zobowiązany do wykazania i odprowadzenia podatku VAT? Jeśli nie, to należy wskazać dokładnie dlaczego;

c)na podstawie jakiego dokumentu (czynności prawnej) ww. działka została/zostanie przekazana do Pana majątku prywatnego?

d)w jaki dokładnie sposób wykorzystywał/będzie Pan wykorzystywał grunt obejmujący działkę nr 1, z której zostaną/zostały wydzielone działki będące przedmiotem sprzedaży, od dnia wycofania działki nr 1 z prowadzonej działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, do majątku prywatnego?”

wskazał Pan:

a)Wnioskodawca działkę nr 1 w części o powierzchni około (...) ha wycofał w dniu (...) kwietnia 2021 r. z prowadzonej działalności rolniczej celem jej podziału na mniejsze działki do sprzedaży, aby środki z tej sprzedaży przeznaczyć na budowę domu, która odbywa się na pozostałej części działki nr 1, dla której to wydane zostały warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego w ramach zabudowy zagrodowej z niezbędną infrastrukturą,

b)w związku z wycofaniem działki nr 1 z działalności rolniczej Wnioskodawca nie był zobowiązany do wykazania i odprowadzenia podatku VAT w związku z okolicznością, iż wycofanie tej nieruchomości z działalności rolniczej nie stanowiło dostawy towaru, ze względu na brak prawa odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu tej nieruchomości,

c)same czynności faktyczne świadczą o przekazaniu nieruchomości do majątku prywatnego. Ze względu na prowadzenie gospodarstwa rolnego i wykorzystywanie nieruchomości do celów tego gospodarstwa brak dokumentu, czy czynności prawnej, która w przypadku osoby fizycznej byłaby podstawą przekazania nieruchomości do majątku prywatnego,

d)część działki przeznaczona do podziału i sprzedaży od momentu wycofania z działalności rolniczej do momentu jej sprzedaży będzie odłogowana. Natomiast pozostała część będzie przeznaczona pod rozpoczętą budowę domu jednorodzinnego w ramach zabudowy zagrodowej.

7.Wnioskodawca nie wystąpił z wnioskiem o wyłączenie działki 1 z produkcji rolnej. Proceduralnie z takimi wnioskami będą mogli wystąpić nabywcy, przed rozpoczęciem budowy nieruchomości na wydzielonych działkach. Wnioskodawca nie zamierza podejmować działań, które będą obejmowały zmianę klasyfikacji gruntów w ewidencji gruntów i budynków. Działania w tym zakresie będą mogli podjąć nabywcy nieruchomości.

8.Ze względu na brak numeracji działek, które będą wydzielone z działki nr 1 (na moment sporządzenia uzupełnienia) Wnioskodawca odpowiedź sformułował ogólnie odnosząc się do wszystkich działek wydzielonych z ww. nieruchomości, tj. nieruchomość nr 1 oraz działki z niej wydzielone przeznaczone na sprzedaż były wykorzystywane w celach uprawy rolnej, która była opodatkowana podatkiem VAT.

9.Działki mające być przedmiotem sprzedaży jako grunt przed podziałem były wykorzystywane na cele rolne. Obecnie z działki tej wydzielony jest (...) ha na cele własne mieszkaniowe, przy czym Wnioskodawca na ten teren pozyskał decyzję o warunkach zabudowy obejmującą zabudowę zagrodową, w konsekwencji czego teren ten będzie wykorzystywany do celów mieszkaniowych oraz dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Natomiast pozostały obszar działki nr 1 będzie odłogowany do czasu sprzedaży wydzielonych działek na rzecz potencjalnych nabywców.

10.Wnioskodawca nie ponosił i nie będzie ponosił nakładów na uatrakcyjnienie działek.

11.Grunty te nie były i nie są przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia.

12.Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości.

1.Wnioskodawca nie sprzedawał nieruchomości.

2.Wnioskodawca na moment sporządzenia niniejszego uzupełnienia rozważa ewentualną sprzedaż działki nr 2 w miejscowości (...).

a)działka nr 2 została nabyta w dniu (...) lutego 2020 r. w drodze umowy darowizny od rodziców,

b)działka nr 2 została nabyta celem prowadzenia gospodarstwa rolnego,

c)Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca prowadzi działalność rolną i do celów prowadzenia gospodarstwa rolnego Wnioskodawca nabył działkę nr 2,

d)nieruchomość działka nr 2 była i jest wykorzystywana od momentu nabycia do chwili sprzedaży do celów działalności rolnej,

e)przyczyną sprzedaży działki nr 2 będzie chęć pozyskania środków na budowę własnego domu. Sprzedaż może nastąpić w roku 2023,

f)działka nr 2 jest działką niezabudowaną o charakterze rolnym, nieprzeznaczonym pod zabudowę,

g)środki ze sprzedaży działki nr 2 zostaną przeznaczone na wykończenie domu Wnioskodawcy oraz konsumpcję.

Pytanie

Czy sprzedaż działek powstałych z podziału działki numer 1 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Pana stanowisko w sprawie

Transakcje sprzedaży działek objętych pytaniem prawnym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko to ma oparcie w przepisach i orzecznictwie. Należy przede wszystkim nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej „TSUE”) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10  i C-181/10. W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że osoba fizyczna, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE Nr L 347, str. 1 ze zm.), kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. TSUE wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym.

W świetle powołanego wyroku TSUE uznanie, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z: 29 października 2007 r.,  sygn. akt I FPS 3/07; 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 729/14 – wszystkie orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: „CBOSA”).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z: 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15, publ: CBOSA).

Mając na uwadze prezentowane rozumienie omówionych regulacji stanowiących materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia, za prawidłowe należy uznać stanowisko, że aktywności Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego we wniosku zbycia działek gruntu nie można uznać za aktywność porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Opisane transakcje nie mają charakteru działalności stałej i oceny tej nie zmienia wielość transakcji. Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza skorzystać z możliwości zbycia zgromadzonego wcześniej majątku. W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. Poza tym Wnioskodawca nie podejmował, ani nie planuje podejmowania działań marketingowych, nie uzbrajał i nie zamierza uzbrajać działek, nie utwardzał drogi wewnętrznej. Nie można zatem upatrywać aktywnych działań o charakterze profesjonalnej działalności gospodarczej Wnioskodawcy w przypadku podziału dużej działki na mniejsze wraz z drogą wewnętrzną. Z opisu zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku o wydanie interpretacji nie wynika bowiem, aby Wnioskodawca podejmował wskazane w wyroku TSUE, jako tzw. „minimum”, działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, pozwalające na ustalenie, że działa jako handlowiec.

W tym miejscu zasadne jest przywołanie stanowiska Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 października 2018 r., sygn. akt III SA/Wa 23/18: „Podkreślić przy tym należy, że warunkiem koniecznym do opodatkowania podatkiem VAT danej transakcji nie jest sam fakt bycia podatnikiem VAT, ale występowanie w roli podatnika VAT w odniesieniu do konkretnej transakcji wchodzącej w zakres działalności gospodarczej danego podmiotu”.

Reasumując, zatem ocenić należy planowane transakcje sprzedaży działek jako działanie osoby niemającej statusu podatnika VAT w tym zakresie. Planowane transakcje nie będą podlegały więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku –jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług  (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust 2 ustawy:

Natomiast art. 15 ust. 4 ustawy stanowi, że:

Na podstawie art. 15 ust. 5 ustawy

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub pewnym okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku osobistego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W niniejszej sprawie należy przytoczyć – celem wyjaśnienia – orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10  i C-181/10. I tak, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w dniu (...) lutego 2020 r. nabył na podstawie aktu notarialnego umowy darowizny od swoich rodziców niezabudowane działki gruntu nr 1, 2 i 3, o łącznym obszarze (...) ha. Wnioskodawca dokonał nabycia ww. nieruchomości na cele rolnicze – na powiększenie prowadzonego przez Niego gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca na moment nabycia ww. nieruchomości był rolnikiem indywidualnym. Od czerwca 2018 r. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu działalności rolniczej. Działka nr 1 była wykorzystywana w działalności rolniczej, w zakresie której, Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca na działce nr 1 postanowił rozpocząć budowę domu z przeznaczeniem na własny cel mieszkaniowy. Działka nr 1 to według klasyfikacji w ewidencji gruntów łąki i pastwiska, stąd decyzja Wnioskodawcy, że ta nieruchomość o klasie niekorzystnej dla działalności rolniczej zostanie przez Niego przeznaczona na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca działkę nr 1 w części o powierzchni około (...) ha wycofał w dniu (...) kwietnia 2021 r. z prowadzonej działalności rolniczej celem jej podziału na mniejsze działki do sprzedaży, aby środki z tej sprzedaży przeznaczyć na budowę domu, która odbywa się na pozostałej części działki nr 1, dla której to wydane zostały warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego w ramach zabudowy zagrodowej z niezbędną infrastrukturą. Sprzedaż wydzielonych działek jest motywowana chęcią pozyskania środków na własne cele mieszkaniowe, tj. budowę własnego domu.

Obecnie działka ta jest wycofana z działalności rolniczej, w konsekwencji czego nie służy czynnościom opodatkowanym podatkiem od towarów i usług. Działka nr 1 nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych, a co za tym idzie nie została z tej ewidencji wycofana.

W związku z wycofaniem działki nr 1 z działalności rolniczej Wnioskodawca nie był zobowiązany do wykazania i odprowadzenia podatku VAT w związku z okolicznością, iż wycofanie tej nieruchomości z działalności rolniczej nie stanowiło dostawy towaru, ze względu na brak prawa odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu tej nieruchomości.

Ze względu na prowadzenie gospodarstwa rolnego i wykorzystywanie nieruchomości do celów tego gospodarstwa brak dokumentu, czy czynności prawnej, która w przypadku osoby fizycznej byłaby podstawą przekazania nieruchomości do majątku prywatnego.

Wnioskodawca nie wystąpił z wnioskiem o wyłączenie działki nr 1 z produkcji rolnej.

Wnioskodawca wystąpił o podział działki nr 1 na 11 działek, w tym 9 działek pod zabudowę i 2 działki – jedna na poszerzenie pasa drogowego i 1 na drogę wewnętrzną.

W czasie posiadania działki nr 1, z której zostały wydzielone działki będące przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca był i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzonej działalności rolniczej.

Działki mające być przedmiotem sprzedaży jako grunt przed podziałem były wykorzystywane w celach uprawy rolnej, która była opodatkowana podatkiem VAT. Obecnie z działki tej wydzielony jest (...) ha na cele własne mieszkaniowe, przy czym Wnioskodawca na ten teren pozyskał decyzję o warunkach zabudowy obejmującą zabudowę zagrodową, w konsekwencji czego teren ten będzie wykorzystywany do celów mieszkaniowych oraz dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Natomiast pozostały obszar działki nr 1 będzie odłogowany do czasu sprzedaży wydzielonych działek na rzecz potencjalnych nabywców.

Wnioskodawca dopuszcza sytuację, że w miejsce sprzedanych nieruchomości o niekorzystnej klasie dla działalności rolniczej zakupi lub wydzierżawi od innego rolnika grunt (co najmniej klasa IVB), który przeznaczy na działalność rolniczą.

Wnioskodawca nie ponosił i nie będzie ponosił nakładów na uatrakcyjnienie działek.

Działania Wnioskodawcy ograniczają się do wystąpienia z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy oraz podziału nieruchomości na mniejsze działki.

Wnioskodawca nie planuje podejmować we własnym zakresie działań marketingowych, lecz zlecił sprzedaż do biura pośrednictwa nieruchomościami.

Grunty te nie były i nie są przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia.

W przyszłości możliwe jest zawieranie przez Wnioskodawcę przedwstępnych umów sprzedaży, w których określony zostanie jedynie przedmiot umowy, tj. docelowy nr działki wraz z planowanym do zbycia udziałem w działkach drogowych, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Wnioskodawca nie planuje udzielić Nabywcom działek żadnych pełnomocnictw, zgody ani upoważnienia w celu występowania w Jego imieniu.

Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działek powstałych z podziału działki numer 1 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że  w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT i wykorzystywania przedmiotowych działek powstałych z podziału działki nr 1, tj. działek niezabudowanych w ramach tej działalności do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, ma znaczenie dla opodatkowania podatkiem VAT dostawy tych gruntów. W niniejszej sprawie przedmiotowa nieruchomość została nabyta z zamiarem wykorzystania jej do działalności rolniczej i przed wystąpieniem o podział gruntu była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto zaznaczyć należy, że z działki nr 1 Wnioskodawca wydzielił 11 działek, z czego jedynie jedna działka o powierzchni (...) ha została przeznaczona na cele własne mieszkaniowe oraz Wnioskodawca jedynie na ten teren pozyskał decyzję o warunkach zabudowy obejmującą zabudowę zagrodową. W konsekwencji czego jedynie jedna działka powstała po podziale działki nr 1 o powierzchni (...) ha będzie wykorzystywana do celów mieszkaniowych oraz dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Natomiast pozostałe działki powstałe po podziale działki nr 1 będą przeznaczone do sprzedaży, a nie na zaspokojenie Pana potrzeb osobistych. Jednocześnie zaznaczenia wymaga, że przekazanie działki nr 1 do Pana majątku osobistego nie zostało dokonane na podstawie żadnego dokumentu. Ponadto z okoliczności sprawy nie wynika, że grunt ten był wykorzystywany w celach osobistych.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że działki powstałe z podziału działki nr 1 nie były wykorzystywane przez Pana w celach prywatnych (osobistych) w całym okresie ich posiadania. Jak wynika z okoliczności sprawy przedmiotem sprzedaży będą ww. działki, które były wykorzystywane w działalności gospodarczej, z tytułu której Pan jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem, w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowych działek, tj. działek niezabudowanych, nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a ich sprzedaż, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Zaznaczenia bowiem wymaga, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.

Tak więc analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy, powołanych regulacji oraz aktualnego orzecznictwa, prowadzi do wniosku, że Wnioskodawcę należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działek wydzielonych z działki nr 1.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży przez Pana działek wydzielonych z działki nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Pana w zakresie pytania oznaczonego we wniosku  nr 1 oceniono jako nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Zainteresowanego we wniosku wyroków sądu, tut. Organ wyjaśnia, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie. Jednocześnie wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 października 2018 r., sygn. akt III SA/Wa 23/18, dotyczy innego stanu faktycznego niż w rozpatrywanej sprawie, tj. kwestii braku opodatkowania przeniesienia własności wywłaszczonych działek za odszkodowaniem. Zaznaczenia wymaga również, że wyrok ten jest nieprawomocny, a w sprawie tej zostało skierowane zapytanie prejudycjalne do TSUE.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).