Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 lipca 2021 r., sygn. I SA/Po 825/20

Opłaty administracyjne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Wolna-Kubicka Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rennert (spr.) Sędzia WSA Waldemar Inerowicz po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 23 lipca 2021 r. sprawy ze skargi A.S.,M.S., M.S.,M.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej oddala skargę.

Uzasadnienie

A. S., M. S., M. S. oraz M. S. wnieśli skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z [...] marca 2020 r. nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta [...] z [...] grudnia 2020 r. nr [...], ustalającą opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości.

Powyższa skarga została wywiedziona na tle stanu faktycznego sprawy, w której na wniosek skarżących - współwłaścicieli nieruchomości, decyzją z [...] grudnia 2016 r. został zatwierdzony, ostateczny projekt podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów numerem: [...] oraz [...] w [...] przy ul. [...] (ul. [...]). W wyniku dokonanego podziału geodezyjnego działek powstały nieruchomości gruntowe: od nr [...] do nr [...] oraz od nr [...] do nr [...].

Działając na podstawie art. 98a ust. 1, ust. 1a, art. 148 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.; dalej: "u.g.n."), Prezydent decyzją z [...] czerwca 2018 r. zobowiązał wnioskodawców do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z dokonaniem jej podziału zatwierdzonego decyzją z [...] grudnia 2016 r. SKO w [...] decyzją z [...] lipca 2018 r. utrzymało w mocy powyższą decyzję. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z [...] grudnia 2018 r. sygn. akt IV SA/Po [...], uchylił decyzję Kolegium, podkreślając, że nie można uznać, iż sporządzony dla potrzeb postępowania operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa, a co za tym idzie jasny, logiczny i spójny, a tym samym mógł stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej. Wątpliwości Sądu dotyczyły przede wszystkim przyjęcia przez biegłego nieruchomości podobnych do porównania przy określaniu wartości rynkowej przedmiotowych nieruchomości przed i po podziale. Dla określenia przed podziałem wartości rynkowej dwóch odmiennych nieruchomości - jedna nr [...], niezabudowana, o powierzchni [...] m˛, a druga nr [...] zabudowana i o powierzchni [...] m˛ - biegły wybrał próbkę 12 tych samych transakcji sprzedaży, przeznaczonych pod zabudowę, o powierzchni powyżej 2.000 m˛. Wyjaśnienia, zdaniem Sądu wymagało zachowanie zasady podobieństwa działek przy tak istotnej różnicy między powierzchnią działek wziętych do analizy, a zwłaszcza działką [...], której powierzchnia jest prawie 2,5 razy większa od powierzchni największej z działek wziętych przez biegłego do analizy. Wątpliwości Sądu dotyczyły także porównania, jako podobnych, działek przyjętych dla określenia wartości rynkowej gruntu po podziale, bowiem biegły wybrał próbkę tych samych 38 transakcji sprzedanych, przeznaczonych pod zabudowę o powierzchni powyżej 600 m˛ do 2.000 m˛ do określenia wartości, powstałych po podziale, zarówno nieruchomości niezabudowanych, jak i nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę nr [...] - wskazanie na str. [...] operatu rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, stoi w sprzeczności z rzeczywistymi cechami działki [...] przed podziałem i [...] po podziale, które są zabudowane budynkiem mieszkalnym i gospodarczym. Biegły nie wyjaśnił powyższych wątpliwości, podnoszonych przez skarżących już na etapie postępowania przed organem pierwszej instancji, brak także stosownego komentarza w samej opinii, z której nie wynika by biegły uwzględniał jakieś współczynniki korygujące w tym zakresie. Nadto w operacie z marca 2018 r. uwzględniono transakcje nieruchomościami z lat 2015 i 2016, podczas gdy w treści opinii biegły wskazuje, że analizował akty notarialne sprzedaży nieruchomości zawartych w dwóch ostatnich latach. Zdaniem Sądu, podnoszone przez skarżących wątpliwości, zwłaszcza co do powierzchni działek wziętych do porównania przed podziałem, są dostrzegalne przez przeciętnego obserwatora i mają wpływ na formalną ocenę prawidłowości sporządzenia opinii pod względem jej logiczności i rzetelności. Sąd podkreślił, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy podczas rozprawy wyjaśnił zarzuty podnoszone przez skarżących w odwołaniu, ale z akt sprawy nie wynika, by taka rozprawa przed organem odwoławczym odbyła się. Brak jest w aktach sprawy protokołu z tej rozprawy, z którego wynikałoby, jakie dokładnie wyjaśnienia złożył biegły i czy wyczerpują one zarzuty odwołania. Sąd nakazał, by przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ odwoławczy zwrócił się do biegłego o pisemne wyjaśnienie wszystkich wątpliwości zgłoszonych przez skarżących, a w razie potrzeby - jeżeli przyczyni się to do wyjaśnienia sprawy - zarządził rozprawę, dając skarżącym możliwość osobistego zweryfikowania ich zastrzeżeń. Nakazał też rozważenie, czy wystarczające są tylko wyjaśnienia biegłego rzeczoznawcy, czy istnieje potrzeba skorygowania lub uzupełnienia operatu w jego części materialnej. Ponadto Sąd zwrócił uwagę, że organ nie ustosunkował się do zarzutu skarżących, dotyczącego błędnego ustalenia wartości działki nr [...], stanowiącej drogę wewnętrzną, poprzestając na stwierdzeniu, że nie jest uprawniony do wkraczania w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy.