Interpretacja indywidualna z dnia 14 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.1156.2022.2.MJ

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości - źródło przychodu.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że stanowisko Państwa w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 grudnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒Pan M. Z.

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

‒Pani A. Z.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I. Opis Gruntu

Jesteście Państwo wyłącznymi właścicielami (na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej) nieruchomości w postaci niezabudowanego, nieogrodzonego i nieuzbrojonego gruntu objętego jedną księgą wieczystą (KW nr (…)), położonego w (...) (woj. (…)), składającego się z jednej niezabudowanej działki nr X o łącznej powierzchni 1,3765 ha (dalej określanego jako "Grunt"). Grunt obejmuje pole w kształcie wydłużonego prostokąta z odstającym wąskim fragmentem umożliwiającym dostęp do drogi publicznej od strony południowej.

Grunt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (...). z 4 listopada 2008 r. Grunt znajduje się na terenie oznaczonym symbolami 3/UP (teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów - obejmuje większość Gruntu) oraz 3MN/U (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej - obejmuje odstający wąski fragment umożliwiający dostęp do drogi publicznej od strony południowej).

Grunt nie stanowi ani nie stanowił przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

II. Opis Zainteresowanych

Zainteresowany będący stroną postępowania od 2004 roku prowadzi działalność gospodarczą w branży niezwiązanej z nieruchomościami (handel elementami wyposażenia łazienek, zlewozmywakami itp.). Wcześniej pracował w sklepie hydraulicznym.

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania obecnie nie prowadzi jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Dawniej pracowała w aptekach i sektorze farmaceutycznym, następnie prowadziła działalność gospodarczą w zakresie zarządzania apteką, później wykonywała pracę etatową w centrali zarządzającej aptekami. Po urodzeniu dwojga dzieci i wykorzystaniu urlopów macierzyńskich nie pracowała. Od końca 2017 r. prowadziła działalność gospodarczą w postaci prowadzenia własnej strony internetowej (blog), od początku 2019 r. działalność ta została jednak zawieszona, a we wrześniu 2022 roku zamknięta. Żadna z działalności zawodowych Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania nie była związana z nieruchomościami. Utrzymują się Państwo obecnie z dochodów z działalności gospodarczej Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

III. Okoliczności nabycia i posiadania Gruntu

Nabyliście Państwo Grunt 14 listopada 2012 r., finansując zakup z własnych oszczędności. Pierwotnie nieruchomość składała się z jednej niezabudowanej działki nr Z o powierzchni 1,3910 ha (przez poprzedniego właściciela była wykorzystywana w gospodarstwie rolnym), jednak zgodnie z decyzją Wojewody (…) z 27 września 2021 roku, wydaną na podstawie ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zezwolono na realizację inwestycji drogowej "(…)", w związku z czym tą samą decyzją został zatwierdzony podział nieruchomości stanowiącej działkę nr Z na dwie działki: nr Y o powierzchni 0,0145 ha oraz X o powierzchni 1,3765 ha. Zgodnie z tą samą decyzją, z chwilą gdy stała się ona ostateczna, działka nr Y przeszła na własność Skarbu Państwa.

Pozostaliście Państwo właścicielami pozostałej części nieruchomości, która obecnie składa się na opisany na wstępie Grunt.

Celem nabycia Gruntu było zabezpieczenie kapitału posiadanego w postaci pieniężnej (w PLN). W związku z doświadczeniami z czasu kryzysu finansowego lat 2008-2009 obawialiście się Państwo możliwej deprecjacji waluty i woleliście ulokować posiadane środki (których nie planowaliście wydawać w dającym się przewidzieć okresie - były to nadwyżki finansowe z dochodów z lat poprzednich) w majątku w postaci nieruchomości, nie określając z góry czasu trwania takiego zabezpieczenia i traktując je jako "majątek rodzinny" do wykorzystania w razie koniecznej potrzeby przez Państwa albo Waszych potomków (macie Państwo dwoje dzieci). Postanowiliście Państwo kupić działkę na peryferiach aglomeracji (…), w okolicy powstających dróg ekspresowych - i znaleźliście, a następnie kupiliście Grunt, na którym dawniej prowadzone były uprawy roślin.

