Przygotowanie planów ogólnych: gminy mają związane ręce przy wyznaczaniu obszarów uzupełniania zabudowy

PROBLEM. Coraz więcej gmin zaczyna się obawiać, że kiedy już wyłożą projekty planów ogólnych do konsultacji i właściciele nieruchomości dowiedzą się, jak małe są w nich obszary uzupełnienia zabudowy, zacznie się prawdziwa burza. Problem w tym, że swoboda gmin w planowaniu jest skrępowana: rygorystyczne regulacje i ustawowo narzucone wzory ograniczają możliwość rozszerzenia tych stref. W efekcie niektóre samorządy mogą mieć bardzo niewielkie możliwości ich rozszerzenia na te tereny, gdzie obecnie nie ma zabudowy. Dotyczy to zwłaszcza tych gmin, w których znaczna część obszaru została już wcześniej objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, a prognozy demograficzne są niekorzystne

Reforma planowania przestrzennego wkracza w decydującą fazę. Zainteresowani inwestycjami budowlanymi bardzo wnikliwie rozważają, czy będą mogli je zrealizować wobec zmieniających się przepisów. Dziś urzędy gmin toną we wnioskach o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a do opracowania projektów tych decyzji próbują zatrudniać dodatkowych urbanistów. Ci z kolei pracują intensywnie nad zleconymi im do opracowania planami ogólnymi. Obecnie wciąż jeszcze obowiązuje regulacja, że plany powinny być uchwalone do 31 grudnia 2025 r., ale przyjęty 4 kwietnia 2025 r. przez Sejm projekt nowelizacji przewiduje przesunięcie terminu o pół roku – do 30 czerwca 2026 r. (ustawa trafiła obecnie do Senatu). Po tej dacie nie tylko brak planów ogólnych spowoduje brak możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i budowlanego zagospodarowania nieruchomości. Ten sam skutek będzie dotyczył również sytuacji, gdy plan ogólny nie będzie przewidywał dla danego obszaru możliwości zabudowy.

władztwo planistyczne gminy po rewolucji

Zacznijmy od przypomnienia, jak zmienia się zakres władztwa planistycznego gminy. Przy wprowadzaniu reformy planistycznej dużo mówiło się, że po wprowadzeniu planów ogólnych gminy zyskają większy wpływ na to, gdzie się będzie mogła rozwijać zabudowa i jaki będzie miała charakter. Twórcy reformy chcieli, by samorządy skuteczniej mogły przeciwdziałać niekontrolowanemu „rozlewaniu” się zabudowy. Uznano, że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie spełnia swojej roli, w szczególności w zakresie wpływu na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy.