Wyrok WSA w Łodzi z dnia 2 czerwca 2022 r., sygn. II SA/Łd 181/22

Nieruchomości

Dnia 2 czerwca 2022 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agata Sobieszek-Krzywicka Sędziowie Sędzia WSA Robert Adamczewski Asesor WSA Marcin Olejniczak (spr.) Protokolant Starszy asystent sędziego Jarosław Moraczewski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 czerwca 2022 roku sprawy ze skargi B z siedzibą w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 15 grudnia 2021 roku nr SKO-4160.235.2021 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. dc

Uzasadnienie

Prezydent Miasta Łodzi, decyzją z 21 lipca 2021 r., na podstawie art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 217 560 zł z obowiązkiem jej na rzecz gminy Miasto Łódź przez firmę B. w Ł., właściciela nieruchomości położonych w Ł. przy ul. [...], oznaczonych (przed podziałem) jako działki ewidencyjne nr: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], o powierzchni 38.492 m2, w obr. [...] z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego ich podziałem na działki: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],

[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],

[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...].

W uzasadnieniu organ wskazał, że powyższy podział został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Łodzi z 14 listopada 2019 r., a decyzja ta stała się ostateczna 19 listopada 2019 r. Na zlecenie organu został sporządzony operat szacunkowy z 3 lipca 2020 r., z treści którego wynika, że na skutek podziału wzrosła wartość podzielonych nieruchomości. Organ ocenił wartość dowodową operatu szacunkowego i stwierdził, że opinia opiera się na prawidłowych danych, dotyczących szacowanych nieruchomości, jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Opinia zawiera wszystkie wymagane elementy wynikające z § 56 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem organu biegły prawidłowo określił przedmiot i zakres wyceny. Według stanu nieruchomości przed podziałem, wycenie podlegały dwie nieruchomości gruntowe składające się łącznie z 14 działek, natomiast według stanu po podziale wycenie podlegały dwie nieruchomości gruntowe składające się łącznie z 52 działek. Biegły prawidłowo wskazał, że datą określenia wartości nieruchomości zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale jest 19 listopada 2019 r., datą stanu nieruchomości przed podziałem jest data wydania decyzji o podziale (14 listopada 2019 r.), natomiast datą stanu nieruchomości po podziale jest data ostateczności decyzji o podziale (19 listopada 2019 r.). W opinii wskazano, że nieruchomości położone są na terenie, dla którego w dacie wydania decyzji o podziale oraz ich ostateczności brak było uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z wydaniem przez Prezydenta Miasta Łodzi decyzji o warunkach zabudowy z 13 grudnia 2017 r., z dnia 20 października 2017 r., z 25 października 2018 r., z 13 grudnia 2017 r., z 3 listopada 2017 r., z 12 października 2017 r. dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, obejmującej teren przedmiotowych nieruchomości, a następnie zatwierdzeniu podziału nieruchomości w trybie art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n., jako zgodnego ze wskazanymi decyzjami o warunkach zabudowy, biegły stosownie do zapisów art. 154 ust. 2 u.g.n. ustalił przeznaczenie nieruchomości dla wskazanego celu wyceny jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Sporządzona opinia zawiera wszystkie określone przepisami prawa elementy, a zastosowane podejście i metoda szacowania są właściwe. Wartości rynkowe nieruchomości przed podziałem i po podziale określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym. W opinii przedstawiono obliczenia wartości nieruchomości, wynik wyceny oraz stosowne uzasadnienie otrzymanych wartości. Powyższe jest logiczne, czytelne i nie zawiera wątpliwości wymagających uzupełnienia. Rzeczoznawca majątkowy przeanalizował transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, będących przedmiotem prawa własności, położonych w Ł., na gruntach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Okres badania rynku dotyczył 2 lat i nie został rozszerzony z uwagi na stan analizowanego rynku. Analiza wykazała konieczność uwzględnienia trendu czasowego zmian cen w okresie ich monitorowania. Z uwagi na różne powierzchnie wycenianych działek, biegły przeanalizował rynek nieruchomości mieszkaniowych jednorodzinnych w różnych przedziałach powierzchniowych (segmentach). Do analizowanego rynku nieruchomości podobnych w poszczególnych segmentach powierzchniowych przyporządkowane zostały stosowne cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości oraz wagi tych cech. W operacie szacunkowym ukazane zostały założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny i ukazany został wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale. W wyniku podziału przedmiotowych nieruchomości nastąpił wzrost ich wartości rynkowych. Wzrost wartości nieruchomości wynika ze zmiany struktury wewnętrznej podzielonych nieruchomości i powstania działek o cechach bardziej optymalnych (zwłaszcza powierzchni) pod zabudowę mieszkaniową od cech działek z których zostały wyodrębnione. Sytuacja ta wynika z ogólnej tendencji na rynku nieruchomości, polegającej na tym, że w określonych przedziałach powierzchniowych działki o powierzchniach mniejszych osiągają wyższe ceny za 1 m2 od działek o powierzchniach większych. Poza tym zgodnie z treścią operatu szacunkowego, którego aktualność potwierdzono 1 lipca 2021 r., wartość rynkowa gruntu podzielonych nieruchomości według ich stanu przed podziałem została obliczona na 3 762 600 zł, a wartość rynkowa gruntu podzielonych nieruchomości według ich stanu po podziale została obliczona na 4 487 800 zł. Różnica wartości rynkowej nieruchomości po podziale i przed podziałem wynosi 725 200 zł, z czego 30% stanowi 217 560 zł (opłata adiacencką), stosownie do zapisów uchwały Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 5 grudnia 2007 r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 2007 r., nr [...], poz. 4195).