Transakcja ta była jedyną tego rodzaju czynnością w życiu każdego z Państwa. Do dziś nie kupiliście Państwo ani nie sprzedaliście żadnej innej nieruchomości. Poza Gruntem posiadacie Państwo tylko nieruchomości mieszkalne – Zainteresowany będący stroną postępowania jest właścicielem mieszkania, a Zainteresowana niebędąca stroną postępowania połowy domu w zabudowie bliźniaczej. Nieruchomości te otrzymaliście Państwo od swoich rodziców w drodze darowizn. Dom Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania jest wykorzystywany na Państwa cele mieszkaniowe z dziećmi, a mieszkanie Zainteresowanego będącego stroną postępowania jest wynajmowane na cele mieszkaniowe najemcy.

IV. Działania Państwa wobec Gruntu

Nie dokonywaliście Państwo żadnych czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności Gruntu, w tym żadne z Was:

1. nie wnioskowało o zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2. nie dzieliło ani nie scalało działek objętych (z zastrzeżeniem opisanego wcześniej podziału i wywłaszczenia dokonanego z urzędu przez wojewodę, bez aktywnego Państwa udziału),

3. nie doprowadzało mediów i innej infrastruktury technicznej,

4. nie grodziło Gruntu, za wyjątkiem montażu bramy dwuskrzydłowej, o lekkiej konstrukcji metalowej, na wjeździe na Grunt z drogi publicznej (brama jest ustawiona pomiędzy ogrodzeniami sąsiednich działek, należących do osób trzecich, zabudowanych budynkami mieszkalnymi i rolniczo-gospodarczymi),

5. nie prowadziło prac ziemnych,

6. nie usuwało ani nie nasadzało roślinności,

7. nie występowało o pozwolenia na budowę,

8. nie zlecało wykonania projektów architektonicznych budynków,

9. nie nabywało żadnych innych usług związanych z zagospodarowaniem Gruntu.

Grunt nie był nigdy wykorzystywany komercyjnie, w szczególności nigdy nie był wynajmowany, dzierżawiony ani w inny sposób oddawany do korzystania przez osoby trzecie. Nie był też wykorzystywany w żaden sposób w działalności gospodarczej, w szczególności nie stanowił środka trwałego w prowadzonej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania ani Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania działalności gospodarczej.

V. Zamiar sprzedaży Gruntu

Obecnie dopuszczają Państwo możliwość sprzedaży Gruntu. Nie mieliście Państwo pierwotnie zamiaru sprzedawać Gruntu, w szczególności nie rozpowszechnialiście Państwo informacji o zamiarze zbycia, jednak w marcu 2022 r., bez jakiejkolwiek inicjatywy któregokolwiek z Państwa, samodzielnie odnalazł i zgłosił się do Was pośrednik poszukujący gruntów do zakupu na rzecz swojego klienta (podobne oferty zgłoszono właścicielom działek sąsiadujących; podobne tereny w okolicy zostały już wcześniej zajęte na magazyny, place składowe itp. infrastrukturę przemysłową) i zaoferował bardzo dobre, w Państwa ocenie, warunki zakupu Gruntu.

Nie wiecie Państwo, w jaki sposób pośrednik uzyskał Wasze dane osobowe i kontaktowe (prawdopodobnie skorzystał ze swojej wiedzy zawodowej, dotyczącej sposobów pozyskiwania danych właścicieli znalezionego w terenie gruntu).

31 marca 2022 r. zawarliście Państwo umowę pośrednictwa z ww. pośrednikiem. Było to warunkiem przedstawienia Wam potencjalnego nabywcy. Umowa przewiduje w szczególności:

1. obowiązek pośrednika przeprowadzenia działań niezbędnych w celu podpisania umowy sprzedaży praw do Gruntu z podmiotem skojarzonym przez pośrednika;

2. wynagrodzenie pośrednika wynoszące 1,8 % ceny sprzedaży nieruchomości, uwarunkowane zapłatą całości ceny sprzedaży przez kupującego; wynagrodzenie zostanie powiększone o podatek od towarów i usług; umowa nie przewiduje klauzuli wyłączności;

3. pośrednik nie jest uprawniony do składania w imieniu i na rzecz klienta jakichkolwiek oświadczeń woli.

4. Umowa pośrednictwa została zawarta na czas określony do dnia 1 grudnia 2022 r.

Bezpośrednio po zawarciu ww. umowy, w tym samym dniu, został Państwu przedstawiony potencjalny nabywca, będący podmiotem w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, zajmującej się skupowaniem i komercyjnym wykorzystywaniem nieruchomości. Kolejne spotkania odbywały się w obecności przedstawicieli zarówno pośrednika, jak i potencjalnego nabywcy.

W dniu 9 czerwca 2022 r. zawarliście Państwo umowę przedwstępną sprzedaży Gruntu w formie aktu notarialnego, na mocy której w szczególności:

1.zobowiązaliście się zawrzeć w terminie do 31 października 2022 r. umowę sprzedaży całości Gruntu za cenę w złotych, obliczoną jako iloczyn metrów kwadratowych powierzchni Gruntu i kwoty wyrażonej w euro, przeliczonej na złote według kursu średniego NBP, ustalonego na 3 dni przed zawarciem umowy sprzedaży, jednak nie niższego niż 4,6077 złotych.

2.cena zostanie zwaloryzowana o wskaźnik inflacji wyliczony według szczegółowego sposobu opisanego w umowie,

3.w przypadku okazania przez sprzedających ważnej interpretacji indywidualnej lub wspólnej wskazującej, że transakcja powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług, cena zostanie powiększona o ten podatek,

4.umowa przewiduje warunki, które muszą być spełnione, by mogła zostać zawarta umowa sprzedaży (z zastrzeżeniem, że - poza warunkiem, o którym mowa w literze a poniżej - kupujący może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej mimo ich niespełnienia):

a. zgoda wspólników kupującego (spółka z o.o.) na nabycie Gruntu,

b. przeprowadzenie przez kupującego analizy stanu prawnego Gruntu i uznaniu przezeń, według jego oceny, jej wyników za satysfakcjonujące,

c. uzyskanie przez kupującego - na jego koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Gruntu umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji,

d. potwierdzenie przez kupującego - na jego koszt i jego staraniem - że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Gruncie,

e. potwierdzenie, że Grunt posiada dostęp do drogi publicznej,

f. uzyskanie przez kupującego - na jego koszt i jego staraniem - ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Gruntu i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia umowy sprzedaży,

g. co najmniej dwukrotne podpisanie lub przekazanie kupującemu przez sprzedającego - na wezwanie kupującego - oświadczenia dotyczącego zgodności działań sprzedającego z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu, oraz uzyskanie przez sprzedającego na wezwanie kupującego wszelkich informacji oraz dokumentów oraz przeprowadzeniu na ich podstawie przez kupującego bądź wskazany przez kupującego podmiot weryfikacji sprzedającego w ramach procedury zwanej "Know your customer",

h. okazanie przy umowie sprzedaży aktualnych (wydanych nie dawniej niż 1 miesiąc przed zawarciem umowy sprzedaży, z wyjątkiem pkt i.):

i. odpisu z księgi wieczystej (aktualnego na dzień umowy sprzedaży),

ii. wypisu z rejestru gruntów,

iii. wyrysu z mapy ewidencyjnej,

iv. wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego,

v. zaświadczenia starosty stwierdzającego, czy Grunt stanowi las objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej,

vi. zaświadczenia stwierdzającego, czy Grunt jest położony na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy.

5.kupujący uzyska za zgodą sprzedającego zaświadczeń właściwych organów potwierdzające, że sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne,

6.wszelkie decyzje, uzgodnienia, opinie, warunki techniczne i konieczne w celu ich uzyskania działania faktyczne (w tym projekty, pozwolenia, koncepcje, analizy, badania gruntów) zostaną wykonane i uzyskane przez kupującego i na jego wyłączny koszt i ryzyko, a nadto kupujący nie ma prawa dochodzenia od sprzedającego jakichkolwiek należności za poniesione w związku z tym koszty, niezależnie od tego, czy do umowy sprzedaży dojdzie, czy nie.

7.od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy sprzedaży kupującemu przysługiwać będzie ograniczone warunkami umowy przedwstępnej prawo do dysponowania Gruntem (z prawem udzielenia tego prawa na dowolną osobę trzecią) - dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Grunt jest wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno- produkcyjnych, w tym kupujący uprawniony jest do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących nieruchomości. Prawo to nie obejmuje zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Gruncie – z wyjątkiem badań gruntu opisanych powyżej.

8.sprzedający udziela kupującemu pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) do wystąpienia w jego imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

9.sprzedający ustanawia pełnomocnikiem (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) imiennie wskazanego przedstawiciela kupującego i upoważnia go do przeglądania akt księgi wieczystej Gruntu, w tym do ich kopiowania i innego utrwalania, a także zobowiązuje się niezwłocznie udzielić analogicznego pełnomocnictwa wskazanym przez kupującego adwokatom i radcom prawnym,

10.sprzedający ustanawia pełnomocnikiem (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) imiennie wskazanego przedstawiciela kupującego i upoważnia go do: a. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Gruntu do infrastruktury technicznej, w szczególności sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacyjnej, oraz włączenia do dróg,

b. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie (z wyłączeniem zaciągania w imieniu sprzedającego jakichkolwiek zobowiązań finansowych, w szczególności opłat za wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej),

c. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

d. uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z nieruchomości oraz zgody zarządcy drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez kupującego inwestycję,

e. uzyskania zaświadczeń właściwych organów potwierdzających, że sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne,

f. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych - przy czym wszystkie koszty, zobowiązania oraz opłaty, związanymi z decyzjami określonymi w literach a-f powyżej, będą obciążały kupującego, który zobowiązuje się do ich wykonania i zapłaty w imieniu sprzedającego, zrzekając się jednocześnie prawa do żądania od sprzedającego zwrotu ich równowartości.

11.sprzedający wyraża zgodę na przeniesienie wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej przez kupującego na rzecz innego podmiotu,

12.stawający oświadczają, że cena odpowiada wartości rynkowej Gruntu,

13.sprzedający zobowiązuje się do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Gruntu, które mogą się okazać niezbędne w procesie inwestycyjnym,

14.sprzedający oświadcza, że na każde wezwanie kupującego udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw, niezbędnych do prowadzenia postępowań związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień etc., o których mowa powyżej.

Należy podkreślić, że treść umowy przedwstępnej została zaproponowana przez potencjalnego kupującego i Państwo nie mieliście możliwości znacznego na nią wpływania.

28 kwietnia Zainteresowany będący strona postępowania udzielił pełnomocnictwa (ważnego do 30 września 2022 r.; nie zostało ono przedłużone) w formie zwykłej pisemnej na rzecz ośmiorga osób zatrudnionych w kancelarii prawniczej, wskazanej przez kupującego. Pełnomocnictwo obejmuje działanie we wszelkich sprawach dotyczących uzyskiwania dokumentów oraz informacji związanych z Gruntem do:

1.wystąpienia do właściwych organów w celu uzyskania wypisów, odpisów, zaświadczeń lub innych informacji dotyczących Gruntu, jak i postępowań administracyjnych ich dotyczących, w szczególności w zakresie ochrony zabytków, kwestii środowiskowych i wodnych, kwestii roszczenia byłych właścicieli nieruchomości lub ich spadkobierców, postępowań wywłaszczeniowych, dostępu do dróg publicznych, statusu i lokalizacji sieci infrastruktury technicznej obsługujących nieruchomość, statusu planistycznego nieruchomości,

2.uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek budynków i lokali oraz wyrysów z map ewidencyjnych dla celów prawnych,

3.zapoznania się z aktami ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości (i innych ksiąg wieczystych z nią związanych) oraz z wnioskami do tych ksiąg, w tym utrwalania treści akt,

4.odbioru pism oraz korespondencji oraz dokonywania wszelkich innych czynności w zakresie pełnomocnictwa, które mogą być niezbędne lub pożądane w realizacji jego celów. 20 maja 2022 r. Udzieliliście Państwo imiennie wskazanemu przedstawicielowi kupującego oraz samemu kupującemu pełnomocnictwa (ważnego do 30 września 2022 r.; nie zostało ono przedłużone) do następujących czynności: 1. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Gruntu do infrastruktury technicznej, w szczególności sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacyjnej, oraz włączenia do dróg, 2. uzyskania map do celów projektowych, 3. składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Gruntu, 4. przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Gruntu i innych ksiąg wieczystych z nim związanych, wraz ze sporządzaniem kopii.

7 października 2022 r. Państwo oraz potencjalny kupujący, będący stroną opisanej wyżej umowy przedwstępnej, zawarliście umowę zmiany tejże umowy przedwstępnej. Na mocy tej umowy w szczególności:

1.odwołaliście Państwo pełnomocnictwa opisane w pkt 8-10 powyższego opisu treści umowy przedwstępnej, wraz z ewentualnymi pełnomocnictwami dalszymi,

2.cofnęliście Państwo zgodę na dysponowanie przez kupującego Gruntem, opisaną w pkt 7 powyższego opisu treści umowy przedwstępnej,

3.zmieniliście datę, do której powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona, z 31 października 2022 r. na 31 marca 2023 r.,

