Wyrok WSA w Olsztynie z dnia 4 grudnia 2023 r., sygn. II SA/Ol 1037/23

Administracyjne postępowanie; Zagospodarowanie przestrzenne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzenna Glabas po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 4 grudnia 2023 r. sprawy ze sprzeciwu B. i S. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia 23 października 2023 r. nr SKO.73.405.2023 w przedmiocie warunków zabudowy oddala sprzeciw.

Uzasadnienie

Decyzją z 18 lipca 2023 r. Burmistrz O. (dalej jako: "organ I instancji") odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z infrastrukturą techniczną na działce nr [...]

w obrębie O.

W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że decyzją z 12 grudnia 2022 r. ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Decyzją z 18 kwietnia 2023 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie (dalej jako: "Kolegium", "organ odwoławczy") uchyliło decyzję i przekazało mu sprawę do ponownego rozpatrzenia

z powodu niewłaściwej analizy funkcji oraz cech zabudowy terenu. Kolegium zauważyło, że w analizie nie wskazano jakie działki wchodzą w skład obszaru analizowanego ani w jaki sposób są zagospodarowane. Scharakteryzowano ogólnie działki pogrupowane według określonego rodzaju zabudowy, wyciągając średnią

i podając przybliżone parametry. Kolegium zobowiązało organ I instancji do dokładnego określenia szerokości frontu i ustalenia obszaru analizowanego z uzasadnieniem odstępstw oraz dokładnego wskazania działek wchodzących w skład obszaru analizowanego oraz sposobu ich zagospodarowania z uwzględnieniem wskaźników

i parametrów zabudowy. Organ I instancji przeprowadził więc ponowną analizę. Wskazał, że zgodnie z art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r. poz. 977, dalej jako: "u.p.z.p."), w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, obszar analizowany wyznaczono wokół terenu objętego wnioskiem w odległości równej 3-krotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, tj. 83,40 m. (3x27,80 m) we wszystkich kierunkach (koncentrycznie). Do analizy przyjęto front terenu o długości 27,80 m, (odcinek A-B), który jest równy szerokości elewacji frontowej projektowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Elewacja frontowa projektowanego budynku usytuowana jest na granicy, która przylega do drogi gminnej (ul. [...]), z której odbywa się główny wjazd na działkę oraz przylega do działki nr [...], która stanowi dojazd do sąsiedniej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Na pozostałej części działki nr [...] istnieje budynek usługowo-handlowy, zlokalizowany przy granicy, z dojazdem z innej drogi publicznej, tj. ul. [...] (poprzez działkę nr [...]). Zabudowana część wnioskowanej działki z frontem od ul. [...] nie ma wpływu na wyznaczenie wielkości obszaru analizowanego. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164 poz. 1588) w wyznaczonym obszarze przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. Ustalono, że najbliższe sąsiedztwo terenu objętego wnioskiem stanowi parterowy budynek Powiatowego Urzędu Pracy, oraz budynki mieszkalne jednorodzinne parterowe z dachami stromymi dwuspadowymi. Na działce sąsiedniej znajduje się główny budynek Powiatowego Urzędu Pracy oraz na działce nr [...] - budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami w parterze, z dojściem i dojazdem z ul. [...]. W dalszym sąsiedztwie znajduje się zabudowa typowo śródmiejska o różnym charakterze - handel, biura, budynek użyteczności publicznej (szkoła), a także tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Stwierdzono, że zamierzenie jest kontynuacją funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Nieprzekraczalną linię zabudowy wyznaczono wzdłuż pasa drogi gminnej (ul. [...]) oraz wzdłuż granicy działki nr [...], jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce objętej wnioskiem oraz linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej nr [...]. Wyjaśniono, że wyznaczenie takiej linii zabudowy jest możliwe za zgodą Burmistrza, który wyraził zgodę na usytuowanie budynku w odległości mniejszej niż 6 m od drogi gminnej. Organ I instancji zauważył, że nie przesądza to jeszcze o lokalizacji zabudowy. Według organu I instancji nie zostały spełnione wymagania dotyczące kontynuacji wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki (terenu) – inwestor zamierza bowiem zabudowę działki w 100%, a średnia w obszarze analizowanym to 30%. Organ I instancji nie znalazł również podstaw dla wnioskowanej szerokości elewacji frontowej wynoszącej 27,80 m. Wskazał, że średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym to 16,1 m. Stwierdził też, że nie można uwzględnić wnioskowanej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do okapu lub gzymsu (attyki) i wysokości do kalenicy dachu, gdyż