Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 24 stycznia 2020 r., sygn. I SA/Po 862/19

Egzekucyjne postępowanie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Nikodem Sędziowie Sędzia NSA Włodzimierz Zygmont (spr.) Sędzia WSA Barbara Rennert po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 24 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi [...] i [...] na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów na opis i oszacowanie wartości nieruchomości oddala skargę.

Uzasadnienie

Naczelnik Urzędu Skarbowego [...] prowadził postępowanie egzekucyjne wobec Z. B. oraz T. B. (dalej: " skarżący") w trakcie którego dokonał zajęcia nieruchomości położonej w [...] przy [...] stanowiącej działki nr [...] (KW nr [...]) oraz [...] (KW nr [...]). Każdy, ze skarżących był współwłaścicielem nieruchomości w ˝. Postanowieniem z [...] września 2018 r. Naczelnik dopuścił dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego W. G. celem do oszacowania wartości nieruchomości. Rzeczoznawca [...] października 2018 r. sporządził m. in. operat szacunkowy , po czym [...] lutego 2019 r. organ egzekucyjny przystąpił do wyznaczenia terminu zakończenia, opisu i oszacowania nieruchomości. Następnie [...] kwietnia 2019 r. organ egzekucyjny przystąpił do sporządzenia protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Pismem z [...] kwietnia 2019 r. skarżący wnieśli zarzuty na opis i oszacowanie nieruchomości. Podnieśli, że wartość nieruchomości została zaniżona i zażądali wyznaczenia rozprawy administracyjnej i przesłuchania rzeczoznawcy po uprzednim zobowiązaniu go do pisemnego ustosunkowania się do zarzutów oraz ponownego oszacowania nieruchomości z uwzględnieniem przedstawionych zarzutów. Skarżący podnieśli, że operat szacunkowy wyceną obejmującą dwie odrębne działki, jako jedną funkcjonalną całość. Tymczasem obie nieruchomości stanowią odrębny przedmiot własności. Z uwagi na tę odrębność wycena winna zawierać również alternatywną oddzielnie wycenę obu nieruchomości. W zakresie opisu budynku mieszkalnego i niemieszkalnego skarżący podnieśli, że zastrzeżenia budzą ustalenia , co do stopnia zużycia technicznego. W wyliczeniach uwzględniony został jedynie wiek budynku i normatywny okres trwałości zależny od rodzaju konstrukcji. Oznacza to, że rzeczoznawca przyjął, że wyceniany budynek nie był remontowany od początku jego istnienia, co jest niezgodne prawdą. W części oszacowania dotyczącej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości zobowiązani podnieśli, że wśród źródeł informacji wskazano na dane o ofertach sprzedaży nieruchomości publikowanych w internetowych portalach ogłoszeniowych i uzyskiwane od pośredników w obrocie nieruchomościami, tymczasem w dalszej części operatu takie dane nie zostały przeanalizowane. Analiza objęła o transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi z terenu [...] w okresie 2 lat wstecz od daty wyceny, przy czym została wyeliminowana ze zbioru jedyna nieruchomość zabudowana dwoma budynkami. Jako uzasadnienie rzeczoznawca wskazał większa powierzchnię gruntu ([...] m2) oraz jedną z najwyższych cen wynoszącą [...] z co jest nieuzasadnione, albowiem sama działka gruntowa jest w tym operacie wyceniana osobno od budynków, a brak jest podstaw prawnych do eliminowania nieruchomości ze zbioru porównawczego wyłącznie z uwagi na ich wysoką cenę. W żadnej z innych transakcji nie dokonano obrotu nieruchomością zabudowaną dwoma budynkami, co jest jedną z głównych cech wycenianej nieruchomości. Dodatkowo po przeprowadzonej selekcji, nadreprezentowne są nieruchomości w zabudowie bliźniaczej, stanowiąc ponad połowę nieruchomości podobnych, podczas gdy rzeczoznawca wskazał, że stanowią one około 30% transakcji. Są wśród nich nieruchomości o znacznie odbiegającej powierzchni użytkowej, 8 z nich ma powierzchnię mniejszą bądź równą 120 m2, czyli mniejsze o co najmniej 20%. Badając powierzchnię gruntu nieruchomości podobnych, skarżący wskazali, że tylko jedna z nieruchomości ma większą powierzchnię (1.056 m2), a dwie zbliżoną (991 m2 i 828 m2). Ponadto , 13 z 19 nieruchomości ma powierzchnię mniejszą niż 600 m2 - czyli mniej niż 62%. Dodatkowo w dalszej części wyceny powierzchnia nieruchomości wycenianych jest uznana za zbyt dużą i z tego powodu ujemnie korygowana jest jej wartość. Tak przygotowany zbiór nieruchomości podobnych, zdaniem skarżących, w sposób znacząco wpływa na zmniejszenie wartości wycenianych nieruchomości.