4.postanowienia umowy przedwstępnej, opisane w pkt 7 powyższego opisu treści tej umowy, zostały zastąpione w całości nowymi postanowieniami, zgodnie z którymi: a. sprzedający udziela kupującemu zgody do prowadzenia na Gruncie badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Grunt jest wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno- produkcyjnych,

b. w celu umożliwienia kupującemu weryfikacji stanu prawnego i faktycznego Gruntu, w tym weryfikacji oświadczeń sprzedającego w przedmiocie stanu prawnego i faktycznego Gruntu, złożonych w umowie przedwstępnej, sprzedający udziela kupującemu pełnomocnictwa - z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do uzyskania:

i. wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Gruntu,

ii. zaświadczenia o objęciu lub nieobjęciu Gruntu uproszczonym planem urządzenia lasu,

iii. wyłączenia w celu zawarcia umowy sprzedaży, zaświadczeń właściwych organów potwierdzających, że sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

5.skreślono postanowienia umowy przedwstępnej, opisane w pkt 10 powyższego opisu treści tej umowy.

Wedle najlepszej Państwa wiedzy, opierającej się na oświadczeniu przedstawiciela kupującego, kupujący i jego przedstawiciele na podstawie udzielonych uprzednio zgód i pełnomocnictw przeprowadzili wyłącznie badania geologiczne gruntu. W szczególności w wyniku działań pełnomocników nie zostały wydane żadne decyzje administracyjne, związane z Gruntem.

Nie podejmowaliście Państwo ani nie zamierzacie podejmować jakichkolwiek starań na rzecz pozyskania innych potencjalnych kupujących, w szczególności nie podejmowali współpracy z innymi pośrednikami, nie zabiegaliście o sprzedaż Gruntu poprzez wystawianie ogłoszeń, banerów, reklam ani też nie rozpowszechniali w inny sposób informacji mających na celu zbycie Gruntu - osoby zainteresowane zakupem i komercjalizacją terenu pozyskały kontakt do Państwa sobie tylko znanym sposobem, całkowicie we własnym zakresie.

W dającej się przewidzieć przyszłości żadne z Państwa nie zamierza zbywać ani nabywać żadnych innych nieruchomości (z zastrzeżeniem możliwości sprzedaży obecnie zamieszkiwanego domu i zakupu innej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, a także z dopuszczeniem zakupu nieruchomości do wykorzystania jako środek trwały w prowadzonej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania działalności gospodarczej, związanej z obrotem elementami wyposażenia łazienek i podobnymi towarami - obecnie bowiem Zainteresowany będący stroną postępowania korzysta w swojej działalności gospodarczej z nieruchomości wynajętej). W szczególności żadne z Państwa nie zamierza ze środków uzyskanych ze sprzedaży Gruntu nabywać kolejnych nieruchomości w celach obrotu nimi.

Pytania

1.Czy sprzedaż Gruntu będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.Czy sprzedaż Nieruchomości będzie rodziła po Państwa stronie przychód zaliczany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej "u.p.d.o.f."), czy do źródła, o którym mowa w art.10 ust. 1 pkt 8 tejże ustawy?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 2 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Odpowiedź na pytanie Nr 1 dotyczące podatku od towarów i usług udzielona została odrębnie.

Państwa stanowisko w sprawie

Stosownie do treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

‒pozarolnicza działalność gospodarcza,

‒odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a.nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d.innych rzeczy,

‒jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a.wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b.polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c.polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia "zorganizowany" przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, "organizować" to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r. I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji, czy nie, bowiem, jak już wskazano, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, to w takim przypadku sprzedaż nieruchomości spełnia przesłanki do uznania jej za dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., a przychód uzyskany z tej sprzedaży winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tego źródła przychodu. Jedynie brak jakiegokolwiek związku określonego składnika majątku z prowadzoną działalnością gospodarczą, jak i niespełnienie wynikających z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej, może skutkować opodatkowaniem przychodów ze sprzedaży nieruchomości w ramach odrębnego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródła przychodów.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - transakcji planowanej przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy tym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich (interpretacja Dyrektora KIS z 25 stycznia 2018 r. 0112-KDIL3-1.4011.2.2018.1.AGR).

I tak w przedmiotowej sprawie należy zwrócić uwagę na to, że celem nabycia Gruntu było przede wszystkim zabezpieczenie posiadanego kapitału przed ewentualną utratą wartości, wynikającą z możliwej utraty wartości pieniądza fiducjarnego. Zainteresowany będący stroną postępowania prowadzi wprawdzie zarejestrowaną działalność gospodarczą, nie jest ona jednak związana w jakikolwiek sposób z nieruchomościami - przedmiotowy Grunt nie miał i nie ma też żadnego związku z tą działalnością. Podobnie brak było jakiegokolwiek związku Gruntu z działalnością gospodarczą prowadzoną dawniej przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania.

Co do zasady sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przedmiotowej sprawie całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania, wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jedyna działka, która składa się na Grunt, nie została nabyta w ramach prowadzonej przez żadnego z Państwa działalności gospodarczej i nie została przeznaczona na cele tej działalności. Jedyne zmiany prawne, które dotykały Gruntu (podział na dwie działki), wynikały z konieczności wywłaszczenia Państwa z niewielkiego fragmentu Gruntu w związku z realizacją inwestycji drogowej na gruncie sąsiednim. Nie podejmowaliście Państwo także żadnych istotnych działań faktycznych lub prawnych, związanych z zagospodarowaniem i uatrakcyjnieniem Gruntu. Żadne z Państwa nie sprzedawało dotąd żadnych nieruchomości ani nie ma też zamiaru dokonywać takich transakcji w dającej się przewidzieć przyszłości. W szczególności nie zamierza ze środków uzyskanych ze sprzedaży Gruntu nabyć kolejnych nieruchomości w celach obrotu nimi.

Analizując przedmiotowy przypadek w kontekście cech działalności gospodarczej (ciągłość, zarobkowość, zorganizowanie), należy przede wszystkim wskazać, że cechy te powinny występować kumulatywnie. Jak zaznacza NSA w wyroku z 13 grudnia 2017 r. (II FSK 3426/15), zapadłym w sprawie, w której skarżący dokonywał sprzedaży działek w sposób ciągły oraz w sposób umożliwiający osiągnięcie zysku z tytułu ich sprzedaży (podział działek na mniejsze, sprzedaż działek po zmianie przeznaczenia działki), sama liczba i zakres transakcji sprzedaży, fakt, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny, długość okresu, w jakim te transakcje następowały, jak i wysokość osiągniętych z nich przychodów nie ma znaczenia dla przesądzenia, w jakim charakterze działa podatnik dokonujący sprzedaży gruntów, bowiem całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Wykazanie więc istnienia działalności gospodarczej wymaga zatem udowodnienia zaistnienia dodatkowo cechy zorganizowania, właściwej dla sposobu działania podmiotów profesjonalnych.

W przedmiotowej sprawie występuje natomiast wyłącznie cecha zarobkowości, Grunt zostanie bowiem zbyty odpłatnie. Nie występuje natomiast cecha ciągłości (nie sprzedawaliście Państwo wcześniej nieruchomości i żadne z Wad nie zamierza dokonywać takich sprzedaży w dającej się przewidzieć przyszłości, z ewentualnym wyjątkiem sprzedaży zamieszkiwanego domu i zakupu innej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe bez związku z działalnością gospodarczą, względnie zakupu nieruchomości na cele prowadzenia w niej dotychczasowej działalności gospodarczej Zainteresowanego będącego stroną postępowania w zakresie handlu wyposażeniem łazienek, zamiast nieruchomości obecnie wynajmowanej). Nie występuje też cecha zorganizowania – żadne z Państwa nie posługiwało się żadnymi środkami właściwymi dla profesjonalnych podmiotów, zajmujących się obrotem nieruchomościami, w tym nie stworzył biura obsługi klientów, nie zamieszczał ogłoszeń w celu sprzedaży nieruchomości, nie zatrudniał pracowników, nie zakładał odrębnego rachunku bankowego, nie prowadził aktywnych działań w kierunku pozyskania klientów oraz kolejnych nieruchomości na sprzedaż, nie ulepszał w istotny sposób Gruntu przez działania faktyczne lub prawne (zamontowano jedynie bramę na wjeździe na Grunt).

Żadne z Państwa nie zamierza także dokonywać takich czynności przed sprzedażą Gruntu - ani osobiście, ani przez pełnomocnika. Ponadto od zakupu do sprzedaży Gruntu minie okres ponad 10 lat, co również nie jest typowe dla podmiotów aktywnie handlujących nieruchomościami, które co do zasady starają się realizować obrót jak najszybciej, by móc inwestować pozyskane środki w nabycie kolejnych nieruchomości z przeznaczeniem handlowym.

Tymczasem jak podkreślały wielokrotnie sądy administracyjne - m.in. NSA w wyroku z 25 stycznia 2018 r. (II FSK 3525/15) i WSA w Bydgoszczy w wyroku z 16 maja 2018 r. (I SA/Bd 276/18) - działania podatnika w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego) wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, istotnie odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania. Okoliczność taka w niniejszej sprawie nie wystąpiła - Państwo przez cały czas, który ma znaczenie dla sprawy, osiągaliście i zamierzacie nadal osiągać stałe dochody z innych źródeł, w pełni wystarczające (z nadwyżką) na pokrycie Waszych podstawowych potrzeb życiowych.

Jak stwierdzał NSA (np. w wyrokach z 25 września 2018 r., I FSK 2577/16, z 9 maja 2018 r., II FSK 1202/16), na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać - rozpatrywany całościowo - zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym. Także w wyroku NSA z dnia 12 maja 2016 roku (II FSK 935/14) stwierdza się, że zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły (nie jest to zresztą tylko zdanie NSA - tak m.in. także Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w indywidualnej interpretacji z dnia 5 lutego 2016 r. nr ITPB1/4511-1129/15/ DP). W przedmiotowej sprawie nie występuje zaś ciągłość zdarzeń sprzedażowych - zbycie Gruntu będzie pierwszą i jedyną sprzedażą Nieruchomości przez Państwa (z wyłączeniem ewentualnej transakcji sprzedaży obecnie zamieszkiwanego domu). Zdaniem NSA przez "ciągłość" działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność (wyrok z 6 września 2018 r., II FSK 2352/16) - co w opisanej sytuacji nie występuje. Nie będziecie Państwo starali się uczynić ze sprzedawania nieruchomości stałego źródła przychodu.

Poza tym podmiot wykonujący "zorganizowaną" działalność gospodarczą musi być aktywny, planując swoje działania ściśle w celu zarobkowym. W przedmiotowej sprawie Państwo nie będziecie działali w tego rodzaju warunkach - w szczególności nie podejmowaliście i nie będziecie podejmować żadnych czynności informacyjnych, ogłoszeniowych, reklamowych itp. (w tym nie utworzyliście strony internetowej związanej z obrotem nieruchomościami) związanych z pozyskiwaniem nabywców, nie będziecie zatrudniali w związku z obrotem żadnych osób, nie będziecie korzystali z wydzielonego do tego celu rachunku bankowego ani pomieszczenia biurowego, nie będziecie nabywali żadnego sprzętu specjalnie do obsługi administracyjnej obrotu nieruchomościami. Nie zamierzacie Państwo też tych czynności wykonywać w dającej się przewidzieć przyszłości. Nie ulepszaliście Państwo też Gruntu, nie dzieliliście go na mniejsze fragmenty (z wyłączeniem podziału wynikającego z decyzji administracyjnej, związanej z realizacją inwestycji drogowej, na którą nie mieliście żadnego wpływu), nie prowadziliście prac ziemnych ani uzbrojenia terenu, nie nasadzaliście ani nie usuwaliście roślinności itp. (i nie będziecie dokonywać takich czynności przed sprzedażą Gruntu). Grunt przez wszystkie lata posiadania go przez Państwa nie był przez Was wykorzystywany komercyjnie.

Co więcej, działania podatnika, o ile mają spełniać kryteria działalności gospodarczej, winny mieć charakter profesjonalny, zawodowy, tj. wykraczać poza czynności zwyczajowo podejmowane w ramach zwykłego zarządu przez właściciela składników majątkowych, kierującego się normalnymi w takich przypadkach zasadami gospodarności (wyrok NSA z 31 sierpnia 2018 r., II FSK 489/18). W przedmiotowej sprawie zaś Państwa działania stanowią racjonalne gospodarowanie majątkiem prywatnym, nie da się bowiem im przypisać cech zorganizowania i ciągłości, a zarobkowość jest cechą, którą da się tymże działaniom częściowo przypisać (ale w kontekście prawdopodobnego skutku, a nie z góry powziętego zamiaru), ale nie jako cechę dominującą.

W konsekwencji skutki podatkowe zbycia Gruntu należy rozpatrywać w kontekście powołanego art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f., czyli nie będzie ono rodzić dla żadnego z Państwa przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. Przychód z odpłatnego zbycia Gruntu w związku z tym w ogóle nie powstanie z uwagi na upływ powyżej 5 lat od końca roku, w którym Państwo nabyliście Grunt (o czym przesądza treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f.).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Odrębnym źródłem przychodów jest określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1)odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2)zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

‒po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

‒po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

‒po trzecie, w sposób ciągły.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

W celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (gruntu), o której mowa we wniosku.

Przedstawiliście Państwo, z których wynika, że:

1.Jesteście Państwo wyłącznymi właścicielami (na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej) nieruchomości w postaci niezabudowanego, nieogrodzonego i nieuzbrojonego gruntu.

2.Grunt nie stanowi ani nie stanowił przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

3.Zainteresowany będący stroną postępowania od 2004 roku prowadzi działalność gospodarczą w branży niezwiązanej z nieruchomościami (handel elementami wyposażenia łazienek, zlewozmywakami itp.). Wcześniej pracował w sklepie hydraulicznym. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania obecnie nie prowadzi jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Utrzymują się Państwo obecnie z dochodów z działalności gospodarczej Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

4.Nabyliście Państwo Grunt 14 listopada 2012 r., finansując zakup z własnych oszczędności. Celem nabycia Gruntu było zabezpieczenie kapitału posiadanego w postaci pieniężnej (w PLN). Chcieliście ulokować posiadane środki (których nie planowaliście wydawać w dającym się przewidzieć okresie - były to nadwyżki finansowe z dochodów z lat poprzednich) w majątku w postaci nieruchomości, nie określając z góry czasu trwania takiego zabezpieczenia i traktując je jako "majątek rodzinny" do wykorzystania w razie koniecznej potrzeby przez Państwa albo Waszych potomków (macie Państwo dwoje dzieci).

5.Transakcja ta była jedyną tego rodzaju czynnością w życiu każdego z Państwa. Do dziś nie kupiliście Państwo ani nie sprzedaliście żadnej innej nieruchomości. Poza Gruntem posiadacie Państwo tylko nieruchomości mieszkalne – Zainteresowany będący stroną postępowania jest właścicielem mieszkania, a Zainteresowana niebędąca stroną postępowania połowy domu w zabudowie bliźniaczej. Nieruchomości te otrzymaliście Państwo od swoich rodziców w drodze darowizn. Dom Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania jest wykorzystywany na Państwa cele mieszkaniowe z dziećmi, a mieszkanie Zainteresowanego będącego stroną postępowania jest wynajmowane na cele mieszkaniowe najemcy.

6.Nie dokonywaliście Państwo żadnych czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności Gruntu. Grunt nie był nigdy wykorzystywany komercyjnie, w szczególności nigdy nie był wynajmowany, dzierżawiony ani w inny sposób oddawany do korzystania przez osoby trzecie. Nie był też wykorzystywany w żaden sposób w działalności gospodarczej, w szczególności nie stanowił środka trwałego w prowadzonej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania ani Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania działalności gospodarczej.

7.Obecnie dopuszczają Państwo możliwość sprzedaży Gruntu. Nie mieliście Państwo pierwotnie zamiaru sprzedawać Gruntu, w szczególności nie rozpowszechnialiście Państwo informacji o zamiarze zbycia, jednak w marcu 2022 r., bez jakiejkolwiek inicjatywy któregokolwiek z Państwa, samodzielnie odnalazł i zgłosił się do Was pośrednik poszukujący gruntów do zakupu na rzecz swojego i zaoferował bardzo dobre, w Państwa ocenie, warunki zakupu Gruntu. Nie podejmowaliście Państwo ani nie zamierzacie podejmować jakichkolwiek starań na rzecz pozyskania innych potencjalnych kupujących, w szczególności nie podejmowali współpracy z innymi pośrednikami, nie zabiegaliście o sprzedaż Gruntu poprzez wystawianie ogłoszeń, banerów, reklam ani też nie rozpowszechniali w inny sposób informacji mających na celu zbycie Gruntu - osoby zainteresowane zakupem i komercjalizacją terenu pozyskały kontakt do Państwa sobie tylko znanym sposobem, całkowicie we własnym zakresie.

8.W dającej się przewidzieć przyszłości żadne z Państwa nie zamierza zbywać ani nabywać żadnych innych nieruchomości. W szczególności żadne z Państwa nie zamierza ze środków uzyskanych ze sprzedaży Gruntu nabywać kolejnych nieruchomości w celach obrotu nimi.

Czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem nie sposób przyjąć, że planowana przez Państwa sprzedaż nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakres, stopień Państwa zaangażowania i cel działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z tym, okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zakupiliście Państwo nieruchomość w 2012 r.

W świetle powyższego, przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych okres pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, należy liczyć od 2012 r.

Wobec powyższego, nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie przez Państwa nieruchomości (gruntu), nabytej w 2012 r. w wyniku umowy kupna-sprzedaży, nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Oznacza to, że przychód z tego tytułu nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Państwa stanowisko w powyższym zakresie jest więc prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji/stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wniesienia wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja Państwa musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pan – M. Z. (Zainteresowany będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